BestBreakfast «Управление коммерческой недвижимостью: практические аспекты»

20 мая первые лица и руководители компаний в сфере коммерческой недвижимости вновь встретились за деловым завтраком BestBreakfast.

На этот раз участники обсуждали вопросы управления коммерческой недвижимостью.

Организаторы: ГК "БестЪ" и Duvernoix Legal при поддержке аудиторской компании МКД, компании «Деликатный переезд» и интернет-портала Arendator.ru.

Вели мероприятие Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга IBGroup и Елена Плахтий, директор по маркетингу ГК «БестЪ».

По данным Управляющей компании «МТЛ» (входит в ГК «БестЪ») с 2008-2009 годов доля объектов коммерческой недвижимости, находящихся в управлении профессиональных УК выросла с 10% от всех коммерческих площадей  от всех площадей до 45%.

По словам Дмитрия Ханжина, генерального директора УК «МТЛ», пять-семь лет назад в СПБ  собственники, в основном, формировали внутренний «отдел», отвечающий за управление объектом. «А само понятие управления объектом недвижимости в 80% случаев сводилось к его технической эксплуатации, охране и уборке. Начиная с 2008-2009 гг. ситуация стала меняться – все больше собственников недвижимости стали обращаться в профессиональные УК.

Это связано с несколькими моментами – оптимизация расходов, оптимизация собственных бизнес процессов, понимание важности наличия надежной УК для повышения  рыночной ценности объекта.  Про цену:  раньше большинство собственников полагала, что УК на аутсорсинге будет стоить дороже, чем организация своей, хотя на самом деле это не так.

Еще одна причина более частых обращений к УК – рост количества «многособственнических» объектов, а так же все более современные технологии материалы и системы в строительстве.

Кстати, с последними мы связываем и то, что все чаще УК привлекается на более ранних этапах – таких, как стадии проектирование объекта. Это позволяет избежать ошибок, которые впоследствии могут привести к значительным затратам со стороны собственника».

Между управляющими компаниями и собственниками сегодня действуют  две основных схемы оплаты: фиксированное вознаграждение и процент от чистого операционного дохода.

По фиксированному вознаграждению оплата производится за квадратный метр арендопригодной площади и может варьироваться в пределах от 165 руб. за кв.м в месяц. Эта схема в основном применяется на небольших и «старых» объектах, где все уже давно устоялось и практически ничего нового не происходит.

Процент от дохода применяется при комплексном управлении объектом. Чем лучше УК работает, тем большее ее вознаграждение.  Его уровень варьируется в пределах 5-15%.

Наиболее выгодной для собственника она является на начальных стадиях объекта т.к. мотивирует УК на скорейшее выполнение обязательств.

По словам Андрея Лушникова, председателя совета директоров ГК «БестЪ», на рынке управления недвижимостью Петербурга появилось мало новых игроков, в т.ч. из-за менее интенсивного развития рынка строительства коммерческой недвижимости в отличие, например, от Москвы. «А те управляющие компании, которые сегодня работают на нашем рынке, оцениваются друг другом не как конкуренты, а как партнеры, с которыми приходится решать одни и те же проблемы и совместно думать над развитием отрасли».

Г-н Лушников также отметил, что те собственники, которые однажды уже выбрали внешнюю управляющую компанию редко когда переходят обратно на управление объектами собственными силами, поскольку уже понимают уровень доходов, которые им может обеспечить профессиональное управление».  

По словам Юрия Борисова, управляющего партнера IBGroup, сложнее всего сегодня работать с компаниями, решения в которых принимаются из Москвы. «Возможно благодаря тому, что Петербург – город маленький, сложившиеся партнерские отношения с владельцами недвижимости и между управляющими компаниями помогают вести сегодня бизнес.  В Петербурге выживаем вместе».

Говоря о критериях выбора управляющей компании девелопером, Андрей Кошкин, Генеральный директор компании «Yard» отметил, что опыт компании и ее репутация сегодня даже важнее, чем цена услуг.

