Покупаем квартиру в новостройке: на стадии котлована или в построенном доме?

С момента закладки фундамента новостройки до сдачи ее в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается как минимум на треть. Поэтому большинство покупателей недвижимости не возражали бы против приобретения жилья на ранних стадиях строительства. Если бы не одно «но»: суровая реальность и печальный опыт «проблемных» жилых комплексов вынуждают потенциальных новоселов учитывать высокий риск такой покупки. Дилемма «дешево или безопасно» могла бы стать ключевой для отечественного рынка новостроек. Но сами покупатели прекрасно понимают, что безопасность, когда речь идет о недвижимости, всегда будет относительной. И ситуация практически не зависит от стадии готовности дома или от цены жилья.

История покупок квартир в новостройках на стадии котлована переживала подъемы и спады. На определенном этапе формирования рынка покупатели активно вкладывались в жилые комплексы «на котловане», в расчете на то, что удастся существенно сэкономить. Уже тогда разница в цене квадратного метра на начальной стадии строительства и на финальном этапе была ощутимой, поэтому квартиры на нулевом этапе покупали не только для себя, но и с целью дальнейшей перепродажи. С приходом кризиса случаи заморозки объектов и банкротства застройщиков значительно сократили объем таких сделок. Слишком опасно стало вкладываться в «то, чего пока еще нет». Сегодня ситуация несколько стабилизировалась, и покупки «на старте» совершаются все чаще. Правда, в различных сегментах этот процесс проявляется неоднородно.

По словам директора департамента новостроек NAI Becar Эльдара Султанова, разрыв в цене при покупке жилья на так называемом «этапе котлована» по сравнению с моментом сдачи дома в эксплуатацию может составлять от 20 до 30%. «При этом наибольшая разница присутствует в проектах эконом-класса, а наименьшая в бизнес- и элит-классе», – отмечает специалист. Тем не менее, вкладываться в новостройку элитного сегмента выгоднее, чем инвестировать в доступную недвижимость. Такого мнения придерживается руководитель компании «Л1» Павел Андреев. Эксперт аргументирует свою точку зрения: квартиры элитного сегмента впоследствии можно выгодно сдать, получая гораздо более высокую арендную плату, чем за жилье эконом-класса. Вложения в элитную квартиру окупаются в общей сложности за 5-7 лет. Специалист напоминает, что земли под застройку в центре Петербурга уже не осталось, поэтому цены на квартиры в новостройках бизнес- и элит-класса будут расти очень быстро.

Вместе с тем, принадлежность новостройки к тому или иному сегменту еще не означает стабильный рост стоимости «квадрата» по мере готовности. По мнению заместителя генерального директора компании «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, имеет значение и спрос на квартиры в новом жилом комплексе, и тип недвижимости. «Разные квартиры дорожают неравномерно, – говорит специалист, – в новостройках эконом-класса быстрее всего дорожают студии и однокомнатные квартиры, а вот трехкомнатные часто остаются в продаже даже после сдачи объекта в эксплуатацию. В комфорт-классе быстрее всего растет стоимость двухкомнатных квартир». По данным аналитиков компании «НДВ СПб», сегодня в Санкт-Петербурге средняя стоимость жилья на этапе котлована составляет 65 тысяч рублей за «квадрат». К моменту сдачи дома цена квадратного метра вырастает на 30%-40%, но в нынешних экономических условиях «прибавка» может составлять и 60%.

Многие покупатели задаются вопросом: как вообще формируется цена на квартиры в новостройке? Вячеслав Ефремов считает, что привлекательную стоимость квадратного метра устанавливают на старте продаж, чтобы привлечь дополнительное финансирование. Цифра корректируется ежемесячно и зависит от различных факторов. Ощутимее всего коррекция после возведения «коробки» и после сдачи объекта. «Поскольку от этапа котлована до получения ключей проходит в среднем 1,5-2 года, цена на старте продаж ставится на минимально возможном уровне. Однако в нашей практике были случаи, когда после первой недели продаж стоимость квадратного метра корректировалась в сторону увеличения на 10%. Это происходит при условии недооцененного спроса на жилье в конкретном районе города», – отметил эксперт. Эльдар Султанов делится своими наблюдениями: «В ликвидных проектах цены от уровня котлована до введения дома в эксплуатацию могут резко вырасти. Это происходит, если застройщик не уверен в правильности цены. Некоторое время он наблюдает за реакцией рынка, и в случае если он положительно реагирует, постепенно повышает стоимость. Еще одним фактором повышения является событие, которое резко повышает ликвидность проекта, например, получение разрешительной документации».

Доля сделок, заключенных на ранних стадиях строительства, также зависит от класса недвижимости. Эльдар Султанов утверждает: «На «этапе котлована» при строительстве новостроек эконом-класса совершается около 50% сделок, в комфорт-классе от 10 до 20% и для элит-класса около 10%». А Павел Андреев отмечает, что в целом на стадии котлована в Санкт-Петербурге сегодня совершается 20%-30% от общего объема сделок. И напоминает: в этой ситуации важно быть уверенным в надежности застройщика. Первый ее показатель – долговременное присутствие компании на рынке. По мнению эксперта, не стоит доверять так называемым «однодневкам», предлагающим подозрительно низкие цены на жилье. О стабильности застройщика во многом говорит то, как он вышел из кризиса. «Если работа на стройках оживилась, дома вводятся в эксплуатацию, значит, есть запас прочности, и в такой компании можно покупать квартиру», – утверждает эксперт.

Эльдар Султанов добавляет, что покупателю стоит внимательно изучить предварительный договор: «Следует обратить внимание на сроки строительства, ответственность застройщика при невыполнении обязательств, описание квартиры. Это поможет избежать основных рисков». Сегодня на этапе котлована находится около трети строящегося жилья Петербурга, и у покупателей есть возможность выбора. Павел Андреев советует обращать внимание на жилье рядом с метро, поблизости от объектов социальной и коммерческой инфраструктуры: «В таких квартирах не только комфортно жить, но и продать их можно будет быстрее и легче».

Источники: NAI Becar, «НДВ СПб», «Л1».