ЖК Новая Каменка от СУ-155: дешево, но качество под вопросом

Тайный покупатель уже дважды проверял ЖК «Каменка» от компании СУ-155, проект, в котором можно купить чуть ли не самую дешевую квартиру на рынке новостроек Петербурга. Сейчас в первой «Каменке» почти все жилье распродано, дома сданы, в продаже находится уже следующая очередь под названием ЖК «Новая Каменка» или «Каменка-2». Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня узнать, чем «Новая Каменка» отличается от «старой».

Что будет?

ЖК «Новая Каменка» включает 12 домов, 9 из которых сейчас в продаже, а оставшиеся три (корпуса 7.1, 7.2, 7.3) выйдут на рынок новостроек предположительно после Нового года. В перспективе построят еще четыре дома, на чем СУ-155 планирует завершить застройку микрорайона.

Застройщик уже завершил строительство 2 детских садов, сейчас ведет строительство школы и детской поликлиники. Еще в планах возведение 2 многоярусных паркингов на 500 мест каждый, а также по полууглубленному паркингу почти рядом с каждым домом.

Кто строит?

СУ-155 – это известный московский застройщик, который ведет строительство по всей России в больших объемах. Несмотря на масштаб, репутация СУ-155 неоднозначная. Низкое качество строительства, срывы сроков – обычные претензии к этой компании. На Петербургском рынке недвижимости застройщик уже построил с 2000 по 2013 годы 28 домов.

Помимо ЖК «Каменка» закончено два проекта в Приморском и Фрунзенском районе, один из них построен в срок, второй сдан с существенной задержкой (ЖК «Серебряные звезды»).

Разведка в Интернете

Со всеми претензиями дольщиков можно подробно ознакомиться, вступив в закрытую группу «Вконтакте», где уже накопился целый пласт полезной информации. А вот форум новостройки, хоть и живой, мне показался куда менее информативным. Именного сайта у комплекса нет, застройщик выкладывает всю необходимую информацию на общем сайте.

В принципе, там есть все необходимое: и проектная документация, и общий план комплекса, и цены, и планировки (правда, не по всем корпусам). Дизайн сайта мне совсем не понравился, и подбор квартир неудобный – нужно просматривать по отдельности каждый корпус.

Уже в самом конце анализа сайта я обнаружила, что есть возможность просматривать квартиры списком, но оформлена эта опция настолько неочевидно, что ускользала от моего внимания на протяжении долгого времени.

Форум: основные проблемы

Какие проблемы обсуждают дольщики ЖК «Каменка» в своей группе? Это отсутствие воды и отопления после сдачи дома, криво установленные стеклопакеты, из которых цитирую - «сифонит». Большинство дольщиков уверены, что окна придется сразу заменить, так же, как и входные двери, и радиаторы отопления. Претензий много, но особенно остро стоит проблема межпанельных швов, они зачастую некачественно герметизированы и пропускают влагу.

С этим столкнулись очень многие, судя по интенсивности обсуждения. Управляющая компания решает проблему в порядке поступления заявок с претензиями. Альпинисты просто замазывают швы мастикой, при этом предлагая сделать утепление швов за дополнительную плату. Многие сомневаются, что простого замазывания будет достаточно и решают доплатить, другие возмущаются, почему качественно герметизированные швы не входят в стоимость квартиры изначально.

Правда, менеджер, который показывал мне стройку, клялся, что утепление швов производят бесплатно. Срок решения заявки с претензией составляет 2-3 месяца, многие выражали большую досаду на то, что начало ремонта пришлось отложить на такой долгий срок.

Обсуждение неприятного запаха, который время от времени чувствуется в этом районе – по-прежнему, популярная тема на форумах. Кто-то утверждает, что пахнет не свалка, а иловые отстойники ГУП Водоканала.

Как строят?

ЖК «Новая Каменка» возведут по той же самой технологии, что и ЖК «Каменка», то есть из тех же самых трехслойных сэндвич-панелей производства «ДСК Войсковицы» под Гатчиной. Следовательно, все те же проблемы ждут и будущих жильцов. Хотя, надо признать, что сами по себе панели нареканий не вызывают, весь брак идет от некачественного монтажа. Толщина наружного слоя сэндвич-панелей составляет 60 мм, внутреннего слоя - 90 мм, утеплителя (полистирол) - 200 мм, что соответствует ГОСТу и нормам по тепло- и шумоизоляции.

