Считается, что с момента закладки фундамента новостройки до сдачи дома в эксплуатацию цены на квартиры могут вырасти на треть и большинство покупателей рассматривают покупку жилья на ранних стадиях строительства. Однако суровая реальность и печальный опыт долгостроев вынуждают учитывать высокий риск такой покупки. Портал Novostroy-SPb.ru пытается разрешить дилемму «дешево или безопасно».
Кому нужны котлованы?
С точки зрения инвестиционной привлекательности квартиры на стадии котлована являются наиболее интересными из-за сравнительно низкой стоимости, соглашается Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group. Сегодня закон о долевом строительстве максимально направлен на снижение рисков сделок с недвижимостью на ранних этапах стройки. Однако не все застройщики открывают продажи квартир на начальных стадиях.
На этапе вывода на рынок проекты отличает минимальная цена входа для покупателя и максимальный ассортимент доступных планировок и типов квартир, рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Поэтому недвижимость на стадии котлована интересна как клиентам, подыскивающим жилье по наиболее выгодным ценам непосредственно для себя, так и инвесторам, приобретающим ее для последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Участие в долевом строительстве дома с самого старта продаж, когда объект находится на этапе котлована, пользуется спросом среди петербургских покупателей, считает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. На сегодняшний день это наиболее доступный способ приобретения квартиры. Так как за время строительного цикла – от забивки первых свай до сдачи дома – стоимость жилья может возрасти до 30%.
В проектах «Главстрой-СПб» 25-30% сделок совершается на нулевом этапе, комментирует Петр Буслов, руководитель отдела продаж компании. Стоимость квартиры на старте, как правило, меньше на 20%, чем в момент ввода дома, что позволяет клиентам сэкономить значительную сумму. Второе преимущество, которого могут быть лишены покупатели, повременившие с приобретением жилья до сдачи дома, – большой выбор квартир и планировок. К примеру, в комплексах «Главстрой-СПб» непроданными к моменту получения ключей остаются всего 5-10% квартир, в наличии бывают преимущественно просторные двух- и трехкомнатные квартиры.
На стадии котлована в проектах ГК «УНИСТО Петросталь» приобретают порядка 30-35% квартир. Основные мотивы таких сделок – более дешевая цена и широкий выбор квартир по планировкам и этажам, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Для бюджетного жилья разница в 20-22%, а именно столько в среднем прибавляют новостройки от момента начала строительства до его завершения, это очень существенная разница. После ввода дома в эксплуатацию квартиры еще могут прибавить в цене 5-6%. Это цена за комфорт приобретения: в построенном доме квартиру можно посмотреть, быстро получить ключи, а значит, не тратить деньги на съем жилья, сразу заняться оформлением документов на возврат части уплаченных в бюджет налогов. Но, конечно, на этом этапе придется выбирать из того, что осталось.
В первый месяц продаж в новом проекте у проверенного застройщика может реализоваться до 10% предложения, эта цифра близка к докризисной, рассказывает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. Например, в декабре 2016 года компания вывела в продажу клубный дом Green Tower на 132 квартиры. Проект находится в составе комплекса «Триумф Парк», но занимает свою особенную нишу. На этапе котлована удалось реализовать более 15% квартир.
Вопрос цены
При грамотной ценовой политике продажи равномерно распределяются по всему сроку строительства, считает Наталья Кукушкина, ведущий маркетолог компании «Петрополь». На стадии котлована реализуется около 20% жилья, ещё 60-70% приходится на стадию интенсивного строительства, когда растет монолит, и оставшиеся 10-15% реализуются после ввода дома в эксплуатацию. Сегодня можно говорить о некотором снижении количества сделок на котловане в силу того, что люди выбирают проекты с минимальным риском для себя и готовы подождать, считает эксперт. Несколько лет назад на стадии котлована были популярны инвестиционные сделки: за 2-3 года можно было выиграть до 30% от стоимости квартиры. Сейчас по большинству проектов разница в цене минимальна, поэтому сделки с недвижимостью как финансовый инструмент теряют свою актуальность.
Несколько лет назад разница могла доходить до 30%. Сегодня разница в стоимости на приобретенную квартиру на стадии котлована и после сдачи дома составляет около 15-20%, комментирует Анастасия Александрова. Однако это не значит, что такой процент прибыли можно получить в любом случае. Все очень индивидуально, имеет значение и район, и уровень предложения в нем, и многие другие факторы.
«В среднем разница в стоимости квартир на этапе нулевого цикла и после сдачи ЖК составляет 50-60%»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Принято считать, что чем выше строительная готовность жилого комплекса, тем ниже риски и вероятность возникновения сложностей с возведением объекта или вводом его в эксплуатацию, рассказывает Алексей Бушуев. Кроме того, новые ЖК на грани сдачи уже имеют определенную историю, позволяющую оценить качество и темпы реализации проекта и исполнение девелопером своих обязательств.
