Губернатор Ленинградской области подписал постановление об ограничении количества 1-комнатных квартир и студий в новых жилых комплексах. Теперь такие лоты должны занимать не более 40% от всего дома. Специально для Новострой-СПб эксперты рынка прокомментировали это решение властей и поделились мнениями, насколько эффективна подобная мера для рынка новостроек.
Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Самолет», регион «Северо-Запад»
В последние несколько лет объем студий и однокомнатных квартир в новых проектах эконом-сегмента остается достаточно стабильным. Если студий в проектах Петербурга и Ленинградской области обычно порядка 25-30%, то однокомнатных квартир – около 40-45%.
При этом наблюдается интересный тренд: если в сегменте «эконом» средняя площадь квартир с 2016 года уменьшилась на 10%, то в сегменте «комфорт» она осталась той же, а в бизнес-классе – выросла.
Уменьшение средней площади квартир связано с оптимизацией покупателями своих затрат. Клиенты не хотят платить деньги за лишние метры. Именно поэтому застройщикам приходится делать планировки более эргономичными, более удобными и сохраняющими разнообразный функционал на меньшей площади.
Что касается запрета, то я считаю, что любой запрет вредит развитию отрасли. Если в данный момент квартиры определенной планировки или метража являются популярными, то это требование рынка. Задача бизнеса – удовлетворять спрос рынка.
Ольга Ульянова, руководитель департамента маркетинга и рекламы ГК «Полис групп»
Запреты – это всегда плохо. Любое несоответствие всегда отрегулирует рынок. Квартиры-студии – вполне реальная альтернатива комнатам в коммунальных квартирах. Молодым семьям, студентам, одиноким людям эти квартиры вполне комфортны при правильном планировании пространства квартиры.
В среднем количество студий и однокомнатных квартир в новостройках 47 региона составляет около 70%. Из них доля квартир площадью менее 24 кв. м составляет более 50%.
Сегодня уже действует закон о допустимой этажности нового строительства на территории ЛО, что, на наш, взгляд, является значимым фактором в снижении плотности населения. А уровень криминогенности будет снижаться по мере благоустройства районов и естественного сокращения количества строек (в Кудрово практически завершено строительство, в Мурино оно тоже близится к концу).
Почему площадь квартир в новостройках уменьшается? Здесь можно назвать 2 основные причины: не прекращающееся снижение доходов населения, что заставляет покупателей выбирать наиболее доступное жилье; и постоянный рост тарифов содержания жилой недвижимости, что очень важным делает оптимальность планировочных решений.
Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development
В некоторых жилых комплексах массового сегмента в Санкт-Петербурге доля студий может достигать 80-90%. Подготовка проекта – длительный процесс, при котором в том числе анализируется покупательское поведение и прогнозируется спрос на конкретные планировочные решения.
Большое количество студий говорит о том, что такой формат жилья востребован покупателями. В основном, его предпочитают молодые люди, те, кто покупает первое жилье и ограничен в ресурсах. Снижение количества малогабаритных квартир в проекте – спорное решение. С одной стороны, наличие таких квартир оправдано экономически.
С другой стороны, застройщики должны предлагать жилые комплексы, в которых на первом месте будет качество среды. При большом количестве студий и высокой плотности населения в квартале очень сложно реализовать сбалансированный комфортный проект, где можно будет знать соседей в лицо и легко парковать автомобиль около дома.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Предполагаю, что этот запрет в первую очередь коснется высотной застройки, которая взяла в кольцо Петербург и портит архитектурный облик города и его окрестностей. Именно в таких высотках уплотнительной застройки чаще всего встречаются студии минимальных площадей с низкими потолками, в которых жить долгое время некомфортно.
Анализируя тенденции рынка, я думаю, что большинство застройщиков и без запретов понимают, что подобное жилье теряет своих покупателей. За текущий год самый быстрый рост цен продемонстрировал именно сегмент «эконом». А учитывая, что современные потребители стали предъявлять повышенные требования к качеству новостроек и жилой среде, они не будут покупать жильё эконом-класса по завышенным ценам. В дальнейшем эта тенденция продолжится, и рынок сам вытеснит некачественное предложение.
В 2019 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области доля студий в общем объеме выводимого на рынок жилья сегмента «масс-маркет» составила около 35%, однокомнатных квартир – около 40%. При этом в городских объектах доля студий увеличилась на 10%, а в пригороде показатели соответствуют уровню 2018 года.
В «Балтийской жемчужине» студий нет совсем. Мы ориентируемся на семейную целевую аудиторию со стабильным доходом, которая может себе позволить качественное, полноценное жилье класса «комфорт» и выше с видом на Финский залив.
В нашем микрорайоне в кварталах класса «комфорт» и «комфорт+» 40-50% составляют однокомнатные квартиры и евродвушки, 50% – двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, 2% – 4-комнатные квартиры.
Жить в студиях минимальных площадей в районах без развитой инфраструктуры и комфортной жилой среды долгое время невозможно. Думаю, такое жильё крайне отрицательно сказывается на психологическом состоянии его жителей.
Но подобные малогабаритные квартиры чаще всего приобретаются не для жизни, а для последующей сдачи в аренду, иногда посуточно и неофициально. Поэтому концентрация людей с низкой социальной ответственностью в таких локациях может быть значительно выше, чем в новостройках более высокого класса.
Сейчас мы наблюдаем падение платежеспособного спроса по причине стагнации реальных доходов населения. Сокращение площадей за счёт лишних нефункциональных квадратных метров без потери качества недвижимости вполне оправдано. Застройщики стремятся сохранить доступность жилья, что очень сложно сделать в условиях увеличивающейся себестоимости строительства.
О необходимости повышения доступности говорится и в Стратегии развития, предложенной Минстроем. При этом минимальные площади противоречат желанию современного покупателя жить комфортно. Поэтому, как обычно, нужно искать золотую середину между доступностью и комфортом, которая в каждом отдельном случае будет зависеть от концепции проекта, локации, целевой аудитории и многих других факторов.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС
Введение ограничений в отношении такого рыночного продукта, как недвижимость, вызывает удивление. Строители проектируют квартиры небольшой площади не потому, что им нравится подобный формат, а в связи с тем, что он востребован покупателями.
Маленькая площадь квартиры позволяет сократить бюджет покупки. Для большинства покупателей небольшая, но своя квартира, лучше, чем отсутствие отдельного жилья в принципе. В связи с этим несколько странно, что власти пытаются регулировать отношения продавцов и покупателей при помощи запретов.
Однако не думаю, что подобное ограничение сильно повлияет на рынок недвижимости, так как доступная ипотека позволяет заложить в цену покупки лишние 1-2 квадратных метра без значительного увеличения ежемесячных платежей.
В своих проектах мы практически не закладываем такие минимальные метражи, отдавая предпочтение студиям площадью 26-27 кв. м и однокомнатным квартирам площадью 32-35 кв. м. Именно такой формат является наиболее востребованным в сегменте масс-маркет.
Читайте также
«Поскольку у большинства современных покупателей бюджет весьма ограничен, они стали разумнее подходить к покупке недвижимости»
Готовые квартиры у метро «Девяткино»: сколько стоит «новая вторичка» в Мурино
Дата публикации 05 декабря 2019
