После 21 сентября 2022 года банки начали ужесточать требования к потенциальным ипотечным заемщикам, которые могут подпасть под частичную мобилизацию. Теперь для получения ипотеки может понадобиться созаемщик. Новострой-СПб разобрался в том, для чего он нужен и кто может им стать.
Кто такой созаёмщик и для чего он нужен
С точки зрения кредитной организации созаемщик – это просто второй заемщик, который равным образом несёт ответственность перед банком по всем кредитным обязательствам.
Привлечение созаемщика увеличивает шансы на одобрение ипотеки или её оформление на более благоприятных условиях. Например, если в вашей кредитной истории есть «чёрные» страницы, то банк вправе сделать надбавку и установить требования об увеличении первого взноса.
В случае оформления займа не только на вас, но и на созаёмщика с хорошим доходом и кредитным рейтингом, процент будет рассчитан, исходя из надёжности обоих клиентов. Помимо этого, привлечение созаёмщика понадобится, чтобы получить большую сумму в случае, если с кредитной историей всё в порядке, но доходы невысоки. В таком случае банк выдаст заём с учётом платёжеспособности привлечённого созаёмщика. Кстати, если ипотека оформлена более чем на одного человека, заёмщика иногда называют титульным заёмщиком, а созаёмщика – солидарным заёмщиком.
Созаёмщик и поручитель
Сразу обозначим, что созаёмщик и поручитель – это не одно и то же. Обязанности у них действительно похожие: в случае финансовой несостоятельности заёмщика – погасить долг вместо него. Однако разница кроется в деталях. Созаёмщик – это гражданин, имеющий идентичные с заёмщиком права и обязанности. Он равным образом подписывает каждый пункт кредитного договора и может влиять на его условия в период погашения.
Следовательно, если титульный заёмщик нарушит график выплат даже на пару дней, банк обратится к созаёмщику. Тогда ответственность переносится на него в полном объеме.
Также отметим, что уровень дисциплинированности погашения ипотеки неизбежно отразится в кредитной истории второго заёмщика. Кроме того, на созаёмщика практически во всех банках оформляется право собственности: совместное либо долевое.
Поручитель по кредиту только гарантирует банку, что заёмщик будет обслуживать ипотеку строго по графику и к назначенному сроку вернёт долг. Банки оценивают платёжеспособность поручителя менее строго, а информация о дисциплине попадёт в кредитную историю, только если банк предъявит требования к погашению задолженности именно поручителю. Кредитор заключает с ним отдельный договор, в котором может быть закреплена как солидарная, то есть равная ответственность, так и субсидиарная. В последнем варианте поручитель отвечает за заёмщика перед банком только в крайнем случае и после судебного разбирательства. Например, если основной должник допустил серьёзную просрочку на несколько недель или месяцев.
При наличии у заёмщика и поручителя, и созаёмщика, кредитор в первую очередь обратится к созаёмщику. Кроме того, у поручителя есть право подать в суд на заёмщика с регрессионным требованием, то есть с прошением возместить выплаченные банку средства, включая проценты, пени и судебные издержки.
Кто может быть созаёмщиком
По общему правилу никаких ограничений нет. Им может быть, как близкий родственник заёмщика, так и его друг, коллега или любое другое третье лицо. Главное, чтобы человек согласился стать созаёмщиком и удовлетворял требованиям банка. Важно отметить, что в некоторых банках солидарные заёмщики привлекаются автоматически. Как правило, им становится второй супруг, если с ним не заключён брачный договор, в котором прописано требование о разделе кредитных обязательств. Остальные банки потребуют нотариальное согласие, которое позволит исключить из сделки мужа или жену. Также солидарным заёмщиком станет член семьи, который владеет сертификатом на покупку недвижимости, выданным государством в рамках одной из федеральных или региональных программ.
Кстати, созаёмщик не обязательно должен быть один. Каждая кредитная организация регламентирует это самостоятельно. Обычно банки разрешают привлечь до трёх-четырёх солидарных заёмщиков.
Требования к созаёмщику
Подавая заявку на оформление кредита, банк рассматривает созаёмщика по тем же параметрам и так же скрупулёзно, что и основного заёмщика. Для кредитора имеет значение и кредитная история, и показатель долговой нагрузки, и уровень заработной платы привлечённого клиентом созаёмщика. Помимо этого, некоторые банки могут отказать в предоставлении кредита, если у второго заёмщика нет российского гражданства и постоянной или временной регистрации на территории страны.
Права созаёмщика
Созаёмщики по кредиту наделены достаточно широкими правами. Они могут подавать заявление о рефинансировании ипотеки, досрочно погашать кредит, получать информацию о платежах, просрочках и других данных, характеризующих состояние ипотечного счёта, а также оформлять налоговый вычет. Помимо этого, созаёмщик по жилищному кредиту может быть собственником приобретаемой недвижимости или владельцем доли, если это прописано в кредитном договоре. То, как именно будет разделена ответственность заёмщика и созаёмщика, также фиксируется в договоре или дополнительном соглашении. Счёт для выплаты ежемесячных платежей один, как и график. Однако в некоторых случаях титульный заёмщик и созаёмщик могут юридически закрепить, в каком размере они должны вносить платежи – в равных долях или в определённом процентном соотношении.
Изменения в составе заёмщиков
Согласно статье 323 ГК РФ, солидарные заёмщики несут ответственность до тех пор, пока обязательства по кредиту не исполнены полностью. Тем не менее, изменения в составе заёмщиков всё же можно произвести. Есть три варианта. Во-первых, созаёмщик может снять с себя свой статус. Для этого нужны веские причины. Это может быть потеря дохода или смена места жительства. Кроме того, в большинстве случаев при расторжении брака супруги договариваются о передаче прав на недвижимость и обязательств по кредиту одному из них. Для снятия статуса нужно отправить соответствующее заявление и подать иск в суд.
Второй вариант – замена созаёмщика. Если у титульного заёмщика нет финансовой возможности обслуживать кредит после ухода второго созаёмщика, то тогда банк может потребовать найти другого.
Ещё один возможный случай – переход статуса титульного заёмщика созаёмщику. Например, если один из супругов переезжает по работе в другую страну, то для удобства проведения платежей ранги можно поменять местами. В таком случае заёмщиком становится супруг, остающийся в России.
В любом из данных случаев банк будет вправе запросить документы на оставшегося/нового собственника и рассмотреть заявление как новую ипотечную заявку для соответствия требованиям кредитора по уровню кредитной нагрузки, доходу и так далее.
«Если вы хотите взять ипотеку, но беспокоитесь, что банк не одобрит кредит или не уверены, что ваших финансовых возможностей хватит для обслуживания займа, то всегда можно подстраховаться. Вы можете заручиться поддержкой близких и попросить кого-нибудь из них стать созаёмщиком. После объявления частичной мобилизации риски для банков выросли, что заставило их вносить изменения в финансовую модель. Кредиторы стали предъявлять повышенные требования к заёмщикам. В первую очередь ограничивать сумму ипотечного кредита и поднимать ставки, в том числе и по уже одобренным заявкам. Для сохранения изначальных условий и подтверждения финансовой благонадёжности, кредитные организации теперь нередко просят клиента привлечь созаёмщика или поручителя. Вам нужно просто подобрать кандидатуру, соответствующую требованиям банка, тогда взятие ссуды не станет проблемой»
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»
Читайте также:
Верная стратегия: как правильно погасить ипотеку досрочно
Ниже ключевой: где и как оформить доступную ипотеку на новостройку, дом или земельный участок
Автор: эксперты компании «Метриум»
Дата публикации 24 ноября 2022
