Купить новую квартиру и заселиться в нее сразу после получения ключей, не тратя время и деньги на ремонт – возможно ли это? Да, если выбрать жилье с чистовой отделкой. Новострой-СПб узнал, какие опции предлагают потенциальным покупателям застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Отделка от застройщика: актуально, выгодно, удобно
Согласно данным руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, сегодня 61% предложения на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и пригородов составляют квартиры с различными видами отделки – от подготовки под чистовую («белая» отделка) до полной отделки с частичной меблировкой. Доля квартир с чистовой отделкой составляет 25%.
По информации Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», квартиры с чистовой отделкой от застройщика на рынке новостроек Петербурга составляют 45% от общего объема предложения, а в пригородной зоне Ленинградской области – порядка 20%. Наибольший объем жилья с отделкой сосредоточен в Приморском, Невском, Выборгском и Красносельском районах, на территории пригорода – в пос. Мурино Всеволожского района. При этом необходимо учитывать, что большая часть компаний, реализующих квартиры без отделки или с предчистовой подготовкой, также дает возможность покупателям приобрести ее за дополнительную стоимость. Таким образом, в среднем около 70% квартир по классу «масс-маркет» предлагается с базовой или опциональной отделкой.
Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие», считает, что доля квартир с отделкой в массовом и комфорт-классе достигает 80% от общего показателя. Связывает он это с двумя основными факторами: с покупкой жилья в ипотеку и с тем, что квартиры с отделкой предлагают самые крупные участники рынка, чья доля значительно выше небольших компаний.
«Появление на рынке такого продукта как жилье с отделкой – это не только удачный маркетинговый ход, но и способ разнообразить предложение. Купив квартиру с отделкой, ее владелец может начинать жить в ней с момента получения ключей»
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР»)
Почему квартиры с отделкой так востребованы? Этому есть простое объяснение: многие покупатели приобретают квартиру буквально из последних средств, комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой». Они не имеют возможности после получения ключей потратить еще 300-500 тысяч рублей на отделку жилья, а плюс к этому еще и на его меблировку. Если говорить о клиентах, которые воспользовались ипотечным кредитом, то у них «свободных» денег тем более нет – все они пошли на первоначальный взнос. Более того, ежемесячно им приходится направлять часть дохода на погашение кредита. Поэтому все чаще покупатели предпочитают брать квартиру с предчистовой или полной отделкой во избежание дополнительных затрат.
В каких сегментах рынка наиболее востребованы квартиры с отделкой
Рынок новостроек Санкт-Петербурга и области обширен и разнообразен; он включает в себя жилье разной ценовой категории. Все эксперты сходятся в едином мнении: квартиры «под ключ» предлагаются преимущественно в жилых комплексах массового спроса (эконом- и комфорт-класса). Сегодня их доля составляет порядка 65% от общего объема сделок в Петербурге, сообщает Ольга Трошева, в то время как пять лет назад спрос был ниже на четверть.
«В пригородной зоне Ленинградской области чистовую отделку предпочитают около 45% покупателей. Это объясняется большой концентрацией бюджетного жилья, куда отделка обычно не входит»
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», считает, что квартиры эконом-класса пользуются спросом, так как часто приобретаются с инвестиционными целями и сдаются в аренду сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Наименее популярна отделка в элит-классе, потому что в эксклюзивных квартирах собственники предпочитают делать уникальный ремонт, соответствующий их представлениям об идеальном месте для жизни.
«Если говорить о жилье класса масс-маркет с чистовой отделкой, то на его долю приходится 39% квартир, продающихся в новостройках Санкт-Петербурга и его ближайших пригородах. 37% приходится на проекты, в которых квартиры продаются без отделки. Еще 15% занимают дома с квартирами с подготовкой под чистовую отделку и 9% – комплексы, в которых можно купить квартиру как с отделкой, так и без нее» – комментирует Ольга Аветисова.
Пример отделки в квартирах от ДК Созвездие
Дмитрий Ермышев полагает, что в элитном и бизнес-классе квартиры с отделкой можно встретить на рынке вторичной недвижимости, где их продают как самостоятельный лот с уже выполненным дизайнерским ремонтом и меблировкой. Расчет идет на иностранцев, для которых такие квартиры привычны. И нет необходимости тратить время на отделку, которая может занимать полгода и больше.
Однако сейчас стали появляться девелоперы, которые внедряют в данный сегмент новый тренд – элитное жилье с полной отделкой и меблировкой, утверждает Светлана Московченко. Первым комплексом, как известно, был Hovard Palace на набережной Фонтанки. В бизнес-классе пока полная отделка существует как опция, которую покупатель может заказать дополнительно.
Отделка квартир: что предлагают застройщики
Компании-застройщики обычно предлагают своим клиентам несколько вариантов готового жилья:
- квартира без отделки (бетонный костяк – без стяжки, электричества, сантехники и иных коммуникаций);
- квартира с предчистовой – «белой» – отделкой (обычно выполняется стяжка пола, проводится электричество, выравнивают стены, иногда устанавливают батареи и сантехнику);
- квартира с полной – «чистовой» – отделкой – (иногда предусматривается даже меблировка). В этом случае застройщик выполняет функции дизайнера.
