Одним из ключевых вопросов при оформлении ипотечного кредита является выбор банка. Новострой-СПб узнал у специалистов, на что в первую очередь стоит обращать внимание, чем руководствоваться при изучении различных предложений и условий, что является гарантом благоприятного сотрудничества, а что, напротив, должно насторожить заемщика.
Советы экспертов
Наличие собственного жилья — важнейшее условие комфортного проживания и уверенности в завтрашнем дне. Однако статистика неутешительна: подавляющее большинство россиян вынуждены брать ипотеку для покупки квартиры. Так как с кредитной организацией придется сотрудничать много лет, следует тщательно выбрать банк, соответствующий вашим потребностям.
При получении кредита важно понимать общий алгоритм действий. Не стоит бросаться на заманчивые предложения, которые сулят рекламные проспекты, здесь нужен вдумчивый и осознанный подход. У каждого клиента индивидуальные «входные данные», поэтому ипотечную программу стоит оценивать по совокупности всех ее параметров, считает Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге. Самостоятельное изучение предложений от разных банков может занять достаточно много времени, но, как правило, в большинстве офисов застройщиков работает собственный ипотечный центр, где специалисты быстро сориентируют клиента. Оптимальный вариант будет предложен исходя из ежемесячного дохода, возраста, семейного положения, стажа работы и имеющихся накоплений.
«Надо поменьше смотреть телевизор и руководствоваться условиями конкретной программы и реальной процентной ставкой, а не рекламой. Брать срок побольше, так как с маленьким платежом проще справиться в случае непредвиденных обстоятельств. При этом всегда существует возможность закрыть ипотеку раньше срока»
Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, рекомендует читателям Новострой-СПб максимально обезопасить себя перед тем, как взять ипотеку. Для этого нужно:
— четко определить для себя сумму, которую можно ежемесячно выплачивать банку без кардинальных изменений в своей жизни;
— запастись накоплениями в размере двух платежей на случай потери работы или болезни;
— лучше взять кредит в той валюте, в которой начисляется заработная плата.
Еще один важный момент, который волнует многих ипотечных клиентов: размер переплаты. У людей нередко возникает в последний момент мысль «поднакопить, отложить покупку квартиры до лучших времен». Но не стоит этого делать, если ипотека – это единственный вариант обзавестись собственным жильем, говорит Андрей Вербицкий, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер». Инфляция и постоянный рост стоимости квартир впоследствии компенсируют потраченные деньги.
Критерии выбора банка
Каждый объект строительства аккредитован определенным количеством банков. Сначала нужно подобрать себе жилье и лишь потом сосредоточить свое внимание на тех организациях, которые присутствуют в этом списке, говорит Алексей Бушуев.
Основными параметрами при выборе банка являются:
— размер первоначального взноса;
— предлагаемая процентная ставка по ипотеке;
— возможность досрочного погашения кредита (с сокращением срока или платежа);
— акционные предложения;
— программы, учитывающие потребности клиентов;
— репутация и надежность банка;
— удобство обслуживания клиентов (сервис, персональный подход, sms-оповещения, развитая сеть филиалов и так далее).
«Если клиент, желающий получить ипотеку, является наемным работником с высшим образованием, хорошей заработной платой, положительной кредитной историей и работой в стабильной крупной фирме — выбор банков у него будет большой», — комментирует Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие».
При нестандартных ситуациях, когда речь идет о получении субсидии на покупку недвижимости, выделении доли детям, или, например, если заемщик является моряком дальнего плавания или собственником бизнеса, банк найти уже сложнее. В этих случаях стоимость кредита отходит на второй план, комментирует Татьяна Хоботова. В остальных случаях люди ориентируются на перечисленные выше условия.