Михаил Мокров, технический директор филиала по СЗФО MD Facility management, тем не менее подчеркнул, что по опыту последнего общения с собственниками цена в кризис для большинства все же важна. И управляющей компании удается оптимизировать стоимость услуг главным образом за счет сокращения административно-управленческих расходов (персонал – за исключением производственных кадров, собственная аренда и т.п.), а также за счет экономии на расходных материалах.

Участники также затронули относительно новый для рынка управления вопрос - управление комплексами апартаментов. Сегодня первопроходцы в данном сегменте скорее перенимают и внедряют иностранный опыт,  учатся на собственных ошибках. По мнению Светланы Сердюковой, управляющей комплексом апартаментов Salut (объект находится в управлении «МТЛ») управление такими объектами ближе к управлению гостиницей, т.к. и набор услуг и сервисов,  которые предоставляются собственникам обычно характерны для отелей. Управляющая компания должна обладать в разы большим количеством навыков, чем управление другими типами недвижимости, будь то жилье, офисы или отели. По мнению Натальи Скаландис, управляющего директора РМ NAI Becar в Санкт-Петербурге, во многом формат управления зависит от фактического использования объекта: апарт-отели с гостиничным сервисом или все-таки жилье. «Говоря о ставке доходности в Петербурге, сегодня она составляет от 8-13%. Цифры, которые выплачиваем инвесторам».

В дискуссии об управлении арендными отношениями участники были солидарны с Дмитрием Золиным, управляющим партнером сети бизнес-центров «Сенатор» во мнении, что несмотря на многочисленные просьбы арендаторов в текущей ситуации о пересмотре арендной ставки не нужно поддаваться панике, важно объективно оценить положение своего объекта на рынке и адекватность ставок. Если ставки отвечают требованиям рынка, то либо отказывать, либо подходить к вопросу пересчета и скидкам индивидуально по каждой компании.

Продолжил тему специфики арендных отношений с юридической точки зрения Евгений Ширстов, старший юрист Duvernoix Legal. Обратив внимание участников на тонкости договорных отношений при досрочном расторжении договора и на изменения, которые ожидают участников рынка с 1 июня и повлекут за собой существенное увеличение свободы договора.

Говоря о компаниях, которые сегодня формируют спрос на  офисную недвижимость, по мнению г-на Золина это IT и фармацевтические компании, а также государственные структуры.

Партнеры делового завтрака компания «Деликатный переезд» предоставили участникам мероприятия интересную аналитику и взгляд на рынок коммерческой недвижимости со стороны.

По словам Романа Бекетова, ведущего специалиста развития «Деликатный переезд», бизнес компании нельзя отнести непосредственно к рынку недвижимости, но ее деятельность очень тесно с ним связана и отчасти компания является своеобразным индикатором основных тенденций. «За последние пол года мы наблюдали серьезный всплеск активности на офисном рынке. Основная волна переездов прошла в конце 2014 и в 1 квартале 2015 года. Начиная с апреля,  наблюдается спад. Наибольшую активность мы отмечаем среди арендаторов небольших помещений от 50 до 300 кв. м. По сравнению с 2014 года количество переездов увеличилось на 26%. Что касается крупных офисов, то в этом сегменте ситуация достаточно стабильна, спрос остался на уровне 2014 года.

Если говорить о том, куда и какие компании переезжают, то можно сказать, что мы наблюдаем, как улучшение условий, так и переезды в менее крупные и престижные помещения.

Хорошо себя чувствуют в трудные времена компании из IT сферы, сферы телекоммуникаций, сельского хозяйства. За последнее время мы осуществили переезды таких компаний, как CSBI, Билайн, Росгидромет. Также улучшали свои условия компании, занимающиеся медицинским и аэрокосмическим оборудованием. Некоторые компании запланировано переезжают в собственные здания. Это Siemens турбинные машины, компания ЦДС, Газинформсервис».

По мнению участников дискуссии, профессиональное управление коммерческой недвижимостью в кризис позволяет не только оптимизировать затраты, но и стать важным механизмом привлечения и удержания арендаторов – будь то торговая, офисная недвижимость или комплексы апарт-отелей.