Два последних «коронавирусных» года были непредсказуемыми и полными сюрпризов для всего мира. Поэтому новый, 2022-й, многие ждали с опаской. Новострой-СПб пообщался с экспертами и узнал, как он начался для петербургского рынка недвижимости.
В целом 2022 год начался для игроков рынка первичного жилья вполне ожидаемо: спокойно и стабильно, с характерным для любого января «замиранием», когда вся страна впала в традиционную зимнюю спячку на время длительных каникул. Помимо этого, на продажах сказался еще и рост заболеваемости коронавирусной инфекцией, говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Например, были случаи отмены залогов, потому что люди попадали в больницу и не могли выйти на сделку.
Однако уже в феврале ситуация начала меняться и спрос на недвижимость стал более активным, отмечает Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп». На это повлияли два основных фактора – политическая нестабильность и рост курсов валют, а также прогнозы по дальнейшему повышению ключевой ставки ЦБ РФ.
Люди покупали жилье, чтобы сохранить свои сбережения, подтверждает Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». Что касается цен, то в первые месяцы 2022 года произошла общая незначительная корректировка стоимости. «Если говорить про наши объекты, то тут рост цен оказался несколько выше регулярного подорожания. Но это напрямую связано с высокой стадией готовности проектов. В ближайшие несколько месяцев рост цен на жилье продолжится, хотя и не такими темпами, как в первой половине 2021», – комментирует эксперт.
«Сейчас у россиян есть опасения развития геополитической ситуации по кризисному сценарию – а в таких ситуациях люди стремятся «инвестировать в бетон» и активно покупают недвижимость»
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI
В целом в массовом сегменте в начале 2022 года удорожание стоимости жилья составило порядка 3-4%, сообщает Елена Петропавловская. На это есть несколько причин. Одна из них – старт ряда новых проектов с ценой выше средней по рынку. При этом девелоперы выводят в продажу ограниченный товарный запас, то есть продолжается тенденция «тестирования» верхнего уровня цены. Вторая причина – структурные изменения в объеме предложения на рынке: в ряде проектов на рынок были выведены пулы квартир меньшей площади и, соответственно, с более высокой ценой за квадратный метр.
Уровень спроса пока остается на уровне второго полугодия 2021 года, но он ниже, чем в начале 2021 года – примерно на 15%.
«Неопределенность и затишье – вот главные характеристики первых двух месяцев 2022 года. Основной спрос пришелся на предыдущий год: тогда квартир и ипотек было набрано с избытком. В начале 2022 года цены стояли на месте, правда, локально были незначительные повышения. Рынок недвижимости начал оживать на фоне ожидания повышения ипотечных ставок»
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
На излете господдержки
Многие тенденции 2022 года на рынке недвижимости являются следствием тех процессов, которые наблюдались в 2021 году. В первую очередь это касается льготной ипотеки – после 1 июля 2021 года из-за установленного лимита в 3 млн руб. она стала неактуальной для большинства покупателей, желающих приобрести жилье в Петербурге.
В тот период произошло наиболее заметное колебание спроса на ипотеку, рассказывает Егор Федоров, директор по продажам «Группы Аквилон». Но для девелоперов это не стало неожиданностью. Все понимали, что изменения условий программы «Господдержка 2020», которая почти год была на пике спроса, последует психологическая реакция рынка. Покупатели взяли паузу, чтобы переварить новую информацию. Этот момент также совпал с высоким отпускным сезоном. Однако уже в сентябре спрос окончательно восстановился до привычных среднемесячных показателей.
Ипотека и сегодня остается наиболее востребованным инструментом покупки недвижимости. Об это свидетельствуют данные, предоставленные специалистами пресс-службы компании «Петербургская Недвижимость». Так, в январе 2022 года зафиксирована высокая доля ипотеки – более 80%, на уровне пиковых периодов. Это значит, что покупатели стремятся решить квартирный вопрос на наиболее выгодных для них условиях кредитования. При этом отмечается значительный рост интереса к субсидируемым ставкам.
И это вполне закономерно, комментирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». Ведь теперь, если у дольщиков нет права на семейную ипотеку, то они вынуждены брать кредиты по растущим рыночным ставкам. К слову сказать, к концу 2021 года средняя рыночная ставка топ-5 ипотечных банков перешагнула за 9%, а в феврале 2022 года уже превысила 10%. «Конечно, совсем недавно рынок активно работал и на более высоких ставках, но к хорошему быстро привыкают», – говорит эксперт.
