«Живи! в Рыбацком»: квартиры с отделкой по низким ценам и практически без парковок

Интерес к бюджетному жилью в черте Петербурга остается высоким даже в кризис, поэтому Тайный покупатель по заданию редакции Novostroy-SPb.ru отправился в Усть-Славянку проверять новостройку с говорящим названием «Живи! в Рыбацком». Этот проект возводит компания «СПб Реновация» на участке между реками Нева и Славянка, по обеим сторонам от Советского проспекта.

Что строят?

Изначально планировалось дать новому жилому кварталу название «Гутенборг», технология строительства была задумана необычная - с использованием натурального дерева в фасадах и арматуры из композитных материалов. Но застройщику не удалось согласовать проект, разработанный шведским бюро Tovatt Architects and Planners, после чего была изменена технология строительства и название новостройки.

Всего в ЖК «Живи! в Рыбацком» на 31 га появится 52 жилых дома высотой от 13 до 25 этажей, которые вместят 1 млн кв. м жилья с полной чистовой отделкой. Строительство планируется в 6 этапов. Первый этап - три жилых дома в сумме на 1695 квартир (корп. 33, 34 и 35). 

Отмечу, что количество квартир я посчитала, сложив цифры в проектных декларациях. На разных сайтах, посвященных новостройкам, иногда указывают другое число квартир в первой очереди - до 2400, менеджер точное количество квартир мне назвать не смогла.

Со сроками завершения строительства - опять путаница. По первой редакции проектной декларации строительство первого этапа должно завершиться до 25.05.2018, но сроки перенесли на более ранние, хотя в буклетах до сих пор стоит II квартал 2018 года. В договорах долевого участия указывается  срок получения ключей: для корпусов 34 и 35 - III квартал 2017 года, для корпуса 33 - IV квартал 2017 года. Срок завершения всего проекта целиком пока не известен.

Помимо жилья обещают построить также детскую инфраструктуру. Во всех домах будут подземные паркинги, но количество мест предусмотрено очень небольшое. На эксплуатируемой кровле подземных парковок разместятся детские и спортивные площадки, площадки для отдыха.

Разведка в Интернете

Первый сайт, который выдает поисковик на запрос «Живи! в Рыбацком» - именной сайт проекта. Сайт мне не понравился, он совершенно неудобен в навигации. Проектные декларации там есть, но чтобы добраться до них нужно выбрать раздел «О проекте» и там щелкнуть на совершенно нелогично расположенную ссылку «1 очередь», после чего промотать вниз. 

Там же будет ссылка на описание отделки, правда, увы, без фотографий. В разделе «Расположение» можно посмотреть план всей застройки в привязке к карте, но остается непонятно, какие дома относятся к первой очереди. Также карту очень неудобно рассматривать, поскольку половину экрана загораживает несворачиваемое окно с описанием транспорта.

В разделе «Стройка» есть фотографии и даже панорама аэрофотосъемки, но нет веб-камер. Информация о проекте представлена слишком кратко, как будут выглядеть дома непонятно. На мой взгляд, удался только раздел «Как купить» - там подробно описаны все варианты рассрочки и можно рассчитать ипотеку. Также реализован удобный подбор квартир на выбор: по параметрам или по этажам и корпусам, и указаны все актуальные цены.
Сайт девелопера содержит больше информации и более удобен в навигации.

Разделы «Проектная декларация» и «Отделка» вынесены в шапку сайта, об отделке рассказывают очень подробно, есть фотографии. Карту можно рассматривать развернув на весь экран. Но и здесь о проекте рассказывается очень кратко - я нигде не нашла рендеров с изображением внешнего вида фасадов, количество домов в первой очереди и описание технологии строительства пришлось брать из проектной декларации.

Почему-то оба сайта не дают подробную информацию также о сроках сдачи жилья. Подбор квартир по параметрам на этом сайте реализован, на мой взгляд, более удобно и работает шустрее, а вот выбор по этажам и корпусам отсутствует.

