Я – Романтик на Васильевском острове: низкие цены, но сложно добираться

Полтора года назад Тайный покупатель проверял новостройку с необычным названием «Светлый мир «Я - романтик». Ее собиралась строить компания Seven Suns Development на намывных территориях Васильевского острова, носящих название «Морской фасад». К сожалению, застройщику тогда пришлось отложить старт продаж и свернуть уже запущенную рекламную кампанию из-за проблем с получением разрешения на строительство. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru я снова решила проверить этот проект и выяснить, как теперь обстоят дела с его реализацией.

Все дело в коммуникациях

Выяснилось, что Смольный отказался выдавать разрешение на строительство ЖК «Я - Романтик» до тех пор, пока на территории не будет технических условий для проведения всех коммуникаций.

С другой стороны, город не спешил выделять миллиарды рублей на инженерное обеспечение частных инвестиционных проектов, при этом официально ни от чего не отказываясь. Согласно инвестдоговору, обеспечить территорию намыва коммуникациями город должен был не позднее июня 2026 года.

После долгих переговоров с правительством, не дождавшись обещанного финансирования из бюджета, затраты на строительство внешней инфраструктуры взяли на себя собственники территорий - Seven Suns Development и «Лидер Групп».

Кстати, «Лидер Групп» еще в 2011 году удалось получить разрешение на строительство первого дома из проекта «Гавань капитанов» - 17-этажного ЖК «Капитан Немо». Его должны были сдать в 2014 году, и уже построили, но госприемка намечена на I квартал 2016 года – именно к этому времени должны подключить все инженерные сети.

Компания Seven Suns Development получила разрешение на строительство ЖК «Я - Романтик» на год позже, чем планировала - в августе 2014 года, сразу после заключения последнего договора на подведение коммуникаций.

Что будет?

Срок сдачи первой очереди намечен на III квартал 2016 года. Это будет пять 6-18 этажных жилых корпусов на 2609 квартир и детский сад. Еще две очереди строительства проектируются, их планируют реализовать к концу 2018 года.

Всего в рамках проекта «Я -  Романтик» компания Seven Suns Development намерена построить 13 домов, школу, 2 садика, стадион, многофункциональный торговый комплекс с паркингом и апарт-отель, а также в рамках третьей очереди строительства разбить небольшой парк с искусственными прудами.

ЖК «Я - Романтик» - первый самостоятельный проект застройщика в Петербурге. Seven Suns Development – молодая компания, построившая только один 10-этажный дом на 280 квартир в Вологде («Светлый дом «Музыкант», сданный в сентябре 2014 года).

К сожалению, отзывов покупателей о качестве строительства этого дома мне найти не удалось, к тому же технология строительства ЖК «Я – Романтик» будет другая. Но в группе «Музыканта» «Вконтакте» можно посмотреть фотографии, внешне дома будут похожи.

На фоне этих скромных достижений потенциальных покупателей смущает то, с каким размахом планируется строительство новых проектов. И действительно, планы у девелопера амбициозные. Недавно в продажу вышел «Светлый мир «О’Юность», который тоже планируют построить к концу 2016 года в Санкт-Петербурге на Октябрьской набережной.

Разведка в Интернете

На сайте девелопера подробнейшим образом раскрыта философия каждого «Светлого дома» и «мира» в аспекте ориентации на высшие ценности. Вообще, там много написано о любви и настоящей природе человека, а практическая информация сводится к контактным сведениям и простому перечислению «Светлых домов».

Помимо сайта девелопера появился еще именной сайт ЖК «Я - Романтик». Информации на нем много, но она тоже представлена специфически – в основном в виде видеороликов. Есть видео, где сотрудники компании берут друг у друга интервью, освещая актуальные вопросы, касающиеся строительства.

Отдельный блок представляют собой видеозаписи живых ежемесячных встреч, которые организует девелопер рядом со стройкой ЖК «Я - Романтик». Они называются «Дни открытых сердец» и посвящены актуальным вопросам строительства, а также продвижению духовных смыслов и ценностей.

