МФК Балтийская Жемчужина: масштабно, дорого и труднодоступно

«Жилая достопримечательность нашего города» - именно таким слоганом позиционируется проект МФК «Балтийская Жемчужина», ставший моим очередным заданием от редакции Novostroy-SPb. Проект не только масштабный, но и политически значимый с точки зрения развития российско-китайских отношений, реализуемый при поддержке правительств России и Китая (администрациями Петербурга и Шанхая).

Для его осуществления объединились 5 крупнейших государственных компаний Шанхая, впоследствии к ним добавилось еще два частных инвестора. В России была основана ЗАО «Балтийская жемчужина». Объем инвестиций изначально предполагался в размере $1,3 млрд, но к настоящему времени планируется вложить в строительство МФК «Балтийская Жемчужина» уже свыше $3 млрд.

Мини-город

Участок площадью 205 га в Красносельском районе, ограниченный с запада улицей Адмирала Черокова, с юга Петергофским шоссе, а с северо-востока Финским заливом и Дудергофским каналом был выделен целевым назначением и предоставлен в аренду китайской стороне в 2004 году. Это всколыхнуло общественность и вызвало протесты местных жителей: пресса писала о строительстве «чайна-тауна», население опасалось, что жить здесь будут одни китайцы.

Между тем, администрацией Петербурга было объявлено, что это первый проект комплексного освоения территории (КОТ) такого масштаба и с таким объемом зарубежных инвестиций. На пустынной территории без каких-либо коммуникаций власти запланировали возвести мини-город.

Согласно китайскому плану предполагалось построить не только 1,1 млн кв. метров жилых площадей, но и 9 школ и детских садов, 2 дома творчества, библиотеку, 2 поликлиники, станцию скорой помощи, 4 спортзала, бассейн, крупный гостиничный комплекс, бизнес-центр, несколько кинотеатров, аквапарк, океанариум и даже буддийский храм, гольф-клуб и театр (филиал Пекинской оперы). Предусмотрены были и 3 пункта раздачи молочной кухни, подземные и открытые паркинги почти на 10 тысяч мест.

Центром квартала должна была стать 300-метровая крытая пешеходная зона с ресторанами, бутиками и аттракционами. Кроме того, проект предусматривал создание зеленой зоны, строительство причалов для маломерных судов и реконструкцию памятника культуры федерального значения Матисова канала.

Концепция изменилась

Эксперты недоумевали: как такой проект вообще может окупиться? Ответом на этот вопрос послужили неоднократные изменения в концепции. Сначала, при сохранении площади жилой застройки, более чем в два раза была увеличена площадь коммерческой инфраструктуры. Ее рассчитывали расширить не только в горизонтальном направлении (за счет сокращения зеленой зоны), но и вертикальном — за счет строительства трех небоскребов высотой 188 метров.

Затем изменился проект Южной площади, главной достопримечательностью которой и символом микрорайона должен был стать бизнес-центр в форме лотоса со смотровой башней, водопадом и подземной парковкой. Поиски крупных арендаторов завершились заключением соглашения с финским концерном SRV Group, в результате проект был пересмотрен на этапе, когда уже под двумя «лепестками» был фундамент, а под двумя другими - котлованы.

Вместо башни с лотосом, которая, кстати, до сих пор фигурирует в виртуальной презентации на сайте «Балтийской Жемчужины», была возведена унылая стандартная П-образная «коробка» ТРЦ «Жемчужная Плаза». Водопад также отменили, а подземную парковку сделали наземной и расположили прямо перед зданием. Новый ТРЦ предложит посетителям весь стандартный набор: гипермаркет Prisma, магазины, кафе, кинотеатр.