От котлована до сдачи ценник увеличивается примерно на 20%, в наиболее ликвидных объектах рост может составлять до 30-35%, комментирует Петр Буслов. Самую ощутимую прибавку, как правило, демонстрируют новостройки массового сегмента, расположенные в удачных локациях.
Стоимость квадратного метра возрастает в зависимости от стадии строительства: чем ближе проект к реализации, тем ниже риск для покупателя, соглашается Олег Пашин. Поэтому перед вводом дома в эксплуатацию цена, как правило, достигает своего максимального значения. Эксперт также подчеркивает, что на формирование цены влияют и другие факторы, такие как развитие социальной или транспортной инфраструктуры, появление новых конкурирующих жилых проектов в районе локации.
В ЖК «Триумф Парк» рост средней цены «квадрата» за весь цикл строительства в рамках одной очереди составляет 25-30%, рассказывает Елена Валуева. Но такой прирост цены касается больше объектов комфорт- и бизнес-класса, а также крупных проектов, где уже возведены и заселены несколько очередей. Если говорить об эконом-классе, то там данный показатель ниже - около 20%.
А если цена не растет?
Такое бывает в нескольких случаях, объясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:
- Изначально высокая цена квадратного метра. В таком случае девелоперу не критичны поступления на ранних этапах строительства, деньги на финансирование стройки есть, затоваривания (в случае небольшого дома) застройщик не боится.
- Не очень удачный проект с недостатками по местоположению, либо качественным характеристикам. Или дело в рынке, когда цена в проекте практически не растет (на самом деле она увеличивается, просто не так существенно).
Есть на рынке первичной недвижимости практика, когда застройщик практически не пересматривает стоимость квартиры на всем протяжении строительства. Таким образом, застройщик сознательно идет на то, что основные продажи по проекту будут ближе к сроку ввода дома в эксплуатацию, комментирует Арсений Васильев. Но такая практика не получила широкого распространения.
Самый яркий пример того, что проекты могут не расти в цене по мере строительной готовности - КОТ в Девяткино, где профицит предложения снизил текущий уровень цен реализации. Это практически сравняло стоимость на начальном этапе строительства и на выходе, рассказывает Анастасия Александрова.
Стоимость жилья традиционно увеличивается по мере снижения рисков инвестиций и приближения заветного момента получения ключей, считает Наталья Кукушкина. Но застройщик может и не повышать цену, если его устраивает существующая финансовая модель.
Рост цены по мере строительства дома – закономерный этап ценообразования любого жилого проекта, комментирует Петр Буслов. В начале продаж рынок традиционно пополняется недорогим предложением, затем стоимость увеличивается пропорционально «приросту» этажей. Другое дело, если ценовая политика изначально была выстроена неправильно, к примеру, цены были завышены. В таком случае нередко стоимость «квадрата» может не меняться в принципе или показывать обратную динамику, снижаясь по мере смены строительных циклов.
Где купить?
На этапе вывода на рынок проекта «Светлый мир «Я-Романтик…» минимальная стоимость квартир в ЖК стартовала от 1,6 млн рублей, рассказывает Алексей Бушуев. Цена квадратного метра жилой недвижимости начиналась от 60 000 рублей. Накануне сдачи «квадрат» стоил уже 90 000 рублей. Позднее квартиры в уже введенном в эксплуатацию жилом комплексе реализовались по договорам переуступки за 120 000 рублей за единицу площади.
За два года, составляющих строительный цикл наших объектов, стоимость квадратного метра в среднем увеличивается на 25-30%, комментирует Петр Буслов. В качестве примера можно привести один из корпусов 9 очереди ЖК «Северная долина». В сентябре 2015 года начальная цена на однокомнатную квартиру составляла 68 000 рублей за квадратный метр. Дом был сдан в феврале 2017 года, стоимость аналогичного предложения составила 85 000 рублей за квадратный метр, что на 25% больше цены стартового предложения.
Минимальная стоимость жилья в проектах Setl Сity на начальном этапе строительства составляет 1,85 млн рублей. Например, за такую стоимость можно приобрести студию в ЖК «Солнечный город» и «GreenЛандия 2».
Mirland Development Corporation сейчас выводит в продажу 5 очередь ЖК «Триумф Парк». Цены за квадратный метр начинаются от 91 000 рублей. Четвертая очередь строительства уже почти готова, и стоимость квадратного метра за несколько месяцев до сдачи составляет уже 110 000 рублей.
Что брать?
