ЖК «Капитал» в Кудрово: квартиры на любой вкус, но ДДУ с оговорками

Тайный покупатель по заданию редакции Novostroy-SPb.ru вновь отправился в деревню Кудрово Ленинградской области, чтобы «купить» квартиру в ЖК «Капитал». Несмотря на то, что новостройка уже неоднократно была проверена, проект масштабный, и заявки на него для Тайного покупателя продолжают поступать. С момента последнего расследования прошло уже два с половиной года, поэтому наш агент решил выяснить, как изменился жилой комплекс и локация в целом за это время.

Территорию Кудрово можно условно разделить на три части: пятно южнее парка Новый Оккервиль, которое поделили сразу несколько девелоперов, каждый из них застраивает свой маленький кусочек; кварталы проекта «Семь столиц», их возводит Setl City рядом с «Мегой-Дыбенко», и жилой массив, его на территории севернее одноименного парка застраивают компании «Отделстрой» и «Строительный трест» (ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал»).

Именно здесь предлагается высокий уровень комфорта во всем Кудрово благодаря продуманной планировке кварталов, закрытым дворам, большому количеству давно заселенных домов, прекрасно развитой инфраструктуре и близости метро.

Что строят?

В рамках реализации ЖК «Капитал» на территории 25 га будет возведено порядка 400 тысяч кв. метров недвижимости, которые разместятся в 8 корпусах (или лотах, в терминологии «Строительного треста»). В данный момент построены 4 лота (2 и 3 давно заселены , 4 и 15 введены в эксплуатацию 21 января), строятся еще два лота - 6 и 5, но квартиры продаются только в 6 лоте со сроком окончания строительства IV квартал 2016 года. В лоте 5 будет продаваться уже готовое жилье.

Остаются еще лоты 7 и 8, но пока неизвестного когда их будут строить и на какой стадии готовности откроют продажи. Ясно лишь, что это произойдет не ранее 2017-2018 года. Изначально проект собирались завершить к 2020 году, но сейчас менеджеры предпочитают не называть никаких конкретных сроков.

Точное количество квартир также никто из менеджеров назвать не может, но в 5 корпусах из восьми будет в общей сложности 5574 квартиры. Помимо жилья на территории ЖК «Капитал» изначально была запланирована еще инфраструктура: школа и два детских сада, но их строить пока не начинали и не известно, будут ли - возможно остановятся на инфраструктуре, уже построенной совместными усилиями двух застройщиков на территории ЖК «Новый Оккервиль».

Кто строит?

«Строительный трест» возводит жилье уже 23 года, объемы строительства тоже немаленькие: 100 домов или 2 млн квадратных метров, заселено 50 тысяч семей. За годы работы компания ни разу не сорвала сроки, даже в периоды кризиса. Более того, нередко дома сдают досрочно.

Также частой практикой для «Строительного треста» является продажа уже готового жилья, а это очень хороший знак, говорящий о том, что у компании хватает средств для финансирования строительства и без привлечения дольщиков в качестве соинвесторов. 

Если говорить о качестве, «Строительный трест» - единственная компания, которая до сих пор возводит дома из кирпича. Не кирпично-монолитные, а целиком и полностью из кирпича.

Разведка в Интернете

Информация о ЖК «Капитал» представлена на страничке объекта на сайте застройщика и на отдельном (именном) сайте проекта. Причем, стоит посетить оба ресурса, т.к. большая часть информации не дублируется. Тем не менее, даже с помощью обоих ресурсов представление о том, что есть в продаже, все равно получить не удастся. 

На сайте проекта можно посмотреть на объемное изображение генплана застройки, но он давно не обновлялся. Указано, что лоты 2 и 3 сданы, 4 и 15 были сданы в IV квартале 2015 года, а сроки сдачи по всем остальным лотам (в том числе и по лоту 6, где ведутся продажи) почему-то не написаны. К тому же, ракурс изображения не позволяет детально рассмотреть все очереди строительства.

На страничке застройщика можно ознакомиться со сроками сдачи и количеством квартир для всех лотов ЖК «Капитал», включая лот 6 - становится ясно, что ведутся продажи на этапе строительства. Тут же есть подбор квартир, но он работает странно, т.к. показывает только какие-то единичные варианты - создается ложное впечатление, что почти все уже продано.

