Правительство Ленинградской области объявило о прекращении программы по выкупу социальных объектов. В 2018 году власти снимут с бюджета обязательства по возмещению застройщикам затрат на возведение инфраструктуры. Новострой-СПб выясняет, как инициатива властей скажется на рынке новостроек региона и дальнейшей работе девелоперов.
Чем вызвано решение властей
В 2013 году правительство Ленобласти утвердило «Положение о порядке предоставления и расходования субсидий из областного бюджета Ленинградской области». Согласно этому документу, застройщики, которые зарегистрированы в регионе и перечисляли налоги в областной бюджет, могли рассчитывать на то, что построенные ими социальные объекты (школы, поликлиники, учреждения культуры и спорта) власти приобретут в муниципальную собственность за счет снижения налогов на сумму, равнозначную затратам на строительство. Другими словами, Ленобласть выкупала социальные объекты у застройщиков в обмен на налоги.
В октябре 2017 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко на встрече с депутатами Законодательного собрания объявил о решении правительства отменить программу и ввести новую инициативу. Теперь, до 31 декабря 2020 года за построенную инфраструктуру государство будет выплачивать 50% от затрат, с 2021 года доля бюджета составит 30 %, а с 2024 года сократится до 10 %. Но поскольку обязательств по строительству необходимой социальной инфраструктуры никто не отменяет, остальные расходы на возведение соцобъектов будет вынужден нести застройщик.
Решение сократить платежи за выкуп социальных объектов было вызвано многочисленными жалобами муниципалитетов региона, отметил Александр Дрозденко. Сейчас в локациях массовой застройки Всеволожского района (Кудрово, Мурино, Новое Девяткино), возводятся дороги, детские сады и школы. Таким образом, получается, что вся область трудится на благо одного района, где жилья строится намного больше, чем надо. Как уточнил глава региона, с 2013 года программа выкупа социальных объектов в обмен на налоги реализована на сумму 15 млрд рублей, из них 10 млрд потрачено на выкуп инфраструктуры во Всеволожском районе. При этом в приграничных районах не хватает детских садов, школ и кабинетов врачей.
«Получается, сегодня люди не понимают, что их дешевое жилье оплачивает Ленобласть. Это те, кто купил жилье в Кудрово, Мурино, Новое Девяткино. Сейчас дешевизну этих квартир оплачивает вся Ленобласть. Когда люди покупают квартиры по стоимости на 25 тысяч ниже, чем в городе, должны понимать, что эта разница не просто так образована», - отметил Дрозденко.
Отмена программы - не первый случай ужесточения требований к застройщикам. В прошлом году в Ленобласти начала работать программа «Светофор», которая делит регион на три части, и чем ближе локация к Петербургу, тем жестче условия получения разрешения на строительство. К примеру, одним из условий строительства жилья в «красной зоне» стало опережающее возведение инфраструктуры.
Реакция застройщиков на инициативу правительства не заставила себя долго ждать, при этом девелоперы опасаются, что могут быть нарушены уже подписанные соглашения с властями.
«Средств в казне Ленобласти не хватает, и власти придумывают способы как уменьшить нагрузку на бюджет, в том числе и снизить взятые на себя обязательства»
Екатерина Бармашова, маркетолог-аналитик строительной компании «ТЕМП»
Отказ от выкупа социальных объектов вызван тем, что в бюджете нет на это денег. Другой причины нет, считает Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu. Государство как стабильный заказчик всегда было для застройщиков хорошим подспорьем. Ну а в данном случае этой финансовой помощи у них не будет. Значит, они будут строить и передавать социальную инфраструктуру Ленинградской области за свой счет. Но нужно понимать, что все эти издержки будут заложены в проект и оплатят социальные объекты, по сути, покупатели жилья, считает эксперт.