Отдельного слова заслуживают стеклопакеты. В ЖК «Каменка» они были хоть и самые дешевые, но двухкамерные, а в ЖК «Новая Каменка» уже обещают однокамерные стеклопакеты. Самое печальное, что их устанавливают в панель прямо на заводе, поэтому уже при монтаже панелей окна часто перекашиваются и деформируются. Откосов и подоконников не будет, но это, похоже, мало кого расстраивает, т.к. большинство дольщиков, все равно, как я уже говорила, собирается менять окна вместе с радиаторами отопления и входными дверями.

В группе «Вконтакте» можно увидеть массу пугающих фотографий с трещинами, потеками, перекошенными окнами и тому подобными дефектами. Дольщики сходятся во мнении, что качество строительства – самый главный недостаток этого жилого комплекса. Кто-то оправдывает его низкими ценами, другие не согласны, что в дешевом жилье допустим такой большой процент брака.

Геометрия жилья

Но есть и хорошая новость. В ЖК «Новая Каменка» значительно улучшены планировки большинства квартир. В 1-комнатных квартирах теперь нормальная прихожая с местом под гардероб, в гостиных полуэркеры, нет никаких проходных комнат и закутков. Входы в комнаты и на кухню идут из коридора или прихожей.

В 3-комнатных квартирах большой холл на 12 «квадратов», где можно без труда разместить два больших угловых шкафа, вешалку и стеллаж для обуви. Комнаты тоже все нормальной формы и, на мой взгляд, удачного метража. Большая гостиная с полуэркетом и две маленькие спальни.

Не обошлось, однако, и без недостатков. Например, в 3-комнатных квартирах кухни имеют форму треугольника со срезанными острыми углами, на одном из которых располагается узенькое окно, больше напоминающее форточку. Очевидно, что света в кухне будет очень мало.

Еще более узкое окно на кухнях некоторых «двушек», правда, располагается оно рядом с балконной дверью. Кроме того, в «Новой Каменке» потолки будут всего 2,6 метра, в то время как в первой «Каменке» они были существенно выше - 2,78 - 2,8 метра. И, все же, по сравнению с ЖК «Каменка», большинство квартир по планировкам значительно выигрывают.

Качество общения

Единственный офис СУ-155 работает до 20.00 по будням и до 18.00 по субботам, заранее записываться стоит только, если вы планируете посещение в выходной день. Располагается офис в 10 минутах ходьбы от станции метро «Петроградская».

Отзывы о сервисе отдела продаж СУ-155 далеки от положительных. И я, к сожалению, тоже не получила хорошего впечатления. Во время консультации никакой заинтересованности в клиенте со стороны менеджера не ощущалось, она даже не смотрела на меня, отвечая на вопросы, а во время пауз вообще поворачивалась к своему компьютеру и принималась за какую-то работу.

Как купить?

К настоящему моменту большинство застройщиков привели схемы продаж новостроек в Петербурге в соответствие с правовым полем. В основном, продажи ведутся через договоры долевого участия по 214-ФЗ. Формально в СУ-155 используется та же схема, на практике есть нюансы. Менеджер описала мне последовательность действий, которые необходимо совершить для покупки квартиры:

1.Прежде всего, необходимо определиться, на кого будет заключаться договор.

2.Затем следует самостоятельно подать документы на оформление ипотеки, если она требуется, в банк «Зенит». Сумму кредита следует рассчитывать, исходя из базовой цены на квартиру (т.к. скидку могут отменить в любой момент).

3.После получения одобрения банка нужно с паспортом приехать в офис до 18.30 (в часы работы директора) заключать ДДУ. Подписание займет 40-60 минут.

4.В течение трех банковских дней после подписания ДДУ необходимо внести обеспечительный платеж по соглашению в размере 100% стоимости квартиры либо в размере первого платежа (в случае ипотеки), и отправить подтверждение оплаты менеджеру на электронную почту.

5.После этого подготовить документы для регистрации ДДУ, донести их в офис и сдать под расписку.

6.Подписать договор оказания услуг и оплатить услугу по регистрации ДДУ (составляет 1% от стоимости квартиры).

7.Регистрация занимает 4-6 месяцев. Менеджер позвонит и пригласит на получение зарегистрированного договора.

В этой схеме в глаза бросаются, как минимум, два незаконных момента. Во-первых, застройщик не имеет права требовать оплату до регистрации ДДУ. Это прямо противоречит 214-ФЗ. Во-вторых, требование оплатить услуги по регистрации ДДУ тоже противоречит закону «О защите прав потребителей», который запрещает обуславливать приобретение одного товара (услуги) обязательным приобретением другого товара (услуги).

