Принимаем новую квартиру: что нужно знать дольщику

Что делать в случае, если состояние купленной квартиры в новостройке не соответствует вашим ожиданиям? Стоит ли побороться за свои права?

Деньги за новую квартиру уплачены, дом достроен и сдан Госкомиссии, и счастливому собственнику остается лишь получить ключи и вселиться в новостройку. Казалось бы, что может быть проще и приятнее? Однако именно этот момент для многих владельцев квартир становится поворотным, поскольку может отодвинуть новоселье на неопределенный срок. Причина – неудовлетворительное, не отвечающее заявленным характеристикам состояние жилья. Что делать, если в новой квартире налицо явные недоделки?

Краткий ликбез: о правах покупателя

Согласно нормам законодательства, собственник жилья имеет право обязать застройщика устранить обнаруженные дефекты. К таковым могут относиться подтекающие краны, неплотно прилегающие створки окон, плохо «сидящие» на петлях входные двери. Неровные стены, недобросовестно выполненная стяжка, оставленный в квартире строительный мусор – все это может стать поводом для претензий со стороны покупателя. Вопрос лишь в том, насколько адекватно отреагирует на эти претензии застройщик. Известны случаи, когда строительная компания апеллирует к тому, что Госкомиссия дом приняла – значит, никаких проблем не обнаружила. И единственным выходом дял владельца квартиры в этой ситуации становится обращение в суд.

Эксперты утверждают: многие покупатели просто не знают о своих правах и подписывают акт приемки, будучи уверенными, что в противном случае не получат ключей, и что доведение квартиры до жилого состояния – исключительно их личная проблема. Между тем, дольщик имеет полное право не подписывать акт приемки жилья, если налицо видимые недоделки. В компании «НДВ-Недвижимость» объясняют: «При приемке квартиры нужно обратить внимание на то, насколько ровными получились стены и полы, проверить качество монтажа окон и дверей, стяжки. Если квартира сдается с отделкой, покупателю следует проверить качество материалов, монтажа сантехники, плитки, обоев».

Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век», говорит: «Рекомендуется отказаться от приемки квартиры, если имеются существенные недостатки, либо принять квартиру с обязательством застройщика устранить несущественные недостатки. В первом случае необходимо передать застройщику мотивированную письменную претензию. Если ответа на претензию нет, то стоит готовиться к судебному разбирательству. Во втором случае следует составить совместно с застройщиком акт с перечнем выявленных недостатков в квартире и сроками их устранения. Если недостатки в согласованный срок не устранены, есть несколько вариантов дальнейших действий: устранить их за свой счет и потребовать от застройщика компенсацию затрат, либо обязать застройщика в судебном порядке устранить недостатки».

Отношения между дольщиком и застройщиком, помимо Гражданского кодекса, регламентируются положениями закона «Об участии в долевом строительстве». Однако, если квартира куплена не по 214-ФЗ, у дольщика все равно есть возможность добиться устранения недостатков. «В этом случае, – говорит Василий Шарапов – руководствоваться следует положениями закона «О защите прав потребителей».

Отделка или свободная планировка: памятка дольщика

Оптимально, если состояние квартиры, наличие инженерных коммуникаций и их работа на момент приемки жилья прописаны заранее в договоре купли-продажи. В этом случае можно избежать недопонимания в вопросах сроков и качества работ. Если же этих условий в договоре нет, то состояние жилья определяется тем, как было запланировано сдавать дом – под чистовую отделку, с готовой отделкой или же со свободной планировкой.

«Квартиры свободной планировки могут быть двух вариантов: с тонкими, гипсо-волокнистыми межкомнатными перегородками, которые легко убрать, или без таковых – межкомнатное пространство обозначено двумя рядами кирпичей, которые также легко убираются», –  поясняют в Группе компаний «СУ-155». Покупателю квартиры со свободной планировкой перед подписанием акта приемки нужно проверить, насколько качественно выполнено остекление и работают ли исправно водопровод, вентиляция и канализация.

Особенно тщательно нужно осмотреть стыки труб, места крепления радиаторов отопления. К числу обязательных требований при сдаче квратиры со свободной планировкой также относится установка входной двери. Остальные моменты оговариваются в индивидуальном порядке, но даже в квартирах со свободной планировкой дольщик имеет право предъявить претензии при обнаружении трещин в перекрытиях и несущих стенах, неровности бетонной стяжки, при отсутствии подключения электропроводов к счетчику.

Что касается сдачи квартир под чистовую отделку, то, к примеру, «СУ-155» сегодня строит в Санкт-Петербурге дома серии И-155 СП с квартирами жесткой планировки. «Все работы по возведению стен, перегородок и перекрытий, а также подготовку под чистовую отделку ведет застройщик, – объяснил официальный представитель компании. – Сами же работы по чистовой отделке ведет покупатель квартиры самостоятельно».