«Субсидированная ставка – когда процентная ставка по ипотеке снижается либо на определенный срок, либо на весь период кредитования. Происходит это благодаря программам, которые разрабатываются застройщиками совместно с банками. В России ставки по кредитам в том числе активно субсидирует и государство. Хороший тому пример – очень популярная сейчас семейная ипотека»
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management
А что будет дальше? Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент», считает, что в обозримом будущем вероятен небольшой спад спроса в размере 10-15% от общего объема ипотечных покупателей. Ведь растущая ключевая ставка провоцирует удорожание ипотеки, а это, в свою очередь, отсекает определенный процент неплатежеспособного населения. Именно поэтому в текущей ситуации застройщикам приходится смягчать для клиентов условия ипотеки и стимулировать спрос, предлагая специальные программы кредитования недвижимости. Размер ставки, которую застройщик может субсидировать без ущерба собственным финансовым интересам, – примерно 3-4%.
«Государственная программа субсидированной ипотеки, а также продукты по субсидированию, разработанные банками и застройщиками, являются сегодня драйвером роста рынка»
Ольга Ульянова, директора по маркетингу компании «Полис Групп»
Еще одним проверенным инструментом для поддержания продаж является рассрочка. Из-за снижения доступности ипотеки многие застройщики стали в последнее время все чаще к ней обращаться. Различные схемы оплаты и возможность приобрести недвижимость без удорожания привлекают покупателей, а также позволяют комфортно и без ущерба для бюджета улучшить свои жилищные условия.
«Рынок не замрет»
Увеличение ключевой ставки было вполне ожидаемо и достаточно предсказуемо. За этим неизбежно последует повышение ставок по ипотечным кредитам. В теории это должно снижать покупательский спрос и сдерживать цены на недвижимость, но на практике такой вариант развития событий невозможен.
Дело в том, что на стоимость новостроек влияет множество факторов. Например, рост цен на стройматериалы. Подрядчики уже предупреждают о том, что с начала года подорожали алюминий, сталь и т.д. Другие материалы будут подтягиваться вслед за ними. Поэтому, даже если спрос упадет, застройщики не станут продавать квартиры ниже себестоимости, поясняет Николай Гражданкин.
Немного фактов:
- по данным компании «Бонава Санкт-Петербург», за 2021 год цены на строительные материалы выросли в среднем на 25%, а в четвертом квартале рост составил 5%;
- рост себестоимости строительства за 2021 год, по оценкам Группы RBI, составил 18-20%.
Также годовой прогноз инфляции Минэкономразвития недавно был повышен до 5,9%, а январская инфляция составила 8,82% в годовом выражении. В странах Еврозоны январский показатель – 5,1% в годовом выражении, а в США – более 7%. Подорожало абсолютно все. В этом контексте тем более трудно рассчитывать на остановку процесса удорожания стройматериалов и скорое снижение ключевой ставки, говорит Светлана Денисова. Если меры по борьбе с инфляцией будут эффективны, то ипотечные ставки могут начать движение вниз с конца 2022 года – это самый оптимистичный прогноз. Более вероятный срок – все-таки середина 2023 года.
«После корректировки условий программы льготной ипотеки рынок начал стабилизироваться, однако подорожание основных стройматериалов, а также увеличение сроков согласования градостроительной документации по-прежнему влияют на конечную стоимость жилья в городе»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Конечно, нельзя привязывать рост цены квартиры, в том числе, квартиры с отделкой, исключительно к подорожанию строительных материалов – хотя это один из самых значительных факторов, считает Александр Гуторов. Тем не менее, удорожание квадратного метра связано, в том числе, с фактором спроса, который сильно возрос в 2020 году. В 2021 году он продолжил расти, пусть и с меньшей динамикой, в связи с субсидированной ипотекой на первичное жилье от государства, а на вторичное – от застройщика. Это, в свою очередь, привело к росту предложения на рынке, к конкуренции первичного рынка со вторичным. Застройщики в конкурентной борьбе были вынуждены улучшать качество отделки и продукта в целом. Это «толкает» цены вверх. И дальше, безусловно, продолжит толкать.
