ЖК «Рябиновый сад»: недорогие квартиры без своей инфраструктуры

Жилой комплекс «Рябиновый сад» - еще одна новостройка недалеко от Колтушского шоссе. Данная локация сейчас довольно популярна у застройщиков, однако у нее есть и серьезные недостатки. По заданию редакции Новострой-СПб Тайный покупатель съездил на стройплощадку комплекса и узнал все плюсы и минусы проекта.

Что строят?

«Рябиновый сад» возводится в деревне Янино-2 Всеволожского района Ленинградской области компанией «Строительное управление». Новостройка располагается в 5,5 км от КАД, в 200 метрах от Колтушского шоссе.

Жилой комплекс будет состоять из шести 8-этажных монолитных корпусов с подземным паркингом и открытыми автостоянками. Первый корпус Ш-образной формы стоит отдельно, а остальные пять корпусов образуют внутренний двор. Строительство осуществляется в две очереди, всего запроектировано 967 квартир.

Сдача первого этапа, который включает всего один дом на 329 квартир, первоначально была намечена на IV квартал 2016 года, потом была перенесена на IV квартал 2017 года, далее снова перенос на год - на конец 2018-го. Вторая очередь состоит из пяти корпусов на 650 квартир, срок сдачи – III квартал 2019 года.

ЖК «Рябиновый сад» в цифрах согласно проектным декларациям:

Номер корпуса	Количество квартир
1 (1 оч.)	329, из них: 1-комн. - 138 2-комн. - 111 3-комн. - 48 студии - 32
1 (2 оч.)	147 из них: 1-комн. - 63 2-комн. - 56 3-комн. - 28
2 (2 оч.)	167, из них: 1-комн. - 71 2-комн. - 64 3-комн. - 32
3 (2 оч.)	62, из них: 1-комн. - 46 2-комн. - 16
4 (2 оч.)	127, из них: 1-комн. - 71 2-комн. - 32 3-комн. - 24
5 (2 оч.)	135, из них: 1-комн. - 79 2-комн. - 48 3-комн. - 8

Как видно из таблицы, основная доля квартир в ЖК – это однокомнатные (468 шт.) и двухкомнатные (327 шт.), меньше всего «трешек» и студий, причем последние есть только в корпусе 1 первой очереди. Почти во всех типах жилья есть балконы, которые по проекту должны быть остеклены по безрамной технологии.

В каждом подъезде установят лифт, предусмотрены помещения для консьержей, колясочные, диспетчерские, мусоропровод. На первом этаже одного из корпусов предполагается разместить коммерческие офисы.

Во внутреннем дворе оборудуют детские площадки с мягким набивным покрытием, зоны для отдыха и прогулок, запланировано озеленение прилегающей территории – высадка клумб и деревьев. Свои социальные объекты проектом не предусмотрены, застройщик делает акцент на будущее развитие района и новостройки со своей инфраструктурой, которые возводятся неподалеку.

Кто строит?

Застройщиком ЖК «Рябиновый сад» является ООО «Инвестиционная компания «Строительное управление» («СУ»). Компания работает на рынке Петербурга и Ленобласти с 1994 года, она выступает в роли генподрядчика, заказчика, застройщика и инвестора. Основной вид деятельности – возведение жилой и коммерческой недвижимости, паркингов. Учредителями ИК «Строительное управление» являются Русаков Николай Иванович (40%) и Русаков Иван Николаевич (60%), последний – генеральный директор и главный бухгалтер компании.

Застройщик уже сдал несколько жилых комплексов в Петербурге и Ленобласти. Это такие новостройки, как «Северный простор», «Всеволожск-Христиновский», «Токсово-Короткий», «Школьный 10» (область) и «Старопетергофский», «Зарубинский д. 7», «Дом в Сестрорецке», «Олимп» (Санкт-Петербург). Сейчас компания возводит три комплекса: в городе – ЖК «На Охте», по области, во Всеволожском районе – «Рябиновый сад» и «Янинский каскад».

