ЖК Воронцов от СК Титан: по доступным ценам и на берегу Охты, но без разрешения на строительство

«Самое привлекательное инвестиционное предложение у станции метро «Девяткино» на сегодняшний день!» - говорится в описании ЖК «Воронцов», который строительная компания «Титан» будет возводить в Мурино на берегу реки Охта. Заявление весьма амбициозное, поэтому редакция Novostroy-Spb попросила меня проверить, соответствует ли оно действительности.

Разведка в Интернете

Я начала свое расследование, как обычно, с поиска информации о новостройке в Интернете. Удивило, что именного сайта у проекта нет. Однако кое-какие сведения о ЖК «Воронцов» присутствуют на сайтах нескольких агентств недвижимости. А вот на сайте девелопера, которым является строительная компания «Титан», говорится лишь о продаже квартир в ЖК «Ленсоветовский», но ни слова о ЖК «Воронцов». Как такое может быть? Хотя с другой стороны - раздел «О компании» абсолютно пуст, из чего я сделала вывод, что информацию на сайте обновляют редко.

Тем не менее, мне удалось узнать, что в группу компаний «Титан», которая присутствует на рынке недвижимости с 2006 года, входят следующие юридические лица: «СпецКапСтрой Спб» (застройщик ЖК «Воронцов»), «Траверс» (генподрядчик), «Траверс-проект» (проектировщик новостройки), а также компании «Титан» и «Ареал» (застройщики ЖК «Ленсоветовский»).

Что ж – делать нечего, я решила разузнать о СК «Титан», изучив форумы о ЖК «Ленсоветовский». Там дольщики не перестают возмущаться фактом задержки срока сдачи жилого комплекса на целый год. Виновником этого послужил «Водоканал», не обеспечивший своевременное подключение коммуникаций. Суд с ним «Титан» выиграл, и дома были сданы, но многие обиженные покупатели потребовали назад свои деньги. Так что ЖК «Ленсоветовский» - первый и единственный сданный объект этой строительной компании. К сожалению, похвастаться хорошей репутацией девелопер, хоть и не по своей вине, не может.

«Портрет» Воронцова

Изучив описание новостройки на нескольких сайтах, я поняла, что ЖК «Воронцов» будет представлять собой один многосекционный 12-этажный дом с подземным паркингом и благоустроенным внутренним двором. Проект возведут по кирпично-монолитной технологии (с оштукатуренными фасадами) на берегу реки Охта.

К слову, ЖК «Ленсоветовский» построен полностью из кирпича, поэтому можно надеяться, что в ЖК «Воронцов» будет хорошее соотношение кирпича и монолита, хотя, конечно, заранее прогнозировать качество строительства невозможно. СК «Титан» обещает благоустроить пляж и построить мост через реку, что почти в два раза сократит расстояние до станции метро «Девяткино» - сейчас оно составляет около 2 км. Заявленный срок сдачи новостройки - II квартал 2016 года.

В инвестиционных целях

Жилье в ЖК «Воронцов» продают несколько агентств: АН «Хорошие Квартиры», «Тренд», «Солнечный город». Я выбрала «Тренд» из-за наиболее информативного описания на сайте и, легко договорившись о встрече на удобное для меня время, на следующий день была уже в офисе на ул. Чайковского, недалеко от станции метро «Чернышевская». Часы работы офиса с 9.00 до 20.00 в будни и с 10.00 до 18.00 в выходные. Офис располагается на втором этаже в доме старого фонда.

Внутри оказались две комнаты, в которых за столами, заваленными бумагами, менеджеры консультируют клиентов. У стены вдоль проема, соединяющего эти две комнаты, сиротливо приютился маленький детский столик и два стульчика.