Дольщики общаются, в основном, в группе «Вконтакте». Всего групп создано около десятка, и наиболее живая - не в самая многочисленная, а та, где на вопросы отвечает представитель застройщика. Проект пока в самом начале, поэтому обсуждения касаются дорожно-транспортной ситуации и нюансов покупки. Также многие путаются в сроках сдачи жилья, поскольку на сайтах эта информация почему-то отсутствует, в буклетах ошибка.

О качестве строительства можно почитать в группах предыдущих объектов застройщика, например ЖК «Сандей» - эта группа закрытая, но новых участников добавляют без лишних вопросов. Также довольно много подробных отзывов можно найти на разных сайтах, посвященных новостройкам.

Кто строит?

Компания «СПб Реновация» зарегистрирована в 2009 году на кипрскую «Ритенсел Энтерпрайзес ЛТД», но фактическими владельцами являются Артур Маркарян, совладелец холдинга «Евраз» Александр Абрамов и совладелец «Русского моря» Максим Воробьев. Компания специально была создана под госпрограмму реновации 22 городских территорий площадью около 900 га.

По договорам, заключенным с городом, планировалось переселить из ветхого жилья 150 тысяч человек, построив 8,5 млн кв. метров жилья, из которых 65% предназначалось под продажу, остальное - для переселения. Объем инвестиций должен был составить 350 млрд рублей, работы планировали закончить к 2019 году.

Однако в течение первых пяти лет проект так и не получил должного развития, объемы финансирования корректировались в большую сторону, а сроки несколько раз переносились на неопределенный срок. Летом 2014 года в компании сменился генеральный директор - на смену Артуру Макаряну пришел бывший глава «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский. Были расторгнуты договоры со многими контрагентами - иностранными архитекторами, брендинговыми, консалтинговыми и риэлторскими агентствами и взят курс на повышение рентабельности.

После длительной пробуксовки проекты, наконец, начали переходить в активную фазу. В марте 2015 года журналистам сообщили о планах вывести в строительство до конца 2015 года 400 тысяч кв. метров жилья и начать работы в кварталах Лиговский, Красный Кирпичник, Гражданский 1-1а и Малая Охта.

В итоге, на данный момент строятся четыре жилых комплекса: ЖК «Астрид» (Колпино), ЖК «Стереос» (Ржевка), ЖК «Сандэй» (Сосновая Поляна) и ЖК «Живи! в Рыбацком».  ЖК «Большой Московский» остается заморожен.
Сданного жилья пока немного. Осенью 2014 года введена в эксплуатацию первая очередь (три дома на 176 квартир) ЖК «Сандэй» - ключи дольщики получили на полгода позже даты, обозначенной в договоре.

В середине 2015 года сдана первая очередь ЖК «Астрид» в Колпино - на квартал раньше срока. В конце 2015 года собирались сдать первую очередь ЖК «Стереос», но сроки несколько раз переносили, и теперь его планируют сдать годом позже - в конце 2016 года.

Качество построенного жилья, по отзывам дольщиков, далеко от идеала. Дольщики ЖК «Астрид» получили совсем не тот дом, на который рассчитывали (например, вместо деревянных окон поставили самые дешевые пластиковые) и имеют претензии к управляющей компании.

Жители ЖК «Сандэй» недовольны задержкой срока сдачи и низким качеством ремонта: во многих квартирах вздыблен и исцарапан ламинат, перекошены окна и двери, местами отбита плитка, отсутствуют полотенцесушители, кривые стены и т.д.

Как строят?

О технологии строительства на сайте не рассказывается, менеджер в офисе сказала, что дома будут кирпично-монолитными и за прочими подробностями отправила меня к проектным декларациям. Из них я узнала, что кирпичной будет только облицовка фасадов. Дома будут иметь монолитный каркас (несущие стены толщиной 160 или 200 мм), наружные стены выложат из газобетона, утеплят минеральной ватой и облицуют кирпичом (первые этажи - бетонным камнем).

Межквартирные ненесущие стены тоже будут из бетонного камня «Меликонполар» толщиной 200 мм, межквартирные - из этого же материала, только вдвое тоньше. Качество строительства пока сложно оценить из-за стадии строительства (льют монолит на уровне 6 этажа).