Менялась не только концепция, многократно пересматривались сроки строительства всех объектов «Балтийской Жемчужины», особенно замедлились темпы строительства в кризисные 2008-2010 годы, что, в общем-то, не удивительно. Окончание благоустройства всей территории изначально было запланировано на 2010 год, затем на 2013 год, затем на 2016 год, теперь менеджеры «Балтийской Жемчужины» называют цифру 2016 как некий рубеж, в пределах которого определены планы застройки. Расхождения указанных сроков сдачи на сайте и в рекламных буклетах для «Балтийской Жемчужины» - дело обычное. Как это возможно с учетом работы по 214-ФЗ? Очень просто. Сперва декларировались более ранние сроки окончания строительства, а потом они не раз переносились.

Потом Шанхайская индустриально-инвестиционная компания стала сдавать земли в субаренду другим компаниям. Таким образом, на территории «Балтийской Жемчужины» выросли несколько очередей ЖК «More» от Setl City, о строительных планах некоторых других арендаторов менеджеры «Балтийской Жемчужины» даже не осведомлены.

За восемь лет существования «Балтийская Жемчужина» из уникального по своим архитектурным решениям и инфраструктуре мегапроекта превратилась просто в территорию новостроек, постепенно застраиваемую от Петергофского шоссе в сторону Финского залива.

Сайт: не слишком информативный

Что же за жилье можно здесь приобрести? В этом вопросе в общих чертах помогает сориентироваться сайт МФК «Балтийская Жемчужина». Он не слишком информативный, хоть и обильно сдобренный рекламными эпитетами. Здесь можно получить общую информацию по каждому комплексу, строящемуся на территории «Балтийской Жемчужины», изучить планировки и ознакомиться с основными документами.

Плана застройки на сайте не увидеть: есть только интерактивный тур, позволяющий взглянуть на будущие постройки с высоты птичьего полета. Но, во-первых, обзор закрывают интерактивные облака с небывалой скоростью без конца проносящиеся перед глазами, а, во-вторых, вся территория не помещается на экран и приходится разглядывать ее частями, пытаясь совладать с упорно уплывающим в сторону изображением. И главное - представлен устаревший проект застройки Южной площади - тот самый, с лотосом и смотровой башней, что окончательно сбивает с толку.

Четыре в одном

Итак, в настоящее время «Балтийская Жемчужина» может похвастаться четырьмя жилыми комплексами, два из которых уже сданы, два других возводятся. Вот они:

1. ЖК «Жемчужная Премьера». Это первый комплекс «Балтийской Жемчужины», введенный в эксплуатацию во 2 квартале 2010 года, состоящий из шести разновысотных (8-17 этажей) домов, вмещающих 1189 квартир, высота потолков которых составляет 3,06 м. В данный момент квартал полностью заселен, свободных квартир не осталось. Работает детский сад, в котором 200 мест.

2. ЖК «Жемчужная Симфония». Этот комплекс состоит из 16 разновысотных (5-20 этажей) корпусов, вмещающих 1107 квартир площадью от 43 до 200 кв. метров. Здания облицованы навесными вентилируемыми фасадами из керамогранита с витражными конструкциями. Высота потолков в квартирах составляет 2,82 м. Лифты фирмы OTIS спускаются прямо в подземный отапливаемый паркинг, рассчитанный на 883 машиномест. Первые этажи традиционно отданы под инфраструктуру. Помимо магазинов, салонов и кафе здесь планируется библиотека, физкультурно-оздоровительный комплекс и офисные помещения. Внутри квартала работает детский сад на 100 мест.

Квартал введен в эксплуатацию, получено право собственности. С 22 октября 2012 года идет заселение жильцов, однако небольшое количество квартир еще есть в продаже.

3. ЖК «Duderhof Club». Этот квартал в отличие от остальных проектов «Балтийской Жемчужины» позиционируется как жилье премиум-класса. В рамках 1 очереди (срок сдачи 4 квартал 2013 года) предусмотрено возвести 9 малоэтажных корпусов по 98 квартир в каждом площадью от 68 до 337 кв. метров и 4 двухэтажных таунхауса метражом 317 кв. метров. Подземный паркинг рассчитан на 185 мест.