О каждой встрече выкладывают заметку на сайте, в которой рассказывают о том, в какой степени участникам на этот раз, удалось открыть друг другу свои сердца. Конечная цель состоит, по всей видимости, в том, чтобы воплотить в жизнь формулу этих встреч: «Покупатель  + Строитель  = Любовь». Из этих видеозаписей я почерпнула много интересных сведений, но смотреть их, конечно, очень утомительно.

На сайте также присутствует вся необходимая документация: техусловия на присоединение к инженерным сетям, разрешение на строительство, проектная декларация, свидетельство о праве собственности на землю (застройщик выплачивает ипотеку за покупку земли «Промсвязьбанку»).

Можно посмотреть цены и планировки по корпусам, наблюдать за строительством в режиме онлайн через web-камеры, посмотреть фотоотчеты со стройки. Есть генплан и карта с указание местоположения.

Визит в офис

Закончив изыскания в Интернете, я решила наведаться в офис Seven Suns Development и посмотреть, что там изменилось за 1,5 года. Режим работы, расположение и внутреннее «убранство» офиса остались прежними, все очень удобно. Подробнее об этом можно прочесть в предыдущем расследовании.

В группе «Вконтакте» целая ветка посвящена обсуждению неудовлетворительного сервиса отдела продаж. Покупатели жалуются на хамство и некомпетентность менеджеров, но мой личный опыт оказался другим. Менеджер сделала очень подробную презентацию, в которой осветила все вопросы, которые я собиралась ей задать.

Правда, я получила очень странные ответы на вопросы о технологии строительства, а также была дезинформирована еще о некоторых моментах, но это выяснилось уже позже. Непосредственное впечатление от общения было вполне позитивным.

Оказалось также, что в офисе теперь работают специалисты по ипотеке Seven Suns Development, поэтому по поводу кредитов я тоже получила полноценную консультацию. И, кстати, онлайн чат с менеджерами компании на сайте жилого комплекса работает даже ночью.

Как строят?

Технологию строительства новостройки меняли дважды. Полтора года назад менеджер Seven Suns Development говорил мне, что компания настроена на быстрый оборот средств, и собирается использовать скоростную каркасную технологию возведения домов КУБ-2,5V, такую же, как использует компания О2 Development при строительстве ЖК «Силы природы».

Потом менеджеры Seven Suns Development говорили своим клиентам, что дома будут кирпично-монолитными. Из планировок квартир исчезли опорные колонны, и вырос метраж, а с ним и стоимость жилья, что оказалось неприятным сюрпризом для тех, кто на тот момент ждал одобрения ипотеки.

Пока менеджеры продолжали рассказывать про кирпич-монолит, технологию строительства комплекса снова пересмотрели. На первой встрече «Открытых сердец» представитель застройщика рассказывал, что наружные стены собираются сделать из газобетона в металлической обойме (для обеспечения прочности). Такое решение – экзотика для нашего времени, газобетон обычно используют для малоэтажного строительства и внутренних перегородок.

Мне менеджер говорила, что технология строительства ЖК «Я - Романтик» монолит плюс навесной вентилируемый фасад. Я спросила, как это соотносится с тем, о чем рассказывали на видео встречи «Открытых сердец» и с более ранней информацией о кирпично-монолитной технологии.

Сказать, что ответ меня удивил – это ничего не сказать: «На самом деле, можно называть как угодно: монолит, кирпич-монолит, монолит-газобетон - это все одно и то же, ведь газобетон - разновидность кирпича. Ориентируйтесь на информацию из первых уст - из видео». Как минимум, странный ответ. Газобетон – это уж точно не разновидность кирпича, а ячеистый бетон, и разница между этими двумя материалами огромна.

Но был дан совет ориентироваться на видео, поэтому излагаю далее технические детали в этой редакции. Монолитный каркас образует стены толщиной 160 мм, внутренние перегородки из газобетона толщиной 130 мм, внешняя стена состоит из газобетона толщиной 150 мм в металлической обойме, на который кладется 150 мм утеплителя и затем навесной вентилируемый фасад из композитных алюминиевых панелей.

