Обманутые дольщики – боль строительной отрасли. Новострой-СПб узнал у экспертов, существует ли четкое юридическое определение этого термина, кто из россиян может рассчитывать на поддержку государства, а также актуальна ли еще эта проблема, или с переходом на проектное финансирование она фактически осталась в прошлом.
Обманутый дольщик: кто он с точки зрения закона
Обманутые дольщики стали массово появляться в России в начале 2000-х годов. Сегодня их насчитывается более 121 тыс. человек.
Одной из приоритетных задач правительства является полное искоренение данного явления. По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, в теории это может произойти до конца 2023 года, хотя, конечно, столь оптимистичный прогноз у многих вызывает сомнения. Тем не менее, единый план по достижению национальных целей развития РФ до 2024 года включает в себя достройку большей части проблемных объектов общей площадью порядка 17 млн кв. м в 73 регионах. Сегодня их насчитывается порядка 2,9 тыс.
Несмотря на наличие реальной проблемы, термина «обманутый дольщик» в юридическом смысле, то есть законодательно определенного, не предусмотрено, рассказывает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». Он получил широкое распространение благодаря СМИ.
Под обманутыми дольщиками обычно подразумевают участников долевого строительства, заплативших застройщику за планируемый к постройке объект недвижимости, но так и не получивших его своевременно. Причиной может стать незавершение застройщиком строительства на той или иной стадии, или так называемые «двойные продажи», когда на один объект претендуют два и более дольщиков, внесших плату на основании нескольких договоров.
Раньше обманутыми дольщиками в основном считались граждане, не получившие квартиру, или получившие, но с большими задержками и нарушениями. Сейчас этот термин понимается гораздо шире, говорит Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. Иногда картинка в рендере сильно отличается от того, что в реальности возводит застройщик, указываются неверные сроки сдачи, собственники не получают обещанных детских садов, школ, парков, видов из окон и т.д. Но в первую очередь это понятие все равно связывают с задержками сроков сдачи объекта.
«Существует четкий ориентир: все субъекты РФ имеют реестры обманутых дольщиков. В них включают граждан по основаниям, указанным в законе. Если не предаваться иллюзиям и не толковать термин расширительно, то ошибиться тут невозможно. В первую очередь речь идет о гражданах, заключивших ДДУ, хотя в недавнем прошлом заключали еще предварительные договоры купли-продажи, предварительные договоры долевого участия и иные «суррогаты» ДДУ»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
В настоящее время утратил силу Приказ Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр, содержащий критерии отнесения дольщиков к числу пострадавших граждан, а реестр пострадавших граждан заменен реестром проблемных объектов, сообщает Дарья Филина, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS.
Тем не менее, в реестр пострадавших граждан в Санкт-Петербурге по состоянию на 6 апреля 2021 года включены 196 заявителей. В перечне обманутых дольщиков Ленинградской области на 30 апреля 2021 года содержатся 1997 записей.
Вопрос ведения реестра проблемных объектов регулируется, в первую очередь, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Основанием для включения в него могут быть следующие критерии:
- застройщик нарушил срок завершения строительства объекта более чем на 6 месяцев;
- застройщик нарушил срок передачи объекта дольщику по зарегистрированному ДДУ более чем на 6 месяцев;
- застройщик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Реестр застройщиков и реестр проблемных объектов формируются в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства на основании сведений, размещаемых субъектами информации.
Можно ли сейчас пополнить ряды обманутых дольщиков
Строительная отрасль начала переход на проектное финансирование и счета эскроу в июле 2019 года. Новая схема работы должна в значительной мере поспособствовать улучшению ситуации в отношении обманутых дольщиков. Но пока на рынке присутствуют девелоперы, играющие по старым правилам, будут возникать и проблемные объекты.
Так, по информации Фонда защиты прав граждан, только за первые три месяца 2021 года в России появилось порядка 5 тыс. пострадавших дольщиков. Связывают это с тем, что 1 января 2021 года прекратил свое действие мораторий на включение домов в реестр проблемных объектов, который был введен в качестве меры поддержки строительной отрасли на время пандемии.
