ЖК Янинский Каскад от Строительного управления: жилье по хорошим ценам, но без отделки

Выбирая себе жилье, многие рассматривают близлежащие к Петербургу пригороды: кого-то привлекает в них хорошая экология и более низкий темп жизни, других невысокие цены на квартиры в новостройках. Но и тем, и другим важно, чтобы от нового дома можно было быстро добраться до города. Поселок Янино, расположенный в Ленинградской области всего в 3 км от границы Санкт-Петербурга, соответствует всем этим критериям. Редакцией Novostroy-SPb.ru мне было поручено проверить одну из популярных новостроек в Янино – ЖК «Янинский каскад», которую строит ООО «Строительное управление».

Что строят?

Зайдя на сайт застройщика, я узнаю, что жилой комплекс строится в три очереди. Первую «Янинский каскад-1» должны скоро заселить, вторая «Янинский кадкад-2» сейчас активно строится и продается, а третья находится в разработке проектной документации. Впоследствии выяснилось, что будет еще и четвертая очередь, хотя на сайте о ней не упоминается. Все очереди расположены на отдельных участках в отдалении друг от друга. Очень удобно, что шум от стройки не побеспокоит уже заселившихся покупателей.

ЖК «Янинский каскад-2», о котором и пойдет речь в этом расследовании, будет представлять собой один огромный Ш-образный корпус, рассчитанный на 647 квартир. Высота здания 12 этажей плюс подземный гараж на 93 машины, на первых этажах 7 помещений для офисов.

ЖК «Янинский каскад-1» состоит из двух корпусов на 375 квартир, паркинга на 200 мест и встроенного садика. По документам первую очередь должны сдать в IV квартале 2014 года, но рекламный срок заселения раньше - II квартал 2014 года. Менеджер уверил меня, что уже сейчас идет госприемка, и обещанный срок передачи квартир будет выдержан. Рабочий на стройке, с которым мне удалось поговорить, подтвердил эту информацию. А вот дольщики в группе «Вконтакте» сомневаются, что получат ключи в срок, больше ориентируясь на начало осени. Кроме того, по отзывам, ранее оглашался срок сдачи март 2014 года, а заселение в июне. Но даже с учетом этого, задержка будет небольшая – около квартала.

Разведка в Интернете

Если же говорить об общей тенденции, часть объектов застройщик сдает в срок, иногда даже с опережением (ЖК «Токсово-Короткий» на 2 квартала раньше, ЖК «Суздальский этюд» в срок), другие иногда задерживает. Один из примеров – ЖК «Всеволожск-Христиновский», который возводит все та же компания - «Строительное управление». Первую очередь проекта первоначально обещали сдать в I квартале 2014 года, но перенесли на IV квартал 2015 года, объединив по срокам со второй очередью.

Судя по фотографиям, дома уже под крышей, большая часть окон застеклена, так что, возможно, просрочка будет не очень существенной. Кстати, строит «Строительное управление» все объекты под своим именем: ЗАО «ИК «СУ», что, безусловно, хорошо характеризует компанию.

Отзывов на форумах об ООО «Строительное управление» почти совсем нет, как это часто бывает, когда застройщик преимущественно работает в Ленобласти. А последние его объекты имеют именно такую направленность, хотя за 20 лет существования компания и немало домов построила и в черте города.

На фотографиях первая очередь проекта - ЖК «Янинский каскад-1» 

На страничке ЖК «Янинский каскад-2» на сайте застройщика можно увидеть схему проезда, поэтажный план с планировками, фотографии со стройки, описание дома, скачать проектную декларацию. А вот цены, даже приблизительные, не указаны.

На форумах, в основном, обсуждаются особенности локации Янино. Кто-то распугивает покупателей рассказами о стаях бродячих собак, хулиганах и неосвещенных дорогах без тротуаров, по которым опасно ходить вечерами. Другие все это опровергают.

Визит в офис

Офис ООО «Строительное управление» в Петербурге один и располагается в собственном здании по адресу Индустриальный 29/2. Здание находится довольно далеко от станции метро «Ладожская» – добираться лучше на наземном транспорте. Но с учетом того, что речь идет о квартирах в Янино, расположение офиса удобное: по пр. Косыгина маршрутки ходят одна за другой, и ехать до Янино отсюда всего около 5 минут.

Несмотря на то, что дом стоит во дворах, найти его довольно просто из-за впечатляющей нестандартной архитектуры и ухоженной прилегающей территории с аккуратным газоном и кипарисами. А главное, ориентиром служит огромная полукруглая вывеска с названием компании.

