ЖК «Щегловская усадьба»: цены «кусаются», зато продажи уже по ДДУ

По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель отправился во Всеволожский район проверить ЖК «Щегловская усадьба» от Navis Development Group. Эта малоэтажная новостройка возводится ударными темпами, что сильно интригует потенциальных покупателей. Добавляет интереса и тот факт, что застройщик перешел с продаж по ЖСК на ДДУ.

Что строят?

ЖК «Щегловская усадьба» - довольно масштабный проект, состоящий из 16 четырехэтажных домов, в общей сложности рассчитанных на 1075 квартир. Первые три очереди (4 дома) на данный момент построены и заселены.

Четвертая очередь состоит из 8 домов, ввод в эксплуатацию которых намечен на конец 2015 года. Дома построены, идет отделка фасадов и внутренние работы, вы можете увидеть это на фото и видео.

Изначально планировалось, что на этом проект и закончится, но в 2013 году Navis Development Group (бывшее название СК «Навис») выкупил у «Константа Девелопмент» (читайте расследование Тайного покупателя о ЖК «Азбука») участок размером 3 га для строительства еще одной очереди.

В результате общая площадь застройки увеличилась до 10 га, и добавилась еще одна (пятая) очередь - дополнительные 4 дома собираются сдать в конце 2016 года, причем продают их уже не по привычной для застройщика схеме ЖСК, а по 214-ФЗ, через заключение договора долевого участия. 

Navis Development Group обещает обеспечить огороженную территорию с видеонаблюдением, хотя пока что непонятно, как это будет реализовано. На первых этажах корпусов предусмотрены колясочные.

Кто строит?

Под брендом «Навис» компания работает на рынке недвижимости Санкт-Петербурга сравнительно недавно - с 2009 года, но на самом деле имеет более давний опыт строительной деятельности, об этом можно прочитать в расследовании о ЖК «Созвездие». В портфеле девелопера на данный момент, помимо ЖК «Щегловская усадьба», имеется один завершенный проект «Дом БДТ», в конце 2015 года начнется заселение ЖК «Созвездие», там сейчас продаются последние квартиры.

Оба проекта оказались с проблемами. «Дом БТД» (Дом Большого драматического театра им. Г. А. Товстоногова) собирались сдать в конце 2013 года. Жилой комплекс построили, как и обещали, после чего Росимущество вменило застройщику иск о незаконной постройке. В результате СК «Навис» суд выиграл, и разрешение на ввод получил, правда, годом позже - все это время пайщики жили как на пороховой бочке под страхом сноса своего нового дома.

Но возникла новая печаль: поскольку дом построен на земле, принадлежащей БДТ, театру причитается определенное количество квартир, которые он по непонятным причинам не принимает. В результате жители до сих пор не могут оформить свои квартиры в собственность. 

ЖК «Созвездие» должны были сдать еще в 4 квартале 2014 года, но до сих пор не сдали, хотя вот-вот должны (со слов менеджера, на объекте работает госкомиссия). По официальной версии причиной заминки послужили проблемы с одним из подрядчиков, который некачественно выполнил работы по остеклению, и застройщику пришлось их переделывать.

В июле 2015 года госкомиссия не приняла дом из-за отсутствия подключения к электричеству, также данный момент работы по остеклению завершены не полностью, остались еще некоторые другие недоделки.

Еще один крупный жилой комплекс комфорт-класса - «Итальянский квартал» - проектируется сейчас, его будут строить в деревне Романовка, недалеко от Щеглово, площадь застройки составит 20 га, планируется возведение 11 корпусов и детского сада. Судя по этим планам, строительные мощности у компании явно есть, и они существенные. 

Что касается собственно ЖК «Щегловская усадьба», то успешность реализации проекта сложно оценить однозначно. С одной стороны, по отзывам с форумов, жители первой очереди заехали в свои квартиры позже, чем рассчитывали, а собственность не могут оформить до сих пор (а значит и зарегистрироваться по месту жительства).

В договорах был указан срок ввода в эксплуатацию 4 квартал 2013 года, о том, что к этому сроку нужно прибавить какое-то время, пайщиков в известность не поставили, следовательно, многие ожидали заехать уже в начале 2014 года, но в действительности заселение начали в июле и закончили в августе 2014. Сейчас менеджеры говорят, что по стандарту с момента ввода в эксплуатацию на заселение отводится полгода. И это правда, так обычно и бывает у большинства застройщиков.