Если еще какое-то время назад отделка выполнялась в основном в муниципальных новостройках, и ее уровень регламентировался городским заказом, то сегодня такую опцию предлагает покупателям масса застройщиков коммерческого жилья. Правда, понятия покупателя и застройщика о том, что подразумевается под чистовой отелкой, могут коренным образом отличаться.

По сути, квартира с отделкой должна быть полностью готова к заселению. То есть санузлы и кухня должны быть оборудованы необходимой сантехникой, отделаны плиткой. В квартире должно быть в наличии напольное покрытие (чаще всего – линолеум), оклеены стены, сделана электрическая разводка, установлены межкомнатные двери и отопительные приборы. Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» поясняют: «Отделка квартиры, как правило, описывается в договоре: стяжка полов, разводка электрики, разводка коммуникаций и т. д. Некоторые застройщики предлагают покупателям даже несколько вариантов отделки. Изменения по индивидуальному заказу при этом невозможны, так как отделочные работы проводятся по единым стандартам».

Во время приемки квартиры с отделкой следует быть особенно внимательным при осмотре так называемых «проблемных» участков. Необходимо убедиться в том, что плитка в ванной и на рабочей стене кухни уложена качественно, стеклопакеты установлены без зазоров, электрика и счетчики функционируют исправно, стыки труб не подтекают. Важно убедиться также и в том, что вентиляционные отверстия на кухне и в ванной не перекрыты, полы не «играют» под ногами и обои не отслаиваются от стен.

Приемка жилья и дефектная ведомость

Схема передачи жилья в общих чертах такова: застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присваивают почтовый адрес, БТИ производит замеры, результаты которых заносятся в ведомость, на основании которой и составляется передаточный акт на квартиру. Перед подписанием акта владелец жилья осматривает квартиру и в случае обнаружения недостатков сообщает о них в письменной форме. Все претензии фиксируются документально в присутствии членов комиссии в составе дольщика, представителя компании-застройщика и представителя ТСЖ.

Все обнаруженные недостатки фиксируются в так называемой дефектной ведомости. Дольщик при этом может потребовать от застройщика либо ликвидировать их безвозмездно, либо снизить цену квартиры, либо возместить затраты по ликвидации недочетов. Срок устранения обнаруженных проблем зависит от их масштаба. Но если он не указан в уже упоминавшемся выше договоре, то, согласно закону «О защите прав потребителей», застройщик должен исправить ситуацию не позже, чем в течение 45 дней.

Если срок ликвидации дефектов затягивается, покупатель имеет право на снижение стоимости квартиры на 1% за каждый посроченный день. Если же жилье куплено по 214-ФЗ, и застройщик не спешит ликвидировать недостатки, покупатель может требовать возвращения уплаченной за квартиру суммы. Причем застройщик в этом случае еще и обязан будет выплатить дольщику проценты за использование денег, в соответстви со ставкой рефинансирования Центробанка.

Когда застройщик против

Никто не застрахован от ситуации, когда застройщик отказывается ликвидировать обнаруженные недостатки, мотивируя свою позицию тем, что дефекты возникли не по его вине. «В случае спора с застройщиком по вопросу строительных недостатков лучше получить консультацию юриста, – говорят в компании «Сити-XXI век». – Опытный юрист может подсказать, являются ли доводы застройщика обоснованными или нет».

По словам Василия Шарапова, споры между инвесторами-физическими лицами и застройщиками по вопросам устранения строительных недостатков в построенных квартирах обычно рассматриваются судами общей юрисдикции. «Значительная часть споров разрешается в пользу граждан, однако, многое зависит от конкретной ситуации, – добавляет эксперт. –Например, если требования гражданина правомерны, но заявлены с нарушением срока исковой давности, ему в иске будет отказано по процессуальным причинам».

По словам экспертов компани «НДВ-Недвижимость», при акте приема-передачи квартиры претензии возникают у 5%-10% покупателей. «Если претензии обоснованы, застройщик должен устранить их в течение оговоренного срока, – комментируют риэлторы. – И даже в случае, если дефекты были обнаружены после заселения в квартиру (к примеру, соственник понимает, что квартира недостаточно инсолирована), возможно добиться серьезной компенсации от застройщика».

В случае, если застройщик отказывается устранять недостатки, необходимо провести соответствующие экспертизы и обращаться в суд. Однако, по словам специалистов компании «НДВ-Недвижимость», до судебных разбирательств в подобных вопросах дело доходит крайне редко. Обычно застройщики склонны решать спорные ситуации без вмешательства третьей стороны.