ЖК «Янинский каскад» включает пять очередей строительства, по двум из которых были переносы сроков сдачи (вторая очередь – более чем на год, третья – почти на два года). Дольщики первой очереди, которая была сдана в срок, недовольны качеством строительства, они отметили лопнувшие трубы, стяжку в трещинах, окна в сколах и царапинах, неработающую электрику, сквозняки из щелей в фасаде и т.д.

На форумах сайтов о недвижимости, где обсуждаются новостройки от «Строительного управления», пользователи снова сообщают о задержках сроков сдачи объектов, в частности дома в Токсово, ЖК «Олимп», также много жалоб на качество строительства. Новоселов не устраивают текущие крыши, сырые первые этажи, затопленные подвалы, кривые фронтальные стены, отсутствие газа в газифицированных домах, дорогая коммуналка и т.д.

Менеджер одного из агентств по продаже недвижимости по телефону мне сказал, что не рекомендует покупать квартиру у «Строительного управления», поскольку у застройщика серьезные финансовые проблемы и нет уверенности, что он вообще достроит ЖК «Рябиновый сад».

На сайте «Строительного управления» я нашел новость от 07.02.2018, что ООО «Гранд Строй» подало заявление в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и области о признании «СУ» банкротом. Но застройщик уверяет, что это заявление необосновано и нет причин для беспокойства. 19 июня 2018 года суд отказал «Гранд Строю» в принятии заявления о банкротстве.

Во время визита на стройплощадку ЖК «Рябиновый сад» я убедился в том, что стройка продолжается, в корпусе первой очереди ведутся внутренние отделочные работы, а в корпусах второй очереди производится утепление наружных стен и установка окон.

Надежность застройщика - 4 из 10 баллов

Строит компания много, но задержки сдачи объектов для нее нередки. Жалоб на качество строительства очень много, и недостатки довольно серьезные. Дорогая коммуналка в объектах эконом-класса также не вселяет оптимизма.

Разведка в Интернете

В Сети я нашел несколько сайтов и страничек, посвященных ЖК «Рябиновый сад», от агентств по продаже недвижимости, именного сайта у новостройки нет. Информацию о комплексе можно найти и на интернет-ресурсе застройщика, где есть данные обо всех построенных и строящихся комплексах «СУ».

Формат – одностраничный, прежде всего пользователь видит несколько рекламных объявлений с выгодными предложениями по новостройке. На этом ресурсе есть все редакции проектных деклараций, общая информация о комплексе, ближайшей инфраструктуре, технические характеристики проекта представлены в виде таблицы.

На сайте реализован просмотр планировок в разрезе дома, фильтра по параметрам я не нашел. В итоге планировки я рассматривал очень долго, быстро сравнить все вариации каждого типа квартир здесь не получится. Функции бронирования квартиры из окошка с конкретным лотом здесь не предусмотрено, единственное – можно оставить свой телефон для связи. Также на страничке публикуются ежемесячные фотоотчеты хода строительства, информация о прогрессе стройки есть и в текстовом виде, правда, последняя – за май месяц, хотя сейчас уже июль.

Информации о паркингах на странице, посвященной «Рябиновому саду», я не увидел, однако цену на машино-место можно найти в общем разделе «Объекты». Плана подземного паркинга нет, метраж тоже не указан, есть только цена - 450 тыс. рублей за место.

В социальной сети «ВКонтакте» я обнаружил четыре группы ЖК «Рябиновый сад». Три из них созданы менеджерами продаж, в основном они заполняются рекламными объявлениями, причем не только по теме недвижимости. Неофициальная группа дольщиков комплекса одна, в ней 460 участников, обсуждений я не увидел, а вот реклама тоже есть. На стене выкладываются фото- и видеоматериалы, касающиеся ЖК, в том числе новостные сюжеты. В «Фейсбуке» у новостройки группы нет.

Больше всего ЖК «Рябиновый сад» обсуждают на сайтах о недвижимости. Здесь я прочитал про перенос сроков сдачи, про проблемы с электрификацией, про заморозку стройки летом и осенью прошлого года и т.д.