«В связи с увеличением ключевой ставки (а сегодня она поднялась до 9,5%), появляется все больше поводов вернуться к ипотеке 2014 года, когда она составляла 14-15%. Люди тогда тоже покупали недвижимость. Не так массово, как в 2020-2021 годах, но все же. И сейчас рынок не замрет»
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management
Цены больше – площадь меньше
Чем выше цены на недвижимость, тем меньше у людей возможности приобрести себе жилье. В попытке сэкономить многие делают свой выбор в пользу небольших квартир-студий и «однушек», а также лотов евроформата. Это устойчивый тренд последних нескольких лет, особенно в сегменте «стандарт» (бывший «эконом»).
Также в условиях значительного роста бюджета покупки, наблюдается снижение средней площади квартир. Однако нельзя сказать, что она ощутимо сократилась. А в масштабе одного-двух лет этот тренд в принципе не столь очевиден, комментирует Елена Петропавловская. Например, если сравнить среднюю площадь предложения по студиям и однокомнатным планировкам в 2020 и 2021 году, – она сократилась с 38 до 37 кв. м. И то это произошло за счет выхода на рынок в 2021 г. целого ряда проектов на окраинах города с традиционно более мелкой квартирографией.
К тому же, надо понимать, что застройщики возводят жилые комплексы, в которых есть несколько секций. В одной может быть 10 маленьких квартир, а в другой – 3, но все трехкомнатные. Поэтому каждый случай индивидуален. «Сейчас, например, в коммерческой недвижимости спрос активно смещается в сторону небольших площадей. Именно поэтому популярностью пользуются коливинги с маленькими комнатами и большими общественными пространствами», – говорит Катерина Соболева.
«Квартиры со временем не будут сильно мельчать, за исключением бюджетного сегмента. Это возникает вследствие недоступности полноценных квартир. При этом мы будем видеть рост цены квадратного метра, но за счет уменьшения площади это не сильно увеличит конечную стоимость жилья. А может и оставит ее на том же уровне. Тренд на уменьшение не бесконечен, со временем застройщики приблизятся к минимальным значениям, дальше которых уже нельзя будет “сжимать” жилплощадь»
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Судьба апартаментов
Апартаменты – формат недвижимости со сложной судьбой. Они приравниваются к нежилым помещениям, поэтому в них невозможно прописаться. Налог на них выше, а «коммуналка» выходит дороже.
214-ФЗ никак не защищает покупателей такого «жилья». Если вдруг на каком-то этапе стройка остановится, то будущие собственники не смогут рассчитывать на помощь властей, ведь по закону они не являются обманутыми дольщиками.
Недавно поднимался вопрос о том, чтобы приравнять апартаменты к жилью, но он так и не был решен.
Несмотря на все нюансы, связанные с апартаментами, люди продолжают их покупать. Более того, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в 2021 году на рынке строящихся апартаментов Северной столицы было продано 5,3 тысячи лотов, или 161 тыс. кв. м. Это абсолютный рекорд за весь период развития сегмента в городе: в 2018-2019 гг. на первичном рынке продавалось 4,3-4,9 тыс. апартаментов в год, а рост объема спроса в 2021-м к 2020-му году составил +13%.
Учитывая рекордные результаты продаж по итогам 2021 г. и растущей популярности апартаментов, многие компании заявили о выходе на этот рынок. Таким образом, в 2022 году ожидаются новые старты.
Прогнозы на 2022 год
Егор Федоров, директор по продажам «Группы Аквилон»: «Логичным трендом 2021 года стала растущая популярность программ рассрочки. У нас доля квартир, приобретенных в рассрочку, увеличилась практически в 2,5 раза. Скорее всего, в 2022 году этот тренд будет набирать еще большие обороты.
Также увеличатся продажи квартир с привлечением материнского капитала. Так, в 2021 году доля таких продаж превысила 20% в общем объеме ипотечных сделок, особенно много их было в IV квартале. Это связано с усилившейся информационной кампанией: люди стали более осведомленными о возможностях использования маткапитала. Продолжит расти и популярность семейной ипотеки.
Кроме того, 2022 год будет посвящен поиску новых гибких условий и инструментов по сохранению доступности жилья».
«В 2022 году застройщики и дальше будут предлагать совместные с банками дополнительные ипотечные программы. Продукты эти не новые, просто в связи с текущей ситуацией (повышение ставок, подорожание квартир) их станет еще больше»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Читайте также:
Новое в законах о недвижимости: к чему приготовиться покупателям жилья в 2022 году
Названы компании-лидеры по объему текущего строительства в Петербурге
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 16 февраля 2022
