Небывалый спрос на новостройки, вызванный запуском госпрограммы льготной ипотеки, продолжает поддталкивать цены вверх. Однако не стоит забывать о стагнирующих доходах россиян: сегодня далеко не все могут позволить себе приобрести новой жилье, даже по минимальным ипотечным ставкам. Что же будет в следующем году, к какому уровню цен готовиться покупателям, ждать ли новых потрясений на рынке – об этом специально для Новострой-СПб рассказала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Как бы вы охарактеризовали уходящий 2020 год? Чем он запомнился на рынке недвижимости?
2020 год запомнится как очень непростой период для населения, для экономики в целом, и для рынка недвижимости в частности. С июля 2019 года девелоперы только начали адаптироваться к новым условиям работы, постепенно переходили на проектное финансирование. Кто-то не выдержал перемен и сошёл с дистанции.
Часть компаний, среди которых и «Балтийская жемчужина», решила продавать готовую недвижимость, чтобы не закладывать в стоимость квартир цену банковского продукта.
В условиях сокращения реальных доходов населения и роста цен на недвижимость пандемия нанесла, казалось бы, сокрушающий удар по всем отраслям экономики. Но рынок недвижимости выстоял.
Это произошло сначала благодаря быстрому переходу на дистанционные сделки, а затем ажиотажному спросу, который вызвала льготная ипотека в совокупности с негативными ожиданиями потребителей в период экономического кризиса.
Получат ли продолжение какие-то тренды 2020 года? Онлайн-продажи, например? Развитие онлайн-сервисов?
Да, конечно, необходимость в проведении дистанционных сделок назрела давно, пандемия лишь ускорила этот переход. Рынок недвижимости достаточно консервативен из-за большого количества смежных служб, с которыми надо координировать свои действия, но форс-мажорные обстоятельства помогли решить эту задачу.
Мы уже давно понимали, что в условиях мегаполиса развитие технологий уводит новое поколение потребителей в digital-среду. Этот тренд поменял и структуру спроса – выросли требования покупателей к качественному жилью. Современная квартира должна быть комфортна не только для сна, но и для работы.
Особое значение приобретает развитие жилой среды рядом с домом. Умные планировки должны разрабатываться с ориентацией на вид за окном, на окружение жилого квартала.
Ипотека – популярный инструмент на рынке новостроек, но в этом году она бьет все рекорды. Это заслуга программы «Господдержка 2020»? (Льготная ипотека под 6,5% годовых).
Да, конечно, программа «Господдержка 2020» подтолкнула тех, кто собирался приобрести недвижимость, ускориться с принятием решения. Но успех льготной ипотеки был настолько очевиден ещё и благодаря условиям, сложившимся в экономике.
В кризис большинство людей выбирают покупку недвижимости как наиболее понятный и очевидный способ сохранения средств. Падение рубля и снижение доходности депозитов также оказали заметное влияние на результаты действия государственной программы.
Что насчет семейной ипотеки, ставки по которой начинаются от 4,5%? Большая ли доля сделок в вашей компании совершается в рамках этой программы?
Да, сейчас в «Балтийской жемчужине» все клиенты, у которых второй и последующие дети родились после 1 января 2018 года, приобретают квартиры по программе «Семейная ипотека». Остальные покупатели воспользовались «Госпрограммой 2020».
У нас в компании работает опытный ипотечный специалист, который каждому клиенту помогает выбрать наиболее подходящие условия кредитования и получить одобрение одного из наших банков-партнёров. Высокую эффективность работы подтверждает минимальный процент отказов.
Цены, которые взлетели вверх в этом году на рынке первичного жилья: в чем причины?
Причины в постепенном переходе на проектное финансирование, подорожании строительных материалов и услуг, и, конечно, в ажиотажном спросе на рынке недвижимости. После введения льготной ипотечной программы застройщики получили, наконец, возможность упрочить свое финансовое положение.
Слишком долго в условиях сокращения реальных доходов населения ради сохранения спроса компаниям приходилось максимально приближать цены на квадратные метры к себестоимости строительства. Вполне закономерно, что сдерживаемые в течение нескольких лет цены, в 2020 году показали рекордный рост.
В Петербурге с начала 2020 года в массовом сегменте повышение составило 15-18%. По итогам года к концу декабря этот показатель может достигнуть 20-25%. Причем, цены росли даже в сегментах «бизнес» и «премиум», наименее чувствительных к изменениям на ипотечном рынке.
За второй и третий квартал доля ипотечных сделок в общей структуре продаж этих двух сегментов составила 57% (аналогичный период прошлого года – 38%). По итогам третьего квартала цены на недвижимость бизнес-класса увеличились более чем на 11%.
