ЖК Южная Акватория от ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад: низкие цены и очень долгие сроки строительства

ЖК «Южная акватория» от компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (ранее ООО «ГДСК») стал моим новым заданием от редакции Novostroy-SPb. Новостройка заявлена как масштабный проект, который будет включать несколько кварталов общей площадью 23,9 га на западе Красносельского района. Между Финским заливом и проспектом Героев появятся многоквартирные дома высотой 7–25 этажей, пешеходные дорожки, скверы, спортивные и детские площадки.

Конец географии или продолжение следует?

Строительство «Южной акватории» является логическим продолжением активной застройки района к западу от метро «Ленинский проспект». Здесь не увидишь соседства новых домов со старыми кварталами. «Южная акватория» должна стать самой западной точкой прямо рядом с заливом. Как следует из информации с сайта ЛСР, «расположение жилого комплекса «Южная акватория» на берегу залива, вдали от шумных магистралей, обеспечивает удачное сочетание комфорта проживания в окружении природы с преимуществами и удобствами развитого мегаполиса. Из квартир открывается вид на залив». Но внимательно изучив план застройки, ясно видишь, что на берегу находится только 6-й, последний по срокам сдачи квартал – ЛСР планирует полностью завершить проект в конце 2018 года. Так что владельцы квартир в первых пяти кварталах еще долго будут слушать отнюдь не под соловьиные трели.

Что касается кварталов 1 и 2, которые сейчас находятся в продаже, то утверждение о видах на залив является довольно спорным. Что же на самом деле можно увидеть из окон, обращенных к проспекту Маршала Казакова? Среди соседей: Юго-Западная ТЭЦ, склад удобрений, нефтеналивной порт и танки для хранения нефти. В перспективе – строительство депо метрополитена. Менеджер в ответ на вопрос по поводу промышленных соседей только и смог выдавить, что ТЭЦ находится далеко. Оно и понятно.

Это, кстати, одна из обсуждаемых тем среди участников группы «Вконтакте», созданной дольщиками. Никто не может ничего точно сказать по поводу реального вреда для жителей, но в любом случае все эти предприятия воздух озонировать не будут.

Среди актуальных тем и возможный намыв напротив «Южной акватории». Кстати, такую возможность не отрицал и менеджер отдела продаж.

Метро туманное и прочие неясные перспективы

На вопрос о метро менеджер бодро рапортует мне о планах на 2015 год. Ой ли? Откуда же такой оптимизм? Не иначе как начитался перед сном «Концепции развития метрополитена»!

Если взглянуть на «Концепцию развития метрополитена и других видов скоростного внеуличного транспорта в Санкт-Петербурге на период до 2020 года», утвержденную в 2008-м, выяснится, что участок Красносельско-Калининской линии метро от станции «Казаковская» («Юго-Западная») до станции «Московские ворота» должны были ввести в эксплуатацию в 2013-2015 годы. В «Отраслевой схеме развития метрополитена в Санкт-Петербурге на 2011-2015 годы с перспективой до 2025 года», утвержденной в том же 2008-м, сроки несколько иные – уже 2016-2020 годы. Но, как пишут СМИ, и они могут быть сдвинуты в связи с Чемпионатом мира по футболу.

В любом случае первой откроется станция «Юго-Западная» («Казаковская»), которая будет находиться довольно далеко от «Южной акватории» и станет скорее альтернативой станциям «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». А перспективы следующей станции – «Проспект Героев», как выяснилось, довольно туманны.

Что с другой инфраструктурой? Показывая план застройки, менеджер обратил мое внимание на то, что на территории откроются два детских сада, школа и взрослая поликлиника. Я тут же выразил свое восхищение и уточнил, кто будет строить и когда. И получил ответ, что строительство лежит на плечах города и, наверное, сады появятся после завершения проекта. Но мы это уже проходили, планы города сбываются не всегда. «А что делать тем, кто заселится раньше?» – спросил я. «Идти в те детские сады и школы, которые уже есть», – ответил менеджер. На схеме я действительно увидел примерно на расстоянии двух больших кварталов от жилого комплекса, в районе улицы Доблести, две школы и два детских сада. О том, насколько они загружены, много говорят  сами жители Южно-Приморского муниципального округа. На мой вопрос о детской поликлинике менеджер довольно неуверенно произнес что, наверное, там все вместе будет. Опять «наверное»... А в обсуждениях дольщиков, посвященных этой теме, чаще всего используется слово «надежда». Будем надеяться и мы.

