Нововведения, которые вступят в силу уже 1 июля 2019 года, могут снизить прибыльность девелоперских проектов. По словам экспертов Knight Frank St Petersburg, больше всего пострадают проекты массового жилья – их прибыль снизится в 2,5 раза, а доходность жилья класса B – в 2 раза. Наименьший удар придется на «первоклассные» новостройки, однако и здесь девелопер может выйти из проекта с доходом в 1,5 раза меньше, нежели он имел до «эскроу».
В зависимости от масштаба проекта и его класса прогнозируемая доходность может снизиться в 1,5-2,5 раза вследствие перехода на эскроу-счета. Наиболее негативный эффект прогнозируется в недвижимости класса С, где разница между себестоимостью и ценой продажи изначально была не такой большой, но благодаря ранним продажам строительство финансировалось в значительной степени за счет покупателей, а не за счет заемного или собственного финансирования. В этом сегменте падение может составить в среднем в 2,5 раз. В классе В, согласно исследованию Knight Frank St Petersburg, снижение доходности будет чуть меньше – в 2 раза. Менее всего пострадает высококлассное жилье, поскольку оно имеет наибольший доход на кв. м и при этом в последние годы продавалось обычно уже ближе к вводу в эксплуатацию. Здесь все будет индивидуально и в большей степени зависеть от характеристик конкретного проекта – в среднем доходность может упасть в 1,5 раза.
В этих условиях, для девелоперов, особенно на рынке жилья массового спроса для того, чтобы сохранить свою доходность или уменьшить потери, встает вопрос оптимизации затрат. И первое, на что они обратят внимание, это цена входа в проект, т.е. цена земельного участка. По подсчетам Knight Frank St Petersburg для того, чтобы сохранить сопоставимую доходность при прочих равных условиях, необходимо покупать земельные участки в 2-3 раза дешевле. Вследствие этого возникнет серьезное понижающее давление на рынок земли. Поскольку существенные изменения цены земли на рынке не могут произойти быстро, то в ближайшей перспективе преимущества получат застройщики с уже сформированным земельным банком – наличие запаса участков позволит им переждать сложный период на рынке.
«Мы уже замечаем снижение объема сделок с землей под жилое строительство в Петербурге. В 2018 году этот показатель сократился почти на треть по сравнению с итогами 2017 года и составил более $530 млн. Девелоперы гораздо менее активно рассматривают участки для строительства, на рынке уже нет того ажиотажа, чтобы побыстрее купить землю и протолкнуть проект по старым правилам», – комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Введение эскроу-счетов приведет и к росту цен на жилье, который уже начался в прошлом году в Санкт-Петербурге – в среднем по рынку стоимость жилья выросла на 5,5%, при этом в сегменте жилья массового спроса рост достиг 10%, а в пригородах – 13%. Не исключено и появление альтернативных схем для привлечения денег в обход новой системы.
Для покрытия ухудшения экономики проектов ростом цены продажи жилья в классе В этот рост должен составить 15%, в классе С -20-25%. Но в текущих условиях, без заметного снижения ставок по ипотеке, это в первую очередь замедлит темп продаж, что дополнительно снизит финансовую эффективность отдельных проектов, пусть и не так сильно, как введение новой схемы продажи жилья. Это в особенности касается сегмента жилья класса С, который наиболее чувствителен к изменениям на рынке и где спрос наиболее эластичный по цене. Даже незначительное увеличение стоимости квартир может привести к существенному падению спроса, что критически отразится на проектах. Тем более что сейчас на рынке одновременно будут представлены проекты, которые будут продолжать работать по старым правилам, а все остальные будут работать по новым. Соответственно, первые получат большое конкурентное преимущество: у них не будет падения маржи и они смогут держать цены. Естественно, спрос будет перетекать к ним, что негативно скажется на тех, кто будет работать по новой схеме. «Фактически подобные изменения приближают проект создания жилого дома к схеме работы с продажей уже готового жилья, – добавляет Николай Пашков. – «Подобный переход в свою очередь может сказаться на структуре создаваемых жилых комплексов: более экономически целесообразным станет разделение на сравнительно компактные очереди».
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «На московском рынке введение эскроу счетов также на старте приведет к снижению доходности проектов, и опосредовано к снижению запрашиваемой стоимости земельных участков под жилые проекты. При этом необходимо отметить, что падение доходности проекта частично будет компенсировано за счет применения банками диверсифицированной процентной ставки на инвестиционной стадии. При обеспечении эскроу счета средствами физических лиц банк устанавливает более низкую ставку процента, которая будет зависеть от объема реализованной недвижимости. Снижение ставки по кредиту на инвестиционной стадии составит в среднем 30-40% относительно рыночной. В частности Сбербанк декларирует снижение ставки до 5%, когда кредит полностью обеспечен денежными средствами на эскроу-счете, обсуждалось также, что при превышении средств на счетах эскроу над объемом финансирования ставка процента может стремиться к 0,01%. Еще одним положительным фактором является увеличение доли возможного финансирования проекта банком – в среднем до 80%-85% против 60% ранее».
Перспективы редевелопмента «серого пояса» в Петербурге тоже под угрозой, процесс может существенно замедлиться, а баланс функций – измениться. Вместо ранее целесообразного редевелопмента и создания жилья на участках длительное время может быть более выгодным сохранение текущего использования или развитие путем реконструкции существующих зданий. Проекты с небольшой маржинальностью станут непривлекательными для реализации, в частности те, которые связаны с сохранением исторического наследия и реконструкцией зданий-памятников.
Есть существенный риск, что нововведения негативно отразятся на бизнесе небольших и средних девелоперских компаний. Как показывает практика, именно такие компании являются проводниками новаторских идей на рынке, потому что для того, чтобы конкурировать с крупнейшими застройщиками, им нужно искать новые ниши, работать над качеством продукта, предлагать новые форматы. Сейчас они окажутся в сложной ситуации, в частности потому, что многие банки видят финансирование таких проектов достаточно рискованным. Также появятся дополнительные барьеры для выхода на рынок новых девелоперов.
Крупным компаниям будет легче выстоять, как и тем, которые заранее позаботились об иных методах привлечения денег, например, о проектном финансировании. Николай Пашков отмечает, что некоторые девелоперы, которые традиционно строили только жилье, начали рассматривать и другие сегменты, в том числе коммерческую недвижимость.
Дата публикации 26 февраля 2019