Также надо сказать, что заселение первых четырех домов начали производить еще до ввода в эксплуатацию, поскольку с последней вышла накладка из-за монополистов. Задержали подключение к отоплению, водопроводу и особенно надолго - к электроэнергии из-за конфликта с Ленэнерго.

Дома около года питались по временной схеме, и я так и не поняла, на каком этапе обстоят дела сейчас: менеджеры уверяют, что все давно готово, пайщики говорят, что нет, но как, в таком случае, 16 июля 2015 года могло быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию первых трех домов?

Документы об этом есть на сайте новостройки. Однако в группе «Вконтакте» лишь 2 октября этого года появилась запись о том, что продажа по переуступке больше невозможна, т.к. документы на первые три дома отправлены в кадастровую палату, а значит, и право собственности покупатели вскоре смогут оформить и, наконец, зарегистрироваться по месту жительства.

В общем, отыскать концы оказалось не так-то просто, даже несмотря на наличие нескольких групп, где пайщики обсуждают актуальные проблемы. Одна из них называется «Пострадавшие Пайщики СК «Навис» (NAVIS)». Однако должна сказать, что общение там идет на эмоциях, фактических данных мало.

С другой стороны, те, кто купил квартиру в последующих очередях ЖК «Щегловская усадьба», абсолютно довольны активностью на стройплощадке. Графики строительных работ являются открытой информацией и публикуются на официальном сайте. Сверяясь с ними, можно убедиться, что четвертая очередь строится четко в срок, а пятая даже идет с опережением.

Жители первых домов даже жалуются на чересчур активное строительство, которое нарушает их покой, в том числе и по ночам. Побывав на стройплощадке, я тоже убедилась в том, что деятельность ведется бурная. Особенно если сравнить ее с темпами строительства на соседних стройплощадках.

Мне сложно однозначно оценить надежность Navis Development Group. С одно стороны, смущает, что каждый из проектов имел те или иные  проблемы и не был сдан в срок, несмотря на то, что в каждом случае, вроде бы, виноват оказывался кто-то другой. 

С другой стороны, темпы строительства последних очередей ЖК «Щегловская усадьба» не могут не  радовать. Внушает доверие стиль общения в официальных группах и регулярные встречи с ответственными лицами на объекте. Пайщики ЖК «Щегловская усадьба», в целом довольны своим застройщиком, отмечая, что все проблемы решаются в режиме диалога (правда, пайщики ЖК «Дом БДТ» и ЖК «Созвездие» озвучивают на форумах совсем другие впечатления, по их словам, диалога с застройщиком нет).

Разведка в Интернете

ЖК «Щегловская усадьба» посвящено много групп «Вконтакте»: часть из них, созданные агентами для продажи квартир, почти пустые, одна официальная и наиболее многочисленная, где представители застройщика отвечают на вопросы (там уже скопилось много веток с обсуждениями), есть еще пара групп созданных пайщиками для общения. Все группы, кроме продающих, очень активные, информации много, и она постоянно добавляется. 

В Интернете есть страничка объекта на сайте девелопера и именной сайт проекта, они почти полностью дублируют друг друга. Информации представлено много, но работать неудобно: переключение между вкладками происходит с подвисанием, выскакивают назойливые окна, с мобильных устройств прочитать там что-то почти нет никаких шансов. Сайт застройщика частенько переадресует с нужной вкладки на страницу с рекламой канала «Нависа» на YouTube.com.

В разделах «Документы» я вообще запуталась. Дело в том, что на сайте девелопера лежат документы на пятую очередь, но об этом нигде не написано, а на именном сайте выложены все остальные документы плюс ссылка, которая ведет на сайт застройщика, после перехода по которой раздел «Документы» нужно выбрать вручную.

Увидев изменения к проектной декларации с переносом сроков и продление разрешения на строительство по 4 очереди, я испугалась, но оказалось, что все в порядке, сроки не переносили, а продления согласованы в связи с добавлением 5 очереди, ведь она изначально проектом не предусматривалась.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Щегловская усадьба» - монолит и газобетон. Внешние и внутренние стены строят из блоков «Н+Н», плотность 500 кг/м3 - 375 и 250 мм, монолитные только плиты-перекрытия между этажами. 

