ЖК Ласточкино гнездо от ЛенСпецСму: от надежного застройщика, но в депрессивном районе

Жилой комплекс «Ласточкино гнездо», исследовать который поручила мне редакция Novostroy-SPb, строится в Уткиной Заводи и будет представлять собой 12 корпусов разной этажности. Точный адрес объекта – Октябрьская набережная, дом 118. «Ласточкино гнездо» - проект компании «ЛенСпецСМУ», которая входит в состав ГК «Эталон». Разведка в Интернете показала, что застройщик пользуется хорошей репутацией, объекты сдает в срок, обещания выполняет, но как продавец имеет особенность навязывать будущим жильцам управляющую компанию, которую совсем непросто поменять на ТСЖ даже спустя несколько лет.

Сайт: подробно и понятно

На сайте проекта хорошо представлены планировки квартир (для тех, кто умеет читать чертежи). Также очень подробно и внятно расписаны варианты оплаты:

– рассрочка, минимальный взнос - 10% от стоимости жилья;

- ипотека, которую предоставляют 4 банка, минимальный взнос – 20%.

Там же можно найти целый список вариантов рассрочки и скидок. Так, студентам дневных отделений при предъявлении студенческого билета и зачетной книжки застройщик дает скидку 2% от стоимости. По программе «Наши регионы» покупатели из ряда регионов России получают небольшую скидку (от 9 200 до 32 000 рублей с объекта).

Есть и форма для онлайн-связи с консультантом, только, к сожалению, общаться в этом режиме сотрудник компании отказывается, настойчиво предлагая оставить номер телефона, чтобы с вами связался юрист компании. А вот раздел «Документация», увы, в разработке, поэтому ни разрешения на строительство, ни проектной декларации я не увидела.

Сдача первой очереди (двух корпусов, ближайших к набережной) намечена на март 2014 года, второй — на 2015 год, так что первым «ласточкам» придется некоторое время пожить в окружении стройки. Причем продажи квартир во второй очереди еще не открыты. Жилой комплекс ориентирован на молодые семьи, в нем преобладают квартиры небольшого метража — студии и однокомнатные.

Проект строится по кирпично-монолитной технологии, несущим является железобетонный каркас, наружные стены выкладываются из кирпича и утепляются минеральной ватой. Конструкции дополнены навесными вентилируемыми фасадами.

Квартиры продаются с черновой и чистовой отделкой. Второй вариант предполагает:

- оклейку комнат, коридора, кухни обоями под покраску,

- облицовку санузла керамической плиткой,

- покрытие пола в жилых комнатах ламинатом на звукоизолирующей подложке,

- линолеум в кухне и коридоре,

- керамическую плитку на полу лоджии,

- металлопластиковые окна с однокамерными стеклопакетами,

- установку унитаза, ванны с декоративным экраном, умывальника, смесителей, счетчиков горячей и холодной воды,

- установку межкомнатных дверей,

- установку металлической входной двери,

- разводку электропроводки, установку щитка, электросчетчика, радиорозетки, выключателей, светильников в санузлах.

На иллюстрациях в буклете квартиры с отделкой смотрятся неплохо, но вживую их, конечно, не увидеть до самой сдачи объекта.

В офисе и на стройке

Дозвониться в офис продаж и договориться о встрече было легко. Офис работает в будни до 20.00, что, безусловно, очень удобно, никаких очередей и ожидания. Когда я пришла в офис «ЛенСпецСМУ» на Богатырском проспекте, 2, семь менеджеров были свободны и готовы к общению со мной. В холле я увидела макеты актуальных проектов, в том числе «Ласточкиного гнезда». О каждом из них менеджеры рассказывают охотно. Чаем-кофе не угощают, но здесь же стоит кулер и кофейный автомат. Стены увешаны сертификатами, дипломами и наградами «ЛенСпецСМУ», что, конечно, производит впечатление.

Дозвониться до менеджера на стройплощадке и договориться с ним о встрече оказалось значительно сложнее. Сначала мне дали телефон одного представителя, но предупредили, что понедельник и вторник у него выходные. Наконец, я дозвонилась ему в среду, но он объявил, что данной площадкой уже не занимается и дал контакты коллеги (уже с другим графиком выходных).

Несмотря на это, приятно, что менеджеры готовы устроить показ площадки и в общегосударственные выходные, и даже в праздничные дни. Перед тем как вести меня на стройку, менеджер провел инструктаж по технике безопасности и выдал каску.

Меня удивило, что на вопрос о квартирах, находящихся в наличии, на стройке мне ответили иначе, чем в офисе. Так, на Богатырском проспекте мне рассказали, что квартиры первого корпуса уже все распроданы, и можно рассматривать только второй корпус. Менеджер на стройплощадке эту информацию опроверг, заявив, что однокомнатных квартир еще предостаточно, а вот двухкомнатные «временно сняты с продажи, они появятся, но позже и уже за другие деньги».

После этого он по ошибке показал вместо выбранной по плану однокомнатной квартиры другую, малогабаритную, а об интересующем меня жилье сказал, что с такой планировкой квартир больше нет – ни в первом, ни во втором корпусе. Я уточнила: «Они все распроданы?», на что последовал ответ: «Еще при советской власти».

Цены на квартиры

В офисе продаж я интересовалась, прежде всего, двухкомнатными квартирами, мне предложили несколько вариантов разной планировки и метража (от 50 до 68 кв. метров) с черновой отделкой. Двушки с полной отделкой доступны только во втором корпусе.