Подробностей по следующим очередям строительства пока нет, но известно, что здесь будут строить еще и коттеджи. Общая площадь территории застройки составит 102 965 кв. метров, из которых жилая площадь 63 300 кв. метров. На сайте в описании также указана площадь нежилой недвижимости – 1 500 кв. метров, но в офисе мне сказали, что никакой коммерции на территории комплекса не будет, т.к. основной приоритет отдается безопасности, и проникновение посторонних на территорию неприемлемо. Весь комплекс будет выполнен в современном скандинавском архитектурном стиле. Технология строительства кирпично-монолитная с навесными вентилируемыми фасадами.

4. ЖК «Жемчужный Фрегат» - самый интересный квартал с точки зрения инвестиций. Возведение трех домов планируется в три очереди. Первая очередь включает корпус из 19 разновысотных (5-20 этажей) секций на 956 квартир площадью от 40 до 135 кв. метров и будет введен в эксплуатацию в 4 квартале 2014 году. Но уже в конце 2013 года рядом с «Фрегатом» появится детский сад с бассейном, также предусмотрено строительство школы и полуподземного двухуровневого паркинга.

Все кварталы кроме ЖК «Duderhof Club» позиционируются как комфорт-класс, имеют квартиры от 1 до 4 комнат, строятся по кирпично-монолитной технологии с навесными вентилируемыми фасадами, благоустраивается и озеленяется внутриквартальная территория. Первые этажи традиционно предназначены под инфраструктуру.

Геометрия комнат

В ЖК «Жемчужная Симфония» неплохая геометрия комнат, но распределение метров, на мой взгляд, не самое выгодное. Судите сами: в двушке площадь коридора 9,57 кв. метров, кухни - 9,88 кв. метров, в трешке метраж коридора 15,2 кв. метров, кухни 12,7 кв. метров, в 4-комнатной квартире площадь коридора аж 20 кв. метров, а кухня - всего 11 кв. метров. Характерной особенностью квартир в «Симфонии» является наличие гардеробных в коридоре или спальне. Некоторые варианты планировок предусматривают большие балконы вдоль всей квартиры с выходом из всех комнат, что, по-моему, является хорошим решением. В целом планировки неплохие, хотя могли быть и лучше, тем более для класса комфорт.

В ЖК «Фрегат» планировки, на мой вкус, более удачные. Метраж коридора меньше, а кухонь больше. На каждом этаже высотных секций есть по две совершенно изумительных евродвушки: просторная кухня-гостиная на два окна с очень удачным зонированием (при желании кухонную зону можно отделить барной стойкой или аркой) плюс отдельная комната. Гардеробные в ЖК «Фрегат» не предусмотрены, что, наверное, кто-то сочтет плюсом, а кто-то минусом.

Что касается ЖК «Duderhof Club», то планировки тут такие: просторная кухня-гостиная площадью 30-40 кв. метров плюс комнаты метражом около 18 кв. метров, их может быть от одной до пяти, а также большой санузел и гардеробные. Площадь однокомнатных квартир здесь начинается от 75 «квадратов», двушек - от 100 «квадратов».

Вот и вся информация о квартирах, которую можно получить на сайте «Балтийской Жемчужины». Данных по ценам и наличию квартир не представлено, да и общего плана застройки, как я уже упоминала, нет. Словом, без визита в офис никак не обойтись: сайт «Жемчужины» оставляет впечатление чего-то загадочного и масштабного.

На краю Земли

Удобно то, что офис продаж располагается прямо на территории «Балтийской Жемчужины» и занимает первый этаж Делового Центра - здания в форме морской раковины, первой постройки этого проекта. Таким образом, можно совместить визит в офис с осмотром стройки. Очень удобен и режим работы офиса продаж: без выходных (с 9.30 до 18.00).

Местоположение МФК обозначено на сайте весьма лукаво: прилагается вольно нарисованная схема с изображением Финского залива, Невы, и части города от Васильевского острова до аэропорта с указанием ключевых точек, в числе которых Эрмитаж, ближайшие станции метро и крупные гипермаркеты южной части города. С таким же успехом можно было поместить на сайт карту Европы, подчеркнув выход к морю и геополитические выгоды. Информативность бы от этого не сильно изменилась.

