ЖК София от ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад: долгожданная новостройка по завышенным ценам

ЖК «София» от компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» стал моим очередным заданием от редакции Novostroy-SPb. Комплекс будет первым масштабным проектом, реализуемым на территории Фрунзенского района, что сильно подогревает к нему интерес. Новостройка заявлена застройщиком в сегменте комфорт-класса и будет включать в себя 23 жилых дома, а также всю необходимую социальную инфраструктуру.

Интригующее начало

Долгожданный старт продаж в ЖК «София» состоялся 1 июня и вызвал, чуть ли не ажиотажный спрос, по крайней мере, на самые малогабаритные квартиры. По словам менеджера компании «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» (которая ранее фигурировала как ООО «ГДСК»), в первые два час продаж были полностью забронированы самые маленькие 33,8 кв. метров 1-комнатные квартиры.

Кстати, застройщик долго интриговал и постоянно переносил открытие продаж еще с прошлого года. Так, первая группа «Вконтакте», которую я обнаружил с темой «Когда же начнутся продажи в «Софии»?», была датирована 3 сентября 2012 года.

Второй темой, очень интересовавшей потенциальный покупателей, была цена «квадрата» в новостройке, ведь пока что это единственный настолько масштабный проект в Купчино, и альтернативы ему нет. Постоянный перенос старта продаж форумчане объясняли тем, что застройщик никак не мог определиться с ценой.

Природа для народа

Территория застройки «Софии» - это бывшая промышленная зона, на которой располагались предприятия «Стройфарфор» и «Керамика», впоследствии выкупленные и демонтированные застройщиком. По словам менеджера, производство было экологически чистым, поэтому рекультивация почвы не проводилась. Учитывая, что предприятия были основаны еще во времена СССР, в экобезопасность территории как-то не очень верится.

С севера новостройка будет отделена от парка Интернационалистов только Южным шоссе, сам парк заканчивается проспектом Славы. Кстати, вдоль всего парка параллельно Южному шоссе проходит ЛЭП. С востока ЖК «София» отделяют от Софийской улицы, давшей название комплексу, несколько небольших предприятий, связанных с транспортом. С юга к нему примыкает зона, как пишет застройщик в буклете, «естественных зеленых массивов». Это обычные луга и несколько карьеров, в которых на моих глазах купались люди.

Эта зона приглянулась многочисленным любителям шашлыков, следы их посещений в виде куч мусора вы можете увидеть в видеоролике. Она же вызывает в обсуждениях на форумах наибольшую иронию, ведь застройщик пишет в рекламных буклетах, что все квартиры в «Софии» являются видовыми. Пока что не очень понятно, как все это будет благоустраиваться.

С востока к комплексу примыкает Фрунзенское Садово-Парковое предприятие, которое вроде бы остается на месте, и АЗС, по уверениям менеджера, она будет снесена. Далее проходит оживленная Бухарестская улица, а хитом обсуждений на форумах является зоопарк, который может появиться на юго-востоке от комплекса.

Метро точно будет

Если говорить о транспортной доступности, то многое зависит от направления поездки. На Бухарестской, как правило, в утренние часы в сторону центра пробки могут начинаться как раз от Южного шоссе. Проспект Славы как в сторону Володарского моста, так и в сторону Ленинского проспекта может утонуть в пробках в любое время суток. В обратную сторону на юг, как по Софийской, так и по Бухарестской и далее по Дунайскому проспекту - пробок почти не бывает.

А как же будут подъезжать жители в свои дворы? А все по тому же Южному шоссе с одним рядом в каждую сторону. Жители всех 23 домов должны будут втиснуться в эту узенькую дорогу, чтобы подъехать к своему дому. Правда, скорее всего, они просто поедут в объезд по той самой зоне естественных зеленых массивов.

