Доходы населения не увеличиваются, а цены на жилье растут. В таких условиях покупатели подходят к приобретению новой квартиры с особой ответственностью: они тщательно выбирают не только жилой комплекс, но и окружение, инфраструктуру, уровень транспортной доступности. Об актуальных покупательских предпочтениях специально для Новострой-СПб рассказала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Какие тренды на рынке новостроек сегодня вы бы выделили?
За последнее время на рынке недвижимости произошло много кардинальных перемен. 2019 год стал для нас переломным. Работу по договорам долевого участия сменила новая схема с использованием счетов эскроу.
Все в большем объеме застройщики вынуждены обращаться в банк за проектным финансированием, что влечет за собой рост цен на жилье. Расклад сил на рынке изменился. Из-за стагнации реальных доходов населения сократился платежеспособный спрос.
Качество строительства, комфортная жилая среда, наличие развитой инфраструктуры, транспортная доступность, экологические показатели, эстетическая составляющая проекта – для покупателей сегодня всё имеет значение.
Ограниченность в средствах и широкое предложение качественных интересных проектов породило новое поколение разумных клиентов и предусмотрительных девелоперов. Век хаотичных застроек и ценовой конкуренции уходит в прошлое.
Что сейчас происходит со спросом и предложением? Какое жилье пользуется наибольшей востребованностью у покупателей? Что предлагают застройщики?
Несмотря на низкую покупательскую способность, качественные проекты с правильным позиционированием демонстрируют стабильный спрос. В «Балтийской жемчужине» мы наблюдаем повышенный спрос на семейные двух- и трехкомнатные квартиры.
Проект с отличными экологическими показателями, развитой социальной инфраструктурой и продуманными планировками при любой экономической ситуации будет пользоваться спросом у семейной целевой аудитории, на которую мы делаем основной акцент при формировании маркетинговой политики.
В центре города рядом с метро и бизнес-центрами набирают популярность сервисные апартаменты, которые покоряют рынок и в скором времени могут сместить студии и съёмные однокомнатные квартиры старого фонда.
Изменились ли как-то покупательские предпочтения за последнее время? Пользуются ли популярностью квартиры евро-формата? Или все же классика в тренде?
Спросом пользуются планировки со свободным зонированием пространства и увеличенной кухней. Сколько бы ни было комнат в квартире, обычно все гости и члены семьи встречаются в кухне-гостиной. Важно, чтобы эти встречи были максимально комфортны.
Поэтому свободные общие пространства, гостевые санузлы, широкие окна, обеспечивающие хорошее освещение, и высокие потолки стали важными критериями выбора современного покупателя.
Студии удобны в основном для сдачи или недолгого проживания. У нас в «Балтийской жемчужине» их нет, поскольку мы ориентируемся на семейную целевую аудиторию. На нашем сайте мы всегда указываем количество комнат в квартире и отдельно площадь кухни. Клиенты сами понимают, что 30-метровую кухню можно использовать как гостиную.
В ваших проектах много видовых квартир. Какова наценка за красивый вид? Такие квартиры разбирают первыми?
Да, благодаря близости Южно-Приморского парка, трех каналов и побережья Финского залива, у нас очень много видовых квартир в проекте. Этому способствует и каскадное расположение домов в микрорайоне: от высотных в центре до малоэтажных на побережье.
В первую очередь раскупают семейные 2- и 3-комнатные квартиры по приемлемым ценам и с красивыми видами из окон. Во вторую – однокомнатные квартиры, желательно с живописными видами. Обычно покупатели ищут компромисс между эстетической составляющей и ценой.
На принятие решения о покупке особых дорогостоящих форматов жилья требуется больше времени. К такому виду недвижимости в «Балтийской жемчужине» мы относим двухуровневые панорамные четырехкомнатные квартиры на последних этажах высоток, крупногабаритные ситихаусы с просторными открытыми верандами в малоэтажных домах на побережье. А также двухэтажные дуплексы с участками в квартале бизнес-класса Duderhof Club.
Наценка за красивый вид из окна обычно составляет от 5 до 15%. Но в целом на цену квартиры влияет ряд факторов: класс квартала, его этажность и расположение внутри микрорайона, площадь недвижимости, формат, планировка квартиры, строительная готовность и другие.
У нас в «Балтийской жемчужине» широкий выбор жилья, поэтому каждый клиент может найти вариант, соответствующий его пожеланиям и возможностям.
Как скоро покупатель сегодня выходит на сделку?
В «Балтийской жемчужине» средняя продолжительность сделки с момента первого обращения составляет 1-2 месяца. Поскольку у большинства современных покупателей бюджет весьма ограничен, они стали разумнее подходить к покупке недвижимости.
И в то же время, в связи с последними кардинальными изменениями на рынке многие спешат приобрести недвижимость, пока в продаже еще остались объекты, реализуемые по договорам долевого участия. В условиях смены законодательства и при наличии финансов, покупатели предпочитают не ждать лучших времен.
