Дом на Тухачевского от ЛенСпецСМУ: в обжитом районе, но без метро и с «сюрпризами» в договоре

Жилой комплекс «Дом на Тухачевского», который строит компания «ЛенСпецСМУ», был дан мне в качестве очередного расследования редакцией Novostroy-SPb, за которое я с радостью принялся, ведь новостройка возводится в обжитом Красногвардейском районе вблизи парковых зон. Надежный застройщик, хороший район и много зелени вокруг – все располагало к приятному расследованию. Однако…обо всем по порядку.

Как подсказывает название жилого комплекса, он возводится по адресу: ул. Маршала Тухачевского, 27, корп. 2 литера «Б». Общая площадь «Дома на Тухачевского» - 35 000 кв. метров, они распределятся между четырьмя секциями, высота которых составит от 9 до 17 этажей. Проект относится к комфорт-классу и возводится по кирпично-монолитной технологии. Квартиры, потолки в которых 2,8 метра, новоселы получат без отделки.

Сады и парки

Основной акцент в рекламных материалах делается на природу: «Особенностью расположения комплекса является обилие зеленых насаждений. В непосредственной близости от дома находятся излюбленные места отдыха петербуржцев: Полюстровский парк, сад «Нева» и Парк им. Академика Сахарова». Так сразу и представляешь себе, как среди зелени будет возвышаться этот дом, но в реальности все несколько иначе.

Новостройка возводится рядом с гостиницей «Карелия», на месте снесенного ресторана. Чего не отнять - так это Полюстровского парка, который находится на противоположной стороне ул. Тухачевского и тянется от шоссе Революции практически до Пискаревского проспекта.

Он совсем не похож на знаменитые парки Петербурга, и уж, конечно, излюбленным местом отдыха его могут назвать только жители района Полюстрово. В парке довольно сыро - есть источники минеральной воды, там до сих пор действует завод «Росинка-Полюстрово».

Сад «Нева» расположен за Полюстровским парком ближе к Неве, как, впрочем, и Парк им. Академика Сахарова, про который вряд ли можно сказать, что он находится «в непосредственной близости», что прекрасно видно на карте.

Школы есть, с садами сложнее

Если говорить о транспортной доступности, то ближайшие станции метро - это «Лесная», «Площадь Ленина», «Ладожская» и «Новочеркасская», и все они далеко – в 4-5 километрах от комплекса. Согласно планам петербургского метрополитена, в ближайшее десятилетие метро здесь не появится, а вот автобусы, троллейбусы и маршрутки эту местность обслуживают хорошо. Рядом есть конечная станция троллейбусов №3, №16 и автобусов №181, №183. 

Эта территория Красногвардейского района давно обжита, поэтому инфраструктура здесь присутствует самая разнообразная. Много продуктовых магазинов и гипермаркетов: «Пятерочка», «Полушка», ТЦ «Пируэт», универмаг «Квартал» и т.д.

Недалеко есть и детская, и взрослая поликлиники; вблизи можно найти как обычные среднеобразовательные школы, так и школу c углубленным изучением английского языка, а также художественную и музыкальную. С детскими садами сложнее: местные жители советуют заранее встать на очередь, чтобы ребенка туда точно взяли.

Грядущее уплотнение

От термина «уплотнительная застройка» новостройку спасает только расположенная с одной стороны дома ул. Тухачевского. С трех других сторон все довольно тесно. Гостиница «Карелия» буквально «смотрит» в окна «Дому на Тухачевского» через узкую ул. Буренина (по одной полосе в каждую сторону).

Ближе всего к гостинице находится секция «А», секция «В» будет возводиться под внимательными взглядами жителей соседнего дома. Чуть дальше только паркинг помешает любопытству жильцов рядом строящейся новостройки. Кстати, о парковке - грядущее уплотнение парковочных мест не понравится всем жителям этого района.

Я был на стройке будним днем и не заметил вблизи «Дома на Тухачевского» свободных мест для автомобилей. Хотя, по мнению менеджера «ЛенСпецСМУ», именно вокруг новостройки должны парковаться те, кому не хватит мест в паркинге - их всего 113 на 432 квартиры. Или те, кто будет не в состоянии заплатить 700-800 тысяч рублей за машиноместо.

Почему паркинг так мал? Потому что земля была приобретена «ЛенСпецСМУ» вместе с уже разработанным проектом у другой компании, вот и приходится строить по чужим лекалам.