Однако, если с прошлыми объектами у дольщиков было разочарование из-за несоответствия обещаний и реальности, то сейчас понятно, что дом будет эконом-класса и ожидать особенных изысков не приходится ни в отношении отделки, ни инженерного оснащения.

Отделка

Все квартиры без исключения сдаются с полной отделкой, отказаться от нее нельзя. С учетом качества выполнения ремонта на прошлых объектах застройщика и дешевизны используемых материалов далеко не все дольщики рассматривают наличие отделки как плюс, многие собираются все переделывать и предпочли бы сэкономить на выводе мусора и демонтажных работах.

Отделка включает ламинат и фактурные обои во всех помещениях, потолок окрашен водоэмульсионной краской, в санузлах плитка на полу и стенах на высоту до 1.8 метра, выше - окраска влагостойкой краской. Сантехника самая простая: стальная ванна без экрана, раковина без тумбы. Окна с двухкамерными стеклопакетами, на лоджиях холодное остекление.

Сервис

Центральный офис компании «СПб Реновация» расположен в центре города, улице Некрасова, но далековато от станций метро (между станциями «Чернышевская» и «Площадь Восстания»). Поэтому меня порадовал тот факт, что на объекте также работает офис продаж, а главное без выходных.

Я приехала в воскресенье и застала обоих менеджеров занятыми с клиентами, еще два рабочих места менеджеров пустовали. Чтобы мне было не так скучно ждать, мне любезно выдали для ознакомления небольшой буклет. Вскоре за мной уже выстроилась очередь еще из двух человек. Можно сделать вывод, что квартиры в этом жилом комплексе пользуются спросом.

Менеджер мне досталась бойкая и общительная, благодаря чему впечатление от общения в целом осталось положительное, хотя, практической информации я получила не так уж много. В основном, ответы дублировали информацию на сайте. Не исключаю, что если бы за мной не стояла очередь из клиентов, консультация была бы более подробной.

Из Интернета я узнала, что жилой комплекс строится на месте бывшей свалки снега и меня интересовал вопрос: проводилась ли здесь рекультивация земель. Менеджер, по всей видимости, ничего об этом не слышала и ответила, что если бы были какие-то нарушения, то проект просто не прошел бы экспертизу. Тот же самый ответ я получила, спросив о мощности проходящей рядом ЛЭП и соблюдении санитарной зоны

Также меня интересовала доля социального жилья в этом жилом комплексе. Менеджер уверяла, что социальных квартир практически не будет. С ее слов выходило, что расселяться будут покосившиеся домики частного сектора, что можно увидеть по другую сторону Советского проспекта.

Во-первых, людей там живет немного, а, во-вторых, многие предпочитают взять деньги и переехать в другой район, городу квартиры передаваться не будут. Хотя мне осталось непонятно, как так получилось, что компания, созданная под проекты расселения ветхого жилья, так плотно занялась коммерческим строительством, при этом формально не отказываясь от своих прежних обязательств.

Пути-дороги

Первая очередь строится в 2.5 км от станции метро «Рыбацкое», ориентир - Советский проспект д. 43 или остановка «Шестой лесопильный завод». От метро ходит большое количество маршруток и автобусов. В воскресенье я доехала без проблем минут за 10 - дорога была свободна. Однако из разных источников в Интернете я узнала, что направление проблемное, в часы пик скапливаются очень большие пробки, чтобы доехать до метро, порой, приходится простаивать в них до получаса.

По 2-полосному Петрозаводскому шоссе, которое переходит в Советский проспект, едут все жители поселков Понтонный, Саперный, Отрадное, Металлострой, в последнем тоже строится новое жилье, а значит и количество жителей вырастет. Остро стоит проблема транзитного трафика из-за соседства промзоны и отсутствия объездных путей. 

Насколько я поняла, перспективы улучшения транспортной ситуации не самые радужные. Уже давно ходят разговоры о планах запуска легкорельсового трамвая, который должен соединить Рыбацкое и Колпино. Однако все это пока так и остается на уровне разговоров. Советский проспект расширят до 4 полос (со слов менеджера, к работам приступят в начале 2017 года), но только на участке вдоль жилого комплекса, следовательно, от пробок это не спасет.

