Где родился, там и пригодился: как потратить маткапитал при покупке квартиры в новостройке

Материнский капитал – неплохое подспорье для семьи, но потратить его можно лишь через три года после получения. Однако для улучшения жилищных условий столько ждать не надо. Новострой-СПб выяснил, какие нюансы надо знать, чтобы правильно реализовать маткапитал при покупке жилья, в том числе и в ипотеку.

Общие сведения и факты

Материнский капитал – это финансовая поддержка, которую с 1 января 2007 года государство оказывает семьям с двумя и более детьми. Причем дети могут быть не только «своими» (т.е. биологическими), но и усыновленными, а какими по счету – не важно. Главное, чтобы ребенок появился в семье в период с 2007 по 2021 год, и чтобы он оказался не первым и единственным, а вторым или третьим (или каким угодно по счету – это уже значения не имеет).

Получить материнский капитал можно только один раз в жизни и только по безналичному расчету. Чтобы его реализовать, необходимо подать документы на выдачу государственного сертификата. Сделать это можно в любой момент после появления второго (или любого последующего) ребенка: срок обращения в Пенсионный фонд России не ограничен. Заявка рассматривается в течение 15 дней.

Приятный момент: семейный капитал не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), а в случае потери сертификата государственные органы без проблем выдадут дубликат. Если происходит индексация материнского капитала, то замена документа не требуется.

С 1 января 2015 года государственная субсидия не индексировалась, и на сегодняшний день ее размер составляет 453 026 руб.

На что можно потратить средства

Расходование маткапитала – строго целевое, а это значит, что предусмотрено оно на определенные нужды. К ним относятся:

- улучшение жилищных условий или покупка нового жилья;

- получение ребенком образования;

- пенсионные накопления матери;

- социальное развитие и адаптация детей-инвалидов.

Использовать материнский капитал можно не ранее чем через три года после рождения/усыновления ребенка. Но если речь идет об улучшении жилищных условий (а под ними понимается и выплата ранее взятой ипотеки, и частичная оплата покупки новой квартиры) или вкладывании средств в ребенка-инвалида, то ждать нет необходимости. Эти нужды признаются первостепенными и субсидируются без отлагательств.

Семьи, в которых доход на одного человека ниже чем 1,5 прожиточного минимума, имеют возможность направить материнский капитал на получение ежемесячных выплат (до достижения ребенком полутора лет).

На что нельзя потратить средства

Материнский капитал не получится израсходовать на:

- покупку автомобиля;

- покупку дачи;

- ремонт;

- погашение действующего потребительского кредита;

- погашение задолженности по квартплате;

- погашение имеющихся штрафов.

В каких случаях прекращается действие сертификата

Бывают ситуации, когда сертификат перестает действовать. На это есть несколько причин:

- смерть его владельца;

- совершение преступления против личности в отношении своего ребенка;

- лишение родительских прав (по отношению к тому ребенку, на которого была выдана бумага);

- отмена усыновления.

Если произошло одно из вышеперечисленных событий, то право на получение субсидии переходит ко второму родителю (или даже к самому ребенку, если оба взрослых оказались лишены поддержки государства).

Если же материнский капитал был полностью реализован, то срок действия сертификата также прекращается.

Вложиться в ипотеку: схема действий

По статистике, большинство российских семей используют материнский капитал для того чтобы улучшить свои жилищные условия. Эти средства можно реализовать в качестве первого взноса или его части, а также «пустить» на досрочное погашение ипотеки, причем даже той, что была взята до рождения ребенка, на которого выделен сертификат. На кого оформлен ипотечный кредит – на мать или на отца – при этом также не имеет значения, комментирует Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге.

Актуальность маткапитала при покупке жилья в ипотеку объясняется тем, что это чуть ли не единственный способ реализовать средства до достижения ребенком 3-летнего возраста. При использовании материнского семейного капитала (МСК) как части первоначального взноса в большинстве случаев клиенту понадобится не только сертификат, выданный Пенсионным фондом, но и собственные средства в размере 5-10% от стоимости квартиры, рассказывает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». После того, как банк одобрит ипотеку, клиенту останется сообщить в Фонд о покупке квартиры и указать реквизиты счета для перечисления средств.

Если же речь идет о частичном досрочном погашении ипотечного кредита, то сначала необходимо уведомить об этом банк, информирует читателей Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. При этом следует запросить справку об остатке основного долга и задолженности по выплате процентов. В ней же банк указывает реквизиты для перечисления средств выплаты.

После перечисления Пенсионным фондом средств кредитору, обладатель сертификата должен обратиться в банк с заявлением о частичном или полном погашении обязательств по кредиту. Деньги зачисляются на счет и, благодаря этому происходит либо уменьшение ежемесячного платежа, либо сокращение срока выплаты (в зависимости от того, что указано в документах и от договоренности с банком).

Купить квартиру при помощи маткапитала: нюансы

При покупке квартиры с помощью материнского капитала есть свои особенности, которые следует учитывать. К примеру, банк может включить сумму материнского капитала в тело кредита. Таким образом, у клиента будет повышенный ежемесячный платеж на этапе регистрации сделки в Росреестре и перечисления Пенсионным Фондом средств в банк. Также необходимо помнить о том, что по закону всем членам семьи должны быть выделены доли (после погашения ипотеки и подписания акта приема-передачи, причем, размер доли не имеет значения). А чтобы такую квартиру продать, потребуется получить согласие органов опеки и попечительства.

