В Петербурге существует так называемый «серый пояс» - территории, на которых располагаются промышленные предприятия, а также здания и сооружения, требующие реконструкции или сноса. Часто это весьма привлекательные для строительства локации с отличными видовыми характеристиками.
Сейчас в Петербурге реализуется несколько масштабных проектов редевелопмента промзон. Как сообщила Ольга Морозова, генеральный директор компании «Градостроительные решения», лидером по жилому строительству на месте промышленных объектов является Московский район – 21% всех площадей (около 60 га). В Калининском районе совокупная площадь проектов редевелопмента составляет порядка 46 га, в Невском – 41 га, Адмиралтейском – 30 га, Красногвардейском - 20 га.
«Самые крупные промзоны, интересные для редевелопмента, - это территории на Обводном Канале, вдоль Московской железной дороги и набережной в районе Финляндского вокзала. Данные локации интересны тем, что позволяют строить в сложившихся городских районах с развитой транспортной, социальной, торговой инфраструктурой и гораздо привлекательнее для девелоперов, чем пятна за КАД»
Андрей Хитров, EKE Group
Значительная часть промышленных зон Петербурга сосредоточена в Петроградском, Московском, Василеостровском районах, а также на Выборгской и Октябрьской набережных. Эти территории привлекательны для застройки и обладают подходящими характеристиками для возведения проектов премиум-класса. Как сообщил коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков, в центральных районах города, а также на территориях, находящихся поблизости от них, сегодня насчитывается более 20 промзон.
По мнению Андрея Хитрова, регионального директора EKE Group в России, на месте промзон экономически целесообразно строить жилье комфорт-класса, поскольку строительство объекта сегмента «эконом» не покроет дополнительные расходы на редевелопмент территории, а элитное жилье может быть не востребовано из-за промышленного окружения.
Как сообщила Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, на территории бывшего завода «Петмол» ведется строительство жилого комплекса комфорт-класса «Времена года». На площадях бывшего «НИИ Северного завода» строится многофункциональный центр Riverside (Setl City). Кроме того, в настоящий момент реализуется проект редевелопмента территорий «Измайловской перспективы» («ЛенСпецСМУ»), завода «Вагонмаш» и ОАО «Силовые машины». В ближайшее время ожидается редевелопмент территории бывшего мясоперерабатывающего комбината «Самсон», где в том числе запланировано строительство жилых объектов.
Денис Бабаков сообщил, что «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» готовится к реализации проекта по развитию территории на Октябрьской набережной. На участке 28,5 га, ограниченном набережной, Дальневосточным пр., ул. Дыбенко и Крыленко, планируется построить жилье класса масс-маркет с паркингами и встроенными коммерческими помещениями общей полезной площадью 414,4 тыс. кв. м. По набережной реки Невы планируется строительство объектов класса «комфорт», с элементами жилых комплексов бизнес-класса – видовые квартиры, закрытые дворовые территории с элементами ландшафтного дизайна.
В Петроградском районе на месте завода «Красное знамя», компания «Леонтьевский Мыс» возводит одноименный элитный жилой комплекс. Компания EKE Group строит свой первый в России проект «Две эпохи» на территории бывшего завода «Эскалатор» на 18-ой линии В.О.
Одна из основных проблем в проектах редевелопмента в Санкт-Петербурге - это ситуация с сохранением культурного наследия и взаимоотношения с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Процедура согласования с КГИОП может занимать годы, и за последнее время данная процедура лишь ужесточается. Часто девелоперам приходится сталкиваться с невозможностью приспособления существующих построек под современное использование в силу их конструктивных, планировочных или функциональных особенностей.
«Иногда требования по пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности противоречат требованиям ведомства по охране памятников. Приходится искать компромиссы, ведь город не может не развиваться, но в то же время нельзя допустить возможности утраты прекрасного и уникального архитектурного облика нашего города»
Дмитрий Ильченко, NordBOX
Как сообщила Александра Смирнова, в Петербурге в отличие от Москвы существует следующая особенность: большинство производственных предприятий находятся в одном поясе, образуя некий конгломерат. В связи с этим, перебазируя предприятие, необходимо учитывать санитарно-защитные зоны. «Существует и другая проблема: территории заводов громадны и часто сильно удалены друг от дурга, при этом различные помещения и куски участка могут находиться в собственности различных структур, что осложняет для инвестора процесс переговоров», - добавила Александра.
По мнению Ольги Морозовой, процесс редевелопмента осложняет то, что застройщикам приходится тратить много времени на перевод участка под жилую или коммерческую застройку, градостроительный анализ, разработку концепций развития территорий, оформление документов, комплекс мер по подготовке земли под строительство, включающий санитарные экспертизы и прочее.
Что касается экологической обстановки, то тут все зависит от конкретного проекта. Если на территории велось токсичное производство, то потребуется рекультивация грунта. В некоторых случаях, глубина рекультивации может достигать 8 метров, в то время как по другим проектам это всего 1-2 метра. Многое определяется видом производства, которое реализовывалось на данной территории, сроком его функционирования, а также порядочностью девелопера.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», считает, что вопрос редевелопмента нужно решать комплексно - заранее определить назначение бывших промышленных зон, понять, что пойдет под строительство жилья, что – под коммерческую недвижимость. Решение этих вопросов требует поддержки со стороны властей города.
Если сопоставить редевелопмент и строительство на новых территориях, то при строительстве жилья на новых территориях большие затраты идут на инженерную и транспортную инфраструктуру, а при редевелопменте нужно сносить существующие на участке постройки, что также недешево. Территории бывших и действующих промпредприятий привлекают девелоперов своим расположением, транспортной доступностью и возможностью строить жилье с отличными видовыми характеристиками. Кроме того, обычно чаще всего промышленная территория имеет хороший запас мощностей, что позволяет обеспечить будущий проект необходимыми энергоресурсами.
По мнению Андрея Хитрова, в ближайшие несколько лет развитие редевелопмента замедлится, поскольку реализация проекта редевелопмента длится в среднем 5 лет и требует значительных инвестиций. В текущей экономической обстановке, когда нет возможности даже краткосрочного прогнозирования, девелоперы не станут браться за такие длительные проекты.
Читайте также:
Потенциал редевелопмента промзон Петербурга использован лишь на 5-10%
Дата публикации 19 февраля 2015
