Предложение новостроек бизнес-класса в черте Петербурга пополняется в основном за счет редевелопмента промзон. На долю нового строительства на свободных участках приходится лишь 13% от общего числа объектов в продаже. Кроме того, застройщики перестали предлагать лоты бизнес-класса с чистовой отделкой.
По итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса в Санкт-Петербурге составил 2,4 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 165,3 тыс. кв. м. За квартал показатель снизился на 16%. Средневзвешенная цена предложения, напротив, продолжила рост и к концу сентября достигла отметки в 417 тыс. руб. за кв. м, что на 2% превысило значение предыдущего квартала и на 4% – аналогичного периода 2023 года. За девять месяцев 2024 года было реализовано 1,9 тыс. лотов общей площадью 128,9 тыс. кв. м.
Количество заключенных сделок превысило результат аналогичного периода 2023 года на 8%.
По итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга составил 165,3 тыс. кв. м (2,4 тыс. квартир и апартаментов). На фоне небольшого объема нового предложения, а также умеренной покупательской активности сохранился тренд на сокращение количества лотов в продаже, фиксируемый со второй половины 2023 года. За квартал объем предложения снизился на 16%, за год – на 32%.
В III квартале 2024 года рынок жилой недвижимости бизнес-класса пополнился одним новым объектом – ЖК Monodom ART от Sun Development с общим проектным объемом 7 тыс. кв. м (88 квартир). С начала года объем нового предложения составил 42,7 тыс. кв. м, что в 2,8 раза ниже значения аналогичного периода 2023 года. Показатель стал рекордно низким с 2011 года. На снижение девелоперской активности, с одной стороны, повлиял рост ключевой ставки, который привел к увеличению процентных ставок по проектному финансированию. С другой стороны – снижение покупательской активности на фоне завершения программы льготного ипотечного кредитования, а также повышения ставок по рыночным ипотечным программам.
В условиях дефицита свободных земельных участков в центральных и полупериферийных частях города большинство экспонируемых объектов бизнес-класса – комплексы, строительство которых ведется путем редевелопмента территорий, т. е. на застроенных ранее участках, преимущественно промышленного назначения.
В таком формате строятся 72% от всех выставленных на продажу объектов. На долю новостроек, возводимых на свободных от застройки участках и путем реконструкции существующих зданий, приходится значительно меньше – по 13% на каждую категорию. Объекты смешанного формата, сочетающие в себе редевелопмент и реконструкцию, составляют 2% от общего объема предложения. Такие проекты представлены в ЖК Avant. Корпуса с квартирами возводятся в формате редевелопмента, тогда как корпус апартаментов представляет собой реконструкцию здания-памятника трикотажной фабрики.
Большинство объектов, реализуемых в формате редевелопмента, представлено на первичном рынке недвижимости Петроградского района. Значительная доля проектов приходится на Петровский остров, который является зоной масштабного редевелопмента бывших промышленных территорий.
По итогам III квартала 2024 года на рынке жилья бизнес-класса в Санкт-Петербурге было представлено два типа отделки: 14% квартир и апартаментов экспонировались в предчистовом формате (white box), при этом большая часть лотов (86%) представлена без отделки.
Все жилые комплексы, вышедшие на рынок в 2024 году, также предлагают к покупке только квартиры без отделки.
Несмотря на отсутствие предложения с чистовой отделкой, включенной в стоимость лота, в части жилых комплексов бизнес-класса различные типы отделочных работ предлагаются в качестве опции за дополнительную плату. Основным недостатком такой схемы зачастую является невозможность ее включения в общую сумму ипотеки, что сужает целевую аудиторию подобного предложения.
На конец сентября 2024 года средневзвешенная цена в сегменте бизнес-класса составила 417 тыс. руб. за кв. м, это на 2% превышает показатель II квартала и на 4% выше, чем годом ранее.
С января по сентябрь на первичном рынке жилья бизнес-класса было реализовано 1,9 тыс. лотов (128,9 тыс. кв. м), что на 8% превысило количество сделок, заключенных за аналогичный период 2023 года. При этом с июля по сентябрь было зафиксировано уменьшение количества сделок по сравнению с предыдущим кварталом (−28%) и аналогичным периодом 2023 года (−40%). Основным фактором снижения покупательской активности стало завершение действия ипотечной программы с господдержкой.
«В центральных и полупериферийных локациях города практически отсутствуют свободные участки, пригодные под строительство жилой недвижимости. Этим, в первую очередь, и обусловлен интерес девелоперов к уже застроенным, но ныне не используемым по первоначальному назначению территориям, преимущественно промышленным, в частности, землям “серого пояса”. Среди самых динамично развивающихся за счет редевелопмента территорий мы отмечаем Петровский остров, Черную речку, Малую Охту. Ввиду близости к центру города, хорошей транспортной доступности, а также развитой окружающей инфраструктуры в большинстве из них, новостройки в подобных локациях традиционно востребованны у покупателя. Преимуществом зачастую выступают и видовые характеристики, обусловленные тяготением промышленных объектов к воде»
Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group
Читайте также:
Эффект реновации: жилье в бывших промзонах Петербурга за 10 лет подорожало втрое
Жилья теперь меньше: на рынок Петербурга стали реже выводить новые объекты
Автор: эксперты NF Group
Дата публикации 04 ноября 2024
