В конце 2014 г. наблюдался ажиотажный спрос на квартиры в новостройках Петербурга, поскольку люди хотели хоть как-то сохранить свои сбережения из-за падающего рубля. Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов о том, какие жилые объекты являются наиболее ликвидными.
Большинство сделок в текущей экономической ситуации носят инвестиционный характер. Как отметила Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», в январе был резкий скачок доли инвестиционных сделок в общем объеме спроса: если в 2014 году в среднем их доля составляла 18%, в январе этот показатель достиг 26%. «Скорее всего, это связано с отложенными покупками декабря, где цифра инвестиционных сделок была так же высока», - пояснила Екатерина.
По прогнозам Виталия Виноградова, директора департамента продаж ГК «Лидер Групп», в будущем доля инвестиционных сделок в общем объеме будет порядка 15%. Это устойчивый показатель, который вряд ли будет снижаться.
В условиях кризиса, как и всегда, наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры – однокомнатные или студии. Как сообщила Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, сейчас месторасположение не играет решающей роли, имеет значение стоимость жилья. «Из-за сложностей с ипотекой большинство сделок заключают за 100% оплату, берут то, на что хватает средств», - добавила Анастасия.
Начальник отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вадим Лавров отметил, что в последние годы наблюдается такая тенденция, как оптимизация квартирного пространства – лишние квадратные метры не нужны даже в премиум-классе. Пользуются спросом не только квартиры площадью более 100 кв. м, но и более компактные - площадью 60 кв. м и меньше, в том числе и небольшие однокомнатные. Если раньше были популярны квартиры с огромными прихожими, большими гардеробными и комнатами по 40 «квадратов» каждая, то сейчас такие предложения потеряли актуальность.
По словам Бориса Каптелова, коммерческого директора девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», в премиум-классе наиболее востребованы квартиры площадью до 150 кв. м с одной или двумя спальнями. В то же время устойчивым спросом пользуется жилье с эксклюзивными планировками и характеристиками, например, двухуровневые пентхаусы, квартиры с террасами или уникальным видом из окна. Поскольку на рынке такое предложение весьма ограничено, ликвидность такого жилья очень высока. Как сообщает Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO, недвижимость премиум-класса, обладающая уникальными характеристиками, всегда востребована в условиях экономической нестабильности.
Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов считает, что в условиях кризиса квартиры лучше всего приобретать в новостройках на средней и высокой стадиях готовности. «На начальной стадии строительства покупать жилье целесообразно у застройщиков с безупречной репутацией, работающих на рынке не менее пяти лет, не перегруженных кредитными обязательствами, в проектах которых принимают участие государственные банки», - добавил Петр.
Среди инвестиционных сделок можно выделить покупку квартиры на ранних стадиях строительства с целью последующей перепродажи и покупку для сдачи в аренду. Анастасия Тузова считает, что приобретать квартиру для сдачи в аренду сейчас неразумно: «Это пассив. Для инвесторов, которые из денег хотят сделать деньги, это не вариант. Я всегда была против такого вида инвестирования».
При покупке квартиры с целью перепродажи на начальном этапе строительства можно заработать до 20-25% от вложений за счет повышения готовности объекта. Что касается недвижимости для сдачи в аренду, ее доходность по данным аналитического центра «Главстрой-СПб», составит от 4% до 7% годовых. Наиболее доходными являются квартиры-студии эконом-класса, наименее – элитные квартиры. Петр Буслов отметил, что целью покупки для сдачи в аренду является не заработок, а сбережение денежных средств.
В инвестиционных сделках самое важное – выбрать ликвидную недвижимость, которая принесет доход, а не окажется дорогостоящим обременением. В условиях кризиса застройщики терпят большие затруднения, ввиду роста цен на строительные и отделочные материалы. Вадим Лавров для выбора надежного застройщика рекомендует ознакомиться с результатами рейтинга, проведенного в рамках Федерального проекта «Надежные новостройки России», в котором приведены объекты, где права покупателей максимально защищены.
По мнению Петра Буслова, ликвидность квартиры в новостройке в первую очередь зависит от ее расположения, на второй позиции – площадь и планировка. «Если рассматривать одинаковые по критерию «месторасположение» жилые комплексы, то для последующей перепродажи лучше всего приобретать однокомнатную квартиру (не студию) с качественной планировкой (рациональное зонирование, кухня 10 кв. м), площадью 33-35 кв. м», - отмечает Петр. Покупка однокомнатной квартиры в инвестиционных целях предпочтительней, поскольку она имеет отдельную кухню и спальню, которые создают необходимый уровень комфорта для семьи из двух человек. Такую квартиру проще сдать в аренду с максимальной доходностью. Покупка студии имеет смысл только в условиях нехватки денег.
Что касается приобретения квартиры с целью сдачи в аренду, главным критериям является локация объекта – лучше всего для этого подходят квартиры у метро. Также в районе должна быть развитая инфраструктура - школы, детские сады и прочее. По мнению Петра Буслова, максимальную доходность можно получить с однокомнатной квартиры, поскольку разница в стоимости аренды между двухкомнатной и однокомнатной - в пределах 2-5 тыс. рублей, при этом бюджет покупки «двушки» значительно выше.
«Избежать покупки неликвидных объектов поможет внимательное изучение текущей ситуации на рынке недвижимости, анализ местоположения объекта, планировки квартиры и прочих характеристик», - считает Екатерина Бармашова.
Дата публикации 18 февраля 2015