Прямо скажем, что на самом деле «Балтийская Жемчужина» расположена, что называется, на краю Земли. Форум дольщиков просто стонет о транспортном вопросе. Дело в том, что пробки на Петергофском шоссе носят ярко выраженный сезонный характер, совпадая с сезоном работы фонтанов в Петергофе и усиливаясь в хорошую погоду, но и вне сезона в часы пик в этом районе бывают заторы.

Улучшить ситуацию должен был надземный экспресс, т.е. попросту скоростной трамвай, который собирались пустить от метро «Проспект Ветеранов», осуществление этого проекта входило в обязательства администрации Петербурга. Однако оно было отложено на неопределенный срок, и сейчас дольщики уже потеряли надежду, что трамвай когда-либо появится.

Такая же ситуация с планами на строительство метро в Красносельском районе: сроки переносятся на все более отдаленное время. Правда, на форуме есть и оптимисты, которые радуются возможности в перспективе добираться до центра города аквабусом, а зимой на личном снегоходе. Однако лично я сомневаюсь в практичности обоих способов.

Пока же приехать в «Жемчужину» можно на маршрутке от метро «Проспект Ветеранов» или «Автово». Ехать, если верить Яндексу, никак не менее 20 минут. Я добиралась на машине в выходной день без пробок: от центра города путь занял примерно 30-40 минут.

Что почем

Первый этаж Делового Центра - это один просторный зал, в центре которого красуется макет всей «Балтийской Жемчужины». С одной стороны зала располагается небольшое кафе, с другой - стойка, за которой сидят менеджеры по продажам. Стульев для клиентов не предусмотрено. Это было, наверное, самое короткое посещение офиса за все время моей работы Тайным покупателем. Как-то не располагает обстановка огромного полупустого зала к долгим разговорам, да и менеджер была не очень многословна. Она быстро распечатывала планировки, отмечала свободные квартиры и подписывала цены, а затем показала на макете, где располагаются понравившиеся мне квартиры.

В «Жемчужной Симфонии», напомню, свободных квартир почти нет. Однокомнатных (площадью 42 кв. метров) осталось всего пять, стоят они от 4 млн рублей. Двухкомнатные еще есть, их цена варьируется от 5 млн 800 тысяч рублей до 6 млн 200 тысяч рублей. Трешек в продаже осталось мало, но я узнала, что стоят они от 8 млн 200 тысяч рублей.

В «Жемчужном Фрегате» выбор гораздо больше: 1-комнатные от 3 млн 700 тысяч рублей; 2-комнатные от 4 млн 800 тысяч рублей; 3-комнатные от 6 млн 500 тысяч рублей. Приведу несколько примеров: покорившая мое сердце евродвушка площадью 47 кв. метров с кухней-гостиной (17,5 кв. метров; два окна) и комнатой (17,8 кв. метров) на 12 этаже стоит сейчас 4 млн 304 тысяч рублей, на 15 этаже – 4 млн 520 тысяч рублей.

На более низких этажах такое жилье можно было когда-то купить за 3,5 млн рублей, однако сегодня там остались квартиры с менее удачной планировкой. Например, 1-комнатную квартиру площадью 42,3 кв. метра с кухней 11 кв. метров и комнатой 19 кв. метров можно приобрести за 3 млн 728 тысяч рублей на 7 этаже и за 3 млн 841 тысяч рублей на 8 этаже.

В «Duderhof Club» цены на квартиры колеблются в зависимости от этажа: 100-105 тысяч рублей за «квадрат» на первом этаже; 105-108 тысяч рублей на втором этаже; 115-118 тысяч рублей на третьем этаже; и до 122 тысяч рублей за «квадрат» на четвертом этаже. Таунхаусы стоят около 35 млн рублей.

Как купить?

В мае действует скидка 6% при единовременной оплате, с июня скидка будет уже 4%. Указанные выше цены я привела без учета скидки, так что смело вычитайте нужный процент. Порядок единовременной оплаты такой: первый взнос 10%, остальное необходимо выплатить в течение трех месяцев. Действует рассрочка до конца 2015 года под 1% в месяц на остаток.