Я сказала об этом менеджеру. Она невозмутимо ответила: «Да, это незаконно. Но Вы можете не оплачивать услугу регистрации и вообще не заключать ДДУ».

Кстати, в свое время компания «Главстрой-СПб» тоже взимала дополнительную плату за ряд услуг, о чем я писала в первом расследовании о ЖК «Юнтолово». А потом на одном из форумов мне попалось обсуждение, из которого я узнала, что часть дольщиков написали письма руководству компании с требованием вернуть незаконно уплаченные деньги и добились своего во внесудебном порядке. Кстати, теперь «Главстрой-СПб» перестал навязывать клиентам платные услуги, о чем я упомянула во втором расследовании о ЖК «Юнтолово».

Но вернемся к СУ-155 и «Новой Каменке». Ипотеку предоставляется только один банк – «Зенит». И лишь в случае его отказа, можно подать документы в банк «Возрождение». Условия следующие: 10% первый взнос, процентная ставка 13-14% годовых.

Рассрочка на покупку жилья в «Новой Каменке» предоставляется чисто формальная – до конца 2014 года, то есть, по сути, отсутствует. При этом скидки при покупке в ипотеку отменяются. Первый взнос от 50%.

Кстати, услуга бронирования в СУ-155 тоже платная (300 рублей в сутки), причем, она резервирует лишь наличие квартиры, без фиксации цены. Пользуются ею редко, в основном, когда в продаже остались последние квартиры.

Квартиры и цены

Основным козырем ЖК «Каменка» на протяжении всей реализации проекта были самые низкие цены в городе. Посмотрим, какую ценовую политику проводит застройщик в  отношении ЖК «Новая Каменка».

Я привожу цены и без скидки, и с ее учетом. Скидки действуют обычно одну-две недели, но их постоянно продлевают. Однако нет никакой гарантии, что их продлят в очередной раз, поэтому тем, кто планирует покупку в ипотеку, рекомендуют ориентироваться на базовые цены. Скидка на студии и 1-комнатные квартиры 5%, на 2- и 3-комнатные 10%.

Корпус 1 (II квартал 2017 г.)

Корпус 2 (IV квартал 2015 г.). Осталось только одна квартира на первом этаже

Корпус 3 (IV квартал 2015 г.). Остались только квартиры на первом этаже

Корпус 4 (IV квартал 2015 г.). Осталось только 3-комнатные квартиры на первом этаже

Корпус 6 (IV квартал 2015 г.). Осталось только 2 квартиры на первом этаже

Корпус 5 (I квартал 2016 г.). Осталось только 2 квартиры на первом этаже

Неподалеку строится несколько новых жилых комплексов, и еще несколько планируются к выпуску в продажу. Я решила сравнить цены конкурирующих новостроек:

1.ЖК «Шуваловский» от Группы ЛСР. Сдача в квартале 2016 года. Стоимость кв. метра в пределах 68-83 тысяч. 1-комнатную квартиру площадью 34,55 кв. метров можно купить за 2 млн 700 тысяч рублей. «Двушку» метражом 47,22 «квадратов» за 3 млн 700 тысяч рублей.

2.ЖК «Граффити» от компании «Ойкумена» (проверен Тайным покупателем). IV квартал 2016 года - срок сдачи очередного этапа. Квадратный метр стоит 79-92 тысяч рублей. Студию можно купить за 2 млн 450 тыс. рублей, 1-комнатную квартиру чуть более чем за 3 млн рублей, 2-комнатную за 4 млн 863 тыс. рублей.

3.ЖК «Чистое Небо» от Setl City. Кв. метр стоит в пределах 82-83 тысяч рублей. «Двушку» метражом 51,75 кв. м можно купить за 4 млн 300 тысяч рублей; «трешка» площадью 77,74 кв. метров обойдется в 6 млн 400 тысяч рублей.

4.В ЖК Ultra City от компании «Северный город» однушку метражом 22,7 кв. м можно купить за 2 млн 400 тысяч рублей, а в квартале со смарт-планировками ЖК квартира метражом 22,4 кв. м обойдется в 2,9 млн рублей.