«Для того, чтобы не включать несовершеннолетних детей в ипотечную сделку, достаточно написать нотариальное обязательство для органов опеки о выделении доли детям после погашения ипотечного кредита»

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге

Кроме того, нужно быть готовым к тому, что не все банки и застройщики позволяют приобрести жилье и взять ипотеку с привлечением маткапитала. Это может в некоторой степени сузить и усложнить поиск квартиры, предупреждает Алексей Бушуев.

Стоит также учесть, что Пенсионный фонд переводит средства маткапитала не сразу (в совокупности на рассмотрение заявки и перевод денег уходит около полутора месяцев), поэтому, если клиент не берет ипотеку, ему приходится оформлять рассрочку. В этом случае он не получит скидку, которые многие девелоперы дают за 100% оплату, добавляет Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп».

Впрочем, несмотря на все перечисленные нюансы, преимуществ при покупке квартиры с использованием маткапитала все-таки значительно больше, чем недостатков. И самый главный плюс – возможность использовать маткапитал в качестве инструмента приобретения жилья (первоначального взноса), уменьшая вклад собственных средств, считают представители «Группы ЛСР».

Если еще говорить про плюсы, то, к примеру, при использовании маткапитала не имеет значения, какой объект выбрал клиент. У банка и пенсионного фонда нет требований к степени готовности или площади приобретаемой квартиры. Запрет в данном случае накладывается только на предварительные договоры купли-продажи, говорит Яна Булмистре.

Какова доля покупок с привлечением маткапитала

Точной статистики числа сделок по рынку нет. Но по оценкам экспертов, в среднем около 20% всех покупок на рынке недвижимости происходит с привлечением маткапитала.

«По официальным данным Пенсионного фонда РФ, 90% семей тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий. Если данную меру государственной поддержки продлят после 2021 года, то число сделок с недвижимостью как минимум не уменьшится, и вполне вероятно вырастет» - считает Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования «ПСК».

«К тому же, количество сделок с использованием маткапитала напрямую зависит от класса жилья. Наиболее востребована господдержка в сегменте масс-маркета. В практике «ПСК» основная доля таких сделок приходится на ЖК комфорт-класса «Славянка»: примерно каждая третья семья приобретает квартиру с использованием этого инструмента. Другие же проекты компании относятся к бизнес-классу, и сделки с маткапиталом здесь единичны, хотя такая опция доступна» - комментирует спикер.

Конкретный пример приводит и Денис Казберов: «В среднем по рынку материнский капитал используется в 15-20% сделок, в последние годы этот показатель был стабильным. В нашем ЖК «Приморский квартал», который ориентирован в первую очередь на семейных покупателей, доля сделок с привлечением маткапитала заметно выше – 35%».

«По сравнению с последними годами доля сделок с привлечением материнского капитала значительно возросла. Учитывая, что средняя сумма, которую покупатели запрашивают в ипотеку составляет 2,5 млн рублей, маткапитал и региональные выплаты являются серьезным подспорьем для улучшения жилищных условий. Также на росте сказалась и «Семейная ипотека» по теперь уже фиксированной ставке в 6% годовых»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Ограничения и нововведения

Самым главным стоп-фактором является срок начала использования сертификата: для покупки квартиры с помощью маткапитала нужно дождаться, пока младшему ребенку исполнится 3 года. Однако, как уже было упомянуто ранее, если квартира приобретается в ипотеку, это ограничение не действует – сертификат можно использовать сразу после рождения ребенка. По этой причине многие покупатели направляют маткапитал именно на выплату части ипотечного кредита, комментирует Владимир Трусов, руководитель группы ипотечных и жилищных программ АО «Ленстройтрест».

Существуют некоторые ограничения по схеме сделки, говорит Татьяна Хоботова. Например, при покупке квартиры в строящемся доме можно использовать материнский семейный капитал только при заключении договора долевого участия.

Также нужно понимать, что маткапитал нельзя использовать при покупке апартаментов, потому что они относятся к нежилому фонду. Но в целом можно приобрести квартиру у любого застройщика, который работает по 214-ФЗ. Каких-либо ограничений по стоимости, метражу или географии внутри РФ не существует, говорит Ирина Тютрина.

Про недавние нововведения сообщает читателям Алексей Бушуев: «Маткапитал больше не разрешается использовать на погашение займов, выданных финансовыми организациями, чья деятельность не контролируется Банком России. Однако в перечень организаций, где разрешено брать займ, был включен АО «ДОМ.РФ» и сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы.

Жилье, на приобретение которого используется семейный капитал, должно быть признано пригодным для проживания.

При направлении маткапитала на строительство дома теперь вместо разрешения на строительство можно предоставить уведомление, выданное получателю сертификата или его супругу.

С 2019 года семьи могут законно использовать маткапитал на оплату строительства жилого помещения на садовых (в прошлом — дачных) земельных участках».

Можно ли продать квартиру, если дети несовершеннолетние

Квартиру, купленную с помощью маткапитала, можно продать до совершеннолетия детей. Правда, в этом случае потребуется согласие органов опеки – им необходимо будет подтвердить, что в новом жилье дети получат доли не меньше, чем в предыдущем, информирует Владимир Трусов. И подтверждается это нотариально заверенным заявлением. Плюс к этому, в настоящее время обязательно проверяется факт оплаты кредита средствами маткапитала, добавляет Татьяна Хоботова.