На основном сайте проекта можно выбрать на генплане лот 6 и посмотреть поэтажные планы и планировки - сервис сделан очень удобно, но разочаровывает отсутствие цен и информации о проданных и свободных квартирах. Также с первого раза я не заметила фильтр с выбором номера секции.

Остальная информация о проекте также давно не обновлялась. Можно прочитать, например, о том, что школа «появится в 2015 году», а сам квартал будет построен с нуля. Веб-камер на сайте я не увидела, только краткий общий фотоотчет без привязки к корпусам. Информации о способах покупки на сайте тоже нет (только список банков, предоставляющих ипотеку, и фотографии ипотечных специалистов).

Если зайти в раздел «О комплексе» и промотать вниз, под картинкой появится еще одно меню, там размещены проектные документы, можно прочитать о технологии строительства, увидеть карту местности и аэросъемку.

Визит в офис

Я решила отправиться в офис «Строительного треста», расположенный рядом со станцией метро «Пионерская». Администратор сразу переключила меня на менеджера, который выразил изумление, что я хочу посетить офис на Коломяжском проспекте, а не в Кудрово. Но я настояла, и он нехотя согласился встретиться со мной.

Записываться на консультацию с менеджерами «Строительного треста» нужно на конкретное время, это правило соблюдается строго даже в условиях пустого офиса, в котором я в итоге оказалась единственным посетителем.

Общение с менеджером комфортным назвать было никак нельзя. Держался он, как минимум, чересчур строго, если не на грани высокомерия. Если я задавала вопрос, на который он не знал ответа - ничуть не смущаясь, выражал изумление тем, что меня интересуют такие «специфические» вопросы.

Хотя, казалось бы, что может быть странного в желании узнать, например, на сколько мест рассчитан единственный государственный детский сад. Когда речь зашла о странной схеме оплаты, принятой в «Строительном тресте» (оплата наличкой в день заключения договора), менеджер, не моргнув глазом, заявил, что так работают все строительные компании.

На мое возражение, что такие лидеры рынка как, например, «Группа ЛСР» или Setl City используют аккредитив, он ответил: «Я на днях созванивался с Setl City - они с аккредитивом больше не работают» - это дословная цитата. После этого я уже не знала, как относиться ко всей остальной информации, полученной от этого консультанта, пришлось перепроверять. И не зря, но об этом ниже.

На объекте

Менеджер на объекте сначала предложил мне приехать на осмотр квартир в день его дежурства, но также легко согласился договориться, чтобы мне показал квартиру кто-то другой. И снова потребовалось точно назвать удобное для меня время приезда. Впрочем, это не помогло, около получаса мне все равно пришлось подождать, пока менеджер закончит показ квартир и общение с предыдущими покупателями.

Снимать видео внутри дома мне не разрешили, не объяснив причин запрета. Фотографировать вроде бы и можно было, но в то же время это также оказалось нежелательным. Менеджер такими большими глазами смотрела на мою камеру, что в результате я сделала буквально пару снимков и убрала фотоаппарат, чтобы не нервировать мою сопровождающую.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Капитал», как я уже упоминала, кирпичная. Все несущие и наружные стены выкладывают из кирпича (толщина 600-700 мм), кое-где в квартирах также устраивают несущие монолитные колонны, но они расположены продуманно и не нарушат удобства планировок.

Внутренние межкомнатные перегородки делают из керамзитобетонного камня, перегородки между квартирами либо из кирпича, либо из двойного слоя керамзитобетона (15 см). Менеджер, которая показывала мне квартиры говорила, что поскольку этот материал имеет полую структуру, он хорошо изолирует звуки. Однако, читая отзывы, я не раз встречала жалобы на чересчур хорошую слышимость. Внешние стены отделаны изнутри гипсокартоном, многие его снимают.

Дольщики также часто жалуются на то, что дует в окна. Кто-то решает эту проблему радикально, меняя окна, а кто-то остается вполне доволен и после гарантийной регулировки окон и балконных дверей (ее делают бесплатно в течение первых 5 лет эксплуатации дома). Многие меняют проводку электричества. 