Информационная доступность - 5 из 10

Информации о ЖК «Рябиновый сад» в интернете мало. Страничка о комплексе на сайте застройщика – очень скромная по функционалу и наполнению, нет удобного подбора квартир, веб-камер, не указана стоимость квартир. В социальных сетях новостройка также представлена слабо.

Как строят

В ЖК «Рябиновый сад» дома возводятся по монолитной технологии: наружные стены выполняются из монолитного железобетона толщиной 180 мм с утеплителем толщиной 150 мм. Наружная отделка – бетонными плитами, 1 и 2 этаж облицовываются лицевым керамическим кирпичом, а выше второго этажа наносится декоративная штукатурка. Внутренние стены - из монолитного железобетона, перегородки - между санузлом, кухней и жилой комнатой - монолитная стена.

В окна вставляют двухкамерные стеклопакеты в металлопластиковых переплетах с клапанами микропроветривания. Остекление балконов и лоджий будет одинарное, конструкции витражные. Входные двери в квартиры – деревянные, устанавливаются в металлические дверные блоки.

В доме первой очереди будет 4 секции, во второй очереди в корпусах 1 и 2 – по 3 секции, в корпусе 3 – 1 секция, в корпусах 4 и 5 – по 2 секции. В каждой секции запроектирована установка лифта (по словам менеджера, лифт белорусского производителя), мусоропровода, помещение для консьержа, колясочная и диспетчерская. На этаже в одной секции максимально будет располагаться 11 квартир, но есть секции, где на этаже по 5 квартир. На первом этаже корпуса 1 второй очереди разместятся как жилые квартиры, так и офисные помещения.

Квартиры реализуются без отделки (кроме квартир первого корпуса второй очереди, которые будут сдаваться с чистовой отделкой), в их стоимость входит: наличие стяжек на полу, остекление балконов, установка окон, радиаторов отопления и входных дверей. Высота потолков в жилых помещениях – 2,72 м. Теплоснабжение будет производиться от уже существующей газовой котельной, водоснабжение - от централизованной системы водоснабжения. В домах предусмотрена телефонная связь от «Ростелекома», радиофикация и домофонная связь.

Геометрия жилья

Заявленная площадь жилых помещений в ЖК «Рябиновый сад» - от 27,7 до 84,48 кв. м:

студии 27,7 – 42,6 кв. м,

1-комнатные 33,93 – 44,17 кв. м,

2-комнатные 49,88 – 63,09 кв. м,

3-комнатные 65,21 – 84,48 кв. м.

Студии в комплексе уже распроданы (как и вся первая очередь). В продаже есть большое количество однокомнатных квартир. Комнаты в них прямоугольные с выступом площадью от 15 кв. метров, санузлы совмещенные (от трех до пяти «квадратов») и раздельные, кухни от 8,5 до 12,5 кв. метров. Есть планировки с прихожими 7-8,5 кв. метров, что многовато для квартиры площадью 40 кв. метров; варианты с балконами 4-7 кв. метров, но в целом они небольшие – 2-3 «квадрата», в некоторых квартирах запроектировано по два балкона.

В двухкомнатных квартирах жилые комнаты 11-21 кв. метр, как квадратные, так и вытянутые, кухни от 8,5 до 14 кв. метров, санузлы раздельные. Балконы есть почти во всех «двушках», в некоторых вариантах даже по два, их площадь – от 2 до 6 кв. метров. Прихожие – от 8 до 11,5 кв. метров, есть варианты с местом под гардеробную.

В трехкомнатных квартирах жилые комнаты – 9,5-20 кв. метров, как квадратные, так и вытянутые, кухни от 9 до 14,5 кв. м, санузлы раздельные и совмещенные плюс дополнительный туалет. Балконы есть во всех вариантах, иногда даже по три на квартиру, в основном небольшие – 2-3 кв. метра. Площадь прихожих в основном очень большая и достигает 19 «квадратов». Высота потолков – 2,72 метра.

