ЖК Новоорловский от ЮИТ Дом: интересное жилье по высоким ценам

Моим новым заданием от редакции Novostroy-SPb.ru стал ЖК «Новоорловский», который компания «ЮИТ Дом» строит в Приморском районе. Мне давно уже хотелось сделать расследование одной из новостроек этой известной финской компании. В этот раз я обрадовалась вдвойне – ведь проект очень крупный и интересный, поскольку часть квартир будет оборудована саунами!

Что строят?

ЖК «Новоорловский» - масштабный проект комплексного освоения территории. На участке 46 га, расположенном между Новоорловский лесопарком и Суздальским шоссе, будет построено 38 домов, рассчитанных на 10 тысяч квартир, а также инфраструктура (5 школ, 2 садика и паркинги).

Проект собираются реализовать в течение 7-10 лет (информация в буклетах разная и менеджеры тоже пока называют лишь приблизительные сроки). Продажи жилья в ЖК «Новоорловский» открыты недавно, сейчас можно купить квартиры в двух 25-этажных домах и в двух 7-этажных.

Разведка в Интернете

Зайдя на официальный сайт «ЮИТ Дома», я с удовольствием отмечаю, что информация о жилом комплексе представлена сжато и по существу. Отражены все технические нюансы конструкции дома, цены и планировки тоже присутствуют. Не нашла я только разрешения на строительство и информации о том, что продажи ведутся по 214-ФЗ через заключение ДДУ.

Впрочем, в офисе мне охотно показали объемистую папку с документами и распечатали ДДУ. Оказалось, что «ЮИТ Дом» ведет все продажи жилья строго через ДДУ уже давно, поэтому, наверное, об этом и забыли упомянуть на сайте.

Побродив по форумам дольщиков, я обнаружила много разных отзывов – и негативных, и позитивных, как это обычно бывает, когда речь идет о крупной строительной компании. В основном люди жалуются на слышимость в квартирах, хлипкие межкомнатные стенки из гипсокартона и высокие цены на жилье.

Однако «ЮИТ Дом» и хвалят достаточно. Во-первых, подавляющее большинство своих домов застройщик сдает в срок (просрочки бывают, но они носят единичный характер). Во-вторых, продажи ведутся по самой надежной схеме, причем, закон соблюдается во всех деталях. В-третьих, не вызывает никаких сомнений надежность компании – все проекты всегда достаивались.

К слову, компания «ЮИТ Дом» существует уже более ста лет, 50 из них она работает в России, славясь высоким качеством и такими же высокими ценами.

Как строят?

Исчерпывающее описание технологии строительства приводится на сайте и в информационных буклетах:

• Свайный фундамент с железобетонным ростверком;
• Стены подвального и первого этажа монолитные железобетонные;
• Начиная со второго этажа наружные стены из трехслойных сборных ж/б панелей толщиной 430 мм;
• Межэтажные перекрытия толщиной 200 мм из монолитного железобетона;
• Межквартирные стены железобетонные панели толщиной 180 мм;
• Межкомнатные перегородки толщиной 100 мм из двух гипсокартонных листов по металлокаркасу со звукоизоляцией из минеральной ваты;
• Стены ванных комнат из ACO-панелей с гидроизоляцией;
• Стены кухонь и санузлов смежные с жилой комнатой звукоизолированы дополнительно;
• Кровля плоская с внутренней системой водоотвода, неэксплуатируемая.

Дополнительные технические опции, которые будут применяться в ЖК «Новоорловский»:

• Стеклопакеты с функцией микропроветривания;
• Скрытая проводка коммуникаций;
• Усиленные двери со звукоизоляцией, замки Abloy повышенной безопасности с возможностью перекодировки;
• Двухтарифные счетчики и устройства защитного отключения;
• Клапаны активной вентиляции в кухне и санузлах, принудительная вытяжная система;
• На фасадах зданий предусмотрены ниши для кондиционеров, подведено электричество и предусмотрен отвод конденсата;
• Система отопления двухтрубная, скрытая, радиаторы с терморегуляторами;
• Горячее водоснабжение от городской сети;
• Двухступенчатая система очистки холодной воды (фильтрация и УФ обеззараживание);
• Розетки на балконах и лоджиях;
• Распределительные коллекторы холодного и горячего водоснабжения позволяют отдельно отключать подачу воды в ванной, кухне, санузле.