На верхних этажах домов бывают трещины в стенах, сыплется цемент с межкомнатных стен. Также очень много претензий вызывает управляющая компания с грабительскими тарифами и ее навязывание во время приемки квартиры, время от времени бывают перебои с горячей водой.

Тем не менее, несмотря на все эти недочеты, общее впечатление от качества строительства достаточно высокое - и по отзывам на форумах, и по моим впечатлениям от осмотра квартир.

Квартиры передаются покупателям без отделки, но с подготовкой стен под ремонт - они идеально гладкие, ровные и белые. Также в квартирах выполнена стяжка пола, есть радиаторы и розетки, счетчики, двухкамерные немецкие стеклопакеты, холодное остекление лоджий. Потолок без отделки, разводка труб не предусмотрена.

Лифты, со слов менеджера, немецкие Mitsubishi. Отделка холлов довольно обычная, ничего особенного: на полу маленькие плитки керамогранита, на стенах шагрень.

При желании можно заказать отделку за дополнительную плату в размере 10 тысяч рублей за квадратный метр, она будет оформляться отдельным договором ближе к сдаче дома. Стандарты отделки как в ЖК «NewПитер» (работы будет вести тот же подрядчик). Можно посмотреть фотоотчет из расследования Тайного покупателя. В целом отделка хорошего качества, с плиткой в санузле и коридоре, ламинатом на кухне и в комнатах, обоями под покраску, сантехникой производства Болгария.

Как купить?

Схема покупки отличается в зависимости от того, в каком корпусе приобретается квартира. Сейчас в продаже квартиры в 4, 15 и 6 лоте. 4 и 15 лот на днях уже сданы, но в собственность еще не оформлены, поэтому квартиры в них продаются по предварительному договору купли-продажи. Хоть ПДКП и считается опасным (не проходит регистрацию в Росреестре), но в данном случае риск отсутствует, ведь дома уже возведены, недостроя точно можно не опасаться.

В день заключения ПДКП покупателю необходимо принести в офис 10% от стоимости квартиры наличными, оставшуюся сумму первого взноса можно перечислить на расчетный счет застройщика в течение 4 дней. Договор купли-продажи будет заключен уже после оформления застройщиком права собственности на жилье.

Лот 6 еще строится, поэтому там продают квартиры по 214-ФЗ через заключение ДДУ. Формально все происходит по 214-ФЗ, но фактически - с нарушением. Схема покупки такова:

1. 10% от стоимости квартиры необходимо принести в офис продаж в день заключения договора;

2. В течение четырех дней оставшуюся сумму первого взноса нужно перечислить на расчетный счет застройщика;

3. Собрать и принести в офис документы для регистрации ДДУ;

4. Забрать зарегистрированный ДДУ примерно через 1 месяц;

5. Ежеквартально выплачивать рассрочку согласно графику.

Причем, когда я недавно проверяла другой объект компании (ЖК «NewПитер») ни о каких наличных в день заключения договора мне менеджеры не говорили, схема оплаты тогда вполне соответствовала 214-ФЗ - деньги дольщик вносил строго после регистрации ДДУ в Росреестре. Поэтому новость меня просто ошарашила.

Менеджер объяснил такую политику тем, что компания страхуется от недобросовестных покупателей: «Вы заключите ДДУ и уедете в другой город, а мы останемся с неоплаченным договором на руках». Настолько нелепое объяснение, что даже не хочется комментировать. Очевидно, что аккредитив или стандартный залог в 30-50 тысяч рублей - инструменты, которыми пользуется большинство застройщиков - вполне закрывает подобные риски.

Мне все это показалось сильно подозрительным, и я решила проверить информацию у другого менеджера. К моему изумлению, он менеджер ничего подобного не подтвердил. Я спросила, как быстро должен быть выплачен первый взнос, на что менеджер ответил, что желательно поскорее, но поинтересовался, какая у меня ситуация, и проявил полную готовность пойти навстречу.

Я сказала, что никакой особенной ситуации нет, но ведь деньги не перечислить мгновенно. Менеджер успокоил меня, сказав, что такие технические моменты меня вообще волновать не должны, клиенты часто перечисляют средства по безналичному расчету, и никаких проблем не возникает. Если мы заключим договор, скажем, 30 декабря (т.е. накануне праздника), то можно согласовать время на зачисление средств первого взноса до 15, а то и до 20 января.