Поскольку «Воронцов» на сайте был заявлен как идеальный вариант для инвестиций, то по легенде я «покупала» студию или 1-комнатную квартиру именно в этих целях. Я попросила рассказать мне о девелопере, о новостройке и для сравнения о других новых домах в этом районе. Разговор наш получился долгим. За час мы подробно обсудили ЖК «Воронцов», а также в общих чертах наиболее достойные, на взгляд менеджера, альтернативы в Мурино: «Созвездие» от СК «Навис» и ЖК «Тридевяткино царство» от ГК «Унисто-Петросталь». Затем девушка долго распечатывала мне материалы - сделать это в ходе беседы было нельзя, т.к. закончился картридж в принтере.

Получив бумаги, я хотела откланяться, но не тут-то было. «Мы еще не закончили», - сказала неутомимая менеджер и снова принялась проверять в компьютере оставшиеся варианты.  В конечном итоге, проведя в офисе «Тренда» около двух часов, я уже знала о новостройках все.

Схема продажи: предварительный ДДУ

Сюрпризом для меня оказался тот факт, что у застройщика отсутствует разрешение на строительство ЖК «Воронцов». Более того, его получение ожидается лишь к лету 2014 года, то есть через год! Проект еще не прошел экспертизу, хотя основной пакет документов по коммуникациям уже имеется. Следовательно, заключать ДДУ и продавать квартиры компания не имеет права. Тем не менее, деньги с будущих дольщиков активно собирают по следующей схеме: заключается предварительный договор долевого участия и договор беспроцентного займа, в котором прописывается график платежей.

По предварительному договору, ДДУ должен быть заключен в течение 15 дней после получения разрешения на строительство, но не позднее 1 июля 2014 года. По договору займа, его погашение возможно в счет оплаты по ДДУ, либо же застройщик (заемщик) обязуется вернуть деньги в течение месяца по письменному требованию займодавца (покупателя квартиры), но это требование может быть предъявлено лишь с 1 по 15 июля 2014 года. Если требования о возврате средств не поступит в указанный срок, и ДДУ не заключается, заемщик возвращает долг до конца 2014 года. За нарушение сроков возврата денег застройщик прописал себе в договоре пенни в размере 0,05% в день, но не более 5%.

Очевидно, что при такой схеме продажи покупатель оказывается беззащитен. Риск сдвига срока сдачи дома (и без того отдаленного, напомню, это II квартал 2016 года) более чем вероятен. Если застройщик не получит разрешение на строительство в запланированный срок, все, на что сможет рассчитывать покупатель - это возврат денег (спустя год).

Честно говоря, сбор средств за год до начала строительства мне кажется чем-то из ряда вон выходящим, однако же, квартиры в ЖК «Воронцов», по словам менеджера, раскупают как горячие пирожки. В основном, людьми, готовыми ждать, для которых отдаленный срок окончания строительства с риском его продления не является критичным; людьми, скопившими небольшую сумму и ограниченными ее пределами. Какие уж тут инвестиции...

Что почем

Цены в ЖК «Воронцов» действительно невысокие, но следует иметь в виду не только отдаленный срок сдачи комплекса, но и то, что сюда не входит даже подготовка под отделку.

При 100% оплате они выглядят так:

Возможна рассрочка до июня 2015 года. При первом взносе 75% - беспроцентная, но стоимость квадратного метра увеличивается на 2-3 тысячи рублей. При взносе 50% - на 3-5 тысяч рублей плюс 12% годовых добавляется на остаток, при первом взносе 30% - можно купить «однушку» или 2-комнатную квартиру по цене квадратного метра на 5-10 тысяч дороже и под 15% на остаток.

Ипотеки в этом проекте нет, и не будет. Оно и не удивительно. Видимо, за год до получения разрешения на строительство продажи открыты с одной целью - поскорее все распродать.

