Любовь прошла, а ипотека осталась: как развестись без потерь

Развод — крайне неприятная процедура со всех точек зрения. Но иногда обстоятельства усугубляются еще больше — например, разделом имущества. А если квартиру супруги приобретали в ипотеку, то ситуация становится еще сложнее. Недаром говорят, что раньше брак скрепляли дети, а теперь — совместная ипотека. Как действовать, чтобы не потерять жилплощадь, выяснил Новострой-СПб.

Превентивные меры: заключение брачного договора

Обстоятельства при разводе бывают разные, и действовать тем или иным образом следует в зависимости от конкретной сложившейся ситуации. Во-первых, нужно быть морально готовым к тому, что бракоразводный процесс затянется на неопределенное время. Пока бывшие возлюбленные решают, с кем остаются дети, как выплачивать алименты и каким образом выстраивать между собой дальнейшие отношения, могут пройти долгие месяцы. Во-вторых, выплаты по ипотеке тоже могут стать предметом разбирательства, а затягивать с ними точно не стоит: если вы не станете вносить платежи на протяжении 90 календарных дней, то, согласно закону об ипотеке, банк в праве обратиться в суд и изъять квартиру (которая, находясь в залоге, является его собственностью). Урегулирование всех вопросов возможно мирным путем (например, посредством заключения супругами соглашения о разделе имущества) или в судебном порядке, когда третья сторона определяет размеры долей и условия погашения оставшегося кредита.

Эксперты уверены, что вопрос о разделе ипотечной квартиры лучше всего решать еще до свадьбы, а не откладывать «на потом». Оптимальным станет оформление брачного контракта. Понятие «брачный договор» определяется Семейным кодексом как соглашение лиц, вступающих в брак, определяющее их имущественные права и обязанности как в браке, так и в случае его расторжения. После развода заключение брачного договора невозможно, а вот соглашение о разделе общего имущества супругов — вполне. Оба документа должны быть составлены в письменной форме, и их обязательно нужно заверить у нотариуса. Не помешает при этом присутствие адвоката, который проверит в документе защищенность позиций каждого из супругов, говорит Сергей Тихонов, менеджер по маркетингу и PR Строительной компании «Прайм» (ГК «Развитие»).

Что нужно знать про брачный договор

В брачном договоре супруги могут определить свои права и обязанности по взаимному содержанию, определить имущество, которое будет передано каждому из них в случае расторжения брака, а также включить в этот документ любые положения, касающиеся их имущественных отношений.

Данный договор не может ограничить правоспособность или дееспособность супругов, запретить им обратиться в суд, если в этом есть необходимость, регулировать личные отношения между супругами, их права и обязанности в отношении детей, сообщает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Соглашение о разделе общего имущества супругов обычно включает в себя перечень этого имущества и указание, собственностью кого из супругов признается тот или иной актив. Следует иметь в виду, что брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично, в том числе по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.

Когда поможет брачный контракт

Сергей Тихонов приводит две наиболее распространенные ситуации, в которых весьма кстати окажется заключение брачного контракта:

— квартира приобретена до заключения брака

Если один из супругов купил, получил в дар или в наследство квартиру до регистрации брака, то она не является совместной собственностью и разделу при разводе не подлежит. Но не стоит думать, что в данном случае вы полностью защищены от любых посягательств со стороны супруга. Желательно составить четкий брачный договор о раздельном ведении хозяйства, иначе все произведенные платежи в период брака могут быть признаны совместной собственностью, и их придется возмещать своей второй половине.

В отдельных случаях, при наличии документов, подтверждающих существенные расходы второго супруга, значительно увеличивающие стоимость имущества, может быть подан судебный иск на признание квартиры совместной собственностью с целью последующего ее раздела.

— квартира по брачному договору принадлежит поровну каждому супругу

Это значит, что оформлена долевая собственность, и аннуитетные платежи по ипотеке также разделены поровну на каждого супруга. Здесь сразу стоит решить, кто в случае развода становится продавцом своей доли, а кто покупателем, а также откуда взять деньги, чтобы расплатиться, ведь второй ипотечный кредит на ту же квартиру уже не дадут. Или, как вариант, можно сразу прописать в брачном договоре, что квартира в обязательном порядке продается, и сумма, полученная при продаже, делится между супругами в равных долях. В противном случае, вопрос по выплатам остатка кредита придется решать в судебном порядке, если стороны не сумеют договориться между собой.

Важно понимать, что данные рекомендации актуальны в том случае, когда у супружеской пары нет детей.

Если брачного договора нет

Согласно нормам Семейного кодекса, квартира, приобретаемая супругами, поступает в общую совместную собственность. Это означает, что их доли в праве собственности на квартиру не определены, но признаются равными. В случае раздела каждый может получить по ½ доли, если иное не предусмотрено брачным договором.

Если так случилось, что одному из супругов суд передает более дорогостоящее имущество, чем причитающаяся доля, второму может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация, комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

В судебном порядке доли могут быть распределены в неравной степени, когда речь идет о защите интересов несовершеннолетних детей, а также в том случае, если один из супругов не получал доходов без уважительной причины или же расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Если на момент развода у супругов имеются общие долги, то они распределяются между супругами пропорционально присужденным долям.

Можно ли при разводе продать ипотечную квартиру

Продать ипотечную квартиру можно и до окончания срока действия кредита. По условиям действующего договора, на это требуется согласие банка, выдавшего ипотеку. Из суммы, вырученной с продажи, остаток долга передается в банк, а остальные средства делятся между собственниками.

Документы для обращения в суд

Банк, как кредитор по обеспеченному залогом недвижимости обязательству, привлекается к делу в обязательном порядке, информирует читателей Вероника Перфильева. Если о нем не будет заявлено ходатайство со стороны истца, то суд должен привлечь банк к участию по собственной инициативе.

Если в браке есть дети

Наличие детей может повлиять на решение суда при разделе имущества. Велика вероятность, что большая доля будет присуждена именно тому родителю, с которым ребенок остается проживать в оспариваемой квартире.

Не исключен вариант, когда квартира полностью признается судом собственностью одного из супругов. Это возможно, например, в том случае, если ребенок остается с родителем, который нес бремя по оплате кредита в одиночку и/или готов выплатить остаток по кредиту самостоятельно. Есть также много других обстоятельств, например, согласие второго супруга на такой раздел квартиры или наличие у него другого места для проживания, говорит Вероника Перфильева.

Подводя итоги

Итак, чтобы обезопасить себя в имущественных вопросах в случае развода, лучше всего приобретать квартиру на свое имя еще до вступления в брак. Если же это невозможно, то платить по ипотеке следует либо со своего банковского счета, либо лично и сохранять при этом все документы, подтверждающие совершенные действия. Наиболее удачным вариантом станет получение от супруга/супруги нотариально заверенного согласия на то, что недвижимое имущество приобретается в вашу личную, а не совместную, собственность.

Если жилье покупается во время брака и оба супруга готовы на регулярной основе вносить за нее ипотечные платежи в равных долях, то эксперты рекомендуют обоим сторонам выступать в качестве покупателей и заемщиков.

Впрочем, даже при соблюдении всех рекомендаций, полностью исключить риск возникновения судебного спора при расторжении брака и разделе имущества нельзя.

Читайте также

Как заставить застройщика заплатить за аренду жилья, если сроки строительства сорваны

Как получить неустойку от застройщика, если ввод дома задерживается

Доверенности не доверять: простой способ защитить квартиру от мошенников