Не могу не отметить, что на форумах новоселы «ЮИТ Дома» часто жалуются на то, что на стены из гипрока нельзя ничего повесить. Но менеджер в отделе продаж специально уточнила информацию и заверила меня, что такие стены выдерживают вес до 50 кг (в зависимости от крепежа), у них есть подробная инструкция по типам крепежа, которую они предоставляют клиентам.

Геометрия жилья

Планировки квартир в ЖК «Новоорловский», на мой взгляд, просто замечательные. Разнообразные и практически все удобные. Часть кухонь предполагает собой объединение с гостиной, часть спроектированы изолированно. Часть квартир с «финскими» балконами глубиной 1,6-1,8 кв. метра, другие квартиры с обычными балконами или лоджиями.

Много угловых комнат с двумя или тремя окнами. Но главный эксклюзив – это, конечно, сауны в 3-комнатных квартирах. Вход в сауну идет из ванной комнаты, площадь саун 3-4 кв. метра. Много ли вы видели квартир в Петербурге с собственными саунами? Я нет.

Как купить?

О том, что «ЮИТ Дом» использует безупречную схему продажи, я уже говорила. На практике это означает следующее:

1. Бесплатная бронь на 13 рабочих дней (можно по телефону);

2. В течение трех дней необходимо подать документы в банк (в случае ипотеки). В «ЮИТ Доме» нет своего менеджера по ипотеке, но менеджер по продажам располагает необходимой информацией (анкеты, список документов, адреса банков, ипотечный калькулятор);

3. После получения одобрения банка в тот же день заключают кредитный договор и подписывают ДДУ (в случае ипотеки от «Сбербанка»);

4. В течение трех дней после этого необходимо открыть аккредитив;

5. Оплата первого взноса осуществляется строго после регистрации ДДУ в ФРС. Этот пункт выделен жирным шрифтом в ДДУ: дольщики не имеют права осуществлять оплату до момента регистрации, застройщик будет в таком случае возвращать платеж;

6. Если к моменту истечения срока аккредитива договор еще не будет зарегистрирован в ФРС, первый платеж дольщик обязан осуществить в течение 1 недели с момента регистрации.

Ипотеку предоставляют 11 банков: «Сбербанк», ВТБ24, Delta Credit, банк Nordea, «Банк Санкт-Петербург», «Газпромбанк», «Росбанк», «Райффайзен банк», «Ханты-Мансийский банк», Uni Credit Bank, «Балтинвестбанк». На сайте расписаны подробные условия кредитования по каждому из них. Купить квартиру в рассрочку можно на 2 года, минимальный первый взнос составляет 40% от цены жилья.

В настоящее время скидка за 100% оплату увеличена с 5% до 15%, поэтому условия рассрочки оказались невыгодными: дешевле взять ипотеку на 2 года и воспользоваться 15% скидкой. При ипотеке от «Сбербанка» минимальный первый взнос составляет 12%, 12% ставка в рублях.

Квартиры и цены

В продаже сейчас находятся два 25-этажных дома со сроком сдачи в феврале 2017 года и два 7-этажных, их сдадут летом 2017 года.

Двухкомнатная квартира площадью 56,24 кв. м в 25-этажном корпусе стоит в рассрочку 5 млн 833 920 рублей, а при 100% оплате 4 млн 958 тысяч рублей. Если брать ее в ипотеку на 2 года, то стоимость составит 5 млн 202 055 рублей, т.е. на 630 тысяч рублей дешевле, чем просто в рассрочку.

В 7-этажном корпусе «двушка» метражом 60 кв. м стоит 6 млн 357 тысяч рублей, площадью 53,6 кв. м - 5 млн 991 тысяча рублей, 46 кв. м – 5 млн 143 тысячи рублей. Это цены при покупке рассрочку. При этом планировки «двушек» в 7-этажных корпусах мне понравились меньше, а срок сдачи у них на полгода позже.