Теперь о метро. Оно точно будет, но сроки варьируются от 2016 до 2018 года. Объясняется это тем, что все три оставшиеся станции этой ветки должны будут сданы одновременно. Вход на станцию «Проспект Славы»  будет подземным - под перекрестком Бухарестской улицы и проспектом Славы. Сейчас вдоль Бухарестской от Южного шоссе почти до пр. Славы стоит забор, обозначающий подготовку площадки к строительству подземного входа в метро. Это хоть и в пешеходной доступности, но все же в 15 минутах ходьбы даже от ближайших домов комплекса, т.ч. дорога к нему будет проходить по парку Интернационалистов.

Семерка первых

На данный момент застройщик получил разрешение на строительство по трем участкам - 3,8 и 12, там будут возведены семь из 23 домов, сейчас все они есть в продаже. Корпуса находятся на западном краю застройки, ближе к Бухарестской улице. Следующие дома будут возводиться в сторону Софийской улицы. Хотя на стройку и не пускают, я, приехав на место, довольно легко разобрался с расположением первых семи домов.

Все они односекционные, но разной высоты и с разными сроками сдачи.  Дома 1 и 2, высотой 25 этажей, расположены на участке 3 и будут сданы, как написано в договоре, в 4 квартале 2014 года. Они расположены ближе всего к Бухарестской улице, чуть в стороне от самого Южного шоссе.

Сразу за ними в сторону Софийского шоссе на участке 8, появятся дома 4 и 5. Это будут 20-этажные корпуса с плановым сроком сдачи в I квартале 2015 года. Дом 3 единственный корпус, который производит сегодня впечатление построенного. Хотя он будет сдан во II квартале 2015 года (в отличие от предыдущих домов, находящихся на нулевом этапе) высится здание почти во все свои 24 этажа. Сразу бросается в глаза, что он очень близко расположен к Южному шоссе.

Также близко будут расположены дома 7 и 9, но уже в сторону Софийской улицы. Они будут 25-этажными с плановыми сроками сдачи во II квартале 2015 года. Весь комплекс планируется сдать в 2018 году. Тем, кто вселится в первые семь домов, конечно, придется некоторое время пожить на стройке и утешаться тем, что расположены их корпуса с краю, а не в бурлящем центре.

Указанные даты являются сроками сдачи объектов в эксплуатацию, а вот сроки передачи квартир дольщикам прописаны в договоре более поздние. Хотя менеджер и утверждал, что квартиры обычно передаются дольщикам в течение двух месяцев после сдачи в эксплуатацию, но в договоре указан другой строк. Например, для домов 1 и 2 со сдачей в 4 квартале 2014 года дата передачи квартир - 3 квартал 2015 года.

Отделка в комплекте

Технология строительства ЖК «София» уже привычная для «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» - корпуса строятся из железобетонной сложной панели с применением бесшовной технологии. Менеджер объяснил мне, что бесшовность достигается с помощью утеплителя, который накладывается на плиты по всему фасаду, а уже поверх них идет штукатурка. Особую гордость застройщика вызывает то, что сами панели производятся на немецком оборудовании.

По поводу качества строительства и отделки в жилых комплексах компании «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» можно прочитать в моем расследовании о ЖК «Южная Акватория». Только две ремарки. Многие на форумах пишут, что отделка навязывается застройщиком (отказаться от нее нельзя), и лучше бы ее не было совсем. Не уверен на этот счет, но считаю, что линолеум и комфорт- класс абсолютно несовместимы. Объяснение менеджера, что ламинат «съедает» высоту и создает ступеньку при входе в комнату, мне кажется сомнительным.

Две школы и два садика

В обязанности застройщика входит оставить место для строительства двух школ и двух детсадов. Возвести их должен город, но когда это произойдет, менеджер ответить не смог, лишь сообщил, что в окрестностях ЖК «София» есть большой выбор детских учреждений. Однако в реальности это всего два детских сада и две школы, которые находятся на противоположной стороне Бухарестской улицы. Там же располагается и ближайшая поликлиника.