Планировки – 7 из 10 баллов

Квартиры в комплексе достаточно просторные, комнаты и кухни удобной, не вытянутой формы. Из минусов отмечу неоправданно большие прихожие, скромный метраж балконов, в некоторых секциях много квартир на этаже, а лифт при этом будет всего один.

Визит на объект

Офиса продаж на стройке ЖК «Рябиновый сад» нет, экскурсии на объект не предусмотрены, поэтому мне пришлось ограничиться осмотром жилого комплекса из-за забора (по запросу насчет экскурсий в ЖК «Рябиновый сад» поисковик мне выдал сайт одного агентства, которое занималось реализацией квартир в новостройке, но вместо экскурсии, как я уже рассказывал выше, мне просто не порекомендовали покупать здесь жилье).

Комплекс хорошо просматривается с улицы Верхней, которая проходит перпендикулярно новостройке. Корпус первой очереди уже покрашен, там сейчас ведется установка панорамного остекления балконов и внутренняя отделка. В корпусах второй очереди производится установка окон и утепление наружных стен. Во время визита я убедился, что работы сейчас ведутся.

От стройплощадки я поехал в офис продаж застройщика, он находился на Индустриальном проспекте. Сейчас продажи ведутся по адресу: ул. Магнитогорская, д. 23, корп. 1, лит. А, оф. 302, БЦ «Магнитка». Работает офис в будние дни с 9 до 20 часов (в пятницу - до 19 часов), в субботу - с 10 до 17 часов.

В офисе продаж работало несколько менеджеров, в том числе и по ипотеке. Меня сразу же пригласили к специалисту, он рассказал про проект, ответил на все вопросы и предоставил рекламный буклет ЖК «Рябиновый сад», отметив, что все квартиры в корпусе первой очереди уже проданы.

По легенде я покупал двухкомнатную квартиру. Цены на «двушки» различных планировок менеджер писал вручную. По его словам, в восьмиэтажных домах допускается установка всего одного лифта в секции, несмотря на то, что на одной лестничной площадке располагается до 11 квартир. Также он уточнил, что будут устанавливать лифты, производящиеся в г. Могилев.

Сервис – 8 из 10 баллов

Визит на объект позволил оценить местоположение строящегося комплекса, инфраструктуру вокруг него, показал, что стройка идет. Из минусов отмечу отсутствие офиса продаж на объекте – чтобы получить подробную информацию о ЖК, нужно ехать в город или звонить по телефону. Экскурсий на объект не проводится.

Как купить?

В ЖК «Рябиновый сад» квартиры продаются по 214-ФЗ. Жилье продается за 100%-ную оплату, в рассрочку и ипотеку. При покупке можно использовать материнский капитал и различные субсидии.

Рассрочка предоставляется на 12 месяцев. Минимальный первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, остальная сумма погашается в течение года, причем ежемесячно начисляется 1% на остаток выплачиваемой суммы.

Ипотеку по договорам с ЖК «Рябиновый сад» предоставляют шесть банков, самые низкие ставки у Сбербанка и Дельтакредита - от 6% (семейная ипотека). Новостройку также кредитуют банк «Российский капитал», Глобэксбанк, АК Барс, СМП банк. В «Строительном управлении» есть ипотечные менеджеры, которые помогают в выборе программ и подготовке документов.

Забронировать квартиру можно, заключив договор бронирования на 15 дней при внесении залога в размере 30 тыс. рублей. Если за это время нет ответа от банка при оформлении ипотеки, то договор продлевается. Залог либо возвращается (если не одобрили ипотеку), либо учитывается в дальнейшей оплате. Если покупатель просто передумал, то залог не возвращается.

При продаже квартир по договору долевого участия он регистрируется в Росреесте. Для регистрации необходимо нотариальное согласие супруга, если дольщик состоит в браке, и доверенность. На регистрацию ДДУ документы подает представитель «Строительного управления» (услуга бесплатная), однако застройщик не оказывает услуг по регистрации собственности в построенных квартирах, это придется сделать самостоятельно.

