Вопросы налогообложения – самые сложные вопросы в мире, если перефразировать известные слова Михаила Булгакова. В случае с недвижимостью приобретает огромное значение срок владения ею – ведь при определенных обстоятельствах при продаже такого имущества можно избежать уплаты налога.
Как сейчас?
Хотя законодательство довольно подробно разъясняет, как именно отсчитывать минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, чтобы законно избавиться от уплаты НДФЛ после продажи квартиры, в этом вопросе то и дело возникают разночтения.
С объектами на вторичном рынке все более или менее понятно. До 2016 года предельный срок владения был единым для всех и составлял 3 года. С 1 января 2016 года его увеличили до 5 лет, и он теперь отсчитывается с момента регистрации объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). С 2020 года «правило трех лет» стало распространяться и на единственное жилье в собственности.
Таким образом, безболезненно реализовать квартиру спустя 3 года после регистрации права собственности на нее можно, если она:
- получена в наследство. Срок отсчитывается со дня смерти наследодателя;
- приватизирована;
- получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
- перешла по договору пожизненной ренты;
- является единственным жильем.
До 2020 года «подвисшим» был и вопрос предельного срока владения квартирой в новостройке: как отсчитывать, с момента ввода объекта в эксплуатацию, получения права собственности или же с момента полной оплаты договора? Сегодня эта коллизия решена в пользу второго варианта: действуют поправки к Налоговому кодексу, касающиеся покупателей квартир в новостройках. Минимальный срок владения таким жильем отсчитывается не после регистрации права собственности, а с даты оплаты объекта по договору (причем ипотечными средствами тоже).
Пример. ДДУ с ипотекой на квартиру был подписан в октябре 2016 года, зарегистрирован в том же месяце, как и кредитный договор. Есть платежный документ, подтверждающий полную оплату по договору, то есть поступление средств на счет застройщика также в октябре 2016 года. Ввод в эксплуатацию состоялся в марте 2018 года, оформление права собственности – в июле 2018 года. Отсчитывать предельный срок владения в этом случае нужно с октября 2016 года.
Частный случай
Но, как водится, сколько людей – столько и ситуаций. На рынке недвижимости появились не самые простые кейсы, в которых фигурируют и ДДУ, и наследники. Пример такой жизненной ситуации разобрали специалисты телеграм-канала «РИС.рф» (Риэлторской инфраструктурной системы Фора-Банка).
Итак, физлицо заключило и полностью оплатило ДДУ, то есть приобрело недвижимость в строящемся доме и ожидало завершения строительства и передачи ключей от застройщика. Однако произошел несчастный случай, и гражданин погиб до окончания строительства дома. Права и обязанности по его ДДУ перешли к наследнику: было оформлено в наследство право требования к застройщику в отношении указанной в договоре квартиры.
Все шло своим чередом, дом был благополучно достроен, квартира передана наследнику с оформлением всех необходимых документов, после чего данный гражданин законно зарегистрировал свое право собственности на эту недвижимость.
Он захотел продать объект и столкнулся с задачей: как же правильно вычислить минимальный предельный срок владения? С какой даты отсчитывать этот срок и сколько он составляет, 3 года или 5 лет?
Специалисты «РИС.рф» опираются на данные Департамента налоговой политики Минфина России, согласно которым минимальный предельный срок владения жилым помещением в указанном случае исчисляется:
- если наследодателем осуществлена полная оплата по ДДУ – тогда со дня открытия наследства,
- если наследник уже после дня открытия наследства внес полную оплату по ДДУ – тогда с момента полной оплаты по ДДУ.
В рассматриваемой ситуации ДДУ был полностью оплачен наследодателем, соответственно, срок начал исчисляться с даты вступления в наследство.
Кроме того, немаловажно, что в данном случае неприменима норма, согласно которой минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования (подпункт 1 пункта 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ). Объясняется это тем, что наследник получил не готовый объект недвижимости в наследство, а лишь право требования к застройщику на него.
Таким образом, минимальный предельный срок владения в данном случае составит 5 лет – если это не единственное жилье у продавца (наследника), и 3 года – если единственное (действует статья НК 217.1 про соблюдение хотя бы одного из условий).
Также риэлторы напоминают, что в отдельных регионах могут действовать местные законы, согласно которым минимальный предельный срок владения каким-либо имуществом или для определённых категорий налогоплательщиков может быть уменьшен.
Текст подготовлен на основе материалов из открытых источников (телеграм-канал «РИС.рф»).
Читайте также:
Кадастровая стоимость недвижимости: что это такое и как с ее помощью посчитать налог
Возросший налог на имущество и не только: какие изменения в законах покупатели и владельцы новостроек ощутят на себе в 2020 году сильнее всего
Автор: Алевтина Максимова
Дата публикации 30 августа