Тем не менее, риски покупателей с каждым месяцем уменьшаются, а общая обстановка на рынке становится более благоприятной, ведь при проектном финансировании застройщики и их проекты подвергаются тщательным проверкам у банков.
При этом надо понимать, что целиком и полностью от появления проблем никто и никогда не застрахован, считает Дмитрий Рубин. Сроки сдачи жилого комплекса действительно могут быть увеличены, но практически невозможно представить ситуацию, в которой дольщик совсем не получит ключи от своей квартиры.
Эту точку зрения полностью разделяет Светлана Денисова: «Риск, что строительная организация потерпит неудачу в своем проекте, существует всегда. Но при переходе отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета дольщики перестанут быть обманутыми. Потому что в этой схеме совершенно исключен самый негативный сценарий, когда покупатель не получает жилье и при этом лишается своих денег».
Дело в том, что средства дольщиков находятся на блокированном защищенном счете, доступ к которому застройщик может получить, только исполнив обязательства по договору. Когда первому клиенту будет передано право собственности на квартиру в новостройке, тогда он получит деньги. До этого момента застройщик не сможет воспользоваться «депозитом», а дольщик, соответственно, не сможет его потерять.
«При покупке квартиры с использованием эскроу-счетов риск стать обманутым дольщиком практически исключен. Другое дело, что, несмотря на законодательные запреты, усилия со стороны органов власти и массу доступной информации, граждане по-прежнему подписывают сомнительные договоры, не предусмотренные 214-ФЗ, и вносят оплату, рискуя, таким образом, потерять немалые деньги и время»
Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры»
Законодательство в сфере защиты интересов дольщиков постоянно развивается и является одним из направлений работы Правительства РФ в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Введение Федерального закона №214-ФЗ в свое время помогло снизить риски «двойных продаж», но не смогло в полной мере обеспечить интересы дольщиков в части возмещения ущерба и достройки объектов, комментирует Дарья Филина.
Схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов была разработана для повышения прозрачности строительного процесса и защиты денежных средств дольщиков. Главный ее плюс в том, что из модели долевого строительства полностью исключается такой источник финансирования, как средства граждан.
Открытие счета возможно только в уполномоченных банках, что является для дольщика дополнительной гарантией. Кроме того, денежные средства, размещенные на счете эскроу, подлежат страхованию АСВ (Агентство по страхованию вкладов). Они также защищены от обращения взыскания, ареста, принятия обеспечительных мер.
Для защиты интересов дольщиков был создан специализированный компенсационный Фонд. В апреле 2021 года было подписано Постановление Правительства РФ о расширении полномочий Фонда защиты прав дольщиков по завершению строительства проблемных домов и выплате возмещения обманутым гражданам. Ранее фонд такое жилье не достраивал и не выплачивал компенсации россиянам.
Если у застройщика все-таки появятся проблемы…
Ситуация, когда застройщик не может завершить объект, теоретически возможна всегда, говорит Светлана Денисова. Может случиться техногенная катастрофа, смерть генерального директора компании или иной форс-мажор. В этом случае дольщик имеет право получить обратно свои деньги, которые находятся на эскроу-счете.
Но торопиться с этим не стоит, потому что банк, профинансировавший строительство, будет инициировать смену застройщика и привлечение другого генерального подрядчика, а также всячески способствовать завершению объекта с тем, чтобы не потерять вложенные в него средства.
Если же дольщик не хочет ждать, он может расторгнуть ДДУ по неисполнению обязательств и получить назад свои вложения. В этом случае несложно спрогнозировать, что он уже не сможет позволить себе именно ту квартиру, на которую рассчитывал изначально, так как за 1,5-2,5 года цены на недвижимость ощутимо вырастут. Тем не менее, это не полная катастрофа, а некая относительная финансовая потеря, обусловленная инфляцией и иными объективными факторами.