«Подбор программы ипотечного кредитования должен осуществляться максимально прозрачно и гибко. Все технические процессы, проходящие внутри банка, не должны утруждать клиента»
Елена Яковлева, директор по развитию программ кредитования ПАО АКБ «Связь-Банк»
Бонусы зарплатным клиентам
Если заемщик является зарплатным клиентом банка, у него, безусловно, будут определенные «бонусы». Они могут выражаться в самых разных вещах — например, в количестве необходимых для подачи документов. Банк владеет необходимой информацией о держателе зарплатной карты, так что не нужно лишний раз ехать в офис для заполнения заявления или подтверждения дохода, рассказывает Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».
Также есть возможность взять ипотеку всего по двум документам: по паспорту и СНИЛС. Решение о выдаче кредита будет принято, скорее всего, быстрее. В отдельных случаях можно говорить и об уменьшении процентной ставки — все зависит от выбранного банка. Как правило, дисконт составляет около 0,5 п. п, добавляет Полина Курина, специалист по ипотеке компании «Петрополь». Одобренная сумма по ипотеке для зарплатного клиента может оказаться больше, чем для других, а первоначальный взнос снижен (например, до 10% вместо базового 15%).
Но здесь есть и свои нюансы. Если потенциальный ипотечный кредитор — зарплатный клиента банка, выдающего ипотеку, то в первую очередь могут проверить, «белые» ли у него доходы, комментирует Катерина Соболева. Для некоторых людей это может стать большой неожиданностью.
«Платиновый партнер» и иные преференции
Среди подавляющего большинства заемщиков бытует мнение, что, если они являются «платиновыми партнерами» банка или обладают иными «регалиями», то при получении ипотеки это будет играть важную роль. На практике же для выдачи ипотечного кредита это почти никогда не имеет значения. Привилегии таких клиентов состоят, как правило, в индивидуальном обслуживании и работе с персональным менеджером 24/7, а условия кредитования обычно являются одинаковыми для всех.
Впрочем, в некоторых случаях преференции для «партнеров» могут быть аналогичны тем, которые предоставляются зарплатным клиентам. «В каждой организации свои подходы к формированию списка клиентов «с регалиями», — говорит Елена Яковлева. — Главная задача любого банка — это не только увеличение количества новых активных клиентов, но и удержание действующих, лояльных к банку, акциями, скидками и бонусами».
Акции от банка и застройщиков
Иногда, в ограниченный период времени, кредитные организации проводят промоакции и предлагают различные «бонусы». Например, может быть достигнута договоренность с каким-то конкретным застройщиком (ключевым партнером банка) о более выгодной процентной ставке, предложено рефинансирование кредита под более низкий процент или одобрена еще одна ипотека на выгодных условиях. Такие акции надо «ловить».
Впрочем, любая акция — это скорее вопрос маркетинговой стратегии банка. Кто-то выдает ипотеку без первоначального взноса, кто-то просит минимальный пакет документов, кто-то готов рассмотреть иностранных граждан — все это можно отнести к акциям, которые фактически являются просто разными условиями и требованиями, предъявляемыми банком к заемщику, считает Лилия Алексашина. «Единственной, по сути, существенной акцией можно считать субсидированную ставку от застройщика. В этом случае банк может существенно снизить проценты по кредиту, а застройщик, заинтересованный в реализации квартир, компенсирует банку разницу», — сообщает спикер.
Обычно такие условия отражаются на стоимости квартиры, метр в итоге стоит дороже и для покупателя платеж остается таким же, как с «обычной» ипотекой, считает Катерина Соболева. Но есть случаи, когда банки по договоренности с застройщиком действительно предлагают сниженный процент по ипотеке. Тогда это выгодно всем: банк получает доход от выдачи кредитов по обычной ставке, застройщик — новый приток спроса, а покупатели — возможность сэкономить хотя бы несколько лет. В данном случае необходимо уточнить у сотрудников банка или компании-застройщика на какой период времени распространяет пониженная ставка, комментирует Алексей Бушуев.
Подобные предложения особенно актуальны при приобретении квартиры на начальных стадиях строительства, когда покупатели вынуждены включить в свой бюджет расходы по ипотеке в дополнение к уже имеющимся тратам на съем жилья, говорит Елена Яковлева.