На сайте проекта говорится, что до метро можно дойти пешком за 15 минут, но это лукавство. На самом деле, сейчас до метро 2.5 км - это примерно полчаса ходьбы. Менеджер в офисе сказала, что Караваевскую улицу продлят до ЖК «Живи! в Рыбацком» и построят мост через Славянку, что сократит путь до метро. Действительно, сократит, но не намного - метров на 500, так что ходить пешком в любом случае до метро будет далековато, по крайней мере, для жителей первой очереди строительства.

Как купить?

Продажи квартир ведутся по 214-ФЗ, через заключение договора долевого участия. Порядок покупки квартиры совершенно стандартный. В случае ипотеки бесплатная бронь квартиры ставится на 5 дней, в течение которых необходимо собрать документы на ипотеку, затем еще 10 дней отводится на получение одобрения банка, затем подписывается ДДУ и кредитный договор, в течение 5 рабочих дней после этого нужно перечислить первый взнос на аккредитив. Схема совершенно понятная и прозрачная. Сам ДДУ тоже удобный для дольщика, не содержит никаких «подводных камней».

Доступны следующие варианты оплаты:

1. При 100% оплате в течение 5 рабочих дней после подписания договора действует скидка 3%.

2. Такая же скидка 3% предоставляется при схеме оплаты 30*70 (30% стоимости в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора, 70% в течение 10 дней с момента регистрации).

3. Беспроцентная рассрочка на 4 месяца (скидка не предоставляется): первый взнос 50%, оставшиеся 50% - в течение 4 месяцев с момента подписания ДДУ.

4. Рассрочка на 12 месяцев под 2% на остаток в месяц или 24% годовых (скидка не предоставляется). Первый взнос от 30%, остаток равными ежемесячными/ежеквартальными платежами.

5. Квартира в зачет (только при предоставлении договора на реализацию недвижимости). Первый взнос от 10%, остаток в течение 4 месяцев с момента подписания ДДУ. На остаток начисляется 4% за пользование рассрочкой.

6. Ипотека.

Ипотечный специалист «СПб Реновации» подробно рассказала мне обо всех нюансах. Ипотеку (в том числе и льготную) предоставляют 5 банков. Процентные ставки практически одинаковые у всех банков. Самый низкий процент у Сбербанка (11.4%), чуть выше ставка у банка АК «Барс» - 11.5%, банк «Санкт-Петербург» до конца года также предоставляет ставку 11.5%, банк «Глобэкс» кредитует новостройку под 11.8% годовых. С банком «Возрождение» застройщик работает только по программе использования материнского капитала в качестве первого взноса, ставка также 11.5%.

Сбербанк всем клиентам предлагает свою страховую компанию «Сбербанк страхование», но пользоваться ее услугами невыгодно из-за высокой стоимости страховки - 1% от суммы кредита. Также Сбербанк работает с компанией «Европолис», у которой расценки в три раза ниже. Еще один нюанс заключается в том, что при частичном досрочном погашении Сбербанк не сокращает срок кредита, а только пересчитывает размер ежемесячного платежа.

Экономически это менее выгодно, поэтому если в планах есть досрочное погашение, специалист по ипотеке предложила мне рассмотреть другие банки, а именно - «Санкт Петербург» и АК «Барс». По ее словам, условия в этих двух банках совершенно идентичны по всем параметрам, страховка составит 0.3% от суммы кредита.

Что почем

Цена на сайтах указана базовая, при 100% оплате к ней применяется скидка 3%.  До конца декабря скидка 3% действует также при ипотеке, но продлевать эту акцию, скорее всего, не будут.

Цены в ЖК «Живи! в Рыбацком», ключи - 3-4 квартал 2017 года

 *При 100% оплате предоставляется скидка 3%

Конкуренты

Жилья в этой части Невского района строится много. По другую сторону Советского проспекта, со стороны Невы компания «Росстройинвест» строит небоскреб до 32 этажей «Петр Великий и Екатерина Великая», Setl City неподалеку возводит ЖК «Невские паруса».

