ЖК Легенда на Оптиков, 34: smart-планировки, но ипотека лишь от одного банка

Осенью 2012 года на рынок городской недвижимости вышла компания Legenda Intelligent Development с новой концепцией «квартир нового поколения» под брендом Smart. И сразу заявила о строительстве одноименного ЖК «Легенда». Все это мгновенно привлекло к себе всеобщее внимание, чему также способствовала громкая реклама.

Это не удивительно, если учесть, что компания целых два года посвятила исследованиям и разработкам, готовя к выводу на рынок свой эксклюзивный продукт. Однако невольно возникает вопрос: действительно ли специалисты Legenda разработали нечто уникальное, или же вся соль проекта заключается продуманной красивой маркетинговой упаковке?

В виде спирали

Мне предстояло разузнать подробности строительства одноименного жилого комплекса «Легенда на Оптиков 34». Это первый проект компании в классе комфорт, предлагающий студии стоимостью от 2,3 млн рублей. Новостройка будет состоять из четырех корпусов разной высотности (11, 14, 17, 22 этажей), три из которых имеют правильную прямоугольную форму, четвертый более вытянутую форму с поворотом на 45°. Корпуса расположены в виде спирали с понижением этажности.

Заглянув на сайт «Легенды», еще раз убеждаюсь, что маркетологи поработали над проектом основательно: в разделе «Партнеры» первое место занимает брендинговая компания, третье – агентство цифровых коммуникаций. Что ж, уникальные идеи, наверное, на самом деле требуют качественной упаковки. Но мне не терпится посмотреть, в чём заключаются новые smart-стандарты от Legenda.

Планировки – «изюминка» проекта

Я начинаю погружаться в изучение сайта и не могу оторваться: завораживают планировки, и то, как они преподносятся на сайте. Обычно планировки квартир выглядят довольно абстрактно, здесь же везде прорисована рекомендуемая расстановка мебели. Legenda ушла от традиционной развертки плана квартир по этажам, и показывает совершенно другой подход: вы выбираете количество спален: одна, две, три или ни одной (в варианте студии) и просматриваете различные решения для данного типа квартир, отличающиеся по метражу, количеству санузлов, расположению помещений. Общим для всех квартир является наличие большой светлой кухни-гостиной и небольших спален (9-11 кв. метров). «Бесполезные метры» коридора сведены к минимуму.

Одним словом, смысл smart-планировок заключается в том, чтобы на минимальном количестве квадратных метров создать максимальный комфорт для жизни. По метражу квартиры - небольшие, но можно подобрать и более просторный вариант. Студии площадью 22-29 кв. метров, квартиры с одной спальней от 32 до 45 кв. метров, с двумя спальнями от 45 до 66 кв. метров, с тремя спальнями от 77 до 88 кв. метров. Всего запланировано 787 квартир общей площадью 30 950,9 кв. метров.

Кстати, на сайте указаны лишь минимальные цены: студии от 2,3 млн рублей, 1-спальные квартиры от 3,1 млн, рублей, 2-спальные от 4,3 млн рублей, 3-спальные от 6,1 млн рублей. Заявленные сроки строительства -  ноябрь 2012 - март 2015 года, но не исключено, что проект будет сдан раньше. Технология строительства: свайный фундамент, монолит; генподрядчик - ООО «НСК-Монолит».

Smart-подробности

Все квартиры будут сдаваться с полной чистовой отделкой, включая сантехнику, причем, будет возможность выбрать цвет стен из нескольких вариантов. Высота потолков составит всего 2,7 метров. Несущими будут только стены по периметру квартир, что оставит жильцам маневр для любой перепланировки. Счетчики на воду, электричество и частично прочие инженерные сети вынесены в коммунальную зону. Предусмотрены места для хранения колясок, велосипедов, спортивного инвентаря и даже теплая детская игровая комната.