В настоящий момент на квартиры комплекса действует несколько акций. Так, до 31 августа 2018 года можно купить квартиру с отделкой площадью 37,31 кв. м за 1,99 млн рублей. Есть «легкая» ипотека на однокомнатные и трехкомнатные: «однушка» будет стоить 220 руб. в день, «трешка» - 394 рубля. Условия следующие: 50% первый взнос, срок выплат – 25 лет, процентная ставка 8,5%, акция действует до 31 июля 2018 года.

Схема покупки – 8 из 10 баллов

Схема приобретения жилья стандартная, минусами является небольшое количество банков для оформления ипотеки, а также отсутствие беспроцентной рассрочки.

Что почем

В офисе продаж застройщика ЖК «Рябиновый сад» мне предоставили следующие цены на квартиры в корпусах второй очереди:

Тип жилья	Метраж, кв. м	Цена, руб.	Цена за кв. м, тыс. руб.
студии	27,76	1 750 000	63
1-комн.	от 33,18	1 692 000	51
2-комн.	от 52,54	2 501 000	47,6
3-комн.	от 66,62	3 250 000	48,7

Для сравнения приведу цены в других новостройках, которые возводятся в полутора километрах от ЖК «Рябиновый сад».

В деревне Старая «Акватерн ИСК» возводит монолитно-кирпичный 9-12-этажный комплекс «Гармония». Срок сдачи этого комплекса – III квартал 2018 года, часть домов уже построены и сданы. Квартиры сдаются с отделкой «под ключ», также можно выбрать квартиру с подготовкой под «чистовую» отделку. На сайте застройщика приведены следующие цены:

Тип жилья	Метраж, кв. м	Цена, руб.	Цена за кв. м, тыс. руб.
студии	23,85	1 454 850	61
1-комнатные	37,3 – 41,62	1 939 600 – 2 497 200	52 - 60
2-комнатные	64,65 – 66,99	3 685 050 – 3 349 500	57 - 50
3-комнатные	84,3	4 644 930	55,1

Там же, в деревне Старая, Колтушская строительная компания возводит жилой комплекс «Центральный», это монолитно-панельный проект высотой 16 этажей со сроком сдачи IV квартал 2018 года. Квартиры реализуются с чистовой отделкой.

Тип жилья	Метраж, кв. м	Цена, млн руб.	Цена за кв. м, тыс. руб.
студии	от 25,63	от 1,5	58,5
1-комнатные	от 38,15	от 2,1	55
2-комнатные	от 58,23	от 2,9	49,8
3-комнатные	от 78,62	от 4	50,9

На Колтушских высотах ГК «УНИСТО Петросталь» строит ЖК «Чудеса света». Первая часть проекта будет состоять из 15 четырехэтажных корпусов, полностью ее сдадут в IV квартале 2019 года. В этом комплексе также были переносы сроков сдачи, см. предыдущее расследование Тайного покупателя.

Тип жилья	Метраж, кв. м	Цена, руб.	Цена за кв. м, тыс. руб.
студии	от 27,8	от 1 742 014	от 62,7
1-комн.	от 38,7	от 2 152 586	от 55,6
2-комн.	от 58,6	от 3 134 584	от 53,5
3-комн.	от 77,8	от 3 841 452	от 49,4

Цены – 7 из 10 баллов

Цены в ЖК «Рябиновый сад» в целом доступнее предложений от других застройщиков. Однако несколько переносов сроков ввода в эксплуатацию у нашей новостройки не дают поставить более высокую оценку.

Пути-дороги

ЖК «Рябиновый сад» располагается всего в 5,5 километрах от КАД (это 10-15 минут на машине). Таким образом, на машине можно было бы довольно быстро добираться по кольцевой в центр города, однако этому мешают постоянные пробки, неважное состояние дорожного покрытия на Колтушском шоссе и сильная загруженность КАД в этой части.

