Понятие договора об участии в долевом строительстве (ДДУ) знакомо всем, кто интересуется покупкой строящегося жилья, однако нюансы этого документа знают немногие. Портал Novostroy-SPb.ru расскажет об особенностях покупки квартиры в новостройке с помощью ДДУ.
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве...» был принят в 2004 году для государственного регулирования отношений между застройщиком и дольщиками. По условиям ДДУ застройщик обязуется построить указанный в договоре многоквартирный дом и передать квартиру в собственность дольщика после сдачи объекта в эксплуатацию. В свою очередь, дольщик обязуется оплатить необходимую сумму и принять квартиру.
«В целом, если застройщик работает по ДДУ, ему можно доверять, поскольку 214-ФЗ предусматривает довольно жесткие требования как к самой компании, так и к содержанию договора»
Денис Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
До 2004 года квартиру в новостройке можно было купить по договору, заключенному в соответствии со положениями Гражданского кодекса (ст. 421 ГК о свободе договора, закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Особенностью таких договоров было то, что его составляли сами застройщики, не допуская внесения изменений, и покупатель мог либо согласиться с указанными условиями, либо отказаться от покупки.
В случае возникновения спорных ситуаций, дольщик оказывался в невыгодном положении на судебном процессе. Когда в 1994 году было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», появилась возможность применять к договору о долевом строительстве закон «О защите прав потребителей». Однако это лишь частично исправило ситуацию. Поскольку судебная система Российской Федерации не основана на прецедентном праве, суды принимали самые разные решения, что позволяло застройщикам и дальше нарушать права дольщиков.
«Договор долевого участия страхует от самого главного риска, который раньше порождал большинство обманутых дольщиков, - риска двойных продаж. Этот риск снимается, но остаются общеэкономические риски»
Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»
Также существует предварительный ДДУ, который заключают до основного договора, где прописывают самые важные условия будущего договора - описание квартиры, стоимость и порядок выплат, сроки передачи объекта и гарантии. Следует понимать, что полный вариант ДДУ может включать значительно больше условий. Также важно знать, что предварительный договор не защищает от двойных продаж, поскольку не подлежит государственной регистрации. По этой причине рискованно вносить оплату при его заключении.
«Договор долевого участия считается самым надежным при покупке квартиры на этапе строительства из всех представленных на рынке договоров. Что особенно важно – в нем фиксируется цена квартиры и сроки ее передачи дольщику, а также штрафные санкции к застройщику в случае просрочек.
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
ДДУ защищает права дольщиков согласно 214-ФЗ после регистрации в Росреестре. При этом дольщики не защищены от долгостроя: согласно закону, при нарушении сроков застройщик обязан уведомить дольщика не позднее чем за два месяца до указанной в договоре даты. После того, как дольщик получил такое уведомление, он имеет право не подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков или подписать его и ожидать от застройщика каких-либо встречных предложений. В дополнительном соглашении можно, например, прописать отказ от требований со стороны застройщика доплаты за дополнительные метры по итогам замеров БТИ.
«За просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку. Ее размер равен одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере»
Денис Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Случается, что застройщик нарушает свои обязательства и отказывается выплачивать неустойку дольщикам. В этой ситуации дольщик может обратиться в суд. Процедура обращения в суд следующая: нужно подсчитать сумму неустойки и подготовить претензию к компании. Если застройщик не ответил на претензию в течение месяца или ответил отрицательно, можно подавать судебный иск. Рассмотрение дела в суде в среднем занимает 3-6 месяцев. Обычно суд оказывается на стороне дольщика.
В случае обращения дольщика в суд, застройщику приходится выстраивать свою линию защиты на основании статьи 333 ГК РФ, в которой обозначена возможность снижения пени в случае, если требования со стороны дольщика не соответствуют размерам последствий нарушения договора. Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 судам предписано снижать пени только в самых редких случаях.