Традиционно быстрее прочих дорожают наиболее ликвидные и востребованные рынком лоты, считает Алексей Бушуев. Речь идет о малогабаритных квартирах – студиях, однокомнатных юнитах и объектах формата «Евро-2». При этом опережающий рост стоимости также показывают квартиры, обладающие уникальными параметрами, связанными в том числе с видовыми характеристиками, локацией или расположением на высоких этажах.
«Быстрее дорожают студии и однокомнатные квартиры ввиду своей высокой ликвидности. Если мы говорим о классах, то бизнес-класс будет дорожать быстрее, чем эконом и комфорт»
Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group
Рост цен наиболее очевиден по максимально ликвидным квартирам – для Санкт-Петербурга это однокомнатные квартиры и студии. Это своего рода индикатор ценовой политики, считает Наталья Кукушкина.
Пока наибольший прирост в цене в относительных величинах демонстрируют квартиры-студии и однокомнатные квартиры, недаром инвесторы часто приобретают именно эти типы квартир. Но если доля трехкомнатных квартир в общем предложении новостроек будет продолжать уменьшаться и возникнет дефицит такого предложения, то ситуация может поменяться, комментирует Арсений Васильев. Сравнивать цены в разных проектах или корпусах не совсем корректно, так как цена в каждом доме складывается из множества факторов, считает эксперт. Но, приобретая квартиру на момент вывода проекта в продажу, можно сэкономить от 300 000 рублей (это пример небольшой по площади студии).
Дорожают самые популярные квартиры, считает Елена Валуева. Это могут быть как однокомнатные квартиры с удачными планировками, так и трехкомнатные, если таких немного и они востребованы.
Есть ли риски?
При покупке квартиры на стадии котлована изначально следует проверить наличие всей необходимой разрешительной и проектной документации, свидетельства о праве собственности на земельный участок. Убедиться, что они оформлены в соответствии с требованиями 214-ФЗ, считает Алексей Бушуев. Оценить надежность девелопера можно на примере его последних объектов, обращая внимание на наличие недавно сданных очередей ЖК, возможные переносы сроков их ввода. Расширение земельного банка и запуск новых проектов, проходящих одновременно с завершением уже начатых, также говорит о долгосрочных планах компании на местном рынке. Косвенным подтверждением надежности проекта можно рассматривать его аккредитацию крупными банками, которые всегда детально просчитывают возможные риски.
В первую очередь необходимо определиться с целью приобретения данной квартиры – инвестиция или более выгодная покупка для себя, считает Анастасия Александрова. В любом случае нужно ответственно подойти к вопросу выбора застройщика (его корзина введенных в эксплуатацию объектов, соблюдение сроков строительства, качество домов). Необходимо убедиться в наличии всех соответствующих разрешений на строительство и прочей необходимой документации. Далее продумать следующее: для удачной инвестиции с целью получить прибыль от продажи после ввода дома в эксплуатацию необходимо обратить внимание на то, насколько эта квартира будет востребована, а с целью собственного проживания уже исходить из своих личных предпочтений.
Безусловно, покупка квартиры на начальной стадии сопряжена с определенными рисками. На этом этапе трудно оценить, какими темпами будут вестись работы, сдаст ли застройщик дом в обозначенный срок, комментирует Петр Буслов. Поэтому перед совершением сделки покупатель должен выбрать не только жилой комплекс, но и надежного застройщика, чтобы не стать жертвой долгостроя.
«Нужно обращать внимание на то, чтобы застройщик был надежный, продавал квартиры по 214-ФЗ и имел успешный опыт на рынке недвижимости»
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation
Покупая квартиру в новостройке, которая находится на стадии котлована, в первую очередь необходимо обратить внимание на репутацию застройщика, соглашается Олег Пашин. Соблюдала ли компания сроки ввода объектов в эксплуатацию, были ли задержки. Чтобы избежать рисков, перед покупкой квартиры нужно посетить строительную площадку. Хорошо, если на стройке каждый день ведется активная работа, начинается забивка свай или возводятся первые этажи дома. Плохим сигналом будет частое отсутствие рабочих и спецтехники. Показателем для покупателя будет и то, как вел себя застройщик в кризисный период 2008-2009 годов, считает спикер. Если девелопер «замораживал» строительство домов, но продолжал привлекать средства дольщиков, это должно насторожить. Дополнительной гарантией для клиента является аккредитация новостройки в банках и наличие ипотеки. Это означает, что кредитные организации уже проверили деятельность застройщика, оценили стоимость и ликвидность возводимого жилья, а также все связанные с ним риски.
При этом, выбирая квартиру в проекте малознакомого девелопера, купить «кота в мешке» можно даже при соблюдении всех перечисленных мер предосторожности. В этом случае эксперты рекомендуют обращаться к специалистам, которые могут оценить надежность компании по многим параметрам и рекомендовать наиболее безопасный проект.
Дата публикации 01 июня 2017