Кроме того, на крыше паркинга, т.е. на высоте второго этажа будут оборудованы спортплощадки. Двухуровневый паркинг, рассчитанный на 234 машиномест, будет соединен лифтами со всеми парадными. Внутренний двор дома закроют от въезда автомобилей и частично защитят от осадков стеклянным куполом. По внешнему периметру комплекса на двух нижних этажах расположатся объекты инфраструктуры, по внутреннему – парковка.

Метров меньше – пользы больше

Все это выглядит очень привлекательно, и мне становится интересно сравнить предложение Legenda с другими новостройками Приморского района. Если брать для сравнения цену за квадратный метр, то найдется предостаточное количество более бюджетных вариантов.

Загвоздка в том, что это не совсем корректное сравнение, ведь сама концепция smart предполагает больше пользы от меньших метров и, принимая во внимание тот факт, что квартиры в «Легенде» сдаются с полной чистовой отделкой.

Кроме того, мне хочется узнать, в чем принципиальное отличие Smart-планировок от уже известных на рынке евро-двушек и евро-трешек. Я решаю обратиться за консультацией к агентам.

ЖК «Легенда» vs ЖК «Победитель»

Реализацией квартир в ЖК «Легенда» занимается два агентства недвижимости: «Новый Петербург» и «Бекар». Не долго думая, выбираю «Новый Петербург», руководствуясь территориальным расположением их офиса. Там мне ответили очень любезно, уточнили, что меня интересует, и пообещали передать информацию менеджеру. Через 15 минут она отзвонилась.

Нельзя не признать, что разговор с хорошим риэлтором – истинное удовольствие. Умеют они как-то сразу установить человеческие отношения с клиентом. Мы договорились о встрече на следующий день, но уже после телефонного разговора пищу для размышлений мне обеспечило такое сравнение:

- ЖК «Легенда» - квартира с двумя спальнями площадью 45,5 кв. метров стоит 4 млн 200 тысяч рублей. Напомню, срок сдачи объекта 2 квартал 2015 года.

- ЖК «Победитель», расположенный через квартал от «Легенды», двушка площадью 68,2 кв. метров с кухней 11,59 кв. метров стоит 4 млн 421 тысяч рублей. Дом почти построен, срок сдачи 3 квартал 2013 года.

Визит в офис: аналогов нет

И вот я в офисе «Нового Петербурга». Агентство арендует помещение на первом этаже бизнес-центра «Антарес» на ул. Савушкина. Меня встречают в холле и проводят в переговорную. По дороге отмечаю большую карту города, дипломы и благодарности, чествующие сотрудников компании.

Менеджер была любезна со мной, но, несмотря на то, что в офисе «Нового Петербурга» я провела около часа, у меня осталось впечатление, что мы очень мало успели обсудить за это время. Менеджер показалась мне новичком: не очень уверенное владение excel, замешательство от некоторых моих вопросов, чересчур свободный стиль ведения разговора, отсутствие четкой структуры беседы. Основные мысли, которые я вынесла из нашей беседы: аналогов «Легенды» на рынке нет, этот дом уникален и продуман до последних мелочей.

Уже позже, зайдя на страничку «Легенды» на сайте «Нового Петербурга», я выяснила, что при 100% оплате квартиры предоставляется скидка до 15 %. Жилье можно купить и в рассрочку – она беспроцентная, ежеквартальными платежами необходимо рассчитаться до декабря 2015 года; минимальный первый взнос - 30 %. Продажи осуществляются по договору долевого участия (214-ФЗ).

Отделка: еще 300 тысяч рублей

Большинство предложений на первичном рынке - это квартиры без отделки, поэтому, чтобы сравнивать их с «Легендой» необходимо оценить стоимость отделки. Это будет евроотделка с использованием импортных материалов, примерная цена - 6-7 тысяч рублей за «квадрат». Таким образом, стоимость отделки интересующей меня двухкомнатной квартиры площадью 45 кв. метров составит около 300 тысяч рублей.

По телефону меня уверяли, что в «Новом Петербурге» можно выбрать подходящую квартиру из большого количества вариантов, по факту же на мой запрос: 2-комнатная квартира в Приморском районе стоимостью до 4,5 млн рублей - из базы выпало всего два варианта. Кстати, «Легенды» среди них не было.

