Подводим итоги 2023 года вместе с экспертами «Петербургской Недвижимости»: специалисты поделились данными по разным сегментам рынка недвижимости, отметили новые рекорды и представили свои прогнозы на грядущий 2024 год.
Во второй половине 2023 года был отмечен рекордный рост спроса на недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, вызванный стремлением покупателей сохранить сбережения и инвестировать с выгодой.
«В следующем году на рынок недвижимости окажет влияние большое число факторов: возможное увеличение ключевой ставки и размера первоначального взноса, изменение условий предоставления льготных ипотечных займов. По оценкам наших экспертов, рынок городской и загородной недвижимости в регионе останется привлекательным как для петербуржцев, так и для региональных покупателей»
Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости»
Экономические факторы подстегнули спрос
Объем спроса на рынке Петербургской агломерации за 2023 год оценивается в 3,6 млн кв. м, что на 29% больше показателя 2022 года.
Основная активизация спроса началась с августа на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ, а также увеличения в сентябре минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. Это побудило потенциальных покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий.
Больше всего сделок на рынке пришлось на жильё массового сегмента – 91%, где лидирующие позиции поделили между собой два класса: «комфорт» – 44% и «комфорт+» – 31%. При этом доля премиальных классов в спросе в 2023 году увеличилась с 6% до 9%.
Количество ипотечных сделок на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области достигло 87% (+ 2 п. п. относительно 2022 года). Их основу, как и в 2022 году, составили льготные программы, в том числе – госпрограмма и семейная ипотека – 90%, что на 4 п. п. выше результатов прошлого года. В общей структуре продаж лидирует ипотека с господдержкой – 56%, на «семейную ипотеку» пришлось 35%. Также увеличилась доля IT-ипотеки до 6%. Для сравнения, в 2022 году она составляла только 1%. Данный фактор связан, в первую очередь, с изменением условий – отменой требований к уровню дохода для специалистов IT-отрасли в возрасте до 36 лет.
На стандартные ставки в общей структуре продаж пришлось всего 3% сделок.
Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке за 10 месяцев составила 5,4%, что почти в 1,5 раза выше в сравнении с 2022 годом – 3,9%. Средний размер ежемесячного платежа в 2023 года достиг 34 тыс. руб., в прошлом году он был на уровне 30 тыс. руб.
Во втором полугодии 2023 года, несмотря на увеличение первоначального взноса по ипотеке по гос. программе и семейной ипотеке с 15% до 20%, спрос повысился. После пиковых августа-сентября, когда уровень сделок приблизился к рекордным на первичном рынке, в октябре-ноябре было реализовано около 9–9,5 тысяч квартир, что превышает среднерыночные показатели лета в среднем на 30-35%.
Активность девелоперов по пополнению рынка новым предложением сопоставима с показателем прошлого года – 3,7 млн кв. м, +12% (в 2022 году 3,3 млн кв. м). При этом треть, а именно 36% объектов, выведенных на рынок в 2023 году, пришлось на территории областных локаций. Именно пригород в данный момент обладает потенциалом под комплексное освоение территорий, где у девелоперов есть возможность возводить масштабные проекты с собственной инфраструктурой и благоустройством. Пригородные территории также застраиваются малоэтажными жилыми комплексами, которые определенная часть покупателей, при прочих равных условиях, предпочитает кварталам с более плотной и высотной застройкой.
В 2023 году, как и в 2022, вывод нового предложения пришёлся на топ-15 ведущих застройщиков – 70% от объема выведенного на рынок жилья, среди которых лидирующие позиции занимают Setl Group, «Самолет» и ПИК.
Средняя цена предложения в классе «масс-маркет» в Северной столице выросла на 5% и составила 230 тыс. руб. за кв. м, в то время, как в пригородах цены стабильны – 146 тыс. руб. за кв. м. В том числе несколько увеличилась средняя цена предложения в классах «комфорт» (+5%) - 217 тыс. руб. за кв. м. и «комфорт+» (+3%) – 281 тыс. руб. за кв. м. Средний бюджет сделки в классе «комфорт стандарт» оценивается в 8 млн руб. и 10 млн руб. в классе «комфорт+», показатели стабильны относительно 2022 г.
Ценовая ситуация в классе «бизнес» сохраняется на уровне конца 2022 года – 345 тыс. руб. за кв. м. В классе «элита» наблюдается положительная динамика средней цены предложения (+8%) – 540 тыс. руб. кв. м., а также рост «разрыва» между подклассами «делюкс» (860 тыс. руб. за кв. м.) и «люкс» (473 тыс. руб. за кв. м.) – 82% по итогам 2023 года. Средний бюджет в классе «бизнес» оценивается в 20 млн руб. и 35 млн руб. в классе «элита».