Соцкультбыт: все в порядке

Собрав всю информацию, я решила отправиться на стройку и посмотреть на все своими глазами. Транспортная доступность за год существенно улучшилась. Застройщику уже нет нужды запускать бесплатные шаттлы, как в прошлые годы. Теперь рядом с новостройкой делают кольцо сразу несколько маршруток, идущие до трех станций метро: «Комендантский проспект», «Пионерская» и «Старая деревня». А еще я видела ожидающий пассажиров бесплатный шаттл, который курсирует до нового торгового центра по адресу Планерная, 59.

Офис продаж перенесли с Парашютной улицы на проспект Королева, который разделяет «новую» и «старую» Каменку. Найти офис очень просто, потому что кольцо маршруток располагается прямо напротив его дверей.

Я отметила, что район заметно оживился, и теперь здесь уже совсем не чувствуешь себя «на краю Земли». Все в порядке не только с транспортом, но и с инфраструктурой. На первых этажах соседнего с «Каменкой» жилого комплекса «Юбилейный квартал» разместились всевозможные магазины, кафе, салоны красоты, фитнес-центр, детский развивающий центр и другой малый бизнес.

Такое же торгово-сервисное многообразие присутствует по другую сторону пр. Королева. Кроме того, совсем рядом с ЖК «Каменка-1» на Глухарской улице открылся финский гипермаркет «К-Руока».

Действующие школы и садики расположены неподалеку от «Новой Каменки», кроме того, застройщик уже завершил строительство двух детских садов на 150 воспитанников каждый. Сейчас строится школа на 825 детей, также в планах появление поликлиники.

Ранее менеджеры говорили, что окончание строительства всей инфраструктуры планируется к концу 2015 года, но, по прогнозам, школа заработает уже с 1 сентября 2015 года, а садики, возможно, уже весной будущего года (строительство закончено, ведутся внутренние работы). Полное завершение строительства жилых домов первой «Каменки» запланировано на II квартал 2015 года.

Парковки

Платных парковочных мест, на мой взгляд, в микрорайоне предусмотрено достаточно. В «Новой Каменке» запланировано два отдельностоящих многоярусных паркинга по 500 мест каждый. Помимо этого полууглубленные паркинги предусмотрены почти рядом с каждым домом. В проектной декларации они фигурируют как «подземные автостоянки».

С одной стороны, так и есть: паркинг располагается чуть ниже уровня земли, но с другой стороны под подземной парковкой традиционно понимается, что в нее можно опуститься на лифте. Здесь таких удобств не предусмотрено. Так называемые подземные паркинги - это отдельностоящие полууглубленные парковки, на крыше которых оборудуют детские площадки.

Традиционно СУ-155 выводит в продажу паркинги за полгода до сдачи дома, т.ч. пока можно ориентироваться на цены в первой «Каменке». Стоимость машиноместа там составляет 300-350 тысяч рублей в зависимости от величины действующей скидки. Коэффициент соотношения количества квартир с количеством парковочных мест мне не назвали, но судя по тому, что в первой «Каменке» в продаже еще предостаточное количество мест, предложение пока превышает спрос. Видимо, не многие из тех, кто купил самое дешевое жилье в городе, торопятся выложить дополнительную сумму за дом для своего автомобиля.

Хотя фасады некоторых домов были основательно перепачканы, на некоторых балконах облупилась краска, общее впечатление от внешнего вида домов оказалось лучше, чем я ожидала, начитавшись отзывов «Вконтакте».

Также я заглянула в подъезд одного из сданных домов и сняла на видео то, что увидела. В общем, ничего особенного. На стенах желтая шагрень, пол бетонный с обеспыливающей пропиткой. Лифты Щербинского завода. На входной двери домофон. По словам менеджера, в ЖК «Новая Каменка» будет предусмотрено помещение для консьержа, хотя, решение, быть ему или не быть, примут будущие новоселы на общем собрании.

Резюме

Подведем итоги. В ЖК «Каменка» от СУ-155, по-прежнему предлагается самое доступное жилье в Приморском районе. Компания строит в срок, при этом, к качеству строительства очень много претензий.

Новый этап застройки имеет много общего с первым этапом: та же технология строительства, та же схема продажи. Изменились только планировки и кое-какие технические детали, как в лучшую, так и в худшую сторону.

В новых домах будет предусмотрено помещение для консьержа, более приятный облик фасадов, но зато однокамерные стеклопакеты вместо двухкамерных. Инфраструктура района получила заметное развитие, но и цены выросли пропорционально. Так что, «Каменка» сохраняет свои «6» баллов.

Дария Лапатухина