Планировки

На этаже будет 14 квартир: две «двушки», три студии, остальные «однушки». Планировки некоторых квартир вполне удачные. Например, «однушка» площадью 32 кв. метра с комнатой на два окна, квадратной кухней 10,6 кв. метра и местом для шкафов в прихожей. Другие же просто ужасны. Например, «двушка» метражом 57 кв. метров с длинной и узкой, как труба комнатой 19 кв. метров. Большинство квартир имеют комнаты прямоугольной формы и совмещенные санузлы, что, конечно, неудобно. Плюсом является то, что многие квартиры будут с балконом. Высота потолков 2,75 метра. Планировки, конечно, на любителя.

Как я уже говорила, квартиры сдаются без отделки. Это значит, что не будет даже стяжки пола. Будут установлены стеклопакеты, входная дверь, радиаторы отопления, произведена разводка канализации до отсекающей арматуры и поэтажная разводка электроснабжения с установкой квартирного щитка. Это все.

Сравнивая ЖК «Воронцов» с его соседями, получаем следующую картину:

На стройке

Место стройки я нашла легко. С Токсовского шоссе по указателю нужно свернуть на улицу Оборонная и ехать до таблички «Воронцов», указывающей поворот на «бетонку». Отмечу, что на въезде и выезде из Мурино были довольно большие пробки, и это в будний день в 12 часов дня.

Какая ситуация на дорогах здесь по вечерам и в выходные, когда к потоку добавляются еще и желающие отдохнуть на Токсовских озерах, а зимой любители горнолыжных курортов – я даже представить не могу. Улица Вокзальная, ведущая к станции метро «Девяткино» забита пробками всегда. Выезд на КАД хоть находится совсем рядом, но из-за пробок дорога занимает не меньше 20 минут.

С поворота «бетонки» проглядываются затянутые маскировочной сеткой сколоченные из досок покосившиеся ворота, они связаны цепью, забор и будка охраны. За забором растет трава, лежат кучи какого-то мусора. Рядом колосится камыш, стоят покосившиеся строения. Создается ощущение заброшенности и запустения. Вышел охранник, подтвердил, что здесь будет строиться «Воронцов», сказал, что пока только расчищают площадку. Забавный момент: на народной карте Яндекса как раз на этом месте отмечен бывший свинарник.

Инфраструктура

Сделав несколько фотографий, я отправилась осматривать окрестности. В 300 метрах от новостройки, на ул. Оборонной стоит павильончик с продуктами, если пройти еще метров 200 в сторону, увидите большой магазин строительных товаров и «Пятерочку», еще через такое же расстояние универсам «СемьЯ».

Во дворе здания, где находится «Пятерочка», есть детский садик №61, единственный в Мурино. В радиусе 2 км расположены гипермаркет «Призма», «Макдональдс», «Евразия». В 3 км от «Воронцова», в поселке Новое Девяткино имеется «Фитнес-Хаус».

В Мурино ситуация с инфраструктурой сложная: ее не успевают строить в тех темпах, в каких появляются жилье, но ЖК «Воронцов» расположен довольно удобно: рядом с давно обжитым кварталом. Подробнее о муринской инфраструктуре можно почитать в расследовании о ЖК «Созвездие».

Подводя итоги

Прямо скажу, что ЖК «Воронцов» вызывает, конечно, немало сомнений: смущает схема продажи с договором займа, отдаленность срока получения разрешения на строительство, задержка предыдущего объекта. Срок сдачи новостройки в 2016 году, отсутствие отделки в квартирах и странные планировки сглаживают преимущества низких цен. Ипотеки в проекте нет, и не предвидится, а условия рассрочки назвать выгодными не получается.

Транспортная доступность также далека от идеала, разве что с инфраструктурой все не так уж и плохо. Местоположение на берегу Охты, где обещают оборудовать собственный закрытый пляж, конечно, привлекает, но при посещении площадки я реки так и не увидела, поскольку доступ к ней перекрывает строительный забор. Какой ширины она в этом месте - непонятно. В общем, на сегодняшний день это, мягко говоря, сомнительный проект, поэтому ЖК «Воронцов» получает 1 балл.

Дария Лапатухина