На сторонних ресурсах встречаются высказывания конкурентов о том, что газобетон - хрупкий материал, не предназначенный для строительства более 3-х этажей, хотя, конечно, если бы проект не соответствовал техническим нормам, он не прошел бы экспертизу. Менеджер в беседе со мной акцентировала внимание на том, что газобетон всю влажность отдает примерно за год, после чего прекрасно сохраняет тепло.

Фасады оформляются при помощи декоративной штукатурки. Блок Д1 пока в продажу не поступал, и информации по нему нет. Блок Д2 сдается с предчистовой отделкой, все остальные квартиры с чистовой отделкой.

В нее входят: ламинат, бумажные обои, потолок окрашен водоэмульсионкой, в санузлах плитка, межкомнатные двери МДФ, входная металлическая, электрическая плита и раковина на кухне, в санузлах бюджетная сантехника, стальная ванна без экрана, раковина без тумбы, смесители на вид тоже самые простые.

На официальном сайте выложены фотографии - выглядит отделка примерно так же, как в социальном жилье, хотя качеством выполнения работ пайщики довольны - все ровно и аккуратно. Менеджер уверила меня, что обои в последних очередях будут подбираться нейтральных тонов, и такой пестроты рисунка, как в первой очереди, не будет.

Предчистовая отделка (блок Д2) включает следующее: будет выполнена разводка труб, отопления, электрики, черновая стяжка пола, стены и потолки оштукатурены, дверь только входная. Разница в цене квадратного метра чистовой и предчистовой отделкой составляет около 4 тысяч рублей.

В группах можно прочитать отзывы пайщиков о плюсах и минусах в качестве строительства. Люди пишут, что дома получились теплые, с ровными стенами, аккуратно выполненной отделкой. По отзывам новоселов, управляющая компания и застройщик идут навстречу в вопросах решения проблем.

Коммуникации предусмотрены центральные, разводка отопления вертикальная (трубы от пола до потолка проходят через жилые комнаты), коммуникации в санузлах не будут зашиты в короба. В каждом доме предусмотрен индивидуальный тепловой пункт (ИТП), что поможет оптимально расходовать ресурсы.

Кто-то указывает на маленькие окна, из-за чего в квартирах темно, но, видимо, это касается не всех квартир, так как есть и те, кто говорит, что комнаты светлые. Если смотреть снаружи на корпуса, то окна и балконные двери, действительно, могут показаться маленькими и узкими. Но в той квартире, которую мы смотрели изнутри, было очень светло.

На форуме указывают также на плохую шумоизоляцию, цитирую: «слышно, как соседи шторы задвигают». Не очень удачно (над раковинами) расположены змеевики (полотенцесушители) в некоторых квартирах (отмечу, что в той, что смотрели мы, змеевик висел удобно). В общем, недостатки если и есть, то незначительные и устранимые.

Сервис

У компании «Навис» есть только один офис, он расположен на Лермонтовском проспекте. Когда я позвонила, чтобы договориться о встрече, меня ждал сюрприз. Для клиентов, рассматривающих покупку жилья, доступна бесплатная услуга - такси до офиса продаж и обратно (в пределах Санкт-Петербурга). У других застройщиков мне никогда ничего подобного не встречалось. Не правда ли, сногсшибательное предложение? 

Сам офис выглядит просто шикарно. Не так давно компания «Навис» решила открыть собственное агентство недвижимости и переехала в новое помещение. Часы работы очень удобны: до 20 часов по будням и до 17 по выходным.

Общение с менеджером также было очень комфортным. Она была в меру инициативна, охотно и подробно отвечала на все вопросы. Подкачали лишь печатные материалы: буклеты довольно тонкие и содержат не много полезной информации.

К услугам потенциальных покупателей также еженедельные экскурсии на объект. Сбор идет у станции метро «Ладожская» в 10 утра каждую субботу, но нужно заранее записываться у менеджера, поскольку группа быстро набирается.

Путь на автобусе занимает около 40 минут, скучать в дороге не придется - менеджер, сопровождающий группу, рассказывает о новостройке. По приезду показывают одну 2-комнатную квартиру в корпусе А1, а затем ведут группу через территорию жилого комплекса до магазинов в Щеглово. В программу входит также заезд к станции «Щеглово». 

Как купить?

Напомню, что 4 очередь ЖК «Щегловская усадьба» реализуется по схеме ЖСК через вступление в кооператив и оплату взносов. Юридически при такой схеме продажи застройщик не несет ответственности за сроки строительства.