Низкие ставки и минимальный первый взнос
Стоит ли насторожиться, если банк предлагает низкую процентную ставку и минимальный первый взнос? Нет, это не должно вызывать беспокойство. Главное, на что нужно обращать внимание — чтобы ставка была зафиксирована на весь период действия договора. Впрочем, никогда не помешает внимательно изучить условия договора на предмет наличия скрытых комиссий или дополнительных платежей, считает Полина Курина.
Если предлагаются совсем низкие ставки, значит, речь идет о совместной программе с застройщиком либо субсидиальной госпрограмме (например, «семейная» ипотека со ставкой 6%), говорит Татьяна Хоботова. Минимальный первый взнос ниже стандартного уровня также возможен, но при этом процентная ставка, скорее всего, будет выше: за счет этого банки минимизируют риски.
«Низкая ставка и минимальный взнос — не показатель нестабильности банка. Наоборот, это говорит о том, что у банка достаточно лояльная кредитная политика и много неиспользованных денежных средств, а также низкая стоимость фондирования и слаженная рисковая политика банка, позволяющая точно оценивать платежеспособность клиента и предоставлять лучшие условия кредитования»
Андрей Вербицкий, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»
Размер не имеет значения?
В Петербурге работает множество банков, и совершенно не принципиально выбирать для кредитования самый крупный или известный. Бывает так, что клиенту комфортнее обратиться в менее известное учреждение, потому что отношение к нему там будет более трепетным ввиду отсутствия большого потока клиентов. Важно обращать внимание на удобство работы с банком в целом, а не только на момент заключения сделки, так как сотрудничество предстоит длительное. Главное, считает Алексей Бушуев, чтобы в любом кредитном договоре был пункт о том, что все изменения вносятся в него по взаимному согласию сторон.
Впрочем, флагманские банки, конечно же, имеют свои преимущества. Например, они предлагают широкий выбор кредитных программ с более гибкими условиями и сотрудничают со многими девелоперами. Существенный плюс «топовых» организаций — в большом количестве отделений и разнообразии сервисов в постпродажном обслуживании ипотечного кредита, уверен Андрей Вербицкий.
«Вхождение банка в тройку лидеров по ипотечному кредитованию абсолютно не означает, что процедуры рассмотрения вашего кредита и оформления сделки не станут для вас стрессом. Да и ставки по кредиту в целом на рынке примерно равны. Возможно, выбрав банк с менее громким именем, вы ни на минуту не пожалеете об этом в дальнейшем»
Елена Яковлева, директор по развитию программ кредитования ПАО АКБ «Связь-Банк»
Что же касается рисков, то они существуют всегда, но в случае с ипотекой рискует в значительно большей степени банк. Клиент после подписания кредитного договора сразу получает всю сумму на квартиру, и даже если у банка отзовут лицензию, эти деньги уже перечислены на счет застройщика и возврата произойти не может, рассказывает Яна Булмистре. Заемщик продолжит платить свой кредит в другой организации. Условия договора при этом будут сохранены прежние.
Резюме
Сейчас банки предлагают большое количество разных ипотечных программ. Подобрать ту, которая максимально подходит именно вам, не составит труда. Этот момент немаловажен, потому что существуют принципиальные различия: и ценовые, и сервисные, есть нюансы в процессах рассмотрения заявки, оформления и погашения кредита. Но все же первоочередным является выбор застройщика, жилого комплекса и квартиры, которую вы намереваетесь купить, а уж потом — банка. Главное — не увлечься и не забыть, что срок положительного решения по заявке может истечь, стоимость квартиры за это время вырасти, а выгодные «акционные» предложения — закончиться. Так что с выбором банка и ипотечного продукта лучше не затягивать.
Читайте также
Что будет с ипотекой в 2019 году?
«Когда не знаешь точно — предполагай худшее»: почему квартиру в ипотеку надо покупать сейчас
Любовь прошла, а ипотека осталась: как развестись без потерь
Дата публикации 13 декабря 2018