В срок, но некачественно

С точки зрения надежности и соблюдения сроков сдачи компания «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») сомнений не вызывает - это подтверждается и обсуждениями на форумах. Чего не скажешь о качестве строительства зданий. Здесь к застройщику много претензий от кривых стен до дыр в них и плохо установленных окон.

Больше всего будущих новоселов возмущает то, как сложно исправлять эти недоделки, ведь сотрудники «ЛенСпецСМУ» не спешат реагировать на жалобы, несмотря на частые к ним обращения. Да и отношение, по мнению дольщиков после покупки меняется - вплоть до неуважительного.

Следующая претензия дольщиков к «ЛенСпецСМУ» касается содержания самого договора ДДУ. С этим я столкнулся в самом начале общения с менеджером застройщика, посетив один из офисов на Невском проспекте, д. 180. Прочитав договор, мне сразу стало ясно, что застройщик оставил себе минимальные обязанности, а на дольщиков возложил максимальные риски.

Договор с «сюрпризами»

Цена по договору устанавливается в у.е., и в течение месяца у.е. равна 32 рублям. Согласно п. 2.2.1 и 2.2.2 после этого срока у.е. рассчитывается исходя из рублевой стоимости доллара США по курсу ЦБ, но не выше 36 рублей. «А если доллар будет меньше 32 рублей? Значит, мне повезло, и цена будет меньше?», - спросил я менеджера. «Нет», - ответил он – «все равно 32 рубля».

Плановый срок окончания строительства согласно п. 1.3 договора это III квартал 2014 года, но есть еще планируемый срок - I квартал 2014 года, который и используется в рекламе. Передача квартир дольщикам по закону должна быть осуществлена не позднее 6 месяцев, и практика показывает, что ключи новоселы получают ближе к концу полугодия. Это подтвердил и менеджер, сообщив, что в реальности надо рассчитывать на сентябрь 2014 года, то есть на последний месяц шестимесячного срока.

Согласно п. 3.1.3 дольщик обязуется с момента оформления акта приема квартиры, но не позднее, чем по истечении 6 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, оплачивать коммунальные и иные расходы, связанные с эксплуатацией жилья. Если покупатель отказывается принять квартиру, например, в связи с низким качеством строительства и требует исправить недоделки, застройщик вправе оформить односторонний акт приема, а бремя расходов переходят к дольщику.

Что же считать недоделками? По мнению застройщика, дольщик вправе требовать составления акта об их устранении, только если таковые делают непригодным использование квартиры по назначению.

Дополнительное финансирование

В общем, как ни крути, а дольщику не покапризничать. Иначе получится - без меня меня вселили. И такие «сюрпризы» раскиданы по всему договору. Новосел даже точно не узнает, из чего будут сделаны межкомнатные перегородки, какое остекление балконов, какие радиаторы и даже какую входную дверь установят. Почему? Потому что все это в договоре скрывается за туманной фразой «по проекту», смысл которой менеджер мне объяснить не смог. 

«Контрольный выстрел» ДДУ выглядит так - согласно п. 2.3. цена договора подлежит изменению на сумму погашения затрат застройщика, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, но не более 10% от стоимости квартиры.

Объясню. Возможно, покупателю придется доплатить за квартиру что-то вроде налога на риски застройщика. Причем великодушие последнего не имеет границ - всего какие-то 10%! Оплатить эту сумму под названием «дополнительное финансирование» дольщик обязан согласно п. 2.6. в течение 15 дней со дня уведомления. Как говорится, сам пропадай - а застройщика выручай!

Студии и «однушки»

Менеджер показал мне квартирографию «Дома на Тухачевского», сейчас в наличие все виды квартир - от студий до «трешек». Самая дешевая студия без балкона площадью 27,2 кв. метра стоит 2 млн 426 тысяч рублей. С балконом есть два варианта студий – метражом 28,4 кв. метра по цене 2 млн 563 тысяч рублей и 28,6 кв. метра за 2 млн 577 тысяч рублей.

Однокомнатные квартиры площадью 36,2 кв. метра (на первом этаже) обойдутся в 2 млн 852 тысяч рублей, но есть метражом до 42,3 кв. метра (второй этаж, с балконом) по цене 3 млн 490 тысяч рублей. Каждый случай необходимо внимательно рассматривать, поскольку наличие балкона и совмещенного узла не зависит от этажа и площади квартиры.