Пятая очередь реализуется уже по 214-ФЗ через заключение ДДУ. В случае задержки передачи квартиры дольщик имеет право подать в суд и взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки. Кроме того, при продаже через ДДУ доступна льготная ипотека с пониженной ставкой.

Четвертая очередь уже практически построена, к концу года ее будут вводить в эксплуатацию, так что времени на покупку квартиры в рассрочку там уже не осталось. В домах пятой очереди рассрочка возможна до конца строительства (то есть до декабря 2016 года), с ежеквартальными платежами.

По 5 очереди условия такие:

1. Блоки Д4 и Д3 (те, что с чистовой отделкой)

• При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 10%;
• Цена при покупке в рассрочку при взносе от 40% - базовая
• При взносе от 50% - скидка 7% на первый взнос.

2. Блок Д2 (предчистовая отделка)

• При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 20%;
• Цена при покупке в рассрочку при взносе от 40% - базовая
• При взносе от 50% - скидка 20% на первый взнос.

Ипотеку (в том числе льготную) предоставляют на данный момент два банка: «Сбербанк» (ставка 11.4%) и «Дельтакредитбанк» (ставка 11.5%). Минимальный первый взнос для обоих банков составляет 20%. В копании «Навис» работает свой ипотечный менеджер, он сориентирует по списку необходимых документов, поможет заполнить бумаги и самостоятельно подаст заявки в банки.

Принимаются субсидии (степень готовности 4 очереди позволяет) и материнский капитал. 

Порядок покупки в 5 очереди следующий:

1.    Бесплатная бронь ставится на 3-5 дней (при ипотеке 14 дней). При желании можно забронировать квартиру на срок до одного месяца за 30 тысяч рублей. Эти деньги вернут при заключении договора.

2.    В случае покупки в ипотеку - подготовка документов.

3.    Менеджер по ипотеке подает документы в банк, в случае одобрения банком назначает день сделки.

4.    Утром подписывается кредитный договор в банке, во второй половине дня ДДУ в офисе «Навис».

5.    После этого в течение 5 рабочих дней необходимо внести первый взнос на аккредитив и сдать под расписку документы для регистрации договора в ФРС. (Потребуются доверенность, согласие супруга/справка о том что в браке не состоит, квитанцию об оплате госпошлины).

Дополнительные расходы на оформление всех бумаг не превысят 5 тысяч рублей. Перед заселением надо будет оплатить месячную стоимость коммунальных услуг.

Схема покупки не вызвала у меня подозрений. Четвертая очередь уже построена, поэтому продажа через вступление в ЖСК может больше не смущать, пятая очередь продается в полном соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия, в тексте которого мне не удалось обнаружить никаких подводных камней.

Цена вопроса

4 квартал 2015, ключи до 30.06.2016

4 квартал 2016, ключи до 30.06.2017

Цены на квартиры в ЖК «Щегловская усадьба» выше, чем в соседних жилых комплексах, но и степень готовности объектов различается существенно:

1.    В ЖК «Щеглово парк», который по соседству будет строить ГК «Мегаполис», квадратный метр стоит 40,5 тысяч рублей (без отделки), но строительство еще не начиналось, только огорожена территория. Обещают построить дома до конца 2016 года, что звучит очень неубедительно, особенно учитывая, что схема реализации жилья - ЖСК.

2.    Рядом Lex Group собирается построить еще один дом - ЖК «Жар птица». Строительство также еще не начиналось, завершить стройку планируют к концу 2017 года (продажи по 214-ФЗ). Стоимость квадратного метра жилья здесь составляет 41-43 тысячи рублей (за квартиры с отделкой).

3.    С другой стороны участок «Нависа» граничит со стройплощадкой «Константа Девелопмент», Тайный покупатель писал недавно о ЖК «Азбука». Строительство ведется крайне вялыми темпами, срок сдачи уже был перенесен на год - на 4 квартал 2016 года, и это несмотря на продажи по 214-ФЗ. Сейчас возведение на уровне 2-го этажа, при том, что в мае этого года был завершен нулевой цикл (фундамент). Стоимость жилья - 43 тысячи рублей за «квадрат» (с предчистовой отделкой).