Рынок жилой недвижимости Ленинградской области активно развивается, благодаря тому, что набирают обороты инвестиционная активность и покупательский спрос, рассказывает руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. Руководство области осознает, что можно поэтапно снижать меры поддержки, разгружая бюджет. А застройщикам нужно понимать, что выкуп социальных объектов регионом - это действительно поддержка, а не обязательства правительства перед девелоперами. К тому же, участником программы мог стать далеко не каждый проект и застройщик.
Каких последствий ожидать после принятия этой инициативы? Чтобы строить в Ленобласти, застройщикам придется очень тщательно просчитывать бюджет, поскольку уровень доходов явно будет отличаться в меньшую от сегодняшнего сторону, а сумма налоговых компенсаций будет постепенно растягиваться на продолжительный период времени, комментирует Екатерина Бармашова, маркетолог-аналитик строительной компании «ТЕМП». Более жесткие требования к выкупу социальных объектов, расположенных в «красной зоне» программы «Светофор», будет подталкивать застройщиков уходить вглубь области.
К тому же, введение инициативы правительства повлечет за собой рост цен на квартиры в области. «Понятно, что это постепенно приведет к удорожанию квадратных метров, но вопрос с обеспеченностью соцобъектами будет решен, – отмечает Дрозденко. – Дешевые квадратные метры, которыми застройщики привлекают покупателей, как правило, заканчиваются проблемами как для жителей, так и для власти».
При этом ситуация в ряде локаций массовой застройки в Ленобласти уже близка к затовариванию, и спрос смещается из пригородов в районы Петербурга. В этой ситуации Ленобласть теряет преимущество перед Петербургом не только на рынке строительства жилья в виде возмещения расходов на возведение социальных объектов, но и с точки зрения стоимости квадратных метров, которые, как считают эксперты, подорожают.
Что будет с объектами, по которым подписаны соглашения и идет строительство
Чиновники заявляли, что по уже подписанным 38 соглашениям в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» изменений не будет, и до 2036 года в области будут построены 109 детских садов и 37 школ. При этом в ближайшие три года область планирует выкупить 44 детских сада и 11 школ (23 сада и 5 школ из них расположены в районах Кудрово, Мурино и Новое Девяткино). Часть соцобъектов, включая поликлиники и больницы, будут возводиться на бюджетные средства. Скорее всего, жалобы от соседей Всеволожского района, которых обделили инфраструктурой, прозвучат вновь. А жители Кудрово теперь просят присоединить район к Петербургу.
Учитывая, что власти любят менять «условия игры» уже в процессе, девелоперы должны постараться достроить объекты социальной инфраструктуры до 2020 года, пока действует система выкупа «50 на 50» от суммы налогов в течение трех лет, считает Екатерина Бармашова. Оттягивая строительство инфраструктуры на более позднее время, застройщики еще больше откладывают момент возврата денежных средств. У одних девелоперов эта сумма растянется на семь лет, у других, при нехватке суммы налогов, и на все 10.
Для лидеров рынка недвижимости ситуация глобально не изменится. Правительство Ленинградской области отличается тем, что правила игры в ходе работы не меняет, поэтому уже строящиеся объекты будут сданы по действующим договоренностям, комментирует Наталья Осетрова. Хотя некоторые корректировки сроков из-за принятия этого решения, конечно, могут произойти.
«Отмечу, что это не единственная программа в регионе, направленная на реализацию социальных объектов в партнерстве с застройщиками. У правительства области всегда было повышенное внимание со стороны правительства к этому вопросу»
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens
Решится ли таким образом в Ленобласти проблема обеспеченности соц. объектами? Как минимум, будет улучшаться, считает Екатерина Бармашова. Город сам строить инфраструктуру не готов. Кроме как профессиональным строительным компаниям это делать и некому. Фактически же новая схема подразумевает государственный подряд с сильно растянутыми выплатами.
Читайте также:
Переизбыток однотипного предложения или «эконом-класс 2.0»: что происходит с новостройками на окраинах Петербурга
«Затоваривание рынка уже произошло, об этом говорит большой объем дешевого жилья низкого качества в пригородах»
Дата публикации 16 ноября 2017