А годы летят...

По информации на сайте ЛСР, срок передачи квартир в первой очереди – 4 квартал 2015 года, а второй – 4 квартал 2016-го. И там же, но чуть ниже, уже написано, что проект будет сдан в 2015-2017 годах. Спрашиваю у менеджера: «С чем связано такое расхождение?» Оказывается, в договорах ДДУ, которые заключаются с дольщиками, срок сдачи первой очереди – до 30.09.2016, а второй – до 30.09.2017. «Да Вы не волнуйтесь, – говорит мне менеджер, ослепительно улыбаясь, – мы все свои объекты сдаем раньше». В  договоре действительно указано, что передача квартиры может быть осуществлена «досрочно, но не ранее дня получения застройщиком разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию».

«А долго ли, – спрашиваю, – такой дом строить? А то народ «Вконтакте» переживает, что на первой очереди вялость какая-то прослеживается, а в ЖК «София», который тоже принадлежит ЛСР, уже поднялся второй этаж. Про вторую очередь и не говорю». «А не извольте беспокоиться, – отвечает менеджер, – такие дома строятся за полтора года. Поэтому начинать еще рано».

Хотя всякое бывает, тем более что одновременно строить 10 объектов даже для ЛСР дело непростое. Если сдадут раньше – честь им и хвала, а дольщикам приятный сюрприз.

Панель, как ее ни называй

Не знаю, чем красивее название «железобетонные изделия» по сравнению с «панелью», но именно этим выражением на сайте названы материалы, из которых будут построены дома. Плюс добавлена «энергоэффективная бесшовная технология отделки фасадов», которая была применена частично при строительстве ЖК «Южный», расположенного неподалеку от «Акватории». В здании этого комплекса на Ленинском проспекте, 78, и находится один из офисов ЛСР. Адреса других офисов и режим работы указаны на сайте.

Квартиры сдаются с отделкой, перечень включенных в стоимость работ представлен на сайте:

• двухкамерные стеклопакеты в металлопластике,
• межкомнатные шпонированные двери с современной фурнитурой,
• металлическая входная дверь в квартиру,
• керамическая плитка на полу и на стенах санузлов,
• качественные смесители,
• полный комплект сантехнического оборудования,
• счетчик учета электроэнергии двухтарифный.

Участники группы «Вконтакте» обсуждают тот факт, что у кого-то в договоре прописан полный перечень отделки с характеристиками, кто-то сетует, что не попросил этого сделать, кого-то менеджер убедил, что в этом нет необходимости.

Я считаю, что детали всегда лучше уточнять, что я и сделал – и обнаружил неприятные сюрпризы в виде отечественной сантехники и линолеума. «Отчего же, – спрашиваю я менеджера, – линолеум? Что-то совсем вы дольщиков притесняете». Да нет, отвечает менеджер, наоборот, это все для блага дольщиков. Пробовали мол, ламинат, да уж больно он высоту съедает. Сразу видно: люди ночи не спали, все думали, как дольщикам угодить. Вот бы еще и обои не клеить, чтобы площадь не уменьшалась!

Если поискать информацию о качестве строительства и отделки среди уже построенных ЛСР домов, то вывод можно сделать такой: с каждым новым проектом качество все хуже и хуже. Жалобы примерно одинаковые: экономия на всем, слабая шумоизоляция, краны и обои из запасников советских времен, несоответствие заявленного и реального качества отделки, навязанные застройщиком управляющие компании, завышенные тарифы и низкий уровень обслуживания.

Планировки по Фрейду

Первое, что бросается в глаза при изучении планировок, – это явная, ничем не прикрытая страсть проектировщиков к прихожим. Во многих планировках они по площади занимают второе место после больших комнат, опережая все остальные помещения.

Кульминация такой страсти – трехкомнатная квартира в первой очереди, в 9 подъезде, на 9 этаже. Из общей площади 74,14 кв. метра на прихожую отведено 16,39 кв. метра (на кухню – 9,77 кв. метра), при этом с трех сторон есть двери, а следовательно, расставить мебель вдоль стен толком не удастся. Правда, можно использовать центр прихожей, проявить фантазию, устроить фонтан или клумбу.

