В мае 2018 года в Петербурге произойдет долгожданное событие – открытие второй очереди Фрунзенского радиуса метро. В эксплуатацию будут введены три станции: «Шушары», «Дунайская», «Проспект Славы», а также новое электродепо «Южное». Новострой-СПб узнал у экспертов, как открытие этих станций повлияет на рынок новостроек, расположенных в близлежащих локациях.
Коротко о главном
Открытие новых станций метро всегда сопряжено с развитием инфраструктуры города. Известно, что данный участок Фрунзенско-Приморской (фиолетовой) линии метрополитена сначала начнет работать в качестве технической ветки (там станут проводить пуско-наладочные работы), и только в конце года (ноябрь-декабрь 2018) он откроется для пассажиров. Более точные сроки будут определены в ближайшее время.
Схема развития петербургского метрополитена
Источник:Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга
Длина нового отрезка пути составит 5,23 км. Он начнется с наземной станции «Шушары» (Автозаводская ул., западнее перекрестка с Софийской ул.) и будет постепенно заглубляться в сторону «Дунайской» (юго-восточнее пересечения Бухарестской ул. и Дунайского пр.). Станция «Проспект Славы», оборудованная двумя вестибюлями, находится на глубине 56 м. Первый ее вестибюль располагается южнее пересечения пр. Славы и Бухарестской ул., второй – юго-восточнее перекрестка Бухарестской ул. и Альпийского пер.
Источник:Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга
Предполагается, что новые станции метрополитена разгрузят Московско-Петроградскую (синюю) линию и существенно улучшат транспортную доступность Фрунзенского района.
Повысятся ли цены?
Строительство новых станций метрополитена всегда оказывает влияние на ценообразование новостроек, считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Если сравнивать проекты в одной локации, то квадратный метр в жилых комплексах, расположенных поблизости от метро, стоит в среднем на 20% дороже. Благодаря наличию станции метро существенно улучшается как транспортная доступность района, так и в целом качество городской среды.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, называет транспортную доступность локации одним из ключевых факторов, на которые покупатель ориентируется при выборе жилья. Максимальный эффект открытие метро будет иметь для жилья в пешей доступности или не далее пары остановок от подземки. В зависимости от характеристик конкретного ЖК и его удаленности от метро цена квадрата может вырасти в диапазоне от 3 до 10%.
Новых жилых комплексов, расположенных в двух шагах метро в уже обжитых районах, как правило, немного, комментирует пресс-служба «Группы ЛСР». Если говорить о максимальной близости к метро, то, в основном, новое строительство ведется в диапазоне 1-1,5 км от ближайшей станции и дальше – это расстояние можно считать приемлемым.
В сегментах «стандарт» и «комфорт» квартиры в проектах у метро (до 1-1,5 км от станции) могут быть на 10-20% дороже, чем в аналогичных по своим характеристикам объектам, расположенных дальше. На стоимость недвижимости может также повлиять обеспеченность квартала, где возводится дом, объектами инфраструктуры.
«Открытие новой станции метро – это событие, значимость которого для жилья класса «масс-маркет» трудно переоценить. Новость такого содержания моментально оказывает влияние на стоимость жилья, повышает притягательность локации в глазах покупателей и, безусловно, привлекает новых жителей и новые строительные компании к этому месту»
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»
Рост стоимости жилья при открытии новой станции метро в локации составляет примерно 10% от действующего уровня цен. Более точный прогноз сделать сложно, потому что он зависит от множества факторов, комментирует Юлия Семакина.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, считает, что вопрос зависимости стоимости жилья от наличия поблизости станции метро является неоднозначным: «Здесь два момента. С одной стороны, улучшение транспортной ситуации, конечно, может стимулировать спрос на недвижимость в локации. Но стоит понимать, что, как правило, застройщики и их клиенты знают о планируемом строительстве метро за год-два и раньше старта проекта, поэтому данный фактор уже закладывается в стоимость жилья в районе. С другой стороны, имеет значение собственно качество проекта. Если он хорошо продуман девелопером, то незначительное повышение цены не отпугнет покупателя. В том случае, когда проект неудачный, никакое инфраструктурное строительство не сможет повысить спрос на него, а значит, и цены на неликвидный товар будут только снижаться».
