ЖК Черничная поляна от IMD Group: в красивом месте и по доступным ценам, но ипотеки нет

Очередное задание редакции Novostroy-SPb меня очень обрадовало, ведь мне предстояло выяснить все о проекте с вкусным названием - ЖК «Черничная поляна», который строится во Всеволожском районе Ленинградской области, в поселке Юкки. Заказчиком и инвестором этой новостройки выступает одноименный ЖСК, а застройщиком - IMD Group.

Взяться за расследование было интересно еще и потому, что семьей мы не раз выезжали в Юкки отдохнуть, покататься на лыжах, погулять по лесу. Глядя на стремительно застраиваемый поселок, я часто ловила себя на мысли «как хорошо было бы жить здесь».

Что? Почем? Когда?

Возведение малоэтажного жилого комплекса «Черничная Поляна» стартовало весной 2012 года на северной окраине Юкки, рядом с лесом. На данный момент завершается строительство первых двух корпусов I очереди. Всего в нее войдет 8 трехэтажных домов, в каждом из которых разместится примерно по сорок квартир, и три дупельхауса. Последние корпуса панируется сдать к концу 2013 года. Первый корпус практически готов, жильцы уже получили уведомление о том, что квартиры можно принимать.

В рамках строительства II очереди будет возведено 5 малоэтажных домов и 14 таунхаусов, но пока готовы проекты только двух корпусов, продажи в которых идут полным ходом. Здесь, в отличие от I очереди, будет больше трехкомнатных квартир. Срок сдачи II очереди намечен на конец 2014 года.

Стоимость квартир в ЖК «Черничная поляна» колеблется от 1,7 до 3,7 млн рублей, т.е. от 50 до 64 тысяч рублей за квадратный метр. Покупка таунхауса обойдется примерно в 6 млн рублей, а цены на дупельхаусы колеблются в районе 7,2 млн рублей. Возводит проект IMD Group - компания, созданная в 2012 году, так что «Поляна» является ее первым строительным опытом.

«Поляна» одна, а сайтов много

Когда я начала сбор информации в Интернете, мне показалось странным существование сразу трех сайтов по продаже квартир в «Черничной Поляне»: сайт ЖСК «Черничная Поляна-Юкки», сайт отдела продаж ЖСК «Черничная Поляна» и сайт застройщика IMD Group. Я решила разобраться, who is who, и оказалось, что новостройка ЖСК «Черничная Поляна-Юкки» не имеет никакого отношения к ЖК «Черничная Поляна», о котором, собственно, эта статья. Однако я это поняла не сразу.

Запутавшись в «полянах», я позвонила и выяснила, что это совершенно другой проект, хоть и с похожим названием, и находится он практически в том же месте, и жилье там аж на 5 000 рублей за «квадрат» дешевле. А вот застройщик другой. Некто Александр, которому я дозвонилась по указанным телефонам, сказал мне, что строительство их «Поляны» начнется, как только позволят погодные условия, но обязательно к концу 2013 завершится.

Все это показалось мне подозрительным и, заглянув в их группу ВКонтакте, я обнаружила, что старт строительства изначально анонсировался на первую декаду августа 2012 года, однако все было отсрочено в связи с отсутствием разрешения на строительство. Вопросы гостей группы о том, когда ожидается получение разрешения, оставлены без ответа.

Коттеджей не получилось

По словам представителя «настоящей» «Черничной Поляны», изначально некая компания «Юкки-Элит» планировала осуществить на этом месте коттеджную застройку, но обанкротилась и начала по кускам продавать землю. Последние два участка землевладельцы оставили себе и задумали все же застроить их трехэтажными домами с одно- и двухкомнатными квартирами, однако не могут начать строительство, т.к. власти не дают разрешение из-за проблем с коммуникациями. Ведь одно дело подвести их к крупному проекту, и совсем другое - к паре-тройке коттеджей.

Сайт застройщика IMD Group мне очень понравился по дизайну, но поиск свободных квартир на нем - настоящая головная боль. Приходится просматривать каждый этаж каждого корпуса отдельно, выискивая оставшиеся в наличии квартиры. К слову, первая очередь строительства почти целиком распродана. Однокомнатных и студий нет совсем, некоторые двухкомнатные квартиры еще в наличии. Сайт отдела продаж ЖК «Черничная Поляна» мне понравился своей информативностью: актуальные фото, видео, подробная схема проезда, но слишком уж агрессивный дизайн и яркая цветовая гамма, «бьющая» по глазам. Следует также признать, что оба сайта отражают актуальную информацию по наличию квартир и ценам.