«Далеко не всегда нарушение сроков допускают мошенники и недобросовестные застройщики. В такую ситуацию может попасть и финансово устойчивая, благонадежная строительная компания из-за внешних обстоятельств или внутренних факторов. К первым можно отнести увеличение цен на материалы, административные барьеры, споры с различными лицами. Ко вторым – сбой в бизнес-процессах, неверный расчет финансового планирования и пр. В таких случаях целесообразно ведение переговоров с застройщиком, а в ряде случаев и подписание дополнительного соглашения о переносе сроков»
Дарья Филина, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS
Точные сроки достройки проблемных объектов пока невозможно назвать: в условиях проектного финансирования еще нет сложившейся практики. Безусловно, потребуется какое-то время на то, чтобы обратить взыскание на земельный участок, пройти все необходимые процедуры, расстаться с предыдущим застройщиком и т.п.
Возможно, этот процесс займет 2-3 года, но все же речь не идет о 6-7 или 10 годах, с которыми еще недавно приходилось сталкиваться обманутым дольщикам, говорит Светлана Денисова.
Так как к проектному финансированию жилищного строительства допущены только уполномоченные банки, в их дееспособности сомневаться не приходится. Их очень немного, несмотря на то, что список довольно большой.
Реально кредитует девелоперов всего десяток из них, и это крупнейшие федеральные банки Российской Федерации. Они пристально отбирают тех, с кем работают, и их юридические службы способны проделать колоссальную работу и добиться в конечном счете завершения объекта.
«В целом ситуация для дольщиков по-настоящему качественно изменилась и стала гораздо благоприятней. Они действительно имеют возможность получить именно то, на что рассчитывали, пусть и с некоторой задержкой. К сожалению, от непредвиденных ситуаций никто не застрахован. Риск отсутствует только в царстве мертвых. А там, где есть живая жизнь со всеми ее неожиданностями, полностью его исключить невозможно»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Что касается владельцев строящихся апартаментов, то они по-прежнему «в пролете». Для них в законодательстве ничего не изменилось. Это нежилые помещения и на них не распространяется 214-ФЗ.
Сейчас правительство прорабатывает вопрос о введении их в правовое поле с четким регулированием, сообщает Дмитрий Рубин. Скорее всего, это приведет к подорожанию апартаментов, но при этом повысится их безопасность. Но пока еще не существует надежных механизмов защиты для покупателей такого формата жилья.
Как быть, если есть подозрения, что проект превращается в долгострой
Чтобы уберечь себя от покупки квартиры в потенциальном долгострое, нужно изучить Единую информационную систему жилищного строительства, которая позволяет получить первоначальное представление о застройщике или объекте. Там доступна проектно-разрешительная документация, информация о ходе строительства и о группе компаний, если застройщик входит в таковую, комментирует Дарья Филина.
Поиски различных сведений о застройщике в интернете также помогут оценить имеющиеся риски. Стоит проверить данные о сданных и строящихся объектах, почитать отзывы дольщиков и упоминания в СМИ, а также «прошерстить» специализированные группы в соцсетях.
О возникновении сложностей у застройщика могут свидетельствовать различные косвенные факторы: смена застройщика, суды с инвесторами, уполномоченными государственными органами и организациями, рост судов с другими контрагентами. Эта информация есть в открытом доступе на публичных сервисах.
«Во всех случаях принятия решения об участии в деятельности по долевому строительству необходимо исходить из неустранимости риска того, что объект не будет построен, а также критически оценивать репутацию застройщика и банка, который предоставит проектное финансирование и откроет эскроу-счета, еще до заключения договора»
Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры»
К сожалению, универсального средства, которое может однозначно обезопасить от срыва срока строительства, нет. Как правило, с иском о банкротстве застройщиков обращаются банки, которые выдавали кредит на строительство. Для дольщика это означает, что его квартира может быть не достроена – решение о целесообразности финансирования строительства принимает Фонд защиты прав дольщиков.
У граждан есть несколько возможных способов защиты:
- Отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать возмещения реального ущерба;
- Потребовать признания права собственности на объект незавершенного строительства.
Второй способ защиты оптимален, если Фондом принято решение о финансировании строительства, считает Дарья Филина.
Читайте также
Фонд дольщиков сможет завершать долгострои и передавать квартиры нуждающимся
В 2021 году в Петербурге будут сданы 12 долгостроев
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 19 мая 2021
