Начинаем подводить предварительные итоги 2024 года вместе с экспертами ведущих строительных компаний Санкт-Петербурга. Мы поинтересовались у застройщиков, как они оценивают результаты продаж в уходящем году, какое событие – помимо отмены льготной ипотеки – сильнее всего повлияло на рынок, ждать ли покупателям снижения цен на жилье.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп»:
– За 36 лет своей работы компания накопила солидный опыт адаптации к сложным экономическим условиям, поэтому к непростому 2024 году мы готовились заранее. В начале 2024 года компания внедрила несколько новых программ беспроцентной рассрочки. Теперь она распространяется и на готовое жилье.
В целом год оказался достаточно предсказуем. Ажиотаж в первой его половине, связанный с завершением льготной ипотеки, сменился коротким периодом адаптации к новым условиям и постепенным восстановлением спроса. Причем, если ранее существенное влияние на поведение покупателей оказывали новости о повышении ключевой ставки, то примерно после 13% высокий «ключ» перестал быть таким антидрайвером. В нынешних реалиях покупатели гораздо острее реагируют на исчерпание лимитов семейной ипотеки.
Помимо отмены льготной ипотеки вторым по значимости событием 2024 года для рынка недвижимости стало повышение ключевой ставки. Сейчас она вдвое превышает психологический барьер. В данной ситуации основным рабочим инструментом покупки квартиры остается рассрочка. По итогам осени доля сделок с рассрочкой в нашей компании превысила 35%, но мы ожидаем, что до конца года данный показатель может приблизиться к 50%.
Конец 2023 – начало 2024 года для нашей компании были рекордными по объемам запуска новых проектов. Суммарно в Петербурге мы вывели на рынок более 90 тыс. квадратных метров жилой недвижимости или три крупных проекта комфорт-класса. В последнее время компания активно пополняла земельный банк, идет работа над новыми проектами. Очень надеемся, что в 2025 году сможем сообщить о старте.
Считаю, что в нынешних условиях строительная отрасль нуждается в комплексных мерах поддержки. Льготные кредиты необходимы, в первую очередь, и самим застройщикам. Потому что инфляция — это не только про ипотеку, но и про экономику в целом.
В условиях высокой инвестиционной себестоимости ожидать снижения цен в наступившем году не приходится. Строящееся жилье — товар достаточно специфичный, нельзя постоянно гибко адаптировать бизнес-модель проекта под стремительно меняющиеся условия рынка. Традиционно мы сохраняем очень лояльные условия для наших покупателей, поэтому все повышения стоимости всегда связаны, в первую очередь, с повышением строительной готовности проектов.
В конце ноября в компании была запущена совместная ипотечная программа с банком-партнером со ставкой 9% на первые два года пользования кредитом. Мы продолжаем развивать программы рассрочки, сейчас ее максимальный период составляет три года, а первоначальный взнос начинается от 20%. При этом в случае с краткосрочными программами покупатель еще и получает солидный дисконт в размере до 10% от базовой цены. А в случае с готовыми проектами клиенты сразу получают ключи и могут спокойно заниматься продажей уже имеющейся недвижимости.
Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI:
– Результаты 2024 года с точки зрения продаж на рынке неплохие, в первую очередь за счет первого полугодия, когда ожидание предстоящей отмены ипотеки с господдержкой привело к большому количеству сделок. Далее сокращалась и доля ипотеки (сегодня она составляет в районе 50%, а не 80+, как раньше), и общий объем сделок на рынке.
Помимо отмены льготной ипотеки главным событием 2024 года стало повышение ключевой ставки. Оно стало еще одним фактором снижения доступности ипотеки. Рост ставки до 20% и выше фактически поставил крест и на таком инструменте, как субсидирование ставок застройщиками. С нового года (после вступления в силу ипотечного стандарта) оно окончательно исчезнет с рынка.
Тем не менее, недвижимость (особенно недвижимость в Петербурге) будет востребована всегда. Спрос на нее есть, а ипотечные сделки в III–IV кварталах 2024 г. замещаются другими инструментами. В первую очередь – рассрочками. В новых проектах, которые вышли на рынок в указанный период, на рассрочку приходится уже более 50% сделок.
У нас, безусловно, есть планы по выводу новых проектов на наступающий 2025 год. Многие из них дождутся своего часа и обязательно выйдут на рынок после должной проектной и градостроительной подготовки – это проекты разного масштаба и в историческом центре, и за его пределами, и в загородных локациях, любимых многими.
Что касается ожиданий от 2025 года – хочется пожелать рынку и покупателям больше хороших продуктов. Уверен, что мы их увидим, т. к. сегодня на смену конкуренции за счет условий покупки (в том числе в льготную ипотеку) приходит конкуренция за счет качества и уровня продукта.
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– После закономерного снижения объема реализации в июле 2024 года вслед за июньскими пиковыми продажами, уже в августе и сентябре была намечена положительная динамика. Осенью продажи были зафиксированы на уровне средних значений по рынку. Сейчас спрос поддерживают ограниченные лимиты по семейной ипотеке, а также разнообразные инструменты продаж — индивидуальные ипотечные продукты и программы рассрочек. При этом в декабре, как правило, мы наблюдаем традиционный для последнего месяца года рост продаж, тем более на этот период намечены старты новых проектов»
Завершение действия госпрограммы, а также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменили структуру ипотечных сделок. Во втором полугодии почти три четверти пришлось на программу семейной ипотеки. Также отметим, что порядка 40% сделок проходят по индивидуальным программам, которые разрабатывают застройщики совместно с банками.
