Деньги счет любят: ТОП-10 самых прибыльных новостроек Петербурга и Ленобласти за 2018 год

Аналитический центр Новострой-СПб  оценил валовую выручку застройщиков Петербурга и Ленинградской области по заключенным в ушедшем году ДДУ и выяснил, на покупку квартир в каких новостройках покупатели не жалели денег. Тройку лидеров сформировали: ЖК «Цивилизация» (почти 13 млрд руб.), ЖК «Чистое небо» (12 млрд руб.) и ЖК «Солнечный город» (11 млрд руб.)

Уточнения:

1) В расчетах использованы рыночные сведения о заключенных ДДУ на приобретение квартир и апартаментов физлицами без учета сделок по переуступке.

2) В оценке выручки объем продаж по машиноместам и коммерческим помещениям не учитывается.

3) Проекты и жилые комплексы, реализация которых велась не по ДДУ, в оценке не учитывались. Всего проанализировано 226 жилых комплексов в Санкт-Петербурге и 87 жилых комплексов в Ленинградской области всех классов, включая проекты премиум-класса и deluxe.

4) При оценке валовой выручки учитывались средние рыночные цены по каждому объекту недвижимости (asking-price), которые могут отличаться от фактических и реальных цен сделок, т.е. не учитывают дисконтирования по условиям различных маркетинговых акций, удорожания за счет использования рассрочки и т.п. Чисто теоретически, средняя скидка на жилую недвижимость может рассматриваться на уровне 4-6%.

5) Контрактация объемов продаж помесячно учитывается именно по дате оформления ДДУ, а не дате его регистрации. Данный фактор позволяет оценить выручку застройщика «в моменте», т.к. это нивелирует временной лаг между заключением ДДУ и фактическим перечислением средств после его регистрации (т.к. полное перечисление денежных средств дольщиками происходит после регистрации ДДУ в Росреестре, и кроме того, в некоторых случаях подача на регистрацию ДДУ может затягиваться по вине или умыслу). 

Тезисы:

1) Общий объем валовой выручки застройщиков в 2018 г. по продажам квартир и апартаментов физлицам составил в Ленинградской области ориентировочно 62,6 млрд руб. (реализовано 869 462 кв. м), в Санкт-Петербурге – 287,2 млрд руб. (реализовано 2 809 760 кв. м)

2) Динамика изменения валовой выручки застройщиков помесячно в 2018 г., млрд руб. (Санкт-Петербург)

Динамика изменения валовой выручки застройщиков помесячно в 2018 г., млрд руб. (Ленинградская область)

В целом можно констатировать достаточно равномерное распределение выручки от реализации недвижимости за все 11 месяцев 2018 г., без значительной волатильности и явных периодов падения/роста от фактора сезонности. Например, уже с января 2018 г. наблюдался явно выраженный активный темп реализации. В целом, объем спроса, выраженный в валовой выручке, имел явно выраженный тренд на повышение от начала 2018 г. к концу. 

При этом очевиден для обеих локаций нетрадиционный для конца года спад выручки в декабре 2018 г. до уровня январской выручки, который был связан с административно введенным ограничением на выполнение регистрационных действий на заключаемые ДДУ. 

Наиболее результативным по показателю валовой выручки в Санкт-Петербурге стал октябрь 2018 г. – продано недвижимости более чем на 33 млрд руб., а в Ленинградской области, что нетипично для рынка жилой недвижимости – в мае 2018 г. 6,387 млрд руб. При этом также необходимо отметить, что 6-миллиардный объем выручки «пробивался» рынком в течение года потом еще 3 раза – в августе, сентябре и октябре.

Оценка застройщиков-лидеров по объему валовой выручки (Санкт-Петербург)

1) Если условно разделить сумму валовой годовой выручки девелоперов на 365 дней в году, то получится, что в среднем каждый день 2018 года в Санкт-Петербурге реализовывалось недвижимости на сумму, эквивалентную 786 863 758 руб.

С учетом проданного количества квадратных метров, ежедневно в среднем по договорам ДДУ для физлиц реализовывалось около 7697,9 кв. м.

2) Распределение объектов (всех жилых комплексов) по размеру выручки, шт.