Жизнеспособность вызывала сомнения

Отправившись «бродить» по Интернету дальше, я стала читать форумы, посвященные ЖК «Черничная поляна» и поняла, что пик обсуждений пришелся на прошлый год, когда проект выглядел более чем рискованно. Еще бы, покупка квартиры по ЖСК уже сама по себе не представляется приемлемой для части покупателей, дополнительно риски усиливались тем, что застройщиком является «молодая» компания, не имеющая никакой репутации на рынке.

Неудивительно, что жизнеспособность проекта вызывала сомнение многих. Форумчан смущали и сравнительно низкие цены. Однако с учетом того, что в стоимость квартиры не входила ни разводка электричества и труб, ни возведение межкомнатных перегородок, не говоря уже об отсутствии отделки, и если учесть все факторы риска, перечисленные выше, то, на мой взгляд, цена была вполне адекватна. К слову сказать, по информации, полученной в офисе продаж, студия в одном из первых корпусов, купленная в начале 2012 года за 1 млн 250 тысяч рублей, сейчас продается уже за 1 млн 800 тысяч рублей.

Не берусь оценивать инвестиционную привлекательность «Поляны» на данном этапе строительства, но отмечу, что стоимость квадратного метра в корпусах первой очереди, сдающихся во 2-3 кварталах 2013 года, составляет около 60 тысяч рублей. В корпусах второй очереди, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 3 квартал 2014, «квадрат» стоит около 50 тысяч рублей. Нелишним будет отметить, что в планах развития Петербургского Метрополитена (впрочем, весьма отдаленных) значится строительство станции «Осиновая Роща», от которой до «Черничной Поляны» будет чуть более километра.

Есть контакт

У ЖСК очень живая группа ВКонтакте. По моим впечатлениям, там общаются люди, реально купившие квартиры или решительно настроенные на покупку. На вопросы администраторы отвечают корректно, обстоятельно. Похоже, лозунг «сами строим, сами продаем, сами будем жить» действительно находит здесь свое подтверждение. Представители ЖСК, консультирующие в группе, делятся своим опытом покупки квартиры в этом проекте. Общий тон доброжелательный и оптимистичный.

В частности, меня впечатлила следующая информация в обсуждениях. Срок сдачи перенесен на один квартал в связи с непредвиденной необходимостью переделывать всю дренажную систему. Дополнительных взносов в связи с этим с пайщиков не собирали, напротив, в качестве компенсации за задержку им было предложено бесплатное возведение межкомнатных перегородок. И хотя, такой поворот мне лично показался неправдоподобным, однако никто из пайщиков написанного не опроверг.

Визит в офис

Решив перейти от изучения виртуального к непосредственному знакомству, я позвонила в офис «Поляны» и без труда договорилась на удобное мне время. Офис компании располагается на Петроградской Стороне, по адресу Ждановская 29. Единственное современное здание среди старой застройки, поэтому легко найти. Внутри тоже – все, что полагается приличной компании: ресепшн, кулер, переговорные.

Мы зашли в переговорную, где красовался макет поселка. Менеджер поинтересовалась, какая квартира мне приглянулась, и одобрила мой выбор: я «покупала» двушку в 9 корпусе. «Хорошая квартира. Но чтобы иметь представление о сторонах света покажу вам Генплан», - сказала она. Оказалось, что окна выходят на северо-восток, и солнце будет заглядывать туда только по утрам. Вид откроется на дорожку, пересекающую весь поселок. В других квартирах этого корпуса вид из окон с одной стороны выходит на соседний корпус, с другой - на забор, но зато это южная сторона.

Как я уже говорила, сайт застройщика не слишком удобен для выбора квартиры, а тут еще выяснилось, что и ссылки на нем не все корректно работают, поэтому последний 11 корпус ускользнул от моего взгляда. Менеджер обратила мое внимание на это и на последние свободные квартиры в первой очереди, которые я не смогла найти на сайте. Она также сообщила, что неожиданно освободилась одна уже проданная квартира в 4 корпусе, но оплата будет осуществляться непосредственно хозяйке, т.е. по договору уступки прав пайщика.

Коммуникации и цена

В Интернете высказывались опасения относительно стоимости эксплуатации «Черничной Поляны». Я узнала, что управляющей компанией новостройки останется ЖСК «Черничная Поляна». По предварительным оценкам, коммунальные услуги, включая охрану, составят в среднем 2 тысячи рублей в месяц с однокомнатной квартиры плюс электричество по счетчику.

Дороги все муниципальные, и их поддержание в стоимость не включается. Расчет коммунальных платежей будет производиться по тарифам Всеволожского района. Так же в «Черничной Поляне» заработают локальные очистные сооружения, а собственная газовая котельная обеспечит отопление домов, но кухонные плиты планируются электрические.