По словам менеджера, планировки всех квартир не поддаются логике, так как «заточены» под инженерные коммуникации, а не созданы для комфорта жильцов. Например, самая дорогая «однушка» площадью 41,6 кв. метра на 11 этаже имеет совмещенный санузел.

«Двушки» и «трешки»

Двухкомнатная квартира метражом 54, 4 кв. метра (1 этаж) стоит 4 млн 285 тысяч рублей, а «двушка» в 64,7 кв. метра на втором этаже уже обойдется в 5 млн 289 тысяч рублей. Причем если в оставшихся «однушках» площадь кухонь не менее 10 кв. метров и есть небольшие функциональные прихожие, то в «двушках» встречаются кухни менее 10 кв. метров и очень неудобные прихожие.

Во многих «двушках» любимой фигурой проектировщиков является угол. Это связано не только угловым размещением квартир, но также и с наличием остекленных эркеров, которые могут быть как в комнате, так и на кухне. Новоселам таких квартир нужно готовиться к развлечению под названием «что поставить в угол?»

Трехкомнатные квартиры представлены в трех вариантах: площадью 73,6 кв. метра (без балкона, но с эркером) по цене 5 млн 743 тысячи рублей; метражом 75,6 кв. метра (балкон и эркер) стоимостью 5 млн 970 тысяч рублей и площадью 81,1 кв. метра за 6 млн 340 тысяч рублей.

Лишь последняя квартира, с моей точки зрения, единственная, которая действительно похожа на комфорт-класс (вид на три стороны, большая кухня, функциональная прихожая и дополнительный туалет в ванной комнате), заявленного застройщиком для всего дома.

Рассрочка и ипотека

Цены приведены с учетом 7% скидки при 100% оплате. Есть возможность оформить беспроцентную рассрочку до планируемого конца строительства (I квартал 2014 года), а не до планового (III квартал 2014 года) при первом взносе не менее 20%. Однако в этом случае стоимость будет базовой - на 7% выше.

Еще один вариант рассрочки предоставляется до конца 2015 года. Сначала из базовой цены квартиры вычитается первый взнос, потом остаток увеличивается на 3%, а далее ежемесячно на него начисляется 1%. Малоприятные условия, но после «сюрпризов» в ДДУ ничего другого ждать не приходится.

На сайте «ЛенСпецСМУ» приведены шесть банков, которые оказывают ипотечную помощь в приобретении жилья во всех новостройках компании. По словам менеджера, застройщик бесплатно помогает собрать документы для покупки жилья в ипотеку.

Оформление сделки происходит через аккредитив - дополнительные расходы составят от 1 200 до 5 000 рублей, плюс стоимость нотариальной доверенности для сотрудников застройщика, которые будут бесплатно регистрировать ДДУ.

2 представительства

К слову, о сайтах в Интернете. У новостройки есть два представительства в сети, и оба созданы застройщиком. Сперва мне попалась страничка объекта на сайте «ЛенСпецСМУ» – она довольно информативна. Там можно найти описание новостройки, проектную декларацию, карту с указанием локации объекта, бюллетень строительства, согласно которому степень возведения секций на конец июня этого года равнялась приблизительно 50%, а паркинга - 80%.

Всю ту же информацию только в более подробном изложении плюс цены (в виде детальной таблице) можно найти на именном сайте «Дома на Тухачевского». Долго его искать не придется - ссылка дана прямо на странице застройщика. Так что, в общем и целом оба сайта дают представление о новостройке и помогают сориентироваться потенциальному покупателю.

Подводя итоги

Три главных плюса «Дома на Тухачевского» очевидны: надежность застройщика, соблюдение сроков строительства и удачная локация в обжитом районе города. Сюда же можно добавить ипотеку в виде шести банков и наличие рассрочки, хоть ее условия и не очень выгодны.

Теперь «ложки дегтя». Во-первых, метро вблизи новостройки нет, и вскоре оно не появится; во-вторых, плотное соседство рядом строящихся зданий мало кому понравится; в-третьих, грядущие проблемы с паркингом, мест в котором в 3 раза меньше, чем квартир в комплексе; ну, и главное – возможный рост цены жилья на 10% при не всегда надлежащем качестве.

Все это не позволяет мне оценить ЖК «Дом на Тухачевского» больше чем на «3» балла. Менеджеру – четверка, он очень старался, но не всегда владел всей информацией.

Иван Бездомный