Такая схема все равно идет с нарушением 214-ФЗ, поскольку деньги застройщик получит до государственной регистрации договора, но, по крайней мере, ни о каких наличных в день подписания договора речи не идет. Кстати, при проверке ЖК «NewПитер» пару месяцев назад тот же самый менеджер лично говорил мне, что средства первого взноса необходимо перечислить на расчетный счет застройщика только после госрегистрации договора, то есть через 1,5-2 месяца.

Квартиру пока еще можно купить с использованием ипотечных программ с господдержкой, хотя эта возможность вот-вот будет закрыта. Программа по субсидированию ипотечной ставки завершится в конце марта этого года, но по факту банки прекратят выдавать такие кредиты 10 февраля.

При покупке квартиры в 6 лоте выбор банков широк. Наиболее выгодные условия предлагает ВТБ24 (11,15% годовых), под 11,5% кредитуют новостройку Сбербанк, банк «Санкт-Петербург» и «Глобэкс», можно также взять кредит в банках «Райффайзен», «Абсолют» и «Юникредит». В уже введенных в эксплуатацию лотах 4 и 15 также есть возможность приобрести жилье с использованием ипотеки, но банк будет только один - ВТБ24.

Застройщик принимает материнский капитал или военную ипотеку, а вот с субсидиями «Строительный трест» не работает.

Что касается рассрочки, то она действует до 25 октября 2016 года и является беспроцентной. Скидка зависит от величины первого взноса:

Получается, что не важно, есть ли у покупателя всего половина суммы или 100% на оплату жилья, в любом случае он может купить квартиру на наиболее выгодных условиях.

В целом, должна сказать, что информацию по схеме покупки я получила странную, единой политики в компании не чувствуется, у меня сложилось впечатление, что транслируемая схема покупки квартиры зависит от настроения и личных предпочтений менеджера.

Кажется, с кем-то из них можно договориться, другие не склонны к компромиссам - просто поразительно, при учете, что речь идет о солидной строительной компании, а не госструктуре былых времен.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «Капитал» мне нравятся чрезвычайно. В первую очередь они покоряют своей логичностью. Неудачных вариантов просто нет, есть варианты на разный вкус. Например, с большой кухней или поменьше, с кладовкой или без, с эркером или комнатами прямоугольной формы, двусторонние и односторонние квартиры.

Единственный момент, который может смутить - обязательный проем между кухней и гостиной. Он есть в каждой квартире, за исключением совсем крошечных однокомнатных. Мне лично он нравится, но знаю, что многие предпочли бы его зашить.

Между тем, по закону можно будет закрыть проем только после оформления собственности, а значит, к ремонту сразу приступить формально нельзя или же потом все равно придется что-то переделывать.

Попросить, чтобы проем закрыли за дополнительную плату на этапе строительства - не получится. Дополнительные сложности могут возникнуть если квартира покупается в ипотеку. 

Что почем

Цены при 100% оплате, ипотеке, а также при 50% первом взносе при оплате в рассрочку:

Основной конкурент ЖК «Капитал» - строящийся по соседству ЖК «Новый Оккервиль» от компании «Отделстрой». Цены там немного выше, при том, что расположение тоже немного лучше, но зато квартиры сдаются без подготовки под отделку. С остальными новостройками Кудрово сравнивать цены просто не имеет смысла - уж слишком велико различие в локации.

Соцкультбыт

Первоначально в составе новостройки планировалось построить школу и два детских сада. Однако планы изменились - школа была построена только одна на территории соседнего жилого комплекса «Новый Оккервиль», но зато в два раза больше - на 1600 мест. В этой школе предусмотрено 64 учебных класса, два спортивных зала, актовый зал, 25-метровый бассейн, а также детский сад на 165 мест. Школа откроет свои двери для первоклассников в сентябре 2016 года.

Рядом работает частный садик «Лимпик» на 230 мест, на территории самого ЖК «Капитал» пока никакой детской инфраструктуры строить не собираются. Менеджеры комментируют этот момент по-разному: один из них сказал, что инфраструктура появится, когда в ней возникнет необходимость, а пока школа и садик в «Новом Оккервиле» вполне справляется с нагрузкой.