Понятно, что спрос диктует предложение и цены. Что будет в следующем году? Покупательский ажиотаж продолжится? Скорректируются ли цены или так же будут расти?
Покупательский ажиотаж в скором времени иссякнет, а цены стабилизируются. Уже сейчас рост цен нивелирует выгоду от льготной ипотеки. В 2021 году эта тенденция только усилится. Без экономического роста предпосылок для увеличения реальных доходов у потребителей не будет.
На рынке недвижимости останутся только клиенты со стабильным финансовым положением и высокими требованиями к жилью, готовые покупать подорожавшие квадратные метры. Остальная часть населения либо откажется от улучшения своего жилищного положения, либо воспользуется адресными льготными программами от государства.
Планируете ли вы выводить новые проекты на рынок? Где, в каком сегменте?
В 2021 году мы планируем вывести в продажу последние 328 квартир в самых видовых корпусах ЖК бизнес-класса «Жемчужная гавань», который строится на побережье Дудергофского канала в непосредственной близости от Финского залива. Из окон большинства квартир этого ЖК открываются живописные виды на море.
В жилых пространствах предусмотрены потолки высотой 3 метра, окна 2 метра шириной, кухни-гостиные и дополнительные санузлы при наличии 2-х и более комнат. На первых этажах обустроены коммерческие помещения под магазины, рестораны и офисы, на цокольном – традиционный для нашего микрорайона подземный паркинг со спуском на лифте с жилого этажа. Сдача «Жемчужной гавани» запланирована на 3-й квартал 2021 года.
Компания завершает строительство 5-этажного поликлинического комплекса и 5-го детского сада с бассейном – это, что касается социальной инфраструктуры. Также мы приступили к строительству полицейского участка, который планируем передать городу в первой половине 2022 года.
Кроме того, летом 2020 года мы начали строить два малоэтажных жилых квартала бизнес-класса на побережье Финского залива, Riviera Сlub и Lotos Сlub, с каминами и саунами в некоторых квартирах. Но эти ЖК пока планируем выводить в продажу только после сдачи объектов в эксплуатацию.
Что в этом году покупали особенно активно? Скромные студии или – на фоне доступной ипотеки – просторные квартиры? Изменились ли в целом как-то еще покупательские предпочтения?
В «Балтийской жемчужине» нет студий, а минимальный формат жилья – это однокомнатные квартиры, их покупали достаточно активно. Структура спроса во многом зависит от концепции проекта. «Балтийская жемчужина» – семейный микрорайон, поэтому у нас наибольшим спросом пользуются 2-х и 3-комнатные семейные квартиры. Компания предоставляет услугу trade-in, и многие клиенты обращаются с просьбой о продаже имеющейся квартиры в «Балтийской жемчужине» в счёт покупки здесь же, но более просторной.
В целом, при наличии средств все стремятся жить максимально комфортно, но в условиях кризисной экономики люди скупают даже небольшие квартиры для получения пассивного дохода от сдачи жилья в аренду.
Квартиры с отделкой уже давно присутствуют на рынке – востребовано ли такое предложение сегодня? Растет ли его популярность или все же клиенты предпочитают white box или квартиру без какой-либо отделки?
Спрос на отделку зависит от класса недвижимости и концепции проекта. Стандартное однокомнатное жильё для сдачи в аренду лучше покупать с отделкой, чтобы потом не тратить время и деньги на ремонт. Статусную недвижимость высокого класса для жизни дальновиднее приобретать без отделки, чтобы не переделывать ремонт застройщика, а сразу создать интерьер на свой вкус.
В «Балтийской жемчужине» квартиры сдаются без отделки. Мы считаем, что дом должен отражать образ жизни и ценности своего владельца. Поэтому у нас в микрорайоне нет квартир с одинаковым интерьером.
Какие у вас ожидания от 2021 года? Случится ли ипотечный пузырь на фоне перегрева рынка новостроек и стагнирующей экономики, о котором много говорят в последнее время?
Я думаю, у ипотечного пузыря мало шансов. Рыночная экономика существует в России не первый год, у банков разработаны эффективные инструменты для предотвращения риска неплатежей. Льготную ипотеку ввели после первой волны пандемии, на тот момент и финансовые организации, и население уже могли для себя оценить возможные последствия долгосрочных кредитных обязательств в условиях кризиса.
В 2021 году ситуация со спросом и предложением на рынке недвижимости должна стабилизироваться. Впрочем, как показал уходящий год, теперь мы не можем списывать со счетов форс-мажорные обстоятельства и новые законодательные инициативы со стороны государства, которые для рыночной экономики тоже являются дестабилизирующим фактором.
Читайте также
Цены на новостройки Петербурга побили рекорд: абсолютно все классы жилья стали дороже
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в ноябре
Автор: Наталья Авдеева
Дата публикации 15 декабря 2020