Пешеходам, чтобы доехать до станции метро «Ладожская» или «Улица Дыбенко», может понадобиться больше часа. Самое неприятное в данной ситуации, что никогда нельзя предугадать, сколько времени займет этот путь.

От «Ладожской» до ЖК «Рябиновый сад» можно добраться на автобусах № 531, 532, 429 и маршрутках № 533 и 531А. От станции метро «Улица Дыбенко» до новостройки можно доехать на автобусе № 492.

Транспортная доступность – 4 из 10 баллов

ЖК «Рябиновый сад» находится недалеко от КАД, однако это преимущество сложно оценить из-за плохой дороги и постоянных пробок. Для пешеходов плюсов нет – метро далеко и дорога до него и обратно на общественном транспорте будет занимать полтора-два часа в день.

Инфраструктура

Новостройка находится за пределами Санкт-Петербурга, в д. Янино-2, где не очень хорошо развита инфраструктура. Однако в пешей доступности все же есть минимум социальной инфраструктуры – до супермаркета в д. Старой не более 10 минут пешком, рядом работают аптеки, парикмахерские, стоматология, кафе, фитнес-клуб, открыто отделение банка, различные магазины (мебельные, спорттоваров, автозапчастей и т.д.).

Недалеко от ЖК «Рябиновый сад» возводится еще несколько жилых комплексов со своей инфраструктурой. На нее и делает упор застройщик, так как никаких детских садов и школ в рамках ЖК построено не будет. Отмечу, что рядом с новостройкой – в пяти минутах ходьбы – работает детский сад №62, ближайшие школы расположены в 20 минутах ходьбы. Стоит отметить, что мест в этих учреждениях новоселам может не хватить, как минимум, в ближайшем детском саду их точно нет. Что касается новостроек, то приоритет там будет у местных жителей.

Подземная автостоянка «Рябинового сада» включает 66 мест, также будут организованые открытые автостоянки - на 47, 35 и 141 место. Итого получается 289 машино-мест на 967 квартир, этого явно будет недостаточно для комплекса, в котором без автомобиля будет жить не очень комфортно.

Застройщик обязуется сделать озеленение прилегающей территории, благоустройство двора, в том числе создание детских и спортивных площадок. В получасе ходьбы от ЖК находится Колтушское озеро с кафе и пляжем, в нем можно купаться в жаркие дни.

Что касается экологии, стоит отметить мусороперерабатывающий завод, который расположен примерно в полутора километрах от «Рябинового сада», и бетонные заводы в двух километрах от новостройки. По этим предприятиям сильного негатива я не нашел, зато узнал о новой свалке около мусороперерабатывающего завода, которая была обнаружена в конце мая этого года участниками движения «Зеленый фронт».

Инфраструктура – 5 из 10 баллов

Поблизости от новостройки есть необходимый минимум социальных объектов. В плюсы локации можно записать интенсивное строительство рядом с новостройкой, то есть инфраструктура района будет развиваться. Минус - отсутствие мест в ближайшем детском саду.

Резюме

Подводя итоги, хочу сказать, что ЖК «Рябиновый сад» привлекает в первую очередь низкими ценами и наличием необходимой инфраструктуры в пешей доступности. Строящиеся квартиры довольно просторные, даже в студиях площадь более 28 квадратных метров, однако все квартиры (кроме одного корпуса) сдаются без отделки.

Минусами, на мой взгляд, являются плохая транспортная доступность ЖК (особенно это важно для работающих в центре и не имеющих автомобиля), и недостаточное количество машино-мест. Но и наличие автомобиля не сильно улучшает ситуацию из-за постоянных пробок и плохой дороги.

Сроки ввода в эксплуатацию первой очереди комплекса переносились два раза, таким образом, данный этап сдадут на два года позже первоначально заявленного срока. Стоит принять во внимание и переносы сроков сдачи других объектов застройщика, а также многочисленные жалобы на качество строительства.

По сумме всех факторов новостройка ЖК «Рябиновый сад» получает 6 баллов.

Сергей Небоскребов

Дата публикации 25 июля 2018