С каждым годом увеличивается не только количество новостроек, но и автомобилей, на которых ездят владельцы нового жилья. Проблемы с поиском места для парковки тоже возрастают. Справиться с ситуацией может помочь покупка машино-места в подземном или придомовом паркинге. Новострой-СПб выяснил, по каким ценам и на каких условиях можно приобрести «дом для машины».
Подземные и придомовые стоянки: роскошь или необходимость
В перегруженном автотранспортом Санкт-Петербурге найти свободное место для автомобиля становится порой непосильной задачей, также как и контролировать его безопасность. Для удобства жильцов, а также с целью предупреждения загромождения озелененных дворовых территорий с детскими и спортивными площадками, застройщики стараются обеспечить жилые комплексы паркингами – как наземными, так и подземными, комментирует пресс-служба Группы ЛСР.
В настоящее время уже становится нормой иметь в семье не одну, а две и более машин, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Поэтому паркинги можно считать неотъемлемым атрибутом современных домов. Наличие парковочного места – это уже не роскошь, а требование времени и практическая необходимость.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, считает, что отсутствие подземного или наземного паркинга в строящемся доме – это, скорее, исключение. А тип парковки в современных домах зависит от класса постройки и характеристик земельного участка, позволяющих разместить на нем наземный паркинг.
По данным Катерины Соболевой, управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, более 50% всех новых жилых комплексов оснащены собственными стоянками, так как застройщики комплексов квартальной застройки обязаны обеспечить свои проекты паркингами.
По информации компании «Петербургская Недвижимость», 70% всех парковочных мест реализуется в период строительства жилого комплекса, а оставшиеся 30% покупатели приобретают уже после переезда в новый дом.
«Сегодня спрос на места в паркингах прямо пропорционален классу недвижимости – чем он выше, тем выше спрос. Продать квартиру в элитном комплексе без места для автомобиля практически невозможно, особенно если объект находится в центральных районах города, где вопрос парковки стоит очень остро»
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость»
Есть ли спрос на машино-места
Паркинги в Петербурге пользуются стабильным спросом, утверждает Алексей Бушуев. В проектах бизнес-класса машино-места традиционно приобретаются для каждого члена семьи. В то же время в кварталах «масс-маркет» парковочные места продаются заметно дольше и сложнее.
Андрей Кугий уверен, что наличие машино-места сегодня является базовым параметром комфортного жилья. Динамика продаж зависит, как правило, от стоимости места: если застройщик проводит грамотную ценовую политику, то продажи машино-мест идут лишь с небольшим отставанием от реализации жилья.
А вот Катерина Соболева считает, что спрос на машино-места в Петербурге небольшой, так как у людей все еще есть ощущения, что парковка должна быть бесплатной – в России еще не сформирована другая культура владения автомобилем.
Схожего мнения придерживается и Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu. Он говорит о том, что спрос на машино-места в паркингах достаточно ограничен из-за их стоимости. Но, как показывает опыт Москвы, как только в городе устанавливается плата за парковку, места в паркингах становятся более востребованными. Спикер полагает, что постепенно паркинги в Санкт-Петербурге тоже будут заполняться.
Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City Development, генеральный директор BauHaus, рассказывает, что новостройки, построенные в последние 3-5 лет, практически все оснащены паркингом. Их количество можно даже назвать избыточным, так как наполняемость в редких случаях превышает 50%. Исключением служат лишь Петроградский район, часть Центрального и Василеостровского района, где спрос на парковочные места всегда высокий.
В более высоких ценовых сегментах жилья люди отдают предпочтение покупке машиномест в подземных паркингах. Например, к моменту сдачи в эксплуатацию элитного комплекса вы вряд ли сможете приобрести парковочное место, поскольку все они будут реализованы еще на этапе строительства, предостерегает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
«Спрос на машино-места зависит от класса дома и района. В домах бизнес- и премиум-класса паркинг всегда востребован, а в эконом-классе, в домах, состоящих из студий и однокомнатных квартир площадью от 25 метров, паркинг является обременением для застройщика, так как он не востребован вообще. Люди, купившие квартиру за 1,5 миллиона в ипотеку на 20 лет, не готовы оплачивать даже содержание этого паркинга, не то, что его покупку»
Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City Development, генеральный директор BauHaus
Количество мест на парковке
Большинство экспертов говорят о том, что количество парковочных мест на придомовой или подземной стоянке зависит, в первую очередь, от классовости жилья. В России для элитного жилья характерно соотношение парковочных мест и квартир в пропорции не менее 1:1.
