ЖК Новый Петергоф от Абсолют Строй Сервис: недорого, но пока без разрешения на строительство

В Петродворцовом районе близ железнодорожной станции Новый Петергоф возводится одноименный жилой комплекс. Его застройщиком является компания «Абсолют Строй Сервис», с 2006 года занимающаяся подрядной деятельностью на строительном рынке. ЖК «Новый Петергоф» - первый самостоятельный проект этой организации, в котором она фигурирует также и инвестором. По заданию редакции Novostroy-SPb, мне предстояло разузнать все подробности возникновения этого жилого комплекса.

Проект в проекте

Возведение новостройки осуществляется в рамках проекта «Новые кварталы Петергофа». Помимо «Абсолют Строй Сервиса» в нем принимают участие еще три компании: собственник земли ООО «Новые кварталы Петергофа», который впоследствии станет  управляющей компанией в ЖК «Новый Петергоф»; ООО «Квест», уже построивший на своем участке вдоль Ропшинского шоссе ЖК «Петергофский Каскад», и ООО «Охтинский разлив» - будет застраивать соседний участок. В перспективе «Абсолют Строй Сервис» возведет в рамках этого проекта еще таунхаусы и инфраструктуру: два детских сада, две школы, поликлинику, рестораны, два многоэтажных закрытых паркинга.

На сегодняшний день «Абсолют Строй Сервис» строит три пятиэтажных дома. I очередь - два жилых дома, II очередь - один жилой дом. Общее количество квартир в первых двух корпусах - 668, в третьем корпусе - 305. Срок сдачи первой очереди изначально был запланирован на 1 квартал 2013 года, но перенесен на второй квартал 2013 года, как мне сказали в офисе, из-за задержки с вводом в эксплуатацию газовой котельной. Вторую очередь застройщик намерен сдать весной 2014 года, там сейчас идет кирпичная кладка второго этажа. В декабре 2016 года будут построены детский сад и школа, в 2017 году - еще один садик, а до 2019 года – вся остальная инфраструктура.

Договор ПДДУ

Первое, на что хочется обратить внимание, говоря о ЖК «Новый Петергоф» - это то, что продажи еще с 2011 года ведутся не по 214-ФЗ, как предполагалось, а по договору ПДДУ (предварительный договор долевого участия). «Абсолют Строй Сервис» планирует работать по ДДУ, но это пока невозможно: у компании до сих пор отсутствует разрешение на строительство.

Как такое могло произойти, что возведение первых корпусов уже почти завершено, а разрешение на него до сих пор не получено? Конечно, это основной вопрос, заинтересовавший меня, его я и задала в телефонном разговоре с менеджером по продажам «Абсолют Строй Сервиса». Ответ мне дали достаточно обстоятельный.

Компания долгое время не могла добиться положительного заключения государственной экспертизы, а без него невозможно получить разрешение на строительство. В свою очередь пройти экспертизу мешало отсутствие Градостроительного плана. КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре) отказывался его выдавать, обосновывая свое решение отсутствием техусловий по инженерным сетям. «Абсолют Строй Сервис» даже пытался обжаловать отказ КГА в суде, собрав документы о согласовании техусловий на подключение к коммуникациям. Однако суд отклонил иск, сославшись на то, что в предоставленных документах указан другой адрес объекта (после межевания номер участка под застройку изменился с 2 на 12).

Метод воздействия

Между тем, истинная причина в десятимесячной заминке с градпланом заключается совсем в другом. В прошлом году власти Санкт-Петербурга переложили финансовое бремя, связанное со строительством социальной инфраструктуры, на плечи застройщиков. Вице-губернатор города в свое время открыто говорил о том, что Градостроительный план может стать методом воздействия на застройщиков, пытающихся уклониться от расходов на строительство «социалки». «Абсолют Строй Сервис» согласился с такой нагрузкой далеко не сразу, вступив в спор с властями, но продолжая строить и продавать квартиры.

Закончилось все тем, что застройщику все же пришлось сдаться и подписать с городом соглашение о строительстве детских садов и школ, после чего процесс получения  необходимых документов сдвинулся с «мертвой точки»: 29.12.2012 года был получен Градплан; в январе 2013 года подан полный пакет документов на прохождение экспертизы; 19.03.2013 года получено положительное решение экспертизы по первой очереди строительства; в начале апреля - по второй очереди. Потом 20.03.2013 года был подан пакет документов на получение разрешения на строительство первой очереди, но затем отозван и 19.04.2013 года поданы документы сразу по обеим очередям проекта.

Таким образом, в процессе получения всех необходимых документов «Абсолют Строй Сервис» вышел на финишную прямую буквально на днях, незадолго до окончания строительства двух домов первой очереди. И по иронии судьбы примерно в это же время компания получила иск в арбитраж по делу о сносе незаконной постройки. Судебное заседание назначено на 22 мая 2013 года. Если до этого времени разрешение на строительство будет получено, как и рассчитывает застройщик, то вопрос будет исчерпан. Однако, как будут развиваться события в противном случае - предположить сложно.