Любителям собак рекомендую двухкомнатную квартиру в первой очереди, 1 подъезде, на 4 этаже: при площади 65,17 кв. метра прихожая занимает 15,39 кв. метра, то есть почти четверть квартиры. Семья из трех человек сможет выделить собаке действительно равную долю жилья как полноправному члену семьи. При этом балкона нет, зато хотя бы в большой комнате два окна.

Другие планировки также не дают расслабиться: только залюбуешься на однушку во второй очереди, в 5 подъезде, на 7 этаже, площадью 41,35 кв. метра с балконом и кухней 13,23 кв. метра, как тут же тебя обухом, то есть совмещенным узлом, по голове. Хотя здесь же есть явно отрезанная от санузла ниша в полтора кв. метра непонятного назначения. Хотя есть и однушки площадью 34,32 кв. метра с раздельным санузлом.

В общем, будьте готовы тщательно изучать все возможные варианты. Например, балкон может быть, а может и отсутствовать – все зависит от этажности и подъезда.
Кухни проектировщики, в отличие от коридоров, явно недолюбливают и за редким исключением стараются сократить любой ценой. Если в большинстве «однушек» кухни в среднем около 10 кв. метров, то в трехкомнатных – меньше, в «двушках» возможны варианты. Апофеоз – двухкомнатная квартира во второй очереди, в 1 подъезде, на 5 этаже, с кухней 7,68 кв. метра.

Кстати, если искать квартиру на сайте, то можно пользоваться опцией «Подбор квартир», хотя не для всех объектов есть схемы планировок. По словам менеджера, это просто техническая ошибка. Есть и другие недостатки – например, неполный буклет, в нем не хватает планировок с 18 по 25 этаж. Полную и актуальную информацию можно получить только у менеджера, которая пользуется собственной компьютерной базой. Так, пока мы беседовали, вдруг нашлась «двушка» меньшей площади и ценой ниже заявленной. Так что мучайте менеджера – и будет вам счастье.

Наконец, о ценах

Стоимость квартир во второй очереди почти не отличается от первой, несмотря на разницу в сроках сдачи на целый год. Сейчас на месте первой очереди – забор и сваи, а на месте второй – чистое поле.

В первой очереди в продаже на момент моего визита осталось всего пять квартир – тут почти не о чем разговаривать.

Так что стоит сосредоточиться на второй очереди.

Все цены даны при условии 100-процентной оплаты.

Выяснить алгоритм наценки при рассрочке не удалось. По словам менеджера, кроме размера первоначального взноса (не менее 10%), другими факторами являются планировки, подъезд и этаж, так что рассрочку надо рассчитывать индивидуально.

Стоит обратить внимание, что на первую очередь рассрочку дают только до 30.09.2015, на вторую – до 30.09.2016, причем в договоре срок передачи дольщикам – на год позже!

Между первым и вторым взносами должно пройти три месяца, так как необходима регистрация договора долевого участия. Все это время первый взнос находится на аккредитиве. Далее выплаты идут равными долями ежемесячно или ежеквартально. Зато последний платеж может достигать 30%, это удобно при использования материнского капитала или средств, полученных от продажи другой недвижимости.

Оформление происходит по 214-ФЗ. Кстати, у застройщика уже есть разрешение на строительство, поэтому заключается сразу ДДУ.

Скидками здесь не балуют – только если покупаешь второю и далее квартиры. Да еще для иногородних дольщиков – 20 000 рублей. Ипотеку предлагают несколько банков: «ВТБ24», «Ханты-Мансийский банк», «Балтинвестбанк», «Райффайзенбанк» и банк «Санкт-Петербург».

На плане изображены многоэтажные наземные паркинги, но менеджер не смогла назвать их стоимость даже приблизительно. Не ответила она и на вопрос о количестве парковочных мест рядом с домом, хотя на схеме и так видно, что их явно недостаточно. К чести продавца, назначить встречу в офисе очень легко (оператор дает номера мобильных телефонов), менеджер активен и старался предложить все подходящие варианты. В офисе тоже все в полном порядке, за исключением гордо стоящего в центре макета со старой планировкой «Южной акватории».

В итоге

Если верить, что все запланированное сбудется, то, конечно, это подходящий вариант  для тех, кто хочет купить квартиру для жизни. Правда. На отделку рассчитывать не стоит, надо настраиваться на ремонт. Цены выглядели бы очень доступными, если бы не такой долгий срок строительства. Это, наряду с отсутствием студий, – большое препятствие для инвесторов. Объекту можно поставить «4». А менеджер получает «5 с минусом».

Иван Бездомный