Таким образом, по базовым рыночным ставкам (более 20% годовых) проходит не более 2-3% сделок.
В этих условиях продолжится работа застройщиков с банками по формированию индивидуальных ипотечных программ, а также предложение покупателям выгодных схем рассрочек (в т. ч. с перспективой перехода на ипотеку после снижения ключевой ставки). Также стимулировать спрос продолжит семейная ипотека, лимиты на нее выделены, однако сохраняется риск их досрочного исчерпания по аналогии со второй половиной 2024 года.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС:
– Уходящий год стал самым слабым для рынка, начиная с 2020 года, когда была запущена программа льготной ипотеки. Однако свою роль здесь играет и эффект высокой базы 2023 года, который был пиковым по продажам за последние пять лет. Активность покупателей тогда была особенно высока на фоне ожиданий завершения льготных ипотечных программ, которого на тот момент не произошло. По сравнению с результатами прошлого года текущее снижение может восприниматься как особенно глубокое, хотя во многом это – просто возвращение к обычным темпам продаж после ажиотажа.
Наши продажи в 2024 году соответствуют ожидаемым. Уровень активности на рынке не стал для нас сюрпризом, мы прогнозировали подобное развитие событий.
Помимо отмены классической льготной ипотеки, важным событием для рынка стало повышение ключевой ставки с 16% до 21%. Текущая ставка является заградительной, практически не оставляя возможностей для использования рыночной ипотеки. Практика показывает, что покупатели берут на таких условиях минимальные суммы – порядка одного-двух миллионов рублей – рассчитывая выплатить их гораздо быстрее срока, указанного в договоре. Например, внести большую часть суммы за новую квартиру за счет сбережений, и только недостающий остаток взять в ипотеку на рыночных условиях, рассчитывая отдать кредит за пару лет. В таком виде ипотека перестает существовать именно как ипотека, превращаясь, по сути, в потребительский кредит.
Столь высокая ипотечная ставка снимает различия между первичным и вторичным рынками. Теперь они находятся в одинаковых условиях. На вторичном рынке это может привести к росту числа обменных сделок с доплатами.
Мы постоянно ведем работу над новыми проектами: готовим градостроительную и проектную документацию, получаем РНС. Мы внимательно следим за ситуацией на рынке, и при наличии окна возможностей будем оперативно выводить на рынок новые объекты. В настоящий момент наш товарный запас позволяет нам планировать продажи на несколько лет вперед.
В 2025 году мы не ждем радикальных перемен на рынке. Разумным решением для частичного поддержания спроса представляется введение адресных ипотечных программ. Это стало бы компромиссной мерой. С одной стороны, она не потребовала бы от государства больших бюджетных вливаний, а с другой стороны, смогла поддержать жилищное строительство, которое является важным сегментом национальной экономики. Такие программы в силу своей адресности не смогут спасти рынок от снижения продаж, но они помогут ему продержаться «на плаву» до улучшения экономической ситуации.
В Санкт-Петербурге, с учетом продолжающегося уже четвертый год снижения объема предложения, мы не видим предпосылок для снижения цены.
В ближайший год новых проектов станет еще меньше, поэтому цена на них останется на текущем уровне. Ввиду того, что Санкт-Петербург – это город-миллионник с высокими зарплатами, тот небольшой пул квартир, что будет выставлен на продажу, найдет своего покупателя. Возможно, при этом часть покупателей выберет проект более низкого, чем изначально планировалось, класса, или квартиру меньшей площади ради снижения цены покупки, но люди продолжат приобретать недвижимость.
В Ленинградской области ситуация иная. Здесь объем предложения превышает спрос, и такое положение дел будет сохраняться еще несколько лет. В последние годы в регионе были открыты продажи во многих крупных проектах комплексного освоения территории, внутренняя логика которых требует их продолжения. Такие проекты нельзя свернуть, построив один дом. Они нуждаются в социальной и коммерческой инфраструктуре, дорогах и в следующих очередях. И в такой ситуации застройщики могут пойти на какие-то скидки и акции, чтобы стимулировать скудный спрос, оставшийся на рынке. Областные покупатели более чувствительны к цене, и в данном случае скидка в 300–500 тыс. рублей может иметь решающее значение при покупке, тогда как для покупателей городского жилья эта сумма будет несущественной в общей цене квартиры.
Но важно понимать, что речь все равно будет идти о скидках в пределах 10% от цены квартиры. В областных проектах нет такой маржинальности, чтобы обеспечивать более гибкую ценовую политику.
В декабре мы планируем запустить несколько акций, которые помогут покупателям быстрее принять решение и получить дополнительную выгоду.
В целом, мы считаем удачными такие акции как паркинг или кладовка в подарок, или же возможность приобрести их с существенной скидкой. Интерес к дополнительным помещениям стабильно растет. Можно предположить, что на фоне дешевеющего рубля покупатели охотнее вкладывают свои сбережения в различные форматы недвижимости. В связи с этим скидки, облеченные не в деньги, а в дополнительную собственность, становятся все более популярным инструментом.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в ноябре
До лучших времен: на рынке новостроек Петербурга формируется отложенный спрос
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 10 декабря