Форумы и соцсети: очень «жарко»

Мне пришлось изучить немало страниц в Интернете, чтобы разобраться, что к чему с этой новостройкой. ЖК «Новый Петергоф» приобрел в сети скандальную славу и страсти вокруг него кипят немалые - на форумах и в соцсетях очень «жарко». Стиль общения в группе ВКонтакте в ветке «Вопросы к застройщику» выходит далеко за рамки делового, иногда достигая откровенных перебранок.

Вопросы, которые волнуют потенциальных покупателей, касаются конечно, документов. Те, кто купил квартиры, остро реагируют на сомнения и просят не «наводить панку». Представитель застройщика позволяет себе высказываться довольно эмоционально: обижаться на резкий тон форумчан, называя некоторые вопросы интересующихся смехотворными и абсурдными. Как правило, в ответ на корректно сформулированные конкретные вопросы следует предложение связаться по телефону лично.

Точнее, следовало, т.к. 25 января на стене группы ВКонтакте появилось сообщение о том, что рубрика «Вопросы к застройщику» закрывается из-за участившихся сообщений оскорбительного характера. Дальнейшее общение членов группы происходит в формате обмена информацией между дольщиками.

В группе ВКонтакте можно ознакомиться с документами, которые выкладывали дольщики по ходу их получения, на сайте ЖК «Новый Петергоф» выложено только положительное заключение экспертизы. Его наличие предполагает, что со всеми остальными документами все в порядке и остается только получить разрешение на строительство.

Сайт: необходимый минимум

На сайте проекта можно найти описание местоположения, фотографии хода строительства, планировки, минимальные цены. По наполненности сайт в целом неплохой, но лишен какой бы то ни было индивидуальности. Сайт застройщика выглядит довольно скучно. Здесь можно ознакомиться со списком объектов, в строительстве которых принимал участие «Абсолют Строй Сервис» в качестве подрядчика, и перейти на страничку ЖК «Новый Петергоф» - вот, собственно, и все.

Кстати, «Абсолют Строй Сервис» был замечен в строительстве еще одного скандального объекта: ЖК «Охтинский Ключ» в Мурино. Проект не был достроен по вине застройщика, и «Абсолют Строй Сервис» (выступавший в роли подрядчика), который в результате не получил в зачет выполненных работ свою долю квартир, уже успел продать их. В итоге своим дольщикам «Абсолют Строй Сервис» предлагал в качестве компенсации на выбор: возврат денег либо квартиры в ЖК «Новый Петергоф». В общем, устав от чтения скандалов и бесконечных препирательств в соцсетях, я решила, что уже готова познакомиться с застройщиком поближе и договорилась о встрече.

В офисе

Офис «Абсолют Строй Сервиса» располагается около метро «Звездная». Должна сказать, что приняли меня более чем радушно. Я приехала с ребенком, и специально, чтобы дать мне возможность не отвлекаться от беседы, к нему пригласили «няньку» - одну из сотрудниц «Абсолют Строй Севиса». Надо признаться, это сильно облегчило мне задачу.

Менеджер положила передо мной толстую папку с документами и начала свой рассказ, демонстрируя документы и обращая мое внимание на строки с ключевой информацией. Я узнала, что земля находится в аренде, относится к категории Т3Ж1 и предназначается для строительства многоквартирных жилых домов высотой до 9 этажей. Документы сфотографировать мне не разрешили, предложив переписать номера для проверки. Однако днем позже я неожиданно обнаружила в своем электронном почтовом ящике документы о прохождении экспертизы и кадастровый план.

Цены

Меня очень интересовал прогноз роста цен. Ведь после получения разрешения на строительство, когда компания начнет заключать с дольщиками договор долевого участия по 214-ФЗ - отпадут основные риски, что не может не сказаться на ценах. Но, к сожалению, никакой определенности в этом вопросе нет. Менеджер не смогла даже приблизительно сказать мне, на сколько вырастет стоимость «квадрата». Непонятно также, как будет происходить повышение: резко или постепенно, с предупреждением или без.

Однако я выяснила, что после прохождения экспертизы квадратный метр подорожал на 2,5 тысячи рублей. Девушка намекнула мне, что факт прохождения экспертизы уже сам по себе дает достаточно благоприятный прогноз, но воздержалась от дальнейших комментариев: покупать ли жилье сейчас или ждать увеличения стоимости и снижения рисков? Безусловно, покупатель должен решить сам. Еще деталь: все однокомнатные квартиры площадью до 35 кв. метров временно зарезервированы и не продаются - цены на них будут расти.