Юлия Ружицкая рассказывает, что согласно правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, на каждые 80 кв. м жилой площади должно быть организовано одно машино-место.
Наличие и минимальное обязательное количество парковочных мест для жителей дома определяется нормативами и законодательством, комментирует Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA. Будут они расположены в подземной, заглубленной или на наземной парковке – вопрос проектного решения каждого конкретного объекта. При соблюдении нормативов, девелопер волен увеличивать количество мест, если это предполагается позиционированием и уровнем объекта.
Евгений Богданов утверждает, что число машино-мест в каждом новом жилом комплексе рассчитывается по коэффициентам, установленным в ПЗЗ, исходя из продаваемой площади жилья. У застройщика есть несколько вариантов, как обеспечить требуемое количество машиномест на территории комплекса, так как ПЗЗ прямо не регламентирует тип парковки на том или ином участке. Это может быть указано в самих документах по конкретному земельному участку. Чаще всего, возводятся подземные или надземные паркинги, так как земля – это дорогой актив и занимать ее обычными парковками не имеет смысла.
Большинство застройщиков сегодня с трудом выдерживают нормативные требования по парковочным местам, так как их потом очень сложно продать, комментирует спикер. В связи с этим, как правило, на объектах эконом-, комфорт- и бизнес-класса превышения нормативных показателей нет. Единственные сегменты, где застройщики действительно исходят из дополнительного повышающего коэффициента обеспеченности парковочными местами, это верхний сегмент бизнес-класса и элитные жилые проекты. В них на одну квартиру необходимо предусматривать как минимум 3 машино-места, так как на каждую семью приходится несколько автомобилей.
Как купить машино-место
Есть несколько схем оформления машиномест. Они могут быть выделены в отдельные нежилые помещения, а могут быть оформлены как доля в одном большом нежилом помещении, рассказывает Евгений Богданов. Застройщики сами решают, какой вариант оформления для них выгоднее, и это должно быть учтено на этапе проектирования, так как для выделенных и невыделенных мест предусмотрены разные нормы проектирования.
Продажа паркингов осуществляется в основном по ДДУ, договору купли-продажи, предварительному договору. Во многих жилых комплексах паркинг выводят в продажу не сразу, а на высоком уровне готовности дома, от этого может зависеть юридическое оформление сделки, говорит Катерина Соболева.
В «Петербургской Недвижимости» рассказывают, что самыми распространенными способами приобретения паркинга является100%-ная оплата и рассрочка. Например, компания Setl City предоставляет рассрочку до окончания строительства дома либо на 1 год, если паркинг приобретается в сданном объекте. С изменением законодательства о регистрации недвижимости с 2017 года появилась возможность покупать машино-место в ипотеку, однако она пока не пользуется спросом среди покупателей. Это подтверждает и Андрей Кугий, рассказывая, что выбор ипотечных продуктов для покупки машино-места не велик, зато рассрочку предлагает практически любая строительная компания.
Сергей Мохнарь рассказал на конкретном примере, как ведутся продажи машино-мест (ЖК LOOK): «На этапе строительства дома мы оформляли сделки по ДДУ. Со дня на день будет получен акт ввода в эксплуатацию жилого комплекса, и тогда будем реализовывать места в паркинге по другому договору. Среди способов оплаты – и рассрочка, и ипотека, однако почти все клиенты предпочитают 100%-ую оплату».
«В бизнес-классе среди жильцов востребованы дополнительные услуги. Люди не готовы экономить на своем комфорте, их интересуют опции, которые смогут сделать проживание еще более удобным. Например, помимо машино-мест в паркингах они с удовольствием приобретают кладовые на нижних этажах здания, где смогут хранить шины, спортивный инвентарь, коляски и т.п. Причем, спрос на них почти равнозначен»
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость»
Сколько стоит «дом для авто»
Стоимость места для машины может варьироваться от проекта, рассказывает Андрей Кугий. Например, в домах эконом-класса (то есть стандартного жилья) цена места в наземном гараже может начинаться от 350 тыс. руб. А, скажем, в элитном жилом комплексе за машиноместо можно отдать и 5 млн руб.