На сайте указаны часы работы отдела продаж с 9 до 20 часов. Не верьте! На самом деле менеджеры работают до 18 часов, а по пятницам до 17.00. Но в ту пятницу, когда посетить офис собралась я, мне сообщили, что рабочий день и того короче – лишь до 15 часов. Пришлось поторопиться, ведь в выходные отдел продаж закрыт.

На входе «вертушка» и охранник, он спрашивает меня, к какому я направляюсь менеджеру – оказывается, менеджеры по продажам сидят в двух разных кабинетах. В холле стоит одинокий макет какого-то жилого комплекса (на пару домов), выделена зона для отдыха с креслами и кофейным автоматом.

Зайдя в одно из помещений отдела продаж, замечаю, что ни макетов, ни буклетов нигде не видно. Только столы с компьютерами и шкафы с папками бумаг. Два сотрудника заняты с клиентами, третий свободен, к нему и подсаживаюсь.

Он охотно уделяет мне внимание. Разговор выходит комфортный, хотя и короткий – нам как-то быстро удается все обсудить. На все вопросы менеджер отвечает обстоятельно, и если бы не часы работы офиса, за сервис можно было бы оценить максимально высоко.

Квартиры и цены

В первую очередь меня интересуют цены и наличие квартир в свободной продаже. Оказывается, в первой очереди, которую вот-вот сдадут, еще есть квартиры, хотя и мало:

Во второй очереди еще есть хороший выбор «двушек». Квартирография второй очереди сделана с акцентом на 2-комнатные квартиры, их почти столько же, сколько студий и «однушек» вместе взятых. Поэтому 1-комнатных осталось уже мало, а студий и вовсе почти нет.

Цена не зависит ни от чего, кроме метража. Только на первом этаже квадратный метр стоит чуть дешевле. Поскольку на первых этажах квартиры вдобавок еще и без балкона, то разница первого и остальных этажей выходит 141 тысяча рублей за квартиру площадью 35,23 кв. м.

Цены, безусловно, не сравнить с городскими, но для Янино их вполне можно назвать средними по рынку. В радиусе полутора километров продается жилье в нескольких новостройках, а скоро их будет еще больше:

1. ЖК «Новое Янино» от «ЦДС». Цены такие же, как в ЖК «Янинский каскад». Ввод в эксплуатацию намечен на I квартал 2016 года, но с учетом того, что задержка срока сдачи для «ЦДС» – дело обычное, еще неизвестно, кто первым закончит стройку. Продажи  ЖК «Новое Янино» ведутся через договор ЖСК.

2. ЖК «Янино-Парк» от «СУ-155». Срок сдачи I квартал 2017 года, хотя на словах обещают раньше. Рекордно низкие цены. При 100% оплате 1-комнатная квартира метражом 39,3 кв. м стоит 1 млн 840 тысяч рублей, 2-комнатная 57,5 кв. м 2 млн 350 тысяч рублей. Это около 40-46 тысяч за кв. метр. В продаже только эти два варианта квартир, но планировки великолепные.

3. Компания «НСК» недавно вывела в продажу ЖК «Брусничный» со сроком сдачи в марте 2016 года. Квартиры там больше по площади, чем в ЖК «Янинский каскад», но стоимость квадратного метра чуть ниже.

4. Не хочется даже ставить в этот ряд ЖК «Jaanila Country» от «Ленстройтрест», так разительно этот проект отличается от своих соседей. Это единственный в Янино проект комфорт-класса, да еще к тому же очень масштабный и продуманный до мелочей. Цены здесь гораздо выше, на уровне городских: однокомнатная квартира метражом 38 кв. м стоит 2 млн 600 тысяч рублей, «двушка» площадью 58 кв. м 3 млн 600 тысяч рублей.

5. Готовится к выходу в продажу новый комплекс от компании «КВС», информации о нем пока нет.

Повышение цен осуществляют, по словам менеджера, один раз в один-два месяца. Уже распродано не менее 60% всех квартир во второй очереди (я сама видела красные квадраты в поэтажной сетке на компьютере у менеджера по продажам), хотя продажи открыли недавно – в марте-апреле 2014 года. Большинство берут квартиры для себя, очень многие в ипотеку.

Количество квартир на площадке довольно комфортное для эконом-класса. В секциях, где присутствуют «трешки» – по 5 квартир на этаже, в остальных секциях от 9 до 12.

Геометрия жилья

Все квартиры сдаются без отделки, с выполненным следующим списком работ:

1. стяжка пола;

2. стояки горячей и холодной воды с заглушенными отводами;

3. канализационный стояк с заглушенным тройником;

4. электрическая проводка и щиток согласно ПУЭ;

5. вводный автомат;

6. УЗО;

7. счетчик;

8. установка системы отопления с радиаторами;

9. входная деревянная дверь.