Хотя о какой нагрузке может идти речь, если школа и государственный садик еще не работают, действует лишь частный детский сад. Другая менеджер сообщила, что, на территории ЖК «Капитал», скорее всего, ничего строить не будут, а земля, предназначенная под инфраструктуру, останется не застроенной, поскольку это муниципальная земля. Сейчас на этом месте находится довольно неопрятный пустырь. 

Поликлиники в Кудрово нет, но на первом этаже одного из домов ЖК «Новый Оккервиль» открылся центр общей врачебной практики, иными словами, амбулатория. Менеджеры говорят, что там работает терапевт и педиатр, ко всем остальным специалистам придется ездить во Всеволожскую ЦРБ, но тут они опять ошибаются.

Я нашла эту амбулаторию и навела справки о том, какие врачи там ведут прием. Оказалось, что помимо педиатра и терапевта также принимают кардиолог, стоматолог, эндокринолог, гинеколог, есть рентгенкабинет, станция скорой помощи, можно сделать прививки. Центр производит положительное впечатление, большой очереди я не увидела, к специалистам попадают по талончику электронной очереди, запись идет на несколько дней вперед. Так что, все оказалось, гораздо лучше, чем я думала раньше.

Стоимость места в подземном паркинге начинается от 900 тысяч рублей, но рядом со строящимися корпусами ЖК «Капитал» уже сейчас работает охраняемая открытая стоянка, на которой я не заметила особенного аншлага. Вокруг домов организовано также довольно большое количество бесплатных парковочных мест.

Кстати, закрытые дворы по факту все оказались открытыми и заставлены машинами. Детские площадки, по сути, находятся на автостоянках. Впрочем, это не так страшно с учетом того, что через дорогу располагается парк Новый Оккервиль, в нем уже подросли деревья, есть небольшое озеро, детский городок, обустроены велодорожки.

На территории ЖК «Новый Оккервиль» работает также спортклуб с бассейном и ледовой ареной, а на первых этажах очень много самой разнообразной инфраструктуры, какой только можно пожелать. По другую сторону пр. Строителей уже построен крупный гипермаркет «Лента», скоро можно ожидать его открытия.

Пути-дороги

Заехать и выехать из микрорайона сейчас можно тремя путями: через Заневку и через «Мегу-Дыбенко» можно выехать на КАД, по Ленинградской улице через железнодорожный переезд можно попасть в Невский район Санкт-Петербурга. Основные пробки скапливаются на Ленинградской улице перед переездом и на Центральной улице, которая ведет к «Меге-Дыбенко». Через Заневку чаще всего дорога бывает свободна.

Когда-нибудь город построит виадук к проспекту Солидарности, но перспектива эта столь же туманная, как и появление в Кудрово метро. Так что в ближайшее время стоит ожидать ухудшения в этой локации дорожной обстановки в связи с заселением большого количества новых жилых домов.

Однако будущие жители новостроек, которые находятся южнее парка и Ленинградской улицы, окажутся, на мой взгляд, в куда более сложной ситуации из-за менее удобного выезда на КАД и более далекого расположения относительно метро. От самых отдаленных корпусов ЖК «Капитал» до станции метро «Улица Дыбенко» чуть более 2 километров, в случае пробок, это расстояние вполне можно одолеть пешком минут за 20-25, тем более, сама дорога вполне удобна для пешеходов.

Выводы

В условиях кризиса требования к надежности застройщика выходят на первый план. Поэтому строительная компания, финансовые возможности которой позволяют продавать преимущественно готовое жилье, особенно привлекает внимание. Если застройщик, к тому же, строит дома более 20 лет и всегда строго выдерживает сроки - это еще больше добавляет ему популярности.

Добавим кирпичную технологию, неплохое качество строительства, удобные планировки, прекрасно развитую инфраструктуру, парк через дорогу, сносную транспортную доступность, продажи по 214-ФЗ (хоть и с нарушением) и недорогую, а то и вовсе бесплатную рассрочку - и тут я уже готова закрыть глаза на весьма странный сервис и малоинформативность именного сайта. В общем и целом ЖК «Капитал» получает твердые «8» баллов. 

Дария Лапатухина