На территории квартала магазинов нет, но на пересечении пр. Славы и Пражской улицы есть ТЦ «Южный Полюс» с «Перекрестком», а на пересечении Бухарестской и Димитрова гипермаркет «Лента». Первые этажи «Софии» традиционно будут отданы под малый бизнес: в 4, 5, 7 и 9 домах - полностью, а в 1,2 и 3 домах - лишь частично.

Очень быстро дозвонившись в call-центр застройщика, я получил номер мобильного телефона менеджера, работающего в удобном для меня месте - один из офисов продаж на проспекте Космонавтов д. 65 кор. 1., недалеко от метро «Звездная». Договорившись с ним о встрече, я приехал в офис в оговоренное время, но все пять менеджеров были заняты.

Это не удивительно, так как в продаже у застройщика сейчас находится много объектов. Менеджер сразу предупредила меня, что для выбора квартир сайтом пользоваться бесполезно, так как при бронировании жилье все равно остается отмеченным там как свободное. Услуга бронирования - бесплатная и действует три дня, в течение которых необходимо заключить договор ДДУ.

Планировки: однушки

Вся актуальная информация находится только у менеджеров «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад». Сайт даст лишь представление о планировках и стоимости «квадрата». На момент моего посещения самая дешевая 1-комнатная квартира без балкона площадью 38 кв. метров продавалась на 1 этаже за 2 млн 960 тысяч рублей. «Однушки» с балконом метражом 39 кв. метров (начиная со второго этажа) стоят 3 млн 083 тысяч рублей. В этих односторонних квартирах совмещенный санузел, комната 19,7 кв. метра и квадратная кухня около 10 кв. метров.

Хотя есть планировки и с раздельным санузлом, но более маленькой кухней 9,1 кв. метра и прихожей 5,3 кв. метра, видимо, она получилась за счет уменьшения размера комнаты до 14,1 кв. метра. В общем, типичная планировка эконом-класса.

Самая большая 1-комнатная квартира площадью 42,8 кв. метра стоит 3 млн 410 тысяч рублей. При метраже «однушки» от 40 кв. метров санузел раздельный, а площадь кухни 11 кв. метров, но вот комната 16 кв. метров также урезана для появления прихожей 5,4 кв. метра.

Планировки: двушки

Самая дешевая 2-комнатная квартира без балкона метражом 57,9 кв. метра на первом этаже стоит 4 млн 500 тысяч рублей. Такая же (но на более высоких этажах и с балконом) площадью 59,65 кв. метра обойдется на 93 тысячи рублей дороже. Эти квартиры двусторонние с кухней 11 кв. метров и раздельным санузлом. Все портит абсолютно бесполезный узкий коридор 7,9 кв. метра и помещение в форме тамбура 5,4 кв. метра перед входом в комнаты метражом 15,4 кв. метра и 13,4 кв. метра.

Этот же тамбур используется в 2-комнатных квартирах большей площади, но в них вторая комната уже 19 кв. метров, зато кухня всего 9,8 кв. метра. Такие планировки делают заявление застройщика о комфорт-классе совершенно непонятными.

Хотя просторная «двушка» площадью 66,71 кв. метра по цене 5 млн 136 тысяч рублей и с кухней 11,9 кв. метра немного исправляет ситуацию. Комнаты в ней выходят на разные стороны (19,7 и 15,4 кв. метра) и даже имеется закуток между комнатой и ванной комнатой, который можно использовать как гардеробную, но снова все портит туннель площадью 6,5 кв. метра под видом прихожей.

Это же относится и к самой большой «двушке» метражом 75,9 кв. метра стоимостью 5 млн 992 тысяч рублей. Как ни странно, в ней исчезает гардеробный закуток у кухни, что делает ее по-настоящему большой - 18 кв. метров.