Геометрия жилья

Планировки не являются преимуществом этого проекта, удачные варианты придется поискать. Мне понравилось, что студии практически все с двумя окнами и выделенной кухонной зоной, в некоторых комнатах квартир других типов тоже по 2 окна. На этом список достоинств можно, пожалуй, закрыть и перейти к недостаткам. Они у всех типов квартир общие. 

Довольно узкие балконы шириной 0,95 м, которые не застекляются, в половине квартир балкон отсутствует вовсе. Вентиляционные шахты в части квартир располагаются на некотором расстоянии от стены, за счет чего «съедают» лишнее пространство.

Неудобные во многих случаях прихожие без места для хранения вещей, реже расточительно большие (например, прихожая метражом 11,5 кв. метров при кухне 8,5 кв. м). Есть и удобные варианты с глубокой нишей, но их меньшинство.

Многие санузлы спланированы так, что туда не поместится стиральная машина. Есть, наоборот, варианты чересчур просторных (но тем не менее, совмещенных) санузлов площадью более 5 кв. м. Большинство санузлов совмещенные даже в 2-комнатных квартирах.

Метраж кухонь редко бывает большой - в большинстве случаев он составляет 9-10 квадратных метров (в 2-комнатных до 13,5 кв. м), но часто имеет узкую вытянутую форму (впрочем, этим грешат и некоторые комнаты). Потолки минимальной высоты - 2,6 метра.

Соцкультбыт

Об инфраструктуре и транспортной доступности можно почитать в расследовании ЖК «Азбука» - новостройки находятся совсем рядом и делят общие на двоих плюсы и минусы в этом плане. Я немного дополню картину того рассказа.

Выяснилось, что строительство детского сада не входит в планы компании «Навис», то есть единственной компанией, которая пока планирует строить в Щеглово детские сады пока является «Константа Девелопмент». Но темпы строительства ЖК «Азбука» так плачевны, я бы не поручилась, что девелопер достроит даже жилье, не говоря уже об инфраструктуре. 

Первые этажи в ЖК «Щегловская усадьба» будут жилые, но рядом с корпусом Д1 появится небольшое здание, в нем разместится магазин. А пока жители за всем необходимым ходят к торговой площади в Щеглово (путь занимает минут 10). Там работает два универсама, мясной магазин, аптека, хозтовары, парикмахерская, салон связи, вещевой рынок, зоомагазин.

Пайщики высказывают опасения, что парковочных мест предусмотрено чересчур мало. Но утверждать это преждевременно, поскольку строятся еще две очереди, а пока мест хватает всем.

Пути-дороги

Конечно, всех волнует, насколько удобно добираться до Санкт-Петербурга. Этой теме посвящены длинные обсуждения в социальных группах. На маршрутках можно добраться до города только с пересадкой, к тому же, они часто бывают переполнены.

Жители ЖК «Щегловская усадьба» пытались добиться продления до Щеглово каких-нибудь маршрутов автотранспорта, но получили отказ. Похоже, что в Ленобласти этот вопрос не регулируется так, как в Санкт-Петербурге. 

Что касается железнодорожного сообщения, оно могло бы быть наилучшим выбором, поскольку до ближайшей станции «Щеглово» можно дойти за 20 минут, но электрички следуют нечасто, с большими перерывами - придется приспосабливаться.

Выводы

Транспортные неудобства компенсирует приятная малоэтажная застройка, тишина, свежий воздух и белый снег зимой.

ЖК «Щегловская усадьба» - новостройка с наибольшей степенью готовности и активным темпом стройки во всем Щеглово. И хотя можно найти предложения дешевле, все они будут иметь более отдаленный срок сдачи, а в некоторых случаях еще и неясные перспективы.

Дольщики и пайщики Navis Development Group, напротив, смогут спать спокойно. Несмотря на некоторые сложности с предыдущими объектами, ЖК «Щегловская усадьба» - проект, который уже можно назвать успешным. Несмотря на то, что финал его еще впереди.

Первые три очереди уже заселены, четвертая построена и скоро будет сдана в эксплуатацию, а пятая строится ударными темпами и продается по 214-ФЗ. Можно выбрать квартиру с ремонтом и сразу въехать после сдачи дома, можно купить без отделки и сделать ее на свой вкус.

Минимальная инфраструктура в Щеглово имеется, за индивидуальными покупками и развлечениями ездить придется в Петербург. По сумме факторов ЖК «Щегловская усадьба» получает «7» баллов.

Дария Лапатухина