 ЖК «Невские паруса» имеет практически те же сроки заселения, что и ЖК «Живи! в Рыбацком», но цены там заметно выше, хотя жилье сдается без отделки, это необычно для Setl City и объясняется тем, что девелопер выступает в этом жилом комплексе в качестве заказчика, строительные работы выполняет компания «Евростройпроект».

В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» предлагается довольно доступное жилье, с предчистовой отделкой, но ключи дольщики получат еще нескоро - на 5 кварталов позднее, чем в «Живи! в Рыбацком». Зато компания отличается хорошей репутацией и добросовестно выполняет свои обязательства перед дольщиками, а цены ниже примерно на 8 тысяч рублей за «квадрат».

ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» от «Росстройинвест»

Срок сдачи 1 очереди: IV квартал 2018 года (ключи - апрель 2019 года)

ЖК «Невские паруса» от Setl City

Срок сдачи: 1 квартал 2017 года (ключи - сентябрь 2017 года)

Геометрия жилья

Квартирография спланирована с акцентом на однокомнатные квартиры, студий не так много, как и двух- и трехкомнатных квартир. К планировкам придраться, мне кажется, невозможно. Во-первых, подкупает широта выбора метражей. 

Самые маленькие студии и двухкомнатные уже, правда, разобрали, зато однокомнатные еще присутствуют в вариантах метражей от 33 до 50 кв. метров, площадь трехкомнатных от 66 до 86 кв. м. Квадратные кухни, большие санузлы, в некоторых квартирах их спроектировано по два.

По два окна в угловых комнатах, во многих квартирах есть кладовки и гардеробные, причем самого разнообразного размера. Есть варианты стандартных и евро-планировок с большими кухнями-гостиными. Высота потолков 2.8 метра - словом, все прекрасно.

Соцкультбыт

На разных сайтах в описании проекта строительства ЖК «Живи! в Рыбацком» говорится о строительстве 2 школ на 1650 мест, 4 детских садов и поликлиники на 600 посещений. На сайте застройщика в разделе «Инфраструктура» бегло упоминается о возведении «Школы и 4 детских садов», основной упор в описании сделан на уже имеющуюся инфраструктуру у метро «Рыбацкое», в рекламном буклете тоже туманно говорится о «новых детских садах и школах».

Я спросила менеджера напрямую, что будет построено и когда, но ответ получила невнятный: вместе со второй очередью будет строиться детский сад и школа, правда, пока непонятно, когда это произойдет. Вопрос об остальных садах, второй школе и поликлинике как-то незаметно был замят.

Между тем, вопрос немаловажный - жилой комплекс крупный, да и рядом появится со временем много жилья. В соседних кварталах, конечно, есть детские сады и школы, но рассчитывать, что они смогут принять детей всех новоселов не приходится.

На первых этажах домов предусмотрены коммерческие помещения, так что магазинчики формата «у дома» точно будут. Торговые центры есть рядом с метро «Рыбацкое», а вот с парковками беда. 

На всю первую очередь (1695 квартир) предусмотрено всего 130 мест в подземных паркингах (они еще не продаются, и стоимость не известна даже примерная). Придомовых парковок по проектной декларации вообще считанные единицы - в 34 корпусе, например, всего 7, а в 35 - 16. При этом, менеджер на мой прямой вопрос ответила, что открытые парковки предусмотрены в соответствии с нормативами, согласно которым должны составлять не менее 30% от количества квартир.

Выводы

ЖК «Живи! в Рыбацком» привлекает, в первую очередь, доступными ценами и расположением в черте города, ведь всего 2 километра от метро. Надежная схема покупки, прекрасные планировки - также плюсы этого жилого комплекса.

Наличие чистовой отделки, с учетом качества ее исполнения на прошлых объектах девелопера, сложно однозначно отнести к плюсам или минусам. Тут время покажет. Также, по опыту прошлых объектов, нельзя исключить вероятность переноса сроков.

Еще одним недостатком является сложная ситуация с дорожно-транспортной обстановкой в этой части города, но доступные цены - очень веский аргумент, поэтому новостройка, с учетом всего вышесказанного, получает «7» баллов.

Дария Лапатухина