Новострой-СПб поговорил с начальником отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланой Денисовой и выяснил, какие новые тренды наметились на рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области, почему покупка «евродвушки» — спорное решение для семьи с детьми и что не так с программой семейной ипотеки.
Светлана, недавно говорилось о том, что сейчас ужесточаются требования к первоначальному взносу по ипотеке, то есть людям с низким уровнем доходов всё тяжелее будет покупать жилье в кредит. Какие, по вашему мнению, перспективы развития экономкласса, массового сегмента сейчас? И будут ли меньше строить такого жилья в связи с нововведениями?
Очень сложный вопрос. С одной стороны, это зависит от целенаправленных и последовательных усилий правительства, к сожалению, просто так новостройки экономкласса не выживут. Закон существования рынка таков, что дешевое жилье всегда вымывается. Намного выгоднее производителям, продавцам работать в более дорогом сегменте. Однако известно, что ряд шагов предпринимала Ленобласть: там власти создали программу «Светофор», то есть существенно увеличили цену входа на рынок вблизи города, отчасти поэтому сокращается предложение.
Если говорить о рынке Санкт-Петербурга, мы видим, что ставки по ипотеке растут. На сегодняшний день предпосылки такие, что сокращается предложение в экономклассе вблизи Петербурга, а также оно перемещается в более отдаленные локации: туда, где земля дешевая, где расстояние до центра больше.
А вблизи города, и непосредственно в административной черте Петербурга, первое обстоятельство, определяющее цену — это стоимость самого инвестиционного контракта: стоимость аренды земельного участка, либо выкупная цена земли, это инвестиционные отчисления, которые имеют тенденцию к росту, нагрузка на застройщиков всё увеличивается.
В Петербурге доступного жилья будет мало, верно?
Проявилась тенденция к сокращению предложения в сегменте экономкласса. Впрочем, если правительство предпримет дополнительные супермотивирующие шаги, то ситуация может измениться.
Есть надежда, что это может произойти?
Почему бы и нет. Учитывая, что это важный, социально значимый момент, который при желании наше правительство может реализовать. Механизмы для этого известны — это и дешевая ипотека, и субсидирование, например молодых семей, это и более широкая работа с социальными программами через специфические инструменты, такие как ДОМ.рф, программа «Молодежи — доступное жилье», программа для бюджетников, для семей с детьми и так далее. Можно развивать и наращивать подобные программы, что позволит сделать покупку жилья доступной.
Задачу по сохранению доступного жилья в Северной столице можно реализовывать разными способами, не обязательно за счет строительства дешевого жилья в больших объемах. Реальный выход — создание более точечного, более предметного субсидирования определенных категорий граждан. Их просто нужно отбирать более тонким фильтром и с помощью специальных настроек.
Например, мы в относительно недешевом сегменте комфорт-класса довольно часто проводим сделки с теми, кто получает социальные выплаты и займы. Эти люди — участники программ, в частности «Молодежи — доступное жилье», по расселению коммунальных квартир.
Впрочем, программа по расселению сокращается сейчас и встречается все реже. Тогда как «молодежная», напротив, очень популярна. Есть ряд федеральных программ, с которыми мы также работаем, поэтому люди и, при сокращенном объеме жилья экономкласса, имеют возможность покупать квартиры, благодаря различным госпрограммам.
Соответственно имеют возможность не уезжать из города…
Да, люди имеют возможность оставаться в пределах города. Жить за городом тоже удовольствие не из дешевых. Транспортная доступность не из лучших, в основном все работают в центре, соответственно нужно закладывать расходы на автомобиль или общественный транспорт. Как правило, в семьях с детьми машина не одна. Если все это суммировать, прибавить время, потраченное на дорогу в город, то плюсы покупки жилья за городом уменьшаются.
Это очень важный вопрос. Необходимо бороться с бедностью, сокращать число тех, кто не имеет возможность приобретать квартиру внутри КАДа, соответственно расширять аудиторию тех, кто не может купить жилье без поддержки государства.
Безусловно, самая понятная, массовая и правильная позиция – это когда мы просто делаем дешевое предложение. Например, появились квартиры-студии, что сразу колоссально расширило покупательскую аудиторию. Ведь общий бюджет покупки составлял от 1,5 млн рублей, это позволило максимально быстро привести на рынок огромное количество покупателей.
