Сделки по поддельной доверенности являются одним из самых распространенных способов мошенничества с недвижимостью. Документы подделываются, квартиры «продаются» без ведома собственника, и бывший владелец с трудом может доказать свою правоту даже в суде. Избежать таких «неприятностей» можно, совершив простую процедуру — наложив запрет на любые операции с вашей недвижимостью без вашего личного присутствия. О том, как это сделать и почему это важно — рассказывает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В то же время, придавая особый статус сведениям, содержащимся в ЕГРН в отношении объектов недвижимости, законодатель предусмотрел возможность предупреждения противоправных посягательств путем внесения в реестр специальной запретительной записи.
Так, в ст. 36 Закона «О государственной регистрации недвижимости» установлены правила внесения в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Согласно данным правилам, собственник объекта недвижимости или его законный представитель может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия.
Запись о невозможности регистрации права без личного участия в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится в ЕГРН в первоочередном порядке, независимо от времени регистрации в книге учета иных заявлений и документов. За внесение записи пошлина, а равно иные сборы не взымаются. Срок действия записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя положениями Закона о регистрации не ограничен.
Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Таким образом, при наличии данной записи никто не сможет осуществить распоряжение принадлежащим собственнику объектом недвижимости, даже при наличии выданной им доверенности.
При этом Законом о регистрации установлено исключение, согласно которому запись в ЕГРН о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в иных случаях, установленных федеральными законами.
Эффективность рассматриваемого способа охраны интересов собственников объектов недвижимости путем подачи соответствующего заявления о запрете регистрационных действий подтверждается сложившейся судебной практикой. Суды единообразно применяют соответствующую норму Закона о регистрации в делах об оспаривании действий Росреестра, признавая законность и обоснованность возврата регистрирующим органом без рассмотрения заявлений о совершении регистрационных действий, подаваемых третьими лицами, при наличии отметки в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника недвижимости.
Таким образом, отсутствует обязательность в использовании такого механизма защиты, но при желании гражданин может им воспользоваться и, как показывает практика, это достаточно эффективно.
Читайте также
Что делать, если строительство дома приостановлено: советы юриста
Лайфхак: что делать, если застройщик запрещает допуск технического специалиста на осмотр квартиры
«Я узнал, что со мной разорвали договор, но про мои деньги не было сказано ни слова»
Дата публикации 22 июня 2018