Кирилл Сиволобов сообщает, что в премиум- и бизнес-классе цены на машино-места варьируются от 1,5 до 2,5 млн руб., в эконом-классе от 450 до 800 тыс. руб. Встречаются и уникальные предложения – по 300 тыс. руб. от застройщика, но это тот случай, когда содержание паркинга обходится дороже, чем сдача его в аренду.
Обычно машино-место на подземной стоянке стоит дороже, чем в многоуровневом паркинге. Это связано с высокой себестоимостью строительства подземного уровня при том, что там можно разместить в разы меньше машино-мест, чем в многоэтажном строении, говорит Алексей Бушуев.
«Цены на машино-места – это вопрос ценовой политики девелопера. Однозначного ответа на вопрос «сколько стоит» - нет. Кто-то сразу формирует «пакеты» квартира + машино-место, кто-то парковочные места позиционирует как бонус или подарок (предварительно заложив это в стоимость жилья), кто-то объективно отталкивается от себестоимости строительства парковочного места и пытается найти баланс между ней и рыночной ценой»
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA
Setl City предлагает рассрочку на машино-места в подземных паркингах ЖК «Чистое небо» в Приморском районе, ЖК «Невские паруса» в Невском районе, ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе и ЖК «GreenЛандия 2» в микрорайоне Мурино. Минимальный первый взнос для оформления рассрочки на паркинг — 100 тысяч рублей.
«ПСК-недвижимость» в проекте бизнес-класса LOOK на Лиговском проспекте построили подземный отапливаемый паркинг на 40 машино-мест.
В жилых комплексах «Северная долина» и «Панорама 360» компании «Главстрой-СПб» машино-места можно приобрести в собственность или арендовать. Стоимость покупки индивидуального парковочного места – от 399 тысяч рублей, семейного – от 499 тысяч рублей.
Паркинги – многоуровневые или подземные – предусмотрены застройщиком Seven Suns Development во всех кварталах «Светлый мир». Cредняя стоимость машино-места составляет около 500 тысяч рублей. В подземном паркинге ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» цена достигает 800 тысяч рублей.
Этой же политики придерживается и компания LEGENDA, у которой в каждом комплексе предусмотрен подземный паркинг, куда жители смогут спускаться прямо на лифте со своего этажа. Стоимость парковочного места как отдельного объекта в «LEGENDA Героев» начинается от 450 тыс. руб., в «LEGENDA Комендантского» – от 500 тыс. руб., «LEGENDA Дальневосточного» – от 1,1 млн руб.
В жилом комплексе комфорт-класса «Цивилизация», который «Группа ЛСР» строит в Невском районе Санкт-Петербурга, стоимость машино-места в наземном 6-этажном паркинге варьируется от 300 тыс. до 1 млн руб. В элитном комплексе VERONA, который располагается в самом сердце Крестовского острова, место в подземном паркинге стоит от 2 до 4,3 млн руб. в зависимости от его размеров и расположения.
Достоинства и недостатки подземных паркингов
Подземные и многоуровневые паркинги обеспечивают высокий уровень комфорта для автовладельцев и безопасность содержания машины – в этом сходятся все эксперты. В теплых и закрытых помещениях транспорт защищен от осадков, влажности и перепадов температур. Пропускной режим и видеонаблюдение повышают безопасность хранения машины. Ряд клиентов приобретает несколько машино-мест с расчетом на то, что в будущем будет сдавать их в аренду или сможет перепродать по более высокой цене после заселения всего квартала, считает Алексей Бушуев.
К минусам подземных паркингов можно отнести лишь высокую стоимость, немалые расходы на эксплуатацию и возможность затопления в случае нарушения технологии строительства.
Высокая цена обусловлена необходимостью использовать особые строительные материалы и инженерные коммуникации, рассказывают в пресс-службе Группы ЛСР. Для строительства используется специальный водонепроницаемый бетон. На стоимость также сильно влияет этажность, грунты и площадь. Строительство наземного паркинга обходится намного дешевле. Однако в элитном сегменте в основном запроектированы именно подземные паркинги. Во-первых, это экономия драгоценных метров, которых, к примеру, в историческом центре и так не хватает. А во-вторых, лишнее пространство можно отдать под благоустройство для комфортного проживания жителей дома.
Дата публикации 03 апреля 2018