«Ни одна схема не позволяет избежать долгостроя. Первичный рынок несет в себе определенные риски, которые можно подразделить на юридические и общеэкономические. Увеличение сроков строительства возможно при возникновении проблем в конкретной компании или при вхождении рынка в кризис»
Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»
Хотя ДДУ получает ощутимую государственную поддержку, он не имеет единой формы. В 214-ФЗ прописано определение общего содержания договора, согласно которому договор должен включать описание объекта, сроки сдачи и требования к качеству. При этом невозможно прописать в законе все детали, что дает застройщикам определенный простор для маневра. Так, застройщик самостоятельно определяет порядок доплаты за дополнительную площадь после обмеров БТИ, а также «льготные» сроки окончания строительства, в течение которых компания не несет ответственность за просрочку.
«Нужно понимать, что риск возрастает, если ДДУ заключается не с головной компанией (под брендом которой рекламируется жилой комплекс), а с ее «дочкой», которая ответственна за единственный дом, не обладает никакими активами и не дорожит своей репутацией. В случае возникновения проблем, получить от такой «пустышки» пени за срыв сроков сдачи дома либо вернуть деньги в случае ее банкротства будет практически нереально»
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
При покупке квартиры по ДДУ покупателю лучше проконсультироваться у юриста. Застройщики имеют сильную юридическую поддержку и накопленный судебный опыт, поэтом договоры они составляют в своих интересах. Каждый ДДУ имеет достаточно приличный объем текста из-за большого числа рисков и его высокой цены. Особое внимание покупатель должен обратить на права дольщика, ответственность застройщика и другие, указанные выше, моменты. Расторжения договора долевого участия возможно по соглашению сторон, условия расторжения оговариваются в дополнительном соглашении.
Расторжение договора в одностороннем порядке возможно при серьезных нарушениях требований к качеству строительства, сроков передачи квартиры более, чем на 2 месяца, а также если застройщик не может обеспечить дольщику поручительство.
В случае одностороннего расторжения договора, застройщик должен вернуть все внесенные дольщиком средства и выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период пользования этими деньгами, в случае, если покупатель - физическое лицо, размер неустойки удваивается.
ДДУ может быть расторгнут застройщиком, если есть серьезные нарушения оплаты со стороны дольщика.
ДДУ могут признать недействительным в следующих случаях:
- договор не соответствует требованиям ГК РФ – застройщик не имеет разрешение на строительство и другие разрешительные документы;
- договор подписан представителем застройщика, не обладающим достаточными полномочиями.
Также могут быть признаны недействительными отдельные пункты ДДУ. Так, в ходе судебного разбирательства ограничение ответственности застройщика в размере 10% от стоимости договора долевого участия было признано недействительным, в результате сумма взыскания пятикратно превышала «договорное ограничение».
Договор долевого участия поначалу нуждался в доработках, но сейчас он функционирует достаточно хорошо. Преимущества ДДУ перед другими схемами покупки квартиры в новостройках очевидны.
«Если сравнивать ДДУ с членством в ЖСК, которые также допускается по 214-ФЗ, то последняя схема является более рискованной. Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность, то есть если дом будет построен с нарушением сроков, привлечь застройщика к ответственности будет невозможно. Также при вступлении в ЖСК покупатель не застрахован от дополнительных незапланированных «взносов» за квартиру»
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
В настоящее время большинство застройщиков работают по ДДУ. По мнению начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, главным плюсом для застройщика в 214-ФЗ является повышение доверия дольщиков к первичному рынку жилья.
Между тем, все же некие изменения ДДУ необходимы. В частности, нужен запрет на требование застройщиков оплаты коммунальных расходов до начала пользования квартирой. Кроме того, уменьшение размера неустойки за задержку сдачи объекта должно быть недопустимо, иначе ДДУ не в полной мере защищает дольщиков.
Читайте также:
Как купить квартиру в новостройке Петербурга - по ДДУ или ЖСК
Дата публикации 12 марта 2015