Встречается также частичная отделка (когда в рамках одного жилого комплекса есть квартиры как с отделкой, так и без нее).
«Обычно предлагается один вариант базовой отделки, – рассказывает Дмитрий Ермышев. – Некоторые компании доходят до четырех вариантов: светлый, темный, яркий, пастельный. Но вся отделка предлагается в рамках единой коллекции производителя».
«Благодаря росту конкуренции на рынке жилья качество отделки квартир с каждым годом улучшается, девелоперы разрабатывают новые стандарты отделочных работ, отличающихся по цветовой гамме и стилю (классика, скандинавский дизайн, эко-стиль и другие)»
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Квартиры с отделкой предлагают многие крупные застройщики. Например, в сегментах «комфорт+» и «бизнес», доля купленных квартир с полной отделкой от Bonava, составляет от 30 до 40%. Остальные передаются покупателям с «белой» отделкой. Застройщик предлагает своим покупателем три пакета отделки: Start (обустройство и оформление санузлов и ванных комнат), Basis (покраска стен, укладка ламината, установка межкомнатных дверей и полное обустройство ванных комнат) и Plus (эксклюзивный пакет отделки с применением наиболее дорогих и экологичных материалов, а также индивидуальных дизайнерских решений).
В жилых комплексах комфорт-класса от «Группы ЛСР» все квартиры продаются только с чистовой отделкой с применением современных материалов европейского качества, за исключением предложения в «Цветном городе»: в проекте представлены как готовые квартиры, так и с качественной подготовкой под отделку. Варианты отделки покупатели могут оценить во время визита в офис продаж или в шоу-румах. В комплексах бизнес-класса (например, «Европа Сити») применяются импортные материалы и оборудование.
Пример отделки квартир в новостройках от Группы ЛСР
В жилом комплексе «Новый Оккервиль» от ООО «Отделстрой» предлагаются четыре «классических» вида отделки – черновая, предчистовая, базовая (предчистовая отделка с выполненными санузлами под ключ) и полная «под ключ». Есть вариант с меблировкой.
Чаще всего в проектах комфорт-класса застройщики предусматривают два варианта отделки в светлых и темных тонах. Например, строительная компания Setl City выполняет чистовую отделку двух типов – «Ваниль» и «Шоколад». Отделка в универсальных цветах позволяет покупателям не тратить время на ремонт, а сразу после получения ключей приступить к оформлению индивидуального интерьера.
Пример отделки квартир от компании Setl City
Сколько стоит квартира с отделкой
Цена отделки зависит от ее состава, самого девелопера и возводимого объекта недвижимости, сообщает Светлана Московченко. Как правило, ремонт и материалы включаются в стоимость квартиры, но все параметры прописываются отдельным пунктом. Самостоятельный договор на отделку заключается только в случае, когда она выбирается в качестве дополнительной опции и оплачивается отдельно.
У каждого застройщика свои правила ценообразования, считает Мария Черная. Многое зависит от стоимости материалов. В компании Bonava пакет Start стоит 4 900 руб. за кв. м, Basis – 9 900 руб., Plus – 12 900 руб.
Setl City включают отделку в стоимость жилья. Но если анализировать данное предложение в качестве опции, говорит Ольга Трошева, то стоимость отделки по рынку Петербурга варьируется в диапазоне от 7 до 13 000 рублей за квадратный метр (в среднем 9 500 руб. за кв. м квартиры).
Что же касается гарантии, то она должна предоставляться всеми застройщиками на выполняемые работы в соответствии с 214-ФЗ. «Договор долевого участия, – комментирует Ольга Трошева, –должен предусматривать 5-летнюю гарантию на квартиру, в том числе с отделкой (если она предусмотрена в ДДУ), а также 3-летнюю гарантию на находящееся в ней технологическое и инженерное оборудование. В случае обнаружения недостатков в отделке в течение данного срока дольщик имеет право предъявить застройщику требования по их устранению».
«Как правило, отделка от застройщика увеличивает стоимость квартиры примерно на 10%. Если взяться за ремонт после сдачи дома, то существенной экономии удастся добиться лишь в том случае, если проводить работы самостоятельно и использовать для них совсем бюджетные материалы».
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
По мнению Николая Гражданкина, покупка квартиры с чистовой отделкой весьма удобна для клиентов, приобретающих жилье в ипотеку, потому что стоимость отделки в данном случае включается в общую стоимость квартиры по ДДУ.
Тенденции рынка
По единому мнению экспертов, квартиры с отделкой будут пользоваться еще большей популярностью у покупателей. Неуклонный спрос на них наблюдается на протяжении последних 5-6 лет, а значит, речь идет о закономерном развитии рынка. Некоторое время назад подобных предложений от застройщиков почти не было, а у имеющихся ощутимо страдало качество. Впрочем, данная тенденция будет характерна в основном для жилья, пользующегося массовым спросом. В элит- и бизнес-классе слишком индивидуальные требования у покупателей.
Есть предположение, что популярность приобретут различные дополнительные опции к отделке (полная меблировка квартиры, ремонт под ключ по индивидуальному дизайн-проекту), а также будет расти доля квартир со свободной планировкой и возможностью производить ремонт на этапе строительства.
Дата публикации 11 января 2018