ЗСД

Однако хочется сделать одну ремарку. Тот же спикер, который рассказывал о технологии строительства, говорил о том, что магистраль ЗСД, проходящая рядом с территорией жилого комплекса «Я - Романтик», будет заглублена на 10-15 метров.

Кто-то возразил, что на сайте ЗСД указана глубина 3-6 метров, а не 10-15. В ответ спикер посоветовал не пользоваться непроверенными источниками. Делайте собственные выводы. В такой ситуации спрашивать о чем-то отдаленном, вроде окон и лифтов, мне показалось лишенным всякого смысла. Оценить качество строительства пока нет никакой возможности.

Кстати, менеджер Seven Suns Development сказала мне, что ЗСД будет заглубляться постепенно с 4 до 11 метров и уйдет в тоннель под «Смоленкой», а также посоветовала посмотреть более детальную информацию именно на сайте ЗСД.

Отделка по договору пожертвования

Все квартиры в ЖК «Я - Романтик» сдаются с полной чистовой отделкой, сантехникой и даже мебелью, что, конечно, большая редкость для рынка новостроек Петербурга. Отделку можно выбрать из трех цветовых вариантов. На полу будет ламинат, на стенах обои под покраску. В санузлах плитка только на полу, стены окрашены, натяжные потолки. Все отделочные материалы, сантехника и мебель будут из магазина IKEA.

Максимальный набор мебели предусмотрен для студий и 1-комнатных квартир. Там будет небольшой кухонный гарнитур с вытяжкой (два шкафчика сверху и два снизу), диван, шкаф, стол, 2 стула, варочная поверхность на 2 конфорки, электрический чайник. Набор для двух- и трехкомнатных квартир включает кухню, варочную поверхность, шкаф и чайник.

Отделка и мебель будут передаваться дольщикам по договору пожертвования. Менеджеры по продажам объясняют это так: мебель нельзя включить в договор долевого участия, заодно решили не включать туда и отделку. Пожертвование, а не дарение сделали для того, чтобы дольщикам не пришлось платить налоги.

Мне только кажется странным пункт 2.2 в договоре пожертвования, в котором говорится, что жертвователь вправе отменить пожертвование в любой момент, и одаряемый не вправе требовать в таком случае возмещения убытков.

К чему выделять это отдельным пунктом? Хотя мне кажется маловероятным, чтобы девелопер планировал всех обмануть в такой странной манере, тем более что мебель и отделку дольщикам «Светлого дома «Музыкант» уже пожертвовали, как и обещали.

Как купить?

Схема покупки предлагается вполне надежная: через заключение ДДУ, в рамках 214-ФЗ. При покупке в ипотеку порядок действий следующий:

1.     Бронь на квартиру ставится на 12 дней, при этом по договору оказания услуг вносится сумма 30 тысяч рублей (через терминал прямо в офисе без комиссии). Эти деньги идут в счет услуги за ускоренную регистрацию ДДУ, а также являются залогом за бронь. Вся сумма возвращается в случае отказа банка (или предоставления кредита на меньшую сумму) и не возвращается, если клиент передумал.

2.     2-3 дня дается на сбор документов для банка.

3.     После одобрения банка подписывается ДДУ и кредитный договор.

4.     Первый взнос нужно будет сделать только после регистрации договора, которая благодаря дополнительной оплате занимает 5-7 дней вместо нескольких месяцев.

При 100% оплате или рассрочке похожая схема:

1.     Бронь на квартиру ставится на 5 дней, также при уплате 30 тысяч рублей по договору оказания услуг по регистрации ДДУ.

2.     В течение 5 дней заключается ДДУ.

3.     В течение 3 дней после этого нужно внести первый взнос на аккредитив на счет в «Промсвязьбанке».

Раньше ипотеку можно было получить от двух банков, сейчас «Промсвязьбанк» временно остановил выдачу кредитов, и единственным банком, выдающим ипотеку, остался «Сбербанк». Впрочем, в любом случае у него самые выгодные условия.