Менеджер рассчитал рассрочку на квартиру стоимостью 4 млн 290 тысяч рублей с отделкой (общая площадь –54,59 кв. метра, жилая – 28,67 кв. метра): при минимальном первом взносе 500 тысяч ежемесячные выплаты составят 131 тысячу рублей до сдачи в марте 2014 (то есть 11 месяцев), а в дальнейшем, в течение 45 месяцев, — по 75 тысяч рублей. Итоговая цена квартиры с рассрочкой составит 5 млн 316 тысяч рублей. Квартира без отделки, но большей площади (общая – 59,75 кв. метра, жилая – 32,02 кв. метра) при аналогичных условиях рассрочки обойдется в итоге дешевле — в 4 млн 960 тысяч рублей.

Чем больше при оформлении рассрочки первый взнос, тем меньше будет переплата. В обоих случаях речь шла о квартирах на четвертом этаже – нужно иметь в виду, что стоимость повышается вместе с этажностью. На строительной площадке я поинтересовалась у менеджера и однокомнатными квартирами. Он мне обозначил сумму в у. е. и предложил самой «умножить на 32». По его данным, цена однокомнатной квартиры общим метражом 40,35 кв. метра (жилая площадь – 14, 59 кв. метра) равняется 109 306 у. е. (то есть чуть меньше 3,5 млн рублей).

Должна сказать, что на сайте проекта исходные цены сильно занижены, ни один из менеджеров не назвал мне цифры, которые были бы похожи на указанные там:

• студии от 28,08 кв. метра – от 2 309 132 рублей,

• 1-комнатные квартиры от 32,86 кв. метра – от 2 845 617 рублей,

• 2-комнатные квартиры от 50,06 кв. метра – от 3 626 177 рублей,

• 3-комнатные квартиры от 91,61 кв. метра – от 5 520 665 рублей.

Это стоимость квартир без отделки – чтобы получить цены на жилье с полной отделкой, можно смело добавлять 10-11%. В офисе продаж мне выдали образец «Договора паенакопления», который «заключен на основании: устава кооператива, пп.3 п.2 ст. 1 214ФЗ, жилищного кодекса РФ». Данный договор допускает перепродажу пая. При расторжении договора по решению суда или при согласии обеих сторон ЖСК возвращает внесенные пайщиком средства, но удерживает 10% от общей суммы паевого взноса. Регистрация права собственности обойдется покупателю в 600 у. е., которые нужно уплатить до момента оформления справки о выплате паевого взноса в полном объеме.

Инфраструктура: что было, что будет

В офисе продаж я внимательно рассмотрела макет будущего квартала. Объясняя мне, что где будет находиться, менеджер сказал: «А вот тут набережная!» Когда я решила посетить стройку, оказалось, что набережная находится значительно дальше, чем обещано.

Вообще говоря, «Ласточкино гнездо» на макете и в буклетах выглядит намного привлекательнее, чем в реальности. Несмотря на кажущуюся близость к центру Петербурга, микрорайон представляется довольно захолустным. Хаотичная застройка трехэтажными домами перемежается редкими шестнадцатиэтажками, а также остатками каких-то сараев и огородов прямо рядом со стройкой. Пока что на весь квартал работает один-единственный крупный магазин с гордым названием «Универсам Нетто», который является безальтернативным центром досуга местной молодежи и похмеляющихся граждан. Стоит также упомянуть, что из окон большинства квартир вместо обещанной панорамы на реку и Вантовый мост открывается унылый вид на Правобережную ТЭЦ.

Какую инфраструктуру обещает построить «ЛенСпецСМУ»? Во дворе между первым и вторым корпусами предполагается возвести два многоуровневых паркинга, а также гостевые парковки. Также в проекте – два детских сада и две школы (на все 12 корпусов), спортивно-оздоровительный комплекс. Часть первых этажей жилого комплекса предназначена для коммерческих помещений – магазинов, офисов и прочего.

Пока в округе с магазинами грустновато. Но менеджер меня утешил, что до «Мега - Дыбенко» на машине рукой подать. На машине действительно рукой подать – и до КАДа, и до Речного вокзала, и до аэропорта Пулково. Что же касается общественного транспорта, то в непосредственной близости от строящегося квартала находится конечная остановка автобусов и маршруток до станций метро «Пролетарская», «Ломоносовская», «Улица Дыбенко».

Подводя итоги

На форуме дольщиков ЖСК обсуждаются самые разные аспекты строительства – от несчастных случаев на стройке до тревожных новостей о том, что возведение обещанных детсадов и школ еще не начиналось, потому что компания ждет городского финансирования. Но в целом, отзывы о «ЛенСпецСМУ» скорее положительные, чем отрицательные. Подробно о репутации компании можно прочитать в расследовании, посвященном ЖК «Орбита», а также в статье об одной из самых спорных новостроек Петербурга – ЖК «Речной».

Скажу честно, что в отношении ЖК «Ласточкино гнездо» больше всего настораживает неблагополучный район со скудной инфраструктурой. Понятно, что 12 многоэтажных корпусов «Гнезда» разнообразят публику Уткиной Заводи, но пока что я бы не рискнула поехать туда вечером.

Не понравились мне и расхождения в информации, представленной на сайте, в офисе продаж и на стройке. Кроме этого, очень смущают и окрестные виды: ежедневно наблюдать в окно ТЭЦ как-то совершенно не хочется. С другой стороны - надежный застройщик, адекватные цены, возможность приобрести квартиру и в рассрочку, и в ипотеку, а также небольшие скидки для студентов и региональных покупателей – все это говорит в пользу проекта. Так что, в целом я бы оценила ЖК «Ласточкино гнездо» на «4» с большим минусом.

Ева Пунш