Тем более, в отдел продаж компании обычно приходят клиенты, которые уже давно выбрали «Балтийскую жемчужину» среди многих других компаний и ЖК и мечтают жить только в нашем микрорайоне. В этом случае сделки проходят достаточно быстро.
Недавно ставки по ипотеке пошли вниз, фиксируете ли вы рост ипотечных сделок в ваших проектах?
Мы не наблюдаем роста ипотечных сделок после сокращения ставок. Качественный клиентский сервис и индивидуальный подход к покупателям при любых условиях рынка обеспечивает стабильный спрос на квартиры в «Балтийской жемчужине», большая часть которых традиционно реализуется в ипотеку.
У нас сейчас более 10 банков-партнеров, которые предлагают различные условия по кредитам. Процентная ставка начинается от 5%.
В офисе компании работает свой ипотечный специалист, который каждому клиенту подбирает удобную кредитную программу, схему платежей, изучает возможность использования льгот и субсидий.
«Раскачалась» ли детская или так называемая «семейная» ипотека? Или программа по-прежнему не очень популярна?
Далеко не всем клиентам подходят критерии льготной «семейной» ипотеки. Она распространяется только на семьи, в которых с 2018 по 2022 год появился или родится второй или третий ребенок.
Но я уверена, что ни один покупатель не откажется взять льготную ипотеку под 5-6%, если ему предложат такую возможность. Наш ипотечный специалист обязательно озвучивает условия этой программы семьям с детьми, хотя в настоящее время эта программа в общих чертах известна практически всем.
Детская ипотека – это один из эффективных инструментов поддержания спроса в микрорайоне с семейной целевой аудиторией.
Ваша компания предоставляет покупателям рассрочку по индивидуальным графикам платежей. Это востребованная услуга? Или рассрочка сегодня сильно уступает ипотеке?
Если у покупателя есть финансовые возможности для быстрой поэтапной выплаты стоимости квартиры без использования кредитного продукта, или он планирует в ближайшее время продать имеющуюся недвижимость, то рассрочка будет более выгодным вариантом, чем ипотека.
В зависимости от кредитного периода и других условий переплата по ипотеке может существенно превысить стоимость квартиры. Рассрочка же в большинстве случаев недолгосрочная и выдается без процента, не обязывает покупателя платить страховой взнос и не зависит от возраста клиента.
При заключении договора о рассрочке девелопер и клиент могут обсудить и составить удобный и приемлемый для обеих сторон график платежей.
Но напомним, рассрочка предоставляется на значительно меньший срок, чем ипотека, и предполагает достаточно быстрое погашение задолженности перед девелопером. Поэтому такой вариант оплаты могут позволить себе только люди с хорошей финансовой базой.
Что будет с ценами на квартиры в новостройках до конца года? На сколько выросли цены в ваших проектах в течение этого года, планируете ли вы еще повышать цены?
На мой взгляд, цены до конца года продолжат незначительно расти. Подорожание материалов и услуг, применяемых в строительстве, увеличивает себестоимость квадратного метра жилья.
Кроме того, с течением времени все больше застройщиков вынуждены будут обращаться за проектным финансированием в банк, что приведет к дополнительной нагрузке на стоимость квартир.
У «Балтийской жемчужины» стабильное финансирование, поэтому мы не планируем брать кредит в российских банках. Но темпы инфляции и отмена схемы долевого участия побуждает и нас постепенно повышать цены.
С начала года средние цены на квартиры в микрорайоне увеличились на 5-7% в зависимости от степени готовности и класса квартала. Что касается наших планов по ценообразованию на 2020 год, то у нас предусмотрено постепенное повышение цен на 5% к концу года. В случае изменения ситуации на рынке мы готовы реагировать на ценовую политику более оперативно.
Каким вам видится завершение 2019 года на рынке новостроек? Ждать ли нам каких-то потрясений? Какие прогнозы на 2020 год?
Российский рынок с трудом поддается прогнозам. Если не будет неожиданных изменений законодательства, то спрос и предложение должны стабилизироваться на невысоком уровне.
В ближайшее время мы не ждем ажиотажа на рынке ни со стороны покупателей, ни со стороны застройщиков. На арене остались в основном только крупные игроки, которые щепетильно подходят к своей репутации и качеству проектов.
Поэтому у покупателей будет выбор: купить достойную недвижимость по достаточно высоким ценам, либо отложить приобретение квартиры на неопределенный срок.
Читайте также
«Цены продолжают расти. С начала года средняя стоимость «квадрата» в массовом сегменте увеличилась на 4-5%»
Цены растут: за год квадратный метр в новостройках Петербурга стал дороже на 8,5 тысяч рублей
Дата публикации 12 ноября 2019