С тех пор как Центробанк снизил ставку рефинансирования с 17% до 15%, «Сбербанк» выдает кредиты под 15,5% (без страхования) или 14,5% (со страхованием). Подтвержденный официальный доход должен быть таким, чтобы за вычетом ежемесячного платежа по кредиту оставалось по 13 тысяч рублей на каждого взрослого члена семьи и 8 тысяч на каждого ребенка. Досрочное погашение возможно без каких-либо штрафных процентов.

Купить квартиру в рассрочку тоже можно, под 1,5% в месяц на остаток до марта 2016 года. Говоря более привычным языком, это получается 18% годовых, что, конечно, менее выгодно, чем ипотека. Первый взнос должен составлять не менее 40% (для квартиры площадью менее 60 кв. м). Гасить рассрочку можно ежемесячными или ежеквартальными платежами.

Все бы неплохо, но есть нюанс. В договоре долевого участия не указан конкретный срок передачи ключей, как это обычно бывает. Вместо этого указан «плановый срок» окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию – III квартал 2016 года.

Следующим пунктом определен срок передачи квартиры дольщику – в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Еще одним пунктом застройщик обязуется завершить строительство дома в сроки, указанные «в соответствующих разрешениях».

Если «романтикам» продлят разрешение на строительство, и срок ввода в эксплуатацию первой очереди будет перенесен, дольщикам будет сложно отсудить неустойку за просрочку из-за размытости формулировок в договоре.

Менеджеры подчеркивают тот факт, что ответственность застройщика застрахована, в соответствии с новыми требованиями законодательства. Умалчивают только, что для того, чтобы дольщики смогли получить страховку, застройщик должен быть признан банкротом.

Однако это все вряд ли произойдет, т.к. строят с опережением, и по последним данным сдать первую очередь девелопер хочет на квартал раньше – во II квартале 2016 года, ключи же соответственно передать дольщикам до I квартала 2017 года. Будем надеяться, что так и случится.

В ДДУ прописано, что уступка прав требования на квартиру возможна только с письменного согласия путем подписания трехстороннего соглашения. Но менеджер во время консультации сказала, что в ДДУ ничего не говорится о переуступках, и сообщила мне по секрету, что никто не мешает переуступить квартиру у любого нотариуса.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «Я - Романтик» покупателям предлагают очень разнообразные. Есть большой выбор как евро, так и стандартных вариантов. Некоторые довольно необычны. Например, евро-трешка: в кухне-гостиной четыре окна плюс балкон, в первой спальне три окна, в соседней - два.

Зато в другой такой же квартире только по одному окну в каждой комнате. Разнообразие касается также и формы комнат: в одних квартирах они квадратные, в других вытянутые.

В некоторых квартирах сделаны необычные решения, например, вход на лоджию с торца или большая лоджия в форме буквы «Г», охватывающая две стены угловой комнаты. Потолки будут высотой 2,65 метра (это уже с учетом навесных).

Что почем

Несмотря на то, что на плечи застройщика легло немалое финансовое бремя в виде необходимости оплачивать проведение коммуникаций, цены на квартиры пока не подняли. Квадратный метр подорожал с момента первой проверки Тайного покупателя всего на 11-14 тысяч рублей.

Сейчас в продаже корпуса 2, 3 и 5. Продажи в первом и четвертом корпусах, возможно, откроют ближе к лету, по более высоким ценам. Пока, даже неизвестно, какие там будут квартиры.

При 100% оплате цены сейчас выглядят так:

Ближайший конкурент

В соседнем жилом комплексе «Капитан Немо» от «Лидер Групп», который обещают ввести в эксплуатацию на полгода раньше (если коммуникации будут подведены без задержек), ценник гораздо выше.

Вот наиболее выгодные спецпредложения:

В качестве альтернатив «Светлому миру «Я – Романтик» в группе «Вконтакте» обсуждают новостройки по всему городу: упоминают Приморский, Красносельский район, Девяткино, Кудрово. Новостройки Васильевского острова, очевидно, не могут составить конкуренцию, т.к. лежат в совсем другом ценовом диапазоне.

