Ипотека сегодня – главный и едва ли не единственный драйвер спроса на первичное жилье. Как застройщикам удается субсидировать ставки, что означают для потребителя супернизкие проценты по займам, остались ли еще возможности для инвесторов в существующих реалиях – все это обсудили эксперты на бизнес-завтраке* «Рынок ипотечного кредитования лицом к потребителю. Инструменты и драйверы продаж».
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– В последние годы доля ипотеки прирастала. Несколько лет назад доля ипотечных сделок составляла 60-65%. С ростом цен на недвижимость и со снижением ставок доля ипотеки набирала обороты и стремилась к показателям более 80% (январь-февраль 2022 – 82-81%, март-апрель – 73%, май-июнь – 84% сделок в месяц).
По предварительным данным, в июне 2022 года госпрограмма и семейная ипотека занимают 95%в структуре ипотечных сделок (37% – у семейной ипотеки, 58% у господдержки, 4% – стандартные ставки, 1% – IT-ипотека).
Фактор № 1 при выборе ипотеки – ежемесячный платеж. Этот год, к сожалению, затронул платежеспособность покупателей. Это отражается и на спросе. Была ситуация с пиковыми продажами, потом мы получили некий большой отложенный спрос, продажи снизились значительно.
Общий тренд 2022 года (чем занимались застройщики и банки) – минимизация платежа. Это важно покупателю: иметь возможность приобрести квартиру и платить за нее 16-20 тыс. руб. в месяц, чтобы это было соразмерно тому, как снимать квартиру. Конечно, речь идет о студии в базовой стоимости, по госпрограмме или семейной ипотеке, с субсидированной ставкой.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Вот что еще важно: застройщики работают в рамках лимитов. В составе сметной стоимости проекта лимитирована та ее часть, которую они могут направить на оплату услуг. И эта статья не бесконечна. Важно донести до покупателя мысль, что ипотека с субсидированной ставкой не будет продолжаться долго: этот ларчик скоро закроется. Застройщик просто не может до бесконечности субсидировать ипотеку, потому что законодатель его лимитировал. Он не может наращивать услуги по отношению к основным своим затратам при строительстве. Эта проблематика очень значима. И мы все вынуждены идти на субсидирование, потому что тренды определяют лидеры рынка (федеральные крупнейшие компании), достигая договоренностей в рамках отношений с банком.
Мария Гретченко, руководитель направления группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью ПАО «Банк «Санкт-Петербург»:
– Структура клиентопотока сильно не поменялась. Женщины все также чаще берут ипотеку, чем мужчины. Есть увеличение числа клиентов в возрасте от 30 до 40 лет – это можно связать с развитием различных программ (например, семейной ипотекой) и запуском в том числе IT-ипотеки. По типу занятости преобладают клиенты по найму – их почти 90% (в этот сегмент входят также собственники бизнеса). Примерно 70% сделок – сделки, где участвует один заемщик, доля кредитов с созаемщиками, соответственно, составляет порядка 30%.
Средний размер кредита растет, эта тенденция продолжает сохраняться. В I полугодии 2021 года эта цифра была 3,8 млн руб. В I полугодии 2022 года – 4,1 млн руб. В июне 2022 года средний размер кредита составляет 4,8-4,9 млн руб. На это в том числе повлияла IT-ипотека: средний размер выдачи по ней – 9-10 млн руб.
Мы видим продолжающуюся тенденцию по увеличению доли первичного жилья, спад по вторичному рынку рефинансирования (обоснован периодом высоких ставок). Но сейчас мы видим некое оживление на рынке вторичного жилья, чему мы должны быть безусловно рады.
Дмитрий Фалкин, коммерческий директор Группы RBI:
– IT-ипотека пока не работает так, как надо. Хотелось бы пободрее. Сейчас тратится много усилий на то, чтобы раскачать этот продукт.
Драйверами продаж являются субсидированные нами льготная программа с господдержкой и семейная ипотека. Мы предлагаем и 0,1% на весь срок, и на год, и на период строительства.
Кроме того, прошло то время, когда клиенту предлагалась разработанная застройщиком программа. Сегодня важно слушать и слышать покупателя. Поэтому есть программа под названием «Предложи свои условия». Она помогает оценить жизненную ситуацию клиента и подобрать подходящие условия для ипотеки именно «под него».
Ирина Илясова, начальник управления филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу:
– Сейчас очень важно работать в связке «риелтор-застройщик-банк», либо «застройщик-банк». И экспертиза застройщика сейчас очень сильно выросла. Так, например, сейчас очень хорошо работает такой продукт, как кредит на первоначальный взнос. Его продают прежде всего наши партнеры. Клиент закладывает свою собственную квартиру, которая у него уже есть, и вкладывается либо в покупку квартиры строящейся, либо уже готовой. И, например, на период 1-2 года может организовать ремонт или дождаться окончания строительства дома. Ставка по этому кредиту сейчас 11,5%, но самое главное, что по нему первые 1-2 года клиент не платит. И либо через 1-2 года он продает квартиру, которую заложил, и полностью погашает кредит и проценты за его пользование. Либо он полностью погашает кредит и начинает платить ежемесячными платежами просто по второму кредиту.
Читайте также:
Чуть помедленнее: цены на новостройки начали притормаживать
Размер ипотеки и срок ее выплаты продолжат расти
Автор: Ангелина Христофорова
*Мероприятие состоялось 29 июня 2022 года в рамках XV конкурса «Доверие потребителя»
Дата публикации 22 июля 2022