В ЖК «Янинский каскад-1», где в продаже остались последние квартиры, почти все варианты планировок предусматривают два входа в гостиную: из кухни и из прихожей.

В ЖК «Янинский каскад-2» такая опция не предусмотрена, но планировки тоже вполне удобные. В 1-комнатных квартирах метраж кухни около 10 кв. м, большая комната, прихожая около 5 кв. м.

Студии разные: от стандартных  узких прямоугольников площадью 28 кв. м до довольно экзотических вариантов. Например, студия метражом 32,6 кв. м: изолированная прихожая 3,29 кв. метра, кухня 12,71 кв. метра, из которой идет проход в комнату 11 кв. м. – практически, это «однушка», с проходной кухней, окна кухни и жилой части выходят на две разные стороны света. Другой вариант студии – почти 49 кв. метров, с 35-метровой единой жилой зоной формы квадрата со срезанным углом, вдоль которого расположен балкон.

«Двушки» все тоже очень разные. Один из вариантов напоминает описанную выше студию плюс еще одна комната. Есть традиционные варианты «расчески» с длинным узким коридором и комнатами на одну сторону. Есть двусторонние квартиры с просторной или, наоборот, узкой прихожей. Потолки на первых этажах 3,02 метра (только часть помещений первого этажа предназначена под коммерцию), выше - 2,72 метра.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Янинский каскад» монолитная, а ненесущие внешние стены будут из газобетона. Фасады будут утеплены материалом «Пеноплэкс» (отечественный утеплитель) и оштукатурены. Внутренние перегородки кирпичные.

В каждом подъезде предусмотрены два лифта московского производства: грузовой на 630 кг и пассажирский на 400 кг. Строитель установят отечественные двухкамерные стеклопакеты Novotex. Дольщики первой очереди, у которых окна выходят во двор сильно переживают, будет ли выполнено остекление лоджий. До сих пор этот вопрос еще не решен.

В группе «ВКонтакте» дольщики делятся фотографиями, сделанными внутри квартир в процессе строительства, «Строительсное управление» не препятствовало таким визитам, что опять же можно занести в плюс компании. Конечно, сложно оценивать качество строительства по таким фотографиям, но встречаются как и довольные дольщики, так и критически настроенные.

Как купить?

Продажи ведутся по 214-ФЗ, через заключение ДДУ. Схема продаж очень надежная для покупателя. Договор долевого участия самый обыкновенный, с большим количеством ссылок на 214-ФЗ. В нем четко обозначены сроки: окончание строительства, как и в проектной декларации – III квартал 2016 года (может быть перенесено), ключи – I квартал 2017 года (перенесено быть не может). Все предельно четко сформулировано.

Порядок покупки квартиры в ипотеку таков:

1. Обычная бронь жилья на 3-5 дней;

2. Обращение к ипотечному менеджеру, выбор банка и сбор документов;

3. Подача документов в банк;

4. Продление брони на месяц под залог 30 тысяч рублей (будут зачтены в стоимость жилья, либо возвращаются в случае отказа банка);

5. Одобрение банка, заключение договора с банком;

6. Подписание ДДУ;

7. Сотрудники «СУ» отправляют договор на регистрацию в ФРС (услуга бесплатна);

8. Через 2 недели возвращение договора, дольщик получает копию зарегистрированного ДДУ;

9. В течение трех дней с копией договора нужно ехать в банк перечислять первый взнос на р/с застройщика.

При 100% оплате все проще:

1. Подписывается ДДУ;

2. Делаются 2 справки у нотариуса;

3. Через 2 недели ДДУ возвращается зарегистрированным, дольщик получает копию;

4. В течение трех дней после этого нужно оплатить покупку.

Хорошо, что оплата первого взноса осуществляется уже после регистрации договора, далеко не все застройщики предлагают такую схему. Также хочу подчеркнуть, что срок регистрации ДДУ всего лишь 2 недели. У большинства других застройщиков эта процедура занимает 1-2 месяца.

Ипотеку предоставляют 4 банка: «Сбербанк», «АК Барс», «ВТБ24», «Банк Санкт-Петербург». Если существенная часть от суммы уже есть на руках, можно приобрести жилье в рассрочку до 30.03.2016 года под 1% в месяц на остаток (скидки при 100% оплате нет, поэтому и начисляется процент за рассрочку).