Новостройки рядом с новыми станциями метро
По информации Ольги Трошевой, станции метро «Проспект Славы» и «Дунайская», открытие которых запланировано в 2018 году во Фрунзенском районе, расположены в давно сложившихся локациях, где сосредоточено преимущественно вторичное жилье. Строящихся объектов здесь представлено немного: это ЖК «София» на Южном шоссе и ЖК «Балканы» на Будапештской улице. Квартиры здесь уже сегодня реализуются по цене, превышающей среднюю стоимость по рынку. Среди перспективных проектов можно выделить ЖК «Новое Купчино», строительство которого запланировано на М. Бухарестской улице. Станция метро «Шушары» расположится вдали от жилых микрорайонов – у развязки КАД на Автозаводском проезде, поэтому ее открытие, скорее всего, никак не отразится на средней стоимости квартир.
О ЖК «София» подробнее рассказывает пресс-служба «Группы ЛСР»: «Данный объект недвижимости комфорт-класса находится в относительной близости от станции метро «Проспект Славы». Это один из наиболее масштабных проектов компании, который «Группа ЛСР» достроила в Санкт-Петербурге в начале года. Здесь было построено около 466 тыс. кв. м недвижимости, из которых чуть более 308 тыс. кв. м приходится на жилье. 23 корпуса «Софии» включают 5 819 квартир. При этом все они с уже готовкой отделкой. С северной стороны расположен парк Интернационалистов, с южной – парк Героев-Пожарных. Парковые зоны – не единственное место для ежедневного променада жителей «Софии»: на обширной территории комплекса организованы пешеходные аллеи, спортивные площадки с турниками и тренажерами, игровые комплексы для детей, участки для выгула собак и велодорожки».
Андрей Кугий сообщает, что в данной локации идет строительство жилого комплекса «Твин Хаус», который расположен в шаговой доступности от станции метро «Международная» Фрунзенско-Приморской линии. Именно эту ветку город будет продолжать. Кроме того, во Фрунзенском районе компания Glorax Development реализует масштабный проект Ligovsky City, жилые кварталы которого также будут располагаться вблизи станций метро «Обводный канал» и «Волковская». Так что покупатели недвижимости в жилых комплексах «Первый квартал» и «Второй квартал» могут быть довольны.
Возрастет ли инвестиционная привлекательность района
Доступность локации, где расположена новостройка, безусловно, отражается на стоимости квадратного метра, комментирует Юлия Семакина. Квартира рядом с метро и в городской черте стоит на порядок дороже областной с плохой транспортной доступностью. Но не только от метро зависит востребованность того или иного проекта, особенно в сегодняшних реалиях, когда рынок недвижимости стал рынком покупателя. Плохо развитая социальная и торговая инфраструктура, криминогенность района – факторы, негативно влияющие на спрос. Для сдачи в аренду, особенно молодым людям без детей, студентам, которым пока неважно, в какой внешней среде жить, пешая доступность метро играет весомую роль, жилье рядом с «подземкой» очень актуально.
Из-за того, что квартиры у метро отличает высокая ликвидность, их можно достаточно быстро реализовать или сдать в аренду, рассказывает Алексей Бушуев. Поэтому недвижимость у метро высоко востребована инвесторами, стремящимися выгодно вложить и преумножить свои средства.
«Безусловно, появление метро влияет на инвестиционную привлекательность района, но существует ряд других факторов, которые берут в расчет девелоперы и инвесторы, выбирая локацию. Поэтому стопроцентно связывать открытие новых станций и резкий рост инвестиций в район я бы не стал»
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development
Развитие инфраструктуры района
Последует ли заметное развитие инфраструктуры района после запуска новых станций метро? На этот вопрос сложно ответить однозначно. «Безусловно, некий импульс открытие новых станций в локациях может придать. Но повлечет ли это за собой какие-то кардинальные перемены и инфраструктурные сдвиги, не известно. Все же станцию метро, которая является важным элементом транспортной системы города, нельзя назвать точкой притяжения или «местом силы», вокруг которого район начинает расцветать. Для подобных изменений нужен масштаб посерьезнее – например, реализация крупного девелоперского проекта, охватывающего огромную территорию. Так, мы, к примеру, полагаем, что строительство Ligovsky City позволит изменить и внешний облик исторического центра города, и его внутреннее содержание» - комментирует Андрей Кугий.
Улучшение транспортной доступности того или иного района вполне может улучшить привлекательность конкретной локации, но какого-то бума ожидать не стоит, считают в пресс-службе «Группы ЛСР». Как показывает практика, линии метро проводят в районы города, которые как раз нуждаются в открытии новых станций, и там уже частично имеется сложившаяся инфраструктура».
Иное мнение высказывает Алексей Бушуев: «Появление метро автоматически означает значительное повышение пассажиропотока и числа потенциальных клиентов. Поэтому открытие новой станции дает мощный импульс развитию коммерческой и социальной инфраструктуры микрорайона».
Дата публикации 01 февраля 2018
