В то время как одни игроки рынка недвижимости озабочены последствиями экономического кризиса и подсчитывают возможные убытки от падения спроса, другие настроены оптимистично и уверены, что даже несмотря на уменьшение реальных доходов люди не престанут нуждаться в жилье.
На конференции «Жилая недвижимость: рецепты выживания», организованной юридической фирмой «Борениус» и Maris в ассоциации с CBRE, представители ведущих застройщиков Петербурга вместе с представителями «Сбербанка» и «БФА Банка» обсуждали будущее первичного рынка.
Руководитель отдела исследований компании Maris Наталья Киреева отметила, что 2014 год стал рекордным по количеству сданной недвижимости в Петербурге и Ленобласти. В 2015 году ожидается снижение числа проектов и ввода новых домов в 2-2,5 раза – в пределах 0,6 млн кв. м жилья будет сдано в эксплуатацию.
«Сейчас в регионе 10 млн кв. м жилья находится на стадии строительства, в продаже – 5 млн кв. м, столько же было продано за 2014 год с учетом ажиотажного спроса в декабре. Очевидно, что в связи со снижением спроса в 2015 году заявленные объемы реализованы не будут»
Наталья Киреева, Maris
По прогнозам Петра Буслова, руководителя аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», в 2015 году ожидается снижение спроса на новое жилье на 30-50%. Однако это не является критичным, поскольку спрос в 2014 году был аномально высоким.
Цены
По данным компании Maris, средняя цена на недвижимость в Петербурге и Ленобласти сейчас составляет 98 000 рублей за кв. м. Эксперты уверены, что в долгосрочной перспективе цены будут расти, и предпосылок к их снижению нет.
Как рассказал Петр Буслов, рост себестоимости строительства в эконом-классе составил 15-20%, а в элитном сегменте эти цифры еще выше. И если в 2008 году, когда произошло снижение себестоимости, была возможность снизить цены на жилье на 10%, сейчас такой возможности нет.
Что касается бизнес-класса, то цены в этом сегменте даже в условиях сокращения спроса не будут сильно снижаться, поскольку квартиры в хорошей локации нет смысла продавать дешево, уверена Марина Агеева, директор по продажам УК «Теорема».
Говорить о серьезном повышении цен на жилую недвижимость в 2015 г. тоже не приходится. По прогнозам компании O2 Group, стоимость квадратного метра вырастет не более чем на 5%.
Ипотека
Петербургские банки начали выдавать льготную ипотеку по программе субсидирования процентной ставки государством. Однако до уровня декабря прошлого года спрос все равно не вернулся, поскольку большая часть накоплений была потрачена. Кроме того, люди не торопятся покупать квартиры, так как велики риски сокращения доходов или увольнения.
«В прошлом году 80% покупателей планировали ипотеку, сейчас таких людей практически нет. Не величина ипотечной ставки, а страх потерять работу сводит сделки к минимуму, и субсидиями здесь не поможешь»
Петр Буслов, «Главстрой-СПб»
Как сообщил начальник отдела по работе с партнерами петербургского отделения «Сбербанка» Игорь Пинаев, сейчас из 42 банков, выдававших ипотеку, осталось 7. При этом в прошлом году средняя ставка по ипотеке была 14%, а сейчас заемщик может взять кредит под 12%. «Для покупателя сейчас лучший момент, чтобы улучшить жилищный условия», - считает Игорь Пинаев.
Стоит отметить, что наметилась тенденция к увеличению первого взноса – в «Сбербанке» он вырос с 10% до 20%, а среднем по рынку доходит до 30%. Это необходимо не только для того, чтобы снизить риски банка, но и для самого покупателя, поскольку позволяет принять действительно взвешенное решение.
«Какой бы ни был кризис, люди будут брать ипотеку, потому что у них нет выбора», - отметил директор по развитию компании «NCC Жилищное строительство» Александр Свинолобов. По его словам, оптимизм наших людей – это факт, который сложно уложить в какую-либо схему. Если в Европе точно известно количество сбережений населения, то в России все гораздо сложнее – непонятно, сколько денег у граждан и как быстро они могут их достать.
Вероятнее всего, просядет рынок вторичной недвижимости, поскольку программа субсидирования направлена только на новостройки, причем реализующиеся по 214-ФЗ.
Застройщики
Как и во время кризиса 2008-2009 гг., сегодня велика вероятность уплотнения рынка. Как сообщил Петр Буслов, тогда стало на 20 компаний меньше, и в ближайшее время может произойти то же самое. На рынке останутся крупные застройщики с хорошим финансированием. Учитывая высокую себестоимость строительства, в выигрыше будут те девелоперы, которые будут активно использовать инновационные технологии, позволяющие удешевить процесс и сделать продукт того же качества, но за меньшие деньги.
«Сейчас на рынке существует риск закредитованности застройщиков, которые вынуждены финансировать много крупных проектов, еще один риск - негибкость компаний к новым условиям»
Дарья Баранова, O2 Group
«БФА Банк» в ближайшие полгода не будет устанавливать отношения с новыми игроками рынка, и продолжит работать только с теми девелоперами, которые строят по 214-ФЗ. «Мы будем смотреть на репутацию компании - у надежных застройщиков будут покупать и на низкой стадии готовности, у застройщиков среднего звена продажи могут встать и на высокой стадии», - отметила руководитель службы продаж розничного бизнеса «БФА Банк» Татьяна Николаева.
Игорь Пинаев сообщил, что «Сбербанк» будет давать кредиты застройщикам, но рассматривая каждый случай индивидуально, а в качестве залога банк намерен брать только ликвидное недвижимое имущество.
Кстати, в связи со сложной экономический ситуацией, девелоперы вновь стали сокращать площади квартир, будучи уверенными, что таким образом им удастся быстрее реализовать квадратные метры. Как рассказала Светлана Денисова, руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент», в 2008 году средняя площадь квартиры была 55 кв. м, а сейчас эта цифра снизилась почти на 10 кв. м.
«Застройщики пошли по принципу мелкой нарезки, в результате еще в 2008 году количество студий и однокомнатных квартиры достигало 90%, таким образом, уменьшался бюджет покупки, квартиры становились доступными для инвестиций»
Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»
По мнению Светланы Денисовой, этот путь нельзя назвать перспективным, так как в последнее время число студий настолько велико, что это может стать проблемой для рынка. Учитывая то, что люди хотят жить в более комфортной среде, такие квартиры будут с трудом находить покупателей.
Дата публикации 09 апреля 2015