Минимальный взнос за 1-комнатную квартиру составляет - 65%, за 2-комнатную - 45%, за 3-комнатную - 20%. Обычно застройщики устанавливают величину первого взноса на уровне 20-30% для всех квартир, но вряд ли многих покупателей ограничит величина первого взноса с учетом того, что длительность рассрочки меньше двух лет – ежемесячные выплаты и так выльются в кругленькую сумму.

В целом, схема продажи мне кажется вполне удобной для покупателя, хотя рассрочку можно было бы и продлить на полгода, сроки строительства ведь это позволяют.

Визит в Янино

Разузнав в офисе все подробности, я решила отправиться в Янино и посмотреть на все своими глазами. Дойдя до пр. Косыгина, сразу же сажусь в какую-то маршрутку – их проходит через Янино превеликое множество. Езды всего минут на пять. Перейдя через Колтушское шосее, метров 500 иду по улице Новая.

Первое впечатление складывается благоприятное: пешеходная аллея отделена от проезжей части и с двух сторон утопает в зелени, по дороге мне встречается спортивная площадка, недавно построенная часовня, у которой благоустраивают прилегающую территорию. Дорога приводит к новому дому, огромные плакаты на нем оповещают о том, что передо мной ЖК «Янинский каскад-1». В общем, для пригорода - расположение новостройки отличное.

В первую очередь в глаза бросается довольно странное остекление балконов. Сделаны ограждения для открытых балконов, а снаружи  вкривь и вкось прилеплены стеклопакеты, порой с огромными щелями. Часть балконов оставлены без остекления (а ведь, по словам менеджера, уже идет приемка, которая предполагает 100% готовность дома). 

От рабочего на стройке узнаю, где находится ЖК «Янинский каскад-2» и отправляюсь туда. По дороге мне встречается амбулатория, детский садик с большой площадкой для прогулок, он весь окружен зеленью. У самой стройки – парк, правда, затопленный водой.

На самой стройке активно ведутся работы: ставят опалубку, чтобы отливать третий этаж, работают три крана. Но радоваться рано: судя по отзывам дольщиков первого «Каскада», поначалу темпы строительства тоже всех радовали, а под конец существенно упали.

Соцкультбыт

Недавно в Янино открыли большой магазин «Дикси», расположен он рядом с автобусной остановкой, на Колтушском шоссе. Поблизости есть универсам, супермаркет «Норман», кафе, велосипедный магазин, фото и ксерокс. Рядом со строительным забором ЖК «Янинский каскад-2» расположен небольшой магазин-павильон. Также в двух шагах можно найти детский сад, почту и амбулаторию.

В ЖК «Янинский каскад-1» появится встроенный детский сад на 68 мест, но пока не понятно, будет ли он муниципальным или коммерческим. Янинская школа тоже находится неподалеку. Как мне сказал менеджер, он не слышал ничего о нехватке мест в детских учреждениях Янино. В обсуждениях дольщиков мне такой информации тоже не попадалось.

Во второй очереди предусмотрена подземная парковка на 96 мест, в первой очереди отдельностоящий паркинг на 185 мест. Места будут сдавать в аренду. В первой очереди паркоместо стоит около 3-3,5 тысяч рублей в месяц (дешевле, если заключать договор заранее). Цены на аренду паркомест во второй очереди пока неизвестны.

Конечно, в местной амбулатории нет многих специалистов, за всем, что выходит за рамки предметов повседневной необходимости придется ехать в Петербург, и нет выбора детских учреждений в шаговой доступности, но, в общем и целом, для пригорода ситуация с инфраструктурой, на мой взгляд, вполне благоприятная.

Резюме

Вообще, в Янино мне понравилось: много зелени, чистый воздух, все самое необходимое под рукой. До города недалеко (до ближайшей станции метро «Ладожская» 15 минут езды на автобусе), маршрутки ходят часто. Правда, пробки в сторону города, все же, накапливаются. Это я видела собственными глазами, хотя менеджер и уверял меня, что пробок не бывает. Однако широкий выезд на КАД совсем близко, и те, кто собирается пользоваться им, не потратят много времени в пробке.

Выбор новостроек в Янино сейчас хороший, и перед покупкой, безусловно, стоит сравнить их между собой. Что же касается ЖК «Янинский каскад-2», то к его плюсам относится надежная схема продажи, застройщик с большим опытом присутствия на рынке и хороший выбор планировок 2-комнатных квартир.

В отношении качества строительства есть вопросы, однако с инфраструктурой и транспортной доступностью ситуация более-менее нормальная, а с учетом того, что цены для Янино «Строительное управление» предлагает средние, итоговая оценка за ЖК «Янинский каскад» – «8» баллов.

Дария Лапатухина