Выходит довольно ощутимая переплата за то, что корпус имеет меньшую этажность и меньшее количество квартир на площадке (4-5 вместо 8). При этом в 25-этажных корпусах устанавливается по 3 качественных лифта Kone, что, на мой взгляд, вполне достаточно.

Кстати, на 7-этажные корпуса цены еще не менялись с момента открытия продаж в отличие от 25-этажных. Вообще же, пересмотр цен осуществляется по пятницам с периодичностью от одного раза в неделю до одного раза в два месяца, в зависимости от рынка. Приведу цены при 100% оплате.

Корпуса 1.1.1 и 1.1.2, 25-этажные, IV квартал 2016 года

Корпуса 1.5.1 и 1.5.2, 7-этажные, II квартал 2017 года

Цены, действительно, космические. Даже не знаю, с чем их можно сравнивать. Наверное, только с «вторичкой». Судите сами - в уже давно построенном ЖК «Юбилейный квартал» можно купить квартиру такого же метража как минимум процентов на 20 дешевле.

Визит в офис продаж

Первое впечатление от общения с отделом продаж «ЮИТ Дома» у меня сложилось не самое приятное. Я позвонила в офис, чтобы уточнить дорогу: меня интересовало расположение пешеходного перехода. Девушка ответила, что не сможет мне этого подсказать и бросила трубку. Общение с менеджером по продажам, напротив, оставило только позитивные воспоминания. Особенной инициативы она не проявляла, но чувствовалась ее заинтересованность, на все вопросы она отвечала охотно и обстоятельно.

Центральный офис «ЮИТ Дом» располагается на Приморском проспекте, в 3-4 остановках общественного транспорта от станции метро «Старая Деревня». На машине сюда можно быстро добраться по набережной Невы или со стороны КАД по ЗСД.

Офис продаж очень просторный, расположен на первом этаже большого здания, которое целиком занимает «ЮИТ Дом». Огромный холл, охрана, ресепшн, множество макетов, детский игровой уголок, помещение для приема клиентов с компьютерами, отдельное рабочее помещение менеджеров. Везде в свободном доступе лежат буклеты.

По ЖК «Новоорловский» есть буклеты с общей информацией, буклеты с планировками по очередям, подробному описанию отделки посвящен отдельный буклет – никогда я еще не видела их в таком количестве по одному и тому же объекту. Несмотря на большой объем бумаги, информация дается сжато и по существу, без лирических отступлений.

Офис и представительства на объектах работают без выходных. В ЖК «Новоорловский» с понедельника по субботу раз в день организуются бесплатные экскурсии от станций метро «Комендантский проспект» и «Озерки».

По субботам организуют семейные праздники в ЮИТ-парке, который находится рядом со стройкой ЖК «Новоорловский». Среди еженедельных развлечений: катание на лошадях, велосипедах и беговелах, финская ходьба, граффити, мини-ферма, детская игровая зона Lappset в стиле Angry Birds, призванная продемонстрировать, какие детские площадки будут развлекать детишек жителей новых домов.

С 12.00 до 18.00 по субботам в Новоорловский курсируют бесплатные автобусы от станций метро «Комендантский проспект» и «Озерки». Удобно, что в автобусы можно брать коляски и велосипеды.

Визит на стройку

Я отправилась посмотреть на стройку в будний день, ЮИТ-парк был закрыт для посетителей, проход к игровой площадке отгорожен ленточкой, играла музыка (видимо, чтобы не пришлось скучать охранникам). Рядом бегали бродячие собаки, которые на моих глазах бросались на велосипедистов.