Минимальные цены при 100% оплате в домах 1 очереди (сдача 2 квартал 2013 года) на сегодняшний день выглядят так:

Минимальные цены при 100% оплате в домах 2 очереди (сдача 1 квартал 2014 года) выглядят так:

Приведу пару примеров: очень неплохая студия площадью 28,2 кв. метра с удачной планировкой и двумя окнами во 2 очереди при 100% оплате обойдется 1 954 260 рублей; однокомнатную квартиру метражом 39,5 кв. метра на первом этаже можно приобрести за 2 млн 303 тысяч рублей, такая же квартира со второго по пятый этаж стоит 2 млн 346 300 рублей.

В первой очереди самая дешевая однокомнатная квартира на пятом этаже площадью 34,96 «квадратов» стоит при 100% оплате 2  млн 361 150 рублей. Но есть один нюанс: располагается она непосредственно под газовой котельной, где пока что не установлен глушитель. Менеджер честно не рекомендует это жилье покупателям.

При оплате в рассрочку цена увеличивается на 10%, но предоставляются скидки на первый взнос. При первоначальном взносе от 30% дисконт на него составит 5%, при взносе от 50% - дисконт 10%. Рассрочка при покупке квартиры в 3 корпусе возможна до конца марта 2014 года месячными или квартальными платежами. При покупке в 1 и 2 корпусе рассрочка возможна только до июля 2013 года, т.е. фактически ее нет, т.к. платить на 10% больше ради трех месяцев, конечно, смысла нет.

Разумеется, об ипотеке пока не может быть и речи. Ни один банк не аккредитует новостройку без полного пакета документов. Так что, пока покупателям доступны лишь кредиты наличными без обеспечения или под залог имеющегося жилья. В конце нашей встречи менеджер вручила мне красивый буклет, где записала контакты представителя на объекте, осуществляющего показ квартир со среды по воскресенье с 10 до 18 часов.

На объекте

Качество строительства ЖК «Новый Петергоф», с моей точки зрения, вполне приличное. Стены возводятся в 1,5 кирпича (кладка толщиной 38 см) и утепляются материалом Rockwool. Снаружи штукатурка. А вот внутренняя отделка предполагается достаточно скромная: на полу везде будет лежать довольно недорогой линолеум, самые дешевые бумажные обои «в цветочек», китайские двери, которые, конечно, нужно будет либо заменить, либо установить дополнительно вторую дверь.

Третий корпус будет иметь ряд преимуществ перед первой очередью строительства: более высокие потолки (2,7 м, а не 2,57 м), венткороба «утопят» в несущие стены, они не будут  занимать полезную площадь квартиры. Планировки квартир предусмотрены самые разнообразные и, в основной массе, кроме самых дешевых вариантов, весьма удачные. Особенно мне порадовали светлые студии на два-три окна с разделением кухонной и жилой зоны.

Расположение

Как я уже упоминала, ЖК «Новый Петергоф» располагается всего в 10 минутах ходьбы от одноименной ж\д станции, поэтому на электричке удобнее всего добираться до города тем, кто пользуется общественным транспортом. Что касается маршруток, они, во-первых, проходящие, во-вторых, следуют по Санкт-Петербургскому шоссе, до которого пешком около получаса.

Можно, конечно, добраться до остановки на автобусе, они ходят довольно часто, или прогуляться через бесплатный Александровский парк, но есть один минус: летом пробки на Петербургском шоссе - это обычное дело, так что владельцам собственного транспорта наверняка проще будет добираться до города через КАД, выезд на которую находится совсем рядом с комплексом.

Между Санкт-Петербургским шоссе и заливом, в 4 км от комплекса находится парк Александрия. Рекламный буклет, выданный мне в офисе, расхваливает местный микроклимат: близость к заливу действительно благотворно сказывается на воздухе. В ожидании возведения собственных садов и школ, жители ЖК «Новый Петергоф» смогут пользоваться инфраструктурой соседнего квартала, который носит название Суворовский городок. Здесь имеется два детских садика, школа, продуктовый магазин, супермаркет.

Подводя итоги

Удачные планировки, низкие цены, хорошая экология, близость парков и Финского залива - вот несомненные плюсы ЖК «Новый Петергоф». Летние пробки и отсутствие полноценной городской инфраструктуры можно отнести к минусам. Но главное, что пока вызывает наибольшие сомнения - это отсутствие разрешения на строительство и договор ПДДУ. Как результат – отсутствие ипотеки в проекте, что делает его недоступным для большой доли покупателей.

С другой стороны, нельзя не признать, что «Абсолют Строй Сервис» действительно вышел на финишную прямую в получении разрешения на строительство, и, скорее всего, благополучное окончание истории с документами не за горами. После чего в новостройке сразу подорожает «квадрат», а потом появится и ипотека. В общем, остается пожелать «Абсолют Строй Сервису» успеха в обретении необходимого документа, а пока ЖК «Новый Петергоф» получает «3» балла.

Дария Лапатухина