«В начале 2024 года возможное повышение первоначального взноса, снижение размера кредита могут привести к существенному изменению спроса. Реальная емкость рынка вернется к показателям, сопоставимым с 2022 годом, и составит 2,5–2,7 млн кв. м. Однако это возможно при условии сохранения суммы кредита для Санкт-Петербурга и Ленинградской области в размере 12 млн руб. По данным “Петербургской Недвижимости”, порядка 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн руб. (ср. размер порядка 8,5–9 млн). При сокращении суммы по льготной программе до 6 млн, первый взнос для получения кредита на соответствующих условиях увеличится минимум в 2 раза. В группе риска спрос на многокомнатные квартиры, а это порядка 30%»
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Загородная недвижимость: курс на рост
На загородном рынке Петербурга и Ленинградской области по итогам 2023 года реализовано 8,5 тыс. лотов, что на 9% выше показателей 2022 года. Основная активность спроса была отмечена во II и III кварталах. Традиционно наибольшую долю в продажах (около 90%) составляют участки без подряда. Они показывают стабильную динамику, начиная с пикового 2021 г., за счет регулярного пополнения рынка новым предложением. Остальные 10% спроса делят между собой коттеджи и таунхаусы. При этом объем продаж домовладений вырос на 25% относительно прошлого года.
Девелоперы инвестируют в землю
Суммарно в Петербургской агломерации реализовано земельных участков под строительства жилья (включая апартаменты) на сумму чуть менее 100 млрд руб., что на 31% больше итоговых результатов 2022 года.
На конец 2023 года в открытом предложении находилось более 7 тыс. га (около 400 лотов) под строительство более 40 млн. кв. м. При этом 44% в га и 21% от количества лотов – это предложение на пригородных территориях. Только около 11% земель имеют полную градостроительную подготовку, 30% – без подготовки. Остальной объем предложения (59%) приходится на частично подготовленные лоты.
Привлекательный стрит-ретейл
Объем продаж на рынке встроенных коммерческих помещений на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области превысил итоговые показатели 2022 года на 18%. Всего в этом году было реализовано 1,3 тыс. объектов стрит-ретейла. Основной спрос пришелся на 3-4 кварталы. Интерес инвесторов, как и прежде, был сосредоточен на объектах, находящихся в Санкт-Петербурге – 65% сделок.
Лидером спроса стал Приморский район – 22%. Областные объекты показали положительную динамику – по итогам 2023 года количество проданных помещений увеличилось на 10% относительно итогов 2022 года. Средневзвешенная цена коммерческого помещения на конец 2023 года составила 253 тыс. руб. за кв. м.
Диапазон площадей предлагаемых к покупке коммерческих помещений варьировался от 11 до 2,3 тыс. кв. м. Объекты площадью до 100 кв. м. составили около 70% от общего объёма предложения.
В 2024 году ожидается сохранение активности спроса на коммерческую недвижимость формата стрит-ретейл в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Особенный интерес будут представлять инвестиционно привлекательные лоты в черте города на территориях редевелопмента.
Апартаменты подтвердили статус инвестиционной недвижимости
На конец 2023 года на рынке Петербурга было представлено 63 комплекса апартаментов общей площадью 261,2 тыс. кв. м. или 7,1 тыс. юнитов. По сравнению с 2022 г. количество комплексов в продаже увеличилось на 31%, однако совокупный объем предложения остался практически неизменным.
Суммарно за год рынок пополнился 150 тыс. кв. м или 4 тыс. юнитами в комплексах апартаментов (66% пришлось на сервисный формат). По сравнению с рекордным 2022 г. количество выведенных в продажу лотов снизилось на 48%. Половина новых комплексов апартаментов, вышедших в продажу в 2023 году, пришлась на объекты реконструкции в историческом центре Петербурга.
В III квартале 2023 г. наблюдался незначительный рост стоимости апартаментов. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов всех форматов по итогам 2023 г. составила 290 тыс. руб., прирост +4% по сравнению с прошлым годом.
В этом году тренд на увеличение доли сервисных апартаментов усилился, по сравнению с 2022 г. их количество выросло на 9%. В объеме предложения сервисные апартаменты составили 72% (5,1 тыс. юнитов), что связано с выходом в продажу нескольких крупных проектов.
«Апартаменты все больше укрепляются в статусе инвестиционной недвижимости на рынке. В данный момент это сформировавшийся сегмент, который хорошо знаком профессиональному инвестору. Спрос на сервисные апартаменты стабилен. Приобретая такую недвижимость, инвестору не придется тратить дополнительные средства на ремонт, мебель и технику, а управляющая компания обеспечит круглосуточное обслуживание. Для инвесторов важным фактором является привлекательность локации с точки зрения последующей аренды, качество предлагаемого сервиса, а также наличие транспортной и развлекательной инфраструктуры в окружающей локации. За счет повышения качества предоставляемого сервиса апартаменты успешно конкурируют с классическими гостиницами»
Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Читайте также:
«В процессе редевелопмента промышленных территорий наступит некоторая пауза»
Ближе к реальности: инвесторы апарт-отелей рассчитывают на доходность в 7–8% годовых
Автор: эксперты компании «Петербургская Недвижимость»
Дата публикации 15 декабря 2023
