При выборе квартиры в новостройке все обращают внимание на целый список характеристик, в котором, как правило, нет ни слова об экологии местности. Между тем даже в условиях мегаполиса, где, казалось бы, в целом экологическая ситуация не самая благоприятная, можно найти локации с чистым воздухом. Портал Novostroy-SPb.ru выяснил, где в Санкт-Петербурге нет проблем с экологией и почему покупатели предпочитают не замечать свалок или заводов по соседству с новостройкой.
Волонтеры интерактивной карты проблем города «Измени Петербург» составили антирейтинг самых грязных районов. В итоге, на первом месте оказался Калининский район, где самая распространенная проблема – заваленные сверх меры и неубранные мусорные контейнеры. Второе место у Невского района, а тройку лидеров замыкает – Кировский район. Таким образом, наиболее распространенная проблема – переполненные контейнеры, которые очень сильно омрачают и без того не самую благоприятную экологическую обстановку.
Роман Бойцов, коммерческий директор компании «Кивеннапа», ссылаясь на последние исследования экологов, рассказал, что самыми загрязненными являются Невский и Красногвардейский районы. Виноваты в этом комбинаты и предприятия, которые здесь находятся в большом количестве. «Тут новостройки появляются очень редко, а стоимость существующих квартир самая низкая по городу, – подчеркивает Роман. Также в этот список можно включить Кировский район, в котором расположена обширная промышленная зона.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема», неблагоприятным с точки зрения экологии считает район Обводного канала: слишком большой транспортный поток, включая грузовые машины.
«В целом наш город имеет среднюю степень экологичности»
Евгений Богданов, RUMPU
При этом надо учитывать, что административные районы города занимают очень большие территории, и нельзя однозначно отнести тот или иной район к неблагоприятным. Правильнее будет считать таковыми определенные локации, которые можно найти практически в любом районе Петербурга. Например, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая считает, что даже в давно застроенном историческом центре можно обнаружить локации с прекрасной экологией. К слову, в одном из таких мест, рядом со Смольной набережной, компания построила комплекс «Смольный парк».
ЖК «На Заречной»
Девелоперы не могут самостоятельно повлиять на экологию того или иного района. В качестве примера Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро RUMPU, приводит ситуацию с городской свалкой, расположенной рядом с Парашютной улицей. Девелоперы, возводящие там жилье, не могут самостоятельно перенести свалку или изменить направление ветра. «Единственных выход – не акцентировать внимание жильцов на данной проблеме. – советует Евгений. – Однако, судя по объемам продаж квартир на Парашютной улице, людей не очень беспокоит, что их район периодически накрывает амбре».
Восстановить уже загрязненные локации можно только при серьезных денежных вложениях, на которые вряд ли решится девелопер. Вопрос улучшения экологии требует комплексного подхода и помощи государства. Пока что практически единственное, что под силу застройщику – создать на прилегающей к постройке территории сквер или просто высадить деревья.
Кстати, озеленение участка, на котором построены дома – это уже не только инициатива компании, но и требования действующих в строительной отрасли нормативов. Так, согласно СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», площадь озелененной территории микрорайона (квартала) должна составлять не менее 6 кв. м на человека (без учета участков школ и детских дошкольных учреждений). При этом в площадь отдельных участков озелененной территории микрорайона включаются площадки для отдыха, для игр детей, пешеходные дорожки, при условии, если они занимают не более 30% общей площади участка.
Здесь же говорится о том, что «в городских и сельских поселениях необходимо предусматривать, как правило, непрерывную систему озелененных территорий и других открытых пространств. Удельный вес озелененных территорий различного назначения в пределах застройки городов (уровень озелененности территории застройки) должен быть не менее 40%, а в границах территории жилого района не менее 25% (включая суммарную площадь озелененной территории микрорайона)».
«В зависимости от размера жилого комплекса его озеленение может включать в себя не только газоны и клумбы, но и бульвары или скверы, которые могут быть разбиты в крупных проектах. В отдельных комплексах могут встречаться сады или даже мини-парки»
Ксения Цаплина, ФСК «Лидер»
Если речь идет о комплексном освоении территории (КОТ), то девелопер имеет возможность выделить под зеленые насаждения и даже парки значительные площади и тем самым привлечь дополнительный поток покупателей, ценящих близость к природе. «В своих проектах мы убрали автомобили из дворов, предусмотрели озеленение – газоны, цветники, парковые зоны, а также велодорожки и дорожки для пеших прогулок. В «Ясно.Янино» будет разбит фруктовый сад с яблонями, вишневыми и грушевыми деревьями», – говорит Анжелика Альшаева, управляющая ООО «КВС. Недвижимость».
