Евгений Якушин, генеральный директор компании в сфере эксплуатации зданий и технического обслуживания недвижимости в Петербурге «УК СИСТЕМА», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, насколько важно управлявшим компаниям в новостройках иметь квалифицированных сотрудников.

Контролируется ли сегодня как-то деятельность управляющих компаний?

К сожалению, сейчас их деятельность практически никак не контролируется. Существуют саморегулируемые организации управляющих компаний, но они носят скорее характер общественной инициативы, а не контролирующего органа. До 2006 года функционировала  система лицензирования управляющих компаний, но затем она была отменена. Законодательства, регулирующего деятельность СРО управляющих компаний, также пока не существует и в ближайшем будущем не предвидится.

Как сами жильцы могут контролировать работу компании и влиять на те или иные процессы?

Контроль за деятельностью управляющей компании осуществляется через ТСЖ, это входит в обязанности председателя организации. Обычно договор с компанией выносится на общественное обсуждение в ТСЖ в соответствии с принятым уставом, который определяет полномочия различных органов ТСЖ и частоту проведения общественных обсуждений.

Должны ли сотрудники управляющих компаний иметь сертификаты или иные документы, свидетельствующие об их квалификации?

Правильнее сказать, сотрудники управляющих компаний могут иметь сертификаты. А могут и не иметь. По правилам эксплуатации, сотрудники управляющих компаний, которые занимаются обслуживанием тепло- и электроустановок, ежегодно должны проходить обучение в Ростехнадзоре. Однако часто бывает так, что соответствующие «корочки» есть максимум у двух специалистов. Именно они проходят все аттестации, а непосредственно эксплуатацией энергопотребляющих установок занимаются совсем другие люди.

Проводится ли сегодня обязательное обучение сотрудников управляющих компаний?

К сожалению, обязательного обучения сотрудников управляющих компаний сейчас не проводится. Это кажется парадоксом, но повышение квалификации специалистов не является конкурентным преимуществом управляющей компании. Компания, вкладывающая средства в дополнительное обучение работников, вынуждена поднимать цены на свои услуги, что сводит конкурентное преимущество на нет.

Можно сказать, что обучение сотрудников – инвестиции, которые на сегодняшний день не окупаются. Если ввести обязательное обучение сотрудников управляющих компаний, это приведет к дополнительным расходам, и компании вынуждены будут на чем-либо экономить. В сфере эксплуатации зданий есть множество мелочей, которые позволяют управляющей компании тратить меньше. Однако экономия бывает разной. В данном случае она подразумевает невыполнение определенных работ или затягивание сроков их выполнения. То, что надо делать раз в неделю, делается раз в квартал, причем, проконтролировать это крайне сложно.

Приведу конкретный пример: в редких домах управляющая компания точно следует графику уборки, не говоря уже о качестве выполненных работ. Для проверки положите в доме в уголок приметную бумажку и посмотрите, когда она исчезнет благодаря усилиям управляющей компании – вот это и есть реальный график уборки. Люди платят за услуги, часто не зная, что они оказываются не в полном объеме и ненадлежащего качества. У компании есть просто бездна возможностей для получения сверхприбыли.

Высокая квалификация сотрудников управляющей компании необходима только при обслуживании домов элитного класса со сложными инженерными системами? Или это важно для любого дома?

Конечно, высокая квалификация сотрудников управляющей компании важна для любого дома, независимо от класса. Впрочем, жильцов редко волнует образование тех, кто обслуживает их дом: в большинстве случаев они просто хотят, чтобы все блестело, и можно было бы поменьше за это платить.

Тем не менее, для того, чтобы обеспечивать качественную эксплуатацию здания при минимальных затратах, сотрудники управляющей компании должны обладать определенными техническими компетенциями. Высококвалифицированный специалист может выполнить задачу хорошо и дешево, к примеру, за счет адекватной оценки работы инженерного оборудования. Во время эксплуатации здания сотрудник должен поддерживать в исправном состоянии все системы, что также требует от него высокого уровня подготовки. Однако управляющие компании зачастую предпочитают экономить, что-нибудь по мелочи не доделывая.

Если в управляющей компании сотрудники имеют высокую квалификацию, это отражается на стоимости услуг?

В этом случае стоимость услуг снижается, а рентабельность компании растет. Однако сэкономить, не доделав что-то, гораздо проще: все равно люди заплатят. Для того, чтобы отказаться от услуг управляющей компании и сменить ее на другую, нужно много денег, времени и усилий со стороны жильцов.

Есть такой термин – «бережливое производство». Это производство, рассчитанное на устранение всех возможных потерь. Специалисты по эксплуатации зданий с образованием в области бережливого производства могут в буквальном смысле слова совершить чудо: работать максимально эффективно с минимальными затратами и потерями. К сожалению, наши управляющие компании до такого пока не доросли.

Обычно в новостройках управляющую компанию сначала выбирает застройщик, так как сделать свой выбор сами жильцы могут только тогда, когда все оформят права собственности на квартиры. Какие преимущества и недостатки имеет управляющая компания от застройщика?

Строго говоря, застройщик не выбирает, а внедряет управляющую компанию, которая зачастую является одним из его подразделений. Строительной компании нужна «прослойка» между ней и жильцами, которая уменьшает натиск на застройщика со стороны жителей. По сути, первые три года управляющая компаний от застройщика может практически ничего не делать, получая за это деньги. Ну а через три года жильцы начинают видеть недостатки ее работы и ищут другую компанию самостоятельно.

При этом компания от застройщика всегда имеет преимущество. Однако нужно помнить, что даже управляющая компания от застройщика «с человеческим лицом» всегда будет лоббировать, прежде всего, собственные интересы.

На что следует обращать особое внимание при выборе управляющей компании?

Я считаю, что хороших управляющих компаний у нас сейчас вообще нет, есть плохие и средние. Выбирать нужно, разумеется, среднюю. Прежде всего, надо смотреть на опыт работы компании и рекомендации тех, с кем она сотрудничала. Можно спросить бабушек на скамейке у подъезда, довольны ли они управляющей компанией своего дома. Они многое могут рассказать.

Кроме того, чрезвычайно важна финансовая стабильность компании и стаж ее работы на рынке - лучше, если он будет составлять не менее 5 лет. При этом у компании не должно быть судебных историй. О необходимости наличия компетентных специалистов я уже говорил. Жильцам бывает полезно познакомиться с сотрудниками, которые будут обслуживать именно их дом первые полгода, и самим убедиться в их компетентности: если компания заинтересована в заключении договора, то она пойдет на это.

Главное для жильцов – знать, что специалисты смогут грамотно и цивилизованно решить все возникающие проблемы, а также что у компании есть опыт их решения.