В будущем на территории намыва будет строиться много жилья. По рассказам менеджера, турецкая компания «Ренессанс-Констракшн», которая сейчас осуществляет намыв территории совместно с компанией «Терра-Нова», уже купила здесь участок и планирует начать строительство в 2017 году.

Еще не вышли в продажу и ждут своей очереди другие жилые комплексы «Лидер Групп» из серии «Гавань капитанов». А к концу освоения всего проекта «Морской Фасад» здесь будет строиться жилье бизнес-класса с причалами для яхт.

Соцкультбыт

Со временем на территории намыва «Морской фасад» должен будет появиться пассажирский порт, а рядом с ним обширная деловая зона. Однако говорить что-то конкретное об этом пока рано.

Менеджер Seven Suns Development рассказала о планах их компании. В рамках первой очереди, как я уже говорила, к концу III квартала 2016 года построят 5 жилых корпусов и детский сад. Под корпусами 1, 2 и 3 будут подземные паркинги, в которые можно будет попасть прямо из подъезда по лестнице (продавать их еще не начали и даже примерные цены пока неизвестны).

Ориентировочно к концу 2017 года застройщик планирует построить вторую очередь, в которую (помимо жилья) войдет школа и стадион. Ранее планировали построить две школы, но потом было решено сделать одну, но большего размера.

К концу 2018 года Seven Suns Development хочет завершить проект, построив, кроме жилых корпусов (которых всего планируется 13), многофункциональный комплекс с паркингом, апарт-отель и обсерваторию, а также разбить парк с искусственными прудами. Конечно, сроки строительства очередей, а также их содержание могут меняться в зависимости от ситуации на рынке.

Пути-дороги

Что касается дорожной обстановки, то ситуация складывается неоднозначная. Во II квартале 2016 года откроют Центральный участок ЗСД, строительство ведется по графику, и никаких предпосылок для задержки нет. Парадокс заключается в том, что это вряд ли улучшит дорожную обстановку, скорее всего, наоборот.

И так перегруженный трафиком Васильевский остров окончательно встанет в пробках. Связано это с тем, что к весне 2016 будет открыт только один съезд на остров – в районе узкой Морской набережной.

Для того чтобы автомобили, съезжающие со скоростной трассы, не вставали в пробку, Смольный планировал пробить новую 6-полосную дорогу, продлив набережную Макарова от 2-й линии до ЗСД. Однако реализация этого проекта затянулась, только проектирование планируют закончить в 2015 году. Те, кто пользуется общественным транспортом, окажутся не в лучшем положении.

Резюме

Подводя итоги, стоит еще раз подчеркнуть, что таких цен, какие предлагает Seven Suns Development в жилом комплексе «Светлый мир «Я – романтик» на Васильевском острове, нет и, скорее всего, не будет, особенно если учесть, что в стоимость входит полная отделка с мебелью и сантехникой.

Еще полтора года назад, когда у застройщика еще не было разрешения на строительство, у многих проект вызывал обоснованные подозрения. Сейчас все предельно понятно: есть все необходимые разрешения и технические условия, строительство ведется днем и ночью очень активно.

Я никогда еще не видела такого количества кранов на таком маленьком пятачке земли – их там работает 13! Сроки окончания строительства коммуникаций назначены на полгода раньше предполагаемого окончания строительства домов, так что есть запас на просрочку со стороны монополистов.

Сама по себе жизнь у моря, конечно, тоже имеет свои плюсы и минусы: потрясающей красоты закаты и ветер, сбивающий с ног.

Планировки квартир прекрасные, есть возможность купить жилье в рассрочку и в ипотеку, схема покупки соответствует закону. Несколько смущает, конечно, малый опыт девелопера и некоторые нюансы в договоре, да и прогноз дорожной обстановки на ближайшие годы не внушает оптимизма. Однако, на мой взгляд, плюсы перевешивают минусы, поэтому ставлю новостройке «9» баллов.

Дария Лапатухина