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновация», отметил, что при редевелопменте застройщик часто просто обязан провести мероприятия, направленные на обеспечение экологической безопасности объекта. Наверняка, потребуется вывоз мусора, загрязненных грунтов, опасных отходов.
Кроме того, при редевелопменте необходимо согласование изменения границ существующих санитарно-защитных зон, так как современная реальность уже не соответствует размерам этих ранее наложенных ограничений. «Раньше запреты были вполне оправданы и уместны, так как на промышленных территориях велась производственная активность, – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – В настоящее время, когда эти площади сплошь и рядом сдаются в аренду, отданы под склады, вредность от фактора производства давно исчезла, а санитарно-защитная зона продолжает действовать в избыточных границах».
«Когда в Петербурге работали все промышленные предприятия, ситуация была совершенно иной. Сегодня вредных производств в границах города единицы, большинство заводов и фабрик переформатированы под сдачу в аренду помещений либо перенесены на территории вдали от жилых кварталов»
Дмитрий Михалев, «СПб Реновация»
ЖК «Светлый мир «О`Юность»
Действительно, в связи с закрытием большинства вредных производств экологическая ситуация по городу в целом выровнялась. Наиболее значимым фактором экологического загрязнения сейчас является автомобильный транспорт, он перекрыл по степени воздействия все остальные. Это касается всех районов города. Причем количество автомобилей год от года только увеличивается. Соответственно, в городской недвижимости и особенно в ее массовом сегменте мобильность и хорошая транспортная доступность являются неоспоримыми конкурентными преимуществами, поэтому соседства с крупными транспортными артериями не избежать.
Светлана Денисова отмечает, что старшее поколение прекрасно помнит, когда регулировщики стояли в противогазах на перекрестках города Токио, Европа испытывала настоящую экологическую катастрофу. Но всего за несколько десятилетий ситуация там кардинально изменилась. «В нашем городе этот тренд тоже наметился, но он был связан в большей степени с негативными явлениями, а именно с остановкой промышленных производств. Хотя изменения коснулись и экологического класса автомобилей, состава выхлопов, город тщательно убирается, уменьшилось количество пыли. Если Петербург ставит перед собой цель соответствовать мировым трендам, то стоить сфокусироваться на минимизации вреда от автомобилей, развития общественного транспорта.
Евгений Богданов уверен, что изменить ситуацию с выхлопными газами может только государство посредством создания условий для развития велосипедного движения и городского транспорта. Необходимо также ограничить въезд машин на территорию города, путем введения платных дорог и парковок. Кроме того, нужно способствовать развитию электрического транспорта, в том числе общественного. Правительству предстоит колоссальная работа, рассчитанная на десятки лет.
«На примере Москвы мы явно видим тенденцию, когда покупатели дорогой недвижимости намеренно отказываются от престижного центра в пользу проектов, расположенных в менее статусных районах, но рядом с парками и скверами», – говорит руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. Однако надо отдать должное, что так называемый экологический фактор не особо волнует покупателей квартир в новостройках массового сегмента. Об этом заявляют практически все опрошенные Novostroy-SPb.ru эксперты.
В компании «КВС» видят рост интереса к жилым проектам, расположенным в благоприятной с точки зрения экологии пригородной зоне, но это обусловлено целым комплексом причин. В том числе, стоимостью квадратного метра в проектах КОТ в пригородных локациях.
Большинство покупателей, по оценкам компании «Кивеннапа», в первую очередь обращают внимание на стоимость жилья и наличие рядом объектов социальной инфраструктуры. «Практически перед каждой семьей рано или поздно встает вопрос о том, куда водить ребенка в школу и как попасть в ближайшую поликлинику. И вполне естественно, основная масса горожан заранее продумывают эти моменты, дабы избежать проблем в дальнейшем», – поясняет Роман Бойцов, коммерческий директор компании. – Лишь небольшой процент населения готов и в состоянии переплачивать деньги за квадратные метры в погоне за экологичностью проживания. Скорее это привилегия тех, кто покупает недвижимость в элитном сегменте. «И все же абсолютно экологически чистого места в нашем мегаполисе найти нельзя», – добавил Роман.