Мне предложили рассмотреть:

- ЖК «Дом с Курантами», кирпич-монолит, без отделки, площадь квартиры 50,14 кв. метров, цена – 3 млн 794 тысяч рублей, срок сдачи 3 квартал 2015.

- ЖК «Победитель», бесшовная панель, с подготовкой под отделку (по словам менеджера, подготовка не самого высшего класса, придется еще поработать над швами), площадь квартиры 68 кв. метров, цена - 4 млн 421 300 рублей, срок сдачи 3 квартал 2013 года.

Для инвестиций?

Если приобретать жилье не для личного проживания, а для инвестиций, то «Легенда» – это лучший вариант из тех, что мне предложили. По оценкам эксперта «Нового Петербурга», с которым менеджер созвонилась по моей просьбе, к 2015 году двушка площадью 45,4 кв. метров, оценивающаяся сейчас в «Легенде» в 4 млн 290 тысяч рублей подорожает до 6 миллионов рублей.

Какими темпами раскупаются квартиры в новостройке, менеджер ответить затруднилась, но мне удалось узнать, что в наличии есть 11 двухкомнатных квартир площадью 45,4 кв. метров и примерно столько же двушек площадью 50,5 кв. метров стоимостью 5 млн 994 тысяч рублей. «Новый Петербург» продает квартиры в «Легенде» уже почти два месяца, и за это время цены выросли один раз - на 50 тысяч рублей.

По моей просьбе мне показали планировки евродвушек в ЖК «Ленинский парк» от ГК «Город» (в Приморском районе таковых не оказалось), евротрешек вообще в продаже нет. Должна сказать, они меня не впечатлили. В «Легенде» кухни-гостиные имеют вытянутую форму и два окна, там без труда разместится и обеденный стол, и зона отдыха, и даже рабочее место. На кухне квадратной формы сложно все это расположить, даже если по метражу она больше. То же самое в прихожей: площадь больше, но шкаф-купе поставить некуда. Не говоря уже о том, что евродвушка в «Ленинском парке» (то есть квартира с одной спальней) стоит примерно столько же, сколько квартира с двумя спальнями в «Легенде».

Поскольку в «Новом Петербурге» есть свой специалист по ипотеке, мне предложили с ней встретиться или выслать расчет по email. Я выбрала второе, и, придя домой, нашла в почте лаконичное письмо: «При стоимости квартиры 4 290 000, пв 2000 000, если рассматривать на 15 лет сумма кредита получается 2290 000, платежи на этапе стройки 13,5%-29 500, после собственности 12,5%-28000. Банк Санкт-Петербург. Только этот банк на этом объекте». К сожалению, лишь один банк – «Банк Санкт-Петербург» предоставляет ипотеку на покупку жилья в новостройке. Условия такие: минимальный первый взнос – от 15%; максимальный срок кредитования – до 25 лет; ставка – от 13,75% годовых в рублях, после регистрации квартиры в собственность – от 12,5%.

Ни один из предложенных вариантов, на мой взгляд, не представляет собой достойной альтернативы «Легенде», но нужно отметить, что выбор квартир в «Новом Петербурге» мне показался весьма ограниченным.

На местности

Отправившись на объект, я убедилась, что, несмотря на выходной день, работы идут полным ходом. На участке велись земляные работы, забивались сваи. Дом располагается на углу Оптиков и Яхтенной. Это квартал новостроек, с северо-западной стороны граничащий с большим пустырем, где к 2020 году, согласно планам Петербургского Метрополитена, должны открыть станцию Яхтенная.

С одной стороны, сейчас это социальный район: здесь много переселенцев по программам расселения аварийного жилья, многодетных семей, получивших квартиры по сертификатам. С другой стороны - район активно застраивается, и есть все основания предполагать, что его облик в скором времени сильно изменится.