Хочу отметить, в том числе тех, кто копил пенсионные деньги, тех, кто мог купить еще до этого предложения комнату, но не хотели этого делать. Согласитесь, небольшая площадь в коммунальной квартире еще одна проблема. Ею сложно оперировать, например, продать, чтобы обеспечить стартовые условия для своих детей. В то время как покупка квартиры-студии дает такую возможность, поэтому мы очень рады, что покупательская аудитория сильно расширилась, и не хотелось бы, чтобы она сужалась. Это важный момент.
А что касается программы семейной ипотеки («детская ипотека» под 6% - прим. Новострой-СПб)? Каков на нее спрос сегодня?
У нас очень маленький спрос на покупку по этой программе. Я видела цифры по стране, и семейная ипотека, согласно нашим данным, не пользуется большим спросом.
За целый год мало обращений? Как вы думаете, если продлят льготный срок, льготную ставку на этот период, поможет ли это или всё-таки необходимы другие меры для стимулирования спроса?
Возможно, льготная ставка на весь срок сыграет какую-то роль. Однако я думаю, что семьям с детьми оказывается недостаточная поддержка.
По вашему мнению, для них ставка должна быть еще ниже?
Таким семьям необходимо активнее предоставлять социальные выплаты, ведь у большинства нет даже стартового капитала. Конкретный пример: в семье рождается второй ребенок, мама сидит в декрете, а если у нее двое погодок, соответственно она никак не может даже какую-либо подработку найти. Остается один работающий родитель – папа.
Соответственно такой семье не до ипотеки. Безусловно, у некоторых есть поддержка от старшего поколения, своих родителей, но и здесь тоже все по минимуму. Поэтому программа «детской ипотеки» и не стала масштабной, у нас буквально считанные сделки по ней. Даже с военной ипотекой сделок больше, а субсидийных сделок еще больше.
А на военную ипотеку в целом растет спрос?
Нет, спрос не увеличивается, основная аудитория уже отработана. Количество военнослужащих, которые получают право на военную ипотеку, стабильно и даже имеет тенденцию сокращаться. 10 лет назад, когда программа была только запущена, это было что-то очень масштабное. Сейчас же аудитория по этой программе уже небольшая, но мы все еще видим этих покупателей, они приходят к нам.
Если говорить об относительно доступном жилье, какие тренды в ближайший год вы бы выделили? Что будет пользоваться спросом у покупателей? Например, квартиры с отделкой или без?
Это однозначно мощный тренд, который возобладал на рынке. Предложение квартир с отделкой сильно увеличилось. Надо признать, что предложение квартир без отделки немножко поляризовалось на рынке. С одной стороны, сегодня четко выражена принадлежность определенных проектов к экономклассу, и люди предпочитают покупать в этом сегменте жилье с отделкой, чтобы минимизировать общий бюджет покупки.
И, с другой стороны, явно прослеживается принадлежность проектов к верхнему сегменту рынка недвижимости: новостроек бизнес- и элит-класса, где простор для самовыражения важен.
Понятно, что за счет объема, т.е. оптовых закупок, застройщик имеет хорошую скидку как на строительные материалы, так и стоимость работ по отделке. Многие покупатели уже намучились с самостоятельными работами по ремонту, знают как это трудно, сколько подводных камней в этом процессе.
Застройщики, напротив, теперь имеют хороший опыт, предлагая квартиры с отделкой. Невозможно даже и сравнить то, в каком виде продавалось жилье с отделкой 10 лет назад и сейчас. Это небо и земля: другое качество материалов, совсем другой уровень ремонта, проводится постоянный контроль качества работ и т.д.
Таким образом, целый ряд обстоятельств привел к тому, что у нас появились покупатели, которые не хотят самостоятельно заниматься отделкой жилья, им удобнее сразу переехать в новую квартиру с готовым ремонтом. Такие клиенты продают свою 2-комнатную старую квартиру, которой нужен ремонт, и покупают новую «двушку», но уже с отделкой от застройщика.
Это такой способ избежать ремонта?
Да, мы столкнулись с таким спросом. Еще рано говорить о том, что это массовое явление на рынке новостроек, но я бы сказала, что такой тренд намечается.