«Экологически чистый мегаполис – это иллюзия. В Петербурге большой действующий промышленный пояс и сильные ветра»
Марина Агеева, УК «Теорема»
Таким образом, в первую очередь люди выбирают квартиру по локации, цене, транспортной доступности, наличию социальной инфраструктуры, планировочным решениям. И только после этого обращают внимание на все остальное, в том числе и экологию. «По сути, принцип выбора квартир соответствует пирамиде Маслоу – сначала должны быть удовлетворены базовые потребности и реализованы базовые возможности, а потом все остальное», – говорит Марина Агеева.
ЖК «Шуваловский»
Между тем, как рассказала Ксения Цаплина, в рамках работы ФСК «Лидер» по изучению предпочтений и запросов потенциальных покупателей, которую специалисты компании ведут непрерывно, фактор благоприятной экологической ситуации входит уже в пятерку важнейших для покупателя факторов наряду с репутацией застройщика, ценой, местоположением и качественными характеристиками проекта.
И хотя в Петербурге сегодня нет районов с идеальной экологией, можно назвать территории с относительно благоприятной экологической обстановкой. Например, Каменный остров. Недаром здесь расположены в основном дома элитного класса, стоимость квартир в которых в десятки раз превышает уровень среднегородских цен. Также стоит отметить Петровский остров. По словам Марины Агеевой, Крестовский остров утратил эту позицию: «Он, конечно, обладает качественными «зелеными» характеристиками, но с точки зрения «общественной» экологии это сейчас не самое уютное и безопасное место. Нельзя на одной территории размещать элитное жилье и организовывать места спортивных и массовых гуляний».
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, развеивает миф о том, что строительство в пригороде автоматически становится экологичным. На самом деле это не совсем так. По эко-принципам здание не должно строиться в зеленой зоне, так как это значит, что будут вырублены деревья, а значит ухудшится состояние окружающей среды.
Из районов пригорода позитивно можно оценить Пушкинский, Петродворцовый районы. По данным УК «Теорема», здесь очень силен локальный спрос. Например, 80% покупателей таунхаусов в «Новых кварталах Петергофа» – это местные жители. Их все устраивает, и они не хотят никуда переезжать.
Всеволожский район Ленобласти тоже один из самых чистых пригородов. Например, микрорайон «Новое Сертолово» от ГК «КВС» почти весь окружен лесом, в получасе езды Финский залив. Недалеко – два озера и речка. А микрорайон «Ясно.Янино» находится в непосредственной близости от Ковалевского лесничества.
Юлия Ружицкая сообщила, что стоимость жилья, расположенного в хорошем месте, например, рядом с парком, выше, чем квартиры в доме на оживленной магистрали. Причина в том, что рядом с парком хочет жить гораздо больше людей, чем у шумной и пыльной дороги. А высокий спрос приводит к росту стоимости жилья.
В силу растущего спроса на жилье рядом с зелеными зонами, дома, расположенные в одном районе, но на разном удалении от зеленых зон первоначально могут отличаться по классу позиционирования, а значит и ценообразование в них будет разным не только за счет экологического фактора, но и за счет использования более дорогих строительных и отделочных материалов, присутствия дополнительных опций, присущих дорогому классу недвижимости.
«В среднем фактор благоприятной экологической обстановки (и как следствие в ряде случаев – более интересные виды из окон, наличие мест для прогулок в шаговой доступности от дома) в районе расположения проекта может прибавить к стоимости до 5-12%», – говорит Ксения Цаплина.
По стоимости квартир Красносельский и Калининский находятся в ТОП-10 самых дорогих районов Санкт-Петербурга. Здесь меньшее, чем в других районах количество предприятий и много зеленых насаждений, в том числе парков и скверов. Но в первую очередь это связано не с экологическим фактором, а с расположением, инфраструктурой и типами предлагаемого жилья.
«Конечно, никому не хочется жить рядом со свалкой или промзоной, но иногда люди идут на компромиссы, исходя из своего бюджета и других факторов, таких как транспортная доступность»
Николай Урусов, «Красная Стрела»
Дата публикации 22 сентября 2016