Ипотеку предоставляют 4 банка: Сбербанк, ВТБ24, Райффазен банк и «Уралсиб». Все продажи в рамках 214-ФЗ. Я попросила распечатать мне договор ДДУ, но менеджер предложила прислать его по email. Однако письма я так и не дождалась. Звонка от нее впоследствии тоже не последовало. Вот такое отношение к покупателям.

Разобравшись с ценами, способами оплаты и расположением квартир, я захотела посмотреть на квартиру. Мне ответили, что во «Фрегате» смотреть пока не на что - там идет возведение второго этажа. Пришлось оценить «Симфонию». Я попросила показать мне любую квартиру, просто чтобы оценить качество строительства. Только после того как менеджер убедилась, что успеет показать мне квартиру до конца рабочего дня, она отправилась за ключами. Будь я менее настойчива, показа бы не состоялось: девушка явно не была настроена задержаться на работе даже на 5 минут.

Осмотр квартиры

Далеко идти не пришлось - ЖК «Жемчужная Симфония» находится совсем рядом с Деловым Центром. Мне продемонстрировали довольно нестандартную квартиру - неудивительно, что ее до сих не купили. Это была однушка площадью почти 60 кв. метров с узкой и длинной гардеробной комнатой...на кухне!

Жилье сдается с подготовкой к отделке, но должна сказать, что ее качество меня не впечатлило: стены придется основательно выравнивать. Менеджер говорила, что потолочные щели будут зашпаклеваны, этого я не увидела. На мой вопрос о стеклопакетах, девушка стала меня уверять, что во «Фрегате» они будут совсем другие. Оказывается, в «Жемчужной Симфонии» установлены однокамерные стеклопакеты. Вот так сюрприз! Невероятный казус для дома комфорт-класса.

В ответ на вопрос, чьего производства окна, я услышала: «Конечно, российского» и очень удивилась, т.к. знаю, что в домах, претендующих на класс комфорт, отнюдь не редкость немецкие профили Rehau. Несмотря на то, что в рекламных листовках говорится о «качественных надежных металлических дверях», менеджер честно призналась, что «двери китайские и имеют надежность класса ноль».

Позднее я прочитала в Интернете, что застройщик через суд взыскал 44,8 млн рублей неустойки у подрядчика, строившего «Жемчужную Премьеру» - самый первый из сданных кварталов, за устранение недостатков строительства, в числе которых был запах аммиака. Я лично никакого запаха при осмотре не почувствовала, но на форуме это обсуждалось: дольщики жаловались, что  особенно сильно он ощущается и в некоторых квартирах «Жемчужной Симфонии» и «Жемчужной Премьеры». Также новоселы «Премьеры» жаловались на низкую температуру и напор воды, промерзание стен. Дольщики «Симфонии» недовольны неработающими лифтами и незаконным присоединением колясочных комнат к изъятым из продажи квартирам на первых этажах.

Меняется и мельчает

На мой взгляд, все эти недостатки сильно портят впечатление от проекта и понижают класс жилья, все жилые комплексы МФК «Балтийская Жемчужина» (за исключением «Duderhof Club») - это обычный эконом-класс. Не могу не признаться, что «Жемчужина» очень сильно разочаровала меня. Уникальный проект, представленный 8 лет назад, меняется и мельчает, и кто знает, каким он будет в 2016 году?

Недостатки очевидны и их много: сроки сдачи затягиваются, транспортный вопрос не решается, качество строительства очень низкое. Цены на недвижимость в этом проекте явно завышены, особенно для Красносельского района.

С другой стороны, вся необходимая в повседневной жизни инфраструктура строится исправно, территория внутри кварталов озеленяется, благоустраивается детскими и спортивными площадками, рядом можно погулять в двух парках, есть залив. Так что, я думаю, не ошибусь, оценив МФК «Балтийская Жемчужина» на 3 балла.

Дария Лапатухина