В ближайшем соседстве с «Легендой» находятся стройки жилых домов, детский садик, в том же квартале имеется два корпуса школы №630, почта. В соседнем квартале располагается гимназия, еще один садик, поликлиника. Правда, по информации с форумов, все социальные объекты в округе страдают от нехватки кадров. На улице Туристской, в 500 метров от квартала «Легенды», можно найти магазины: «продукты 24 часа», «Магнит», «Чешский Двор», цветочные, а через дорогу шиномонтаж.

На расстоянии одного километра открылся финский магазин продуктов «К-Руока». Неподалеку ледовый зал «Олимпийские Надежды», до большого торгового центра «Меркурий» около полутора километров, правда, придется переходить через Приморское шоссе по пешеходному мосту.

В настоящее время район сильно страдает от утренних и вечерних пробок. Но есть все основания надеяться, что с открытием западного скоростного диаметра, проходящего на расстоянии 600 метров от ЖК «Легенда», ситуация изменится к лучшему.

Ложка дегтя

Характеризуя окружение новостройки, нельзя не рассказать о большом холме, расположенном в соседнем квартале, на другой стороне улицы Яхтенной. Этот холм, активно обсуждаемый на форумах, представляет собой террикон, образованный в 2004 году в рамках работ по локализации Приморской свалки. Известно, что на этой свалке производились захоронения химических отходов завода Позитрон.

Однако в 2008 году по заказу Комитета по обеспечению экологической безопасности было произведено экологическое обследование грунтов террикона. Было выяснено, что радиоактивное загрязнение отсутствует, загрязнители почв находятся в инертном состоянии, и террикон безопасен для проживающего вблизи населения. Был разработан проект выполнения работ по перевозу грунтов террикона бывшей Приморской свалки на полигон твердых отходов ПТО-3 «Новоселки», сейчас он ждет финансирования.

Тем временем, местные жители приспособили его для проведения досуга: зимой для катаний на ватрушках, летом как место для отдыха с шашлыками и кострами. Все это создавало угрозу безопасности, и осенью 2012 года террикон был огорожен забором, разрушенные вентилируемые шахты восстановлены, доступ к объекту закрыт. Тем не менее, я видела, что особо упорные юные любители зимнего отдыха катались там на ватрушках.

Стоит поразмыслить и вот над чем. По инициативе местной школы, в рамках учебного исследования были проведены замеры радиации в разных точках террикона. Результаты оказались в диапазоне 5-18 мкр/ч. Это низкий уровень, т.к. опасным считается уровень от 50 мкр/ч.

Обсуждения в сети

Что же говорят о ЖК «Легенда» на форумах и в соцсетях? В целом, отзывы носят позитивный характер: люди хвалят планировки и интересуются, где еще можно найти подобное. О районе больше положительных отзывов, но есть и недовольные: жалуются, что в ближайшем окружении преимущественно стройки и пустыри, а вся инфраструктура находится на отдалении.

Активно обсуждаются перспективы развития дорожно-транспортной инфраструктуры района. Некоторым не внушает доверия слишком агрессивная рекламная кампания Legenda и ее молодость. На официальной странице дома ВКонтакте сотрудник PR-службы компании обстоятельно отвечает на все вопросы. В этой же соцсети существует еще одна группа будущих соседей, гораздо менее многочисленная, но вполне живая.

Вместо выводов

Подводя итоги, хочется  сказать, что проект Legenda действительно впечатляет. Дом продуман до мелочей, район выбран перспективный. Будем надеяться, подход компании расшевелит наш рынок и заставит конкурентов задуматься. Конечно, будет сложно повторить планировки, ведь Legenda запатентовала 250 вариантов! Но хочется верить, что другие застройщики все-таки найдут способы начать делать нечто столь же продуманное.

Немного смущает такая скудная ипотека в этом проекте – всего один банк, с другой стороны, рассрочка беспроцентная и аж до 2015 года. Можно отнести к минусам и террикон, но опять же – не верить замерам, подтверждающим экологическую безопасность совершенно нет причин. Конечно, покупать или не покупать - решает каждый сам, но с моей точки зрения, ЖК «Легенда» - проект на «5» баллов.

Дария Лапатухина