Дорога в Каменку и участок Суздальского шоссе рядом с ЖК «Новоорловский» сейчас активно ремонтируются, проезд по Суздальскому шоссе со стороны Выборгского шоссе закрыт, но можно объехать по дороге в Каменку или по ул. Хошимина и дальше вдоль железной дороги. Мы в любом случае двигались с другой стороны и, проезжая ул. Парашютная, «насладились» ароматами от свалки, которые сюда временами доносит северо-западный ветер. Хорошо, что будущим жителям ЖК «Новоорловский» не нужно проезжать по КАД мимо свалки, чтобы попасть в большую часть районов города.
На общественном транспорте добраться до Новоорловского непросто, так что бесплатные экскурсии здесь весьма кстати. Перед тем как зайти в офис я, по своему обыкновению, сделала несколько кадров с большой кучи земли, которая лежала рядом со строительным забором, потом еще парочку через щель в заборе. Когда же я зашла в офис, следом за мной ворвался охранник и устроил неприличную сцену с выяснением моей личности, переписыванием документов и стиранием всех фотографий с моего фотоаппарата.

Парадокс, но из окон офиса продаж открывается прекрасный вид на стройплощадку, и по правилам компании клиенты могут фотографировать в офисе продаж сколько угодно и что угодно, в том числе и стройплощадку во всех деталях. В чем заключался смысл уничтожения снимков, сделанных поверх забора, я так и не поняла.

Менеджер по продажам сидела вся красная во время этой сцены, а после ухода охранника долго передо мной извинялась. Она провела меня в шоу-рум, который  располагается на втором этаже офиса, все подробно рассказала и оставила там одну, заверив, что я могу фотографировать здесь все сколько пожелаю.

Отделка

А пофотографировать было что! Мне понравилось, что шоу-рум не загромождала лишняя мебель, что не мешало оценить отделку. Установлены только предметы, которые в действительности можно заказать у застройщика: кухня, светильники Ikea, карнизы и шторы. Мне приглянулись и цвета, и качество материалов.

По умолчанию в цену квартиры входит подготовка под чистовую отделку, что означает стяжку самовыравнивающейся смесью; выровненные, оштукатуренные и ошкуренные стены; потолок подготовленный под окраску; гидроизоляцию в санузлах, розетки, входные двери и остекление.

За дополнительную плату в размере 9400 рублей за квадратный метр можно заказать базовый комплект отделки от застройщика. В нее входит окраска стен водно-дисперсионной краской по колеровке Tikkurila (4 цвета на выбор), ламинат Egger (Германия) 32 класс (5 цветов на выбор), межкомнатные двери (4 цвета на выбор) с финской фурнитурой. В ванных комнатах кафельная плитка Marazzi (7 комплектов на выбор), затирка швов влагостойкая цвета «мрамор», сантехника мировых брендов (Ifo, Ergo), финские смесители Oras.

Кроме того, «ЮИТ Дом» предлагает внушительный список дополнительных опций за отдельные деньги. Например, можно заменить ламинат с 32 на 33 класс прочности или на паркет (7 цветов вместо базовых пяти). Можно положить более дорогую плитку в ванной и выбрать из большего количества цветов. Можно заменить ламинат на  керамогранит в коридоре и/или на кухне.

Также по желанию покупателя возможна установка стеклянной перегородки между кухней и комнатой; замена межкомнатных дверей, сантехники, смесителей, подоконников, розеток/выключателей на более дорогие; замена ванны на душевую кабину. Можно положить плитку на балконе, поставить москитные сетки, замки с ключом в оконных рамах; установить светильники Икеа; заказать шторы и карнизы, встроенные шкафы, кухню фирмы «PlazaReal».

В общем, любой каприз за ваши деньги. Конечно, удовольствие выйдет недешевое, ведь даже за базовый комплект цена назначена немаленькая, но зато обеспечено прекрасное качество материалов и никаких хлопот.

Отделка сауны входит в комплект основной отделки «под ключ» и подразумевает сосновую доску на стенах, а для полок используется древесина абаш. На пол уложена плитка. Устанавливаются электрические печи Harvia, двери из жароупорного стекла. Все дерево нужно будет потом самостоятельно покрыть специальными пропитками, почему-то застройщиком эта опция не предусмотрена.