Эти люди быстро продают свою квартиру, в которой живут, и тут же покупают...
Да, все верно. Например, в период 2014-2016 гг., в ряде проектов, которые уже были в стадии завершения, оставалось небольшое количество непроданных квартир с отделкой. Клиенты, взяв небольшой кредит, приобретали это жилье, въезжали, продавая свою старую квартиру и закрывая кредит сразу же суммой, вырученной от продажи.
Еще какие-то тренды есть сегодня на рынке?
Надо признать, что борьба за квартиры небольшого метража застройщиками активно велась на протяжении последних нескольких лет. В 2017-2018 эта тенденция ослабела, урезать больше некуда, то есть площади квартир в новостройках достигли своего исторического минимума.
Сейчас наметился рост средних площадей в разных сегментах. Мы этому очень рады, потому что считаем, что жилье маленькой площади очень быстро морально устаревает. Такая квартира не выглядит современной, в ней очень трудно разместить вещи, и это становится проблемой для жильца. Это ведет обязательно к нетиповым дорогостоящим решениям, и весь выигрыш от стоимости квадратного метра пропадает.
Наша позиция такова: людям должно быть в своем жилье комфортно, достаточно просторно, нужны места для хранения вещей. Мы — зимняя страна, у нас много верхней одежды, популярны зимние виды спорта: коньки, лыжи, сноуборды – все это надо где-то хранить. Мы должны любить себя и жить так, как нам удобно, поэтому я считаю, что будущее рынка за квартирами хороших метражей, например, площадь 2-комнатной квартиры должна быть около 60 метров. Так называемые «евродвушки» метражом 47 кв. м — это метраж типовой хрущевской двухкомнатной квартиры. Надо честно себе это говорить, как бы их красиво ни называли.
Дешевая ипотека – это важный инструмент для того, чтобы человек покупал именно то, что ему нужно. Такие покупатели тоже были на рынке, можно даже сказать, они стали трендом в прошлом году, когда вместо 1-комнатной квартиры, которую семья могла себе позволить, покупали полноценную «двушку» с помощью ипотечного кредита. Молодые семьи в прошлом году активно покупали 2-комнатные квартиры, и это замечательно.
«Европланировки» не приживутся, вы считаете?
Нет, они востребованы у населения, поскольку бюджеты покупателей жестко лимитированы сейчас. Пока есть эта реальность, в которой не растут доходы населения, «евроквартиры» не уйдут с рынка, ни завтра, ни послезавтра.
Я хочу сказать, что не надо преподносить «европланировку», как однозначное благо для покупателя. Это просто способ решить его проблему, проблему нехватки денег на полноценную хорошую квартиру с достойным метражом. Не каждый покупатель отдает себе отчет в том, что приобретая 2-комнатную квартиру площадью 45 кв. м — он создает себе проблему. Например, очень часто кухня и гостиная совмещены, там же приходиться и спать. Маленькая комната для семей с детьми отводится как раз детям. Соответственно, свободное время дома люди будут проводить в одной большой комнате, она же кухня, она же спальня.
«Евродвушку» покупают, но под детскую отводят маленькую комнату, а взрослые живут в гостиной, верно?
Да. Взрослые члены семьи готовят еду, обедают, спят, проводят вместе время, помогают ребенку с домашним заданием и т.д. в кухне-гостиной. Конечно, можно убеждать всех, и прежде всего себя, в том, что это нормально и даже здорово. Безусловно, это так по сравнению с 1-комнатной квартирой. Но если сравнивать с полноценной 2-комнатной квартирой, эта картина уже не выглядит так весело. Да, это выход для семьи в какой-то степени, поэтому такое решение, такие квартиры будут существовать на рынке новостроек.
Застройщики правильно делают, когда в своей продуктовой линейке, в одном объекте, предлагают весь спектр квартир: и маленькой площади, и «европланировки», и стандартные «двушки» площадью около 60 кв. метров. Именно поэтому «евродвушки» сегодня популярны у населения, но с развитием государственных программ этот тренд сойдет на нет.
Читайте также:
Миллион квадратных метров: количество новостроек в Шушарах бьет рекорды
Новоселье близко: новостройки Петербурга и Ленобласти со сроком сдачи в 1 квартале 2019 года
Дата публикации 12 февраля 2019