В школу в соседний субъект федерации?

Юкки – это поселок, располагающийся во Всеволожском районе, практически на границе с Санкт-Петербургом. Из Приморского района можно добраться за полчаса, от Парнаса минут за 10. Выборгское, Ленинградское шоссе, КАД – все рядом, т.е. с учетом загородной экологии расположение, на мой взгляд, более чем удачное. Но есть один момент. Без машины здесь жить пока некомфортно по той простой причине, что в шаговой доступности только чудесный смешанный лес.

До остановки общественного транспорта полтора километра, столько же до ближайшего продуктового магазина, зато на машине 10 минут езды до «Мега Парнас», где распложены «Ашан», OBI, Ikea. Детей в школу и детский сад тоже придется не водить, а возить: ближайшие детские учреждения в поселке Осиновая Роща. Это не очень далеко, километра полтора напрямик через поселок, но нужно иметь в виду, что Юкки и Осиновую Рощу разделяет Юкковское шоссе, и ребенку в случае пешего хода придется переходить полосу высокоскоростного движения. Следует обратить внимание, что Осиновая Роща - это уже другой субъект федерации, город Санкт-Петербург - кто знает, с какими трудностями столкнутся новосёлы при устройстве детей в садик, школу, при получении медицинской помощи и т.п.

Также кое-какие опасения, высказанные в Интернете, не смогли развеять в офисе продаж. Во-первых, низкое качество воды в Юкках. «Черничная Поляна» будет подключена к центральному ГВС и ХВС. В ответ на мой вопрос, в офисе мне только показали документацию о согласовании врезки в городской водопровод, никаких комментариев насчет качества воды не было сделано. Во-вторых, перебои с электричеством во всем поселке. Менеджер только сказала, что на данный момент согласовано 600 кВт на «Черничную Поляну». Нужно будет - согласуют еще.

Документы: вместе с юристом

В офисе мне сказали, что квартиры в этом комплексе покупают граждане России: молодые семьи с детьми и без, пенсионеры. Переселенцев по социальным программам здесь не будет, т.к. сертификаты и субсидии не принимаются.

На сайте IMD Group можно ознакомиться со следующими документами:

1. Разрешение на строительство;
2. Согласование точки сброса водоотведения;
3. Проектная декларация;
4. Свидетельство о допуске к определенным видам работ.

В офисе продаж мне распечатали договор вступления в ЖСК и устав. Показали копии свидетельства о собственности на земельные участки, свидетельства об ИНН и ОГРН, копии разрешений на строительство по каждому корпусу. Менеджер обратила мое внимание на формулировку «малоэтажное» в разрешении на строительство.

Также можно ознакомиться с бумагами по коммуникациям - увесистая папка. Все документы, кроме договора и устава ЖСК, запрещено копировать согласно политике компании. То есть, если вам захочется все досконально проверить, придется прийти в офис вместе с юристом.

Как купить?

Ипотеки нет. К сожалению, совсем нет. Зато есть рассрочка до августа 2014 года, беспроцентная, при условии, что первый взнос - 50%, но это относится только к домам II очереди строительства. В ответ на вопрос об ипотеке менеджер стала перечислять доступные альтернативы: ипотека под залог недвижимости, кредит наличными без обеспечения. На последнем варианте остановилась более подробно. Оказалось, что им пользуются 70% пайщиков ЖСК.

Плюсом такой формы кредитования, по сравнению с ипотекой, является беспрепятственная регистрация прав собственности со всеми вытекающими отсюда правами и возможностями. Материнский капитал принимается, но меня предупредили, что его выгоднее использовать, на строительство своего дома, ремонт или образование. В целом, я осталась довольна нашей беседой. А посмотрев несколько свежих видео, почувствовала, будто сама там уже побывала.

Подводя итоги

Посетив строительную площадку, я прониклась еще большей симпатией к «Черничной Поляне». Возможно, свою роль сыграл факт, что мне повезло с погодой, но место красивейшее, и действительно, с трех сторон окружено лесом. По дороге встречались люди с лыжами. Даже в выходной строительство шло полным ходом. Начальник стройки был настроен доброжелательно, обстоятельно отвечал на мои вопросы и подробно все показывал. Красивые дома, ровные стены, качественные материалы.

Не буду долго перечислять минусы, но договор ЖСК, отсутствие ипотеки и инфраструктуры в пешей доступности и, как следствие, невозможность жить здесь без автомобиля не позволяет мне оценить этот проект на высший балл, поэтому ставлю твердую «четверку».

Дария Лапатухина