Особенности расположения

Из окон шоу-рума открывается прекрасный вид на окрестности, вся стройплощадка лежит как на ладони. Порядок на стройке царит прямо-таки образцовый. Зоны ведения работ и все «опасные» участки огорожены дополнительно. Для движения экскурсионного автобуса проложена дорога из бетонных плит, к которой от офиса продаж ведет аккуратная дорожка, вымощенная тротуарной плиткой.

На первом этаже офиса оборудовано рабочее место менеджера, детский уголок, стоит макет комплекса. В Интернете мне попадались жалобы на работу менеджеров «ЮИТ Дома» (изменение стиля общения в худшую сторону после заключения договора), но я буду исходить из того, с чем столкнулась лично. Мне все понравилось, за исключением самого первого телефонного общения с девушкой на ресепшн и, конечно, разборок с охранником.

Расположение ЖК «Новоорловский» изумительное: с трех сторон он окружен лесным массивом, а озер и карьеров в радиусе 1-2 км целых шесть штук. До жилых кварталов Выборгского района порядка 2 км. Конечно, такая локация обязывает застройщика обеспечить всю инфраструктуру на территории проекта.

Инфраструктура

«ЮИТ Дом» планирует построить две школы, 5 детских садов, спортивно-досуговый комплекс. Первые этажи некоторых жилых домов зарезервированы под объекты инфраструктуры (всего около 20 торговых помещений), причем помещения не предназначены на продажу, а выбор арендаторов застройщик будет осуществлять с учетом интересов жителей.

Архитектурная концепция «Новоорловского» в стиле неоклассики разработана бюро известного испанского архитектора Рикардо Бофилла Taller de Arquitectura. В качестве главного достоинства называют комплексный подход к застройке. Территория спланирована таким образом, что по центру пройдет торговая улица, а вдоль границы квартала по Суздальскому шоссе построят пятиэтажные паркинги, которые послужат буфером между жилой частью и потоком транспорта. В глубине квартала также появятся паркинги, всего их будет 17 на 38 домов. Место будет стоить 460-690 тысяч в зависимости от этажа.

Важный момент: первый паркинг строится одновременно с первыми двумя домами, первая школа и садики будут построены уже в 2018 году, к моменту передачи первых ключей уже будут курсировать городские маршруты транспорта по Суздальскому шоссе. Также в перспективе появится виадук через Суздальское шоссе.

А вот метро придется подождать. Станцию «Академгородок», которая будет находиться в пешей доступности от комплекса, начнут строить только после 2025 года. Благоустройство территории предполагает возведение велодорожек, финских детских площадок Lappset, пандусов, ландшафтного дизайна с живыми изгородями из декоративных кустарников.

Резюме

Особое внимание в ЖК «Нововорловский» будет уделено безопасности: видеонаблюдение на базе антивандальных IP-видеокамер, закрытые внутренние дворы с системой управления и контроля доступом (СКУД), организация участкового пункта полиции на территории комплекса (после завершения строительства). Проход на внутреннюю территорию для жильцов некоторых корпусов будет осуществляться по электронным ключам, защищенным от клонирования (в случае утери по заявлению собственника ключ удаляется из памяти системы).

Снаружи каждой парадной предусмотрена трубка для связи с персоналом охраны. При желании вместо домофона можно установить видеопанель (все необходимые коммуникации для этого уже предусмотрены). Менеджер не без гордости сообщила мне, что «ЮИТ Дом» не раз получал благодарность от полиции за отсутствие преступлений на территориях своих объектов.

Подводя итоги, хочу отметить, что в ЖК «Новоорловский» меня смущают только два момента: очень высокие цены и жалобы на качество звукоизоляции в квартирах. Все остальное просто сказочно: сам проект, локация, планы развития в отношении транспортной инфраструктуры, эксклюзив в виде саун в квартирах, колоссальный выбор отделочных решений, сервис. Тайный покупатель будет следить за ЖК «Нововорловским», однако пока объект получает «8» баллов.

Дария Лапатухина

Полную версию фотоотчета о ЖК «Новоорловский» смотрите в нашей группе в Facebook или в группе «Вконтакте»