Недавно жительница Самары, которая купила квартиру в строящемся доме и не получила ключи в срок, обратилась в Верховный суд за защитой своих прав. Компания сорвала сроки строительства на полтора года, в течение которых женщина снимала жилье. Дольщица подала в суд на застройщика, желая, чтобы тот возместил расходы на аренду. Местные суды женщине отказали, но упорная дольщица дошла до Верховного суда, который с позицией нижестоящих судов не согласился. И теперь нарушивший сроки застройщик может возместить дольщику расходы за аренду жилья.
Новострой-СПб попросил юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максима Алексеева прокомментировать данный кейс.
Знают ли дольщики о том, что застройщик должен компенсировать арендную плату, если задерживает передачу квартиры? Пользуются ли они этим правом?
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязанности по передаче квартиры в срок Закон № 214-ФЗ в качестве последствий называет возможность дольщика требовать уплаты неустойки (штрафа, пени), а также требовать возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Именно с правом требовать с застройщика компенсацию причиненных убытков увязывается требование дольщиков о компенсации платы за найм жилого помещения, и на практике дольщики часто пользуются таким правом.
Решается ли это только через суд или по договоренности с застройщиком?
Любые разногласия между дольщиками и застройщиком, а также условия урегулирования таких разногласий могут быть урегулированы соглашением сторон. Однако зачастую застройщики отказываются в добровольном порядке выплатить дольщикам какие-либо дополнительные компенсации помимо установленных законом или договором неустоек. Таким образом, на практике требование о компенсации платы за найм жилья, как и любых иных убытков, является предметом судебного разбирательства.
Должна ли быть квартира арендована официально? Есть ли норма по компенсации аренды?
Если под понятием «арендована официально» понимать сам факт наличия договора между дольщиком (нанимателем) и собственником (наймодателем), то да — квартира должна быть арендована официально.
В соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, при обосновании своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ). Таким образом, одним из обязательных элементов доказывания при предъявлении требования дольщика к застройщику о компенсации расходов на аренду жилья является доказывание как самого факта найма жилого помещения, так и факта размера понесенных расходов по соответствующему основанию.
Действующее регулирование не содержит прямого указания на право дольщиков требовать компенсации за арендуемое жилье, а также условий для его удовлетворения. Таким образом, при предъявлении такого требования необходимо руководствоваться общими положениями действующего законодательства о возмещении убытков.
Можно ли считать случай в Самаре прецедентом, после которого многие застройщики будут обязаны компенсировать аренду квартир дольщикам?
Не думаю, что рассматриваемый случай на данный момент можно считать прецедентом, поскольку какого-то общего правила по вопросу компенсаций за аренду жилья не сформулировано. Посмотрим, к каким выводам придет суд при новом рассмотрении спора о компенсации, требование о взыскании которой, на мой взгляд, достаточно спорно с правовой точки зрения. И совсем наивно полагать, что случай в Самаре каким-то образом поменяет позицию застройщиков в данном вопросе.
Читайте также
Как получить неустойку от застройщика, если ввод дома задерживается
Что нам стоит дом построить: смогут ли обманутые дольщики завершить стройку сами?
Дата публикации 15 ноября 2018