Планировки: трешки

Среди трехкомнатных квартир самой дешевой является квартира площадью 80,6 кв. метра на первом этаже без балкона по цене 6 млн 125 тысяч рублей. Жилье точно такой же планировки, но с балконом на следующих этажах, стоит на 61 тысячу рублей дороже. Туннельная прихожая присутствует, но появляется признак комфорта в виде дополнительного санузла перед входом на кухню, метраж которой 12,3 кв. метра.

Площадь большой комнаты - 19,2 кв. метра, остальные две поменьше: 13 кв. метров и 15,4 кв. метра. Планировка такой «трешки» действительно похожа на комфорт-класс, но и обойдется в 6 млн 186 тысяч рублей!

Посмотрев на геометрию квартир еще большей площади, понимаешь, что это было приятное исключение. В «трешке» площадью 86,1 кв. метра снова появляется тамбур, но уже с выходом в три помещения. Одно из них – это еще один тамбур метражом 4,2 кв. метра, из которого можно попасть в санузел и комнату.

Для тех, кто будет жить в такой квартире, было бы неплохо иметь еще один санузел, хотя бы с душевой кабиной. Однако застройщик ограничился дополнительным туалетом с раковиной. Самая большая «трешка» площадью 86,85 кв. метра, по планировке хоть повторяет удачный вариант, но стоит уже 6 млн 948 тысяч рублей.

Ипотека и рассрочка

Все цены, которые приведены, действительны при 100% оплате, но не в случае ипотеки. При таком раскладе стоимость жилья может возрасти от 80 тысяч рублей за 1-комнатную квартиру до 170 тысяч рублей за «трешку». Ипотеку предоставляют только 2 банка: Ханты-Мансийский банк и Райффайзен банк.

До сдачи корпуса в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей дольщикам) возможна рассрочка, стоимость жилья в этом случае вырастет на 15%. На первый взнос распространяется цена 100% оплаты. Кстати, если застройщик сдаст объект, раньше, то, чтобы жить в своей квартире, дольщику придется погасить всю сумму досрочно.

В комплексе предусмотрено строительство отдельностоящих паркингов, стоимость машиноместа в которых около 1 млн рублей. Вокруг дома будут расположены только гостевые стоянки, так что естественный зеленый массив явно в опасности, да и парку Интернационалистов может не поздоровиться, ведь автовладельцы часто паркуются на газонах. ЖК «София», напомню, будет включать 23 дома, поэтому «город на природе», как сказано в буклете застройщика, может превратиться в «город на стоянке».

Кстати, о буклете

Цветной буклет является документом строгой отчетности, у каждого менеджера есть всего один экземпляр, он подписан, чтобы не перепутать. Так что берите с собой фотоаппарат, если хотите изучать цветные картинки дома, или пользуйтесь буклетом на сайте застройщика.

ДДУ, который заключается с дольщиком, не содержит неприятных сюрпризов. В пункте 2.3 есть полное описание отделки. Стоит присмотреться только к пункту 5.2, согласно которому при досрочной сдаче объекта дольщик должен в течение 10 дней произвести оплату лишнего метража, он может появиться после технической инвентаризации. Таких сроков в случае уменьшения метража для возврата денежных средств по пункту 6.2.3 застройщик для себя не написал. Конечно, это не корысти ради, а лишь по недоразумению.

А что в итоге?

Купчино – это не Московский район, но место тоже неплохое. Строит «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» довольно быстро, да и в целом, компания крупная, известная, давно находится на рынке. Цены на квартиры в «Софии», на мой взгляд, оказались немного выше ожидаемых. Оно и понятно – альтернативы проекту в этом районе нет.

Для тех, кто готов ждать, когда к 2018 году жилой комплекс будет полностью возведен, и не очень привередлив к качеству строительства - вариант подходящий. Планировки, конечно, на любителя, да и детской инфраструктуры дефицит. В общем, ЖК «София» получает от меня «4» балла, менеджеру – «3», сомневался, путался, а иногда и вовсе не мог